臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1719號
原 告 洪錫昌
訴訟代理人 柳正村律師
被 告 祭祀公業廖六合（即廖六合公業）
法定代理人 廖山雨
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 陳瑾瑜律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國106 年12月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民國一０六年六月 二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔千分之二，餘由原告負擔。四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供 擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、緣坐落於臺中市○○區○○段000 地號土地、面積2,058.63 平方公尺（下稱系爭土地）全部原為被告所有，於民國102 年5 月26日經原告居間出售予訴外人徐漢龍，約定總價新臺 幣（下同）1 億1,831 萬9,700 元，在蔡玉琴地政士事務所 訂有土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），惟系爭土地 為被告之全體派下員所公同共有，依土地法第34條之1 規定 ，全體派下員有優先購買權，被告乃通知派下員優先承買， 有派下員即訴外人廖秋煌、廖國鎮主張優先購買權，被告及 徐漢龍等買賣雙方遂於102 年8 月30日訂立協議書（下稱系 爭協議書）終止（按：合意解除）買賣契約，同意由主張優 先購買權之人承買，被告則將買賣價金退還徐漢龍。又因派 下員廖秋煌、廖國鎮對於優先購買權尚有爭議，廖國鎮即訴 請法院裁判，經本院103 年度重訴字第54號、臺灣高等法院 臺中分院104 年度重上字第163 號、最高法院105 年度台上 字第1607號，判決廖國鎮勝訴得優先承買，並得指定第三人 徐大維，於106 年5 月15日辦妥所有權登記完畢確定在案。 則系爭買賣契約雖因被告派下員主張優先購買權而經買賣雙 方終止，但優先購買權存在前提為系爭土地有系爭買賣契約 之成立，且經廖國鎮優先承買並指定第三人為所有權登記完 畢，依民法第565 條規定及最高法院49年度台上字第1646號 判例意旨，居間人於契約因媒介而成立時，即得請求報酬，
是以原告為系爭買賣契約之賣方介紹人，本件因原告居間而 成立系爭買賣契約，原告自得請求報酬，並依系爭買賣契約 書約定事項第12條第18項約定：「乙方（按即賣方）同意依 總價百分之肆之酬金給付予介紹人」，而得請求被告給付總 價百分之4 之酬金為473 萬2,788 元【計算式：118,319,70 0 元4 ％＝473 萬2,788 元】，然經原告向被告催討，被 告拒不給付，爰依民法第565 條規定提起本訴。二、對被告抗辯之陳述：另案即臺灣高等法院臺中分院104 年度 重上字第163 號判決理由中記載「本件上訴人（按：被告） 與徐漢龍所簽訂之系爭買賣契約，並非無效，為其不爭執」 等語，足認系爭買賣契約書並無作廢失效，且為被告於另案 訴訟所不爭執，被告自不得再於本件爭執系爭買賣契約書無 效，而否認原告得據以主張權利。又系爭買賣契約書約定事 項第12條第12項約定，限於因賣方於備件日無法備齊有效文 件而終止契約之情形，仲介人只能請求「仲介紅包」，但 本件系爭買賣契約已於被告備齊有效文件而合法成立，僅嗣 後因被告派下員優先承購系爭土地而終止，故無該項約定之 情形，自無從適用該項約定而認定原告得請求者為「仲介紅 包」。另系爭土地有多數被告派下員所有房屋占用，出售價 錢不佳，經原告努力找尋買主徐漢龍，價格高於其他買主每 坪多出1 萬元以上，及因被告派下員眾多，原告須協調買方 徐漢龍及派下員同意出售，花費時間及人力已超過一般買賣 過程，且居間報酬約定總價百分之4 ，合乎目前一般仲介約 定報酬之行情，甚者，系爭土地得由派下員優先承購而順利 出售，使被告取得買賣總價1 億1,831 萬9,700 元，是因原 告仲介系爭買賣契約之成立為前提，則被告受有利益亦為原 告媒介買賣契約成立之結果，可見原告付出甚大勞務及心力 ，酬金約定總價百分之4 並無過高等語。
三、並聲明：
㈠被告應給付原告473 萬2,788 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、系爭買賣契約已因被告及徐漢龍等買賣雙方於102 年8 月30 日訂立系爭協議書而終止（按：合意解除），並於系爭協議 書第5 條載明：「自立約日起雙方所簽訂之土地買賣契約書 作廢失效，不得再向他方主張其他權利或義務。」，而原告 明知且認同系爭買賣契約書作廢失效，自無再以系爭買賣契 約書之約定作為其請求報酬之依據。縱認原告仍得依系爭買
賣契約書之約定為請求，該契約書已針對仲介費用部分，分 別於約定事項第12條第12項、第18條為約定，並以不同之「 仲介紅包」、「介紹人報酬」等文字作出區隔，得依簽約時 不同之具體情形而分別適用，其中第12項約定買賣契約提前 終止時，仲介人所得請求者為「仲介紅包」，至於第18項既 未如第12項明定限於契約終止之情形始能適用，足見該項是 針對契約正常履約、未有契約終止時之情形而訂立，此時仲 介人始得請求「介紹人報酬」，本件系爭買賣契約書已因訂 立系爭協議書而終止，並未依正常履約程序至履約完畢為止 ，原告自僅得依系爭買賣契約書約定事項第12條第12項約定 請求「仲介紅包」，而非同條第18項所指「介紹人報酬」。 又「仲介紅包」主要是考量契約遭提前終止而未達完成階段 ，故未有任何具體約定金額或比例，本應由雙方依履約程度 而協商訂之，然因兩造事後已無交集得以協商，關於「仲介 紅包」至多僅能依民法第566 條第2 項規定，按照習慣給付 之，即基於出賣人心意及習慣給於6,000 元或12,000元之吉 數即可。縱使原告得依系爭買賣契約書約定事項第12條第18 項約定請求「介紹人報酬」，但因本件被告與徐漢龍關於系 爭買賣契約之共識及簽訂，並未耗費原告甚多時間或心力， 且因當時在簽訂之初，原告與買方均知被告為祭祀公業，全 體派下員均有優先購買權，而可預見日後有派下員優先承購 問題，則本件買賣能否完成仍有諸多變數，且於契約簽訂後 3 個月確亦因派下員優先承購系爭土地而終止契約，益見原 告尚未付出甚大勞務及心力，更未使契約當事人受有利益， 則原告請求總價百分之4 之酬金未免過高，爰請求法院依民 法第572 條規定予以酌減等語。
二、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本 院卷第96頁正反面，本院依判決格式修正或增刪文句）：一、不爭執事項：
㈠系爭土地原為被告所有，於102 年5 月26日經原告居間出售 予徐漢龍，總價1 億1,831 萬9,700 元，在蔡玉琴地政士事 務所訂有土地買賣契約書。
㈡依買賣契約書約定事項第12條第12項約定：「乙方（按：賣 方）於備件日無法備齊有效文件時，雙方協議終止或延期買 賣契約時效，但如延期者須以乙方能備齊有效文件為前提， 若無法明確提供有效文件日期時，甲（按：買方）、乙雙方
得終止買賣契約，乙方應自協議終止日起三日內無息返還全 部已收價金，存於帳戶內之履保金額產生之孳息歸甲方收取 ，履保費、代書簽約費、仲介紅包由乙方負擔（買、賣方仲 介）」。
㈢依買賣契約書約定事項第12條第18項約定：「乙方同意依總 價百分之肆之酬金給付予介紹人」，原告為賣方介紹人，有 買賣契約書末頁立契約書人處記載：「仲介人：洪錫昌」。 ㈣系爭土地依土地法第34條之1 規定派下員有優先購買權，被 告通知派下員優先承買，有派下員廖秋煌、廖國鎮主張優先 購買權，買賣雙方於102 年8 月30日訂立協議書終止買賣契 約，同意由主張優先購買權之人承買，被告將買賣價金退還 買方徐漢龍。
㈤派下員廖國鎮訴請法院裁判，經本院103 年度重訴字第54號 、臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第163 號、最高法 院105 年度台上字第1607號，判決廖國鎮勝訴得優先承買， 並得指定第三人徐大維，於106 年5 月15日辦妥所有權登記 完畢確定在案。
二、爭執事項：
㈠被告與買方徐漢龍於102 年8 月30日終止買賣契約，原告是 否僅得依買賣契約書約定事項第12條第12項約定向被告請求 仲介紅包？
㈡被告與買方徐漢龍終止買賣契約，兩造間居間契約是否仍然 存在？原告得否依買賣契約書約定事項第12條第18項約定請 求居間報酬？
㈢兩造約定居間報酬買賣總價百分之4 ，是否過高？肆、本院得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：被告與買方徐漢龍於102 年8 月30日終止 買賣契約，原告是否僅得依買賣契約書約定事項第12條第12 項約定向被告請求仲介紅包？
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第56 8 條第1 項分別定有明文。依民法第565 條所定之居間有兩 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居 間（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。居間人 於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解 除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號 判例意旨足參）。
㈡本件原告主張被告與徐漢龍因其居間而簽訂系爭買賣契約， 被告自應給付服務報酬，為被告所否認，並辯稱：系爭買賣
契約書已因嗣後訂立系爭協議書而作廢失效，不得作為請求 報酬之依據等語。經查，被告所有系爭土地於102 年5 月26 日經原告居間出售予徐漢龍，並訂有系爭買賣契約，嗣因被 告派下員主張優先購買權，買賣雙方乃於102 年8 月30日訂 立系爭協議書終止系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執（見 不爭執事項第1 、4 項），堪認系爭買賣契約確因原告之媒 介而成立，原告即得請求報酬，其後系爭買賣契約因故解除 ，於其所得報酬並無影響，是兩造間居間契約仍然存在。至 於系爭協議書第5 條約定：「自立約日起雙方所簽訂之土地 買賣契約書作廢失效，不得再向他方主張其他權利或義務。 」，該立協議書人為被告及徐漢龍，依債權相對性原則，僅 於契約當事人間受其拘束，且上開協議書內容係雙方合意解 除系爭買賣契約，使雙方不得再向彼此主張契約內容，則系 爭買賣契約書所作廢失效部分，應僅關於買賣雙方間之權利 義務事項，而不包含仲介人報酬事項，是被告所辯，自不可 採。
㈢又兩造間就居間契約並未另訂書面契約，而以記載於系爭買 賣契約書之方式為約定，其仲介人報酬事項自應以此為據。 依系爭買賣契約書約定事項第12條第12項約定：「乙方（按 ：賣方）於備件日無法備齊有效文件時，雙方協議終止或延 期買賣契約時效，但如延期者須以乙方能備齊有效文件為前 提，若無法明確提供有效文件日期時，甲（按：買方）、乙 雙方得終止買賣契約，乙方應自協議終止日起三日內無息返 還全部已收價金，存於帳戶內之履保金額產生之孳息歸甲方 收取，履保費、代書簽約費、仲介紅包由乙方負擔（買、賣 方仲介）。」，則系爭買賣契約既在使一方取得系爭土地之 所有權、他方取得價金，上開約定賣方應「備齊有效文件」 ，自亦以促成契約之圓滿履行為其目的，是有效文件應當包 含完成履約及所有權移轉登記所必需之文件，如因賣方無法 提供該文件，致系爭買賣契約協議終止時，賣方即應返還已 收取之價金及孳息，並負擔為締約所支出之成本及「仲介紅 包」。此參證人即地政士蔡玉琴於本院言詞辯論期日具結證 稱：於約定事項第12條第12項約定「備齊有效文件」，是因 被告派下員眾多，派下員資料難以備齊半數以上，可能造成 買賣契約無法履行，屆時終止契約將無法負擔違約金，乃約 定給付仲介人「仲介紅包」等語（見本院卷第68頁反面）， 益徵約定事項第12條第12項所定「有效文件」，包含完成履 約程序之所有必需文件。而本件系爭買賣契約於102年5月26 日成立後，因被告派下員主張優先購買權，被告及徐漢龍乃 於102年8月30日訂立系爭協議書終止系爭買賣契約，可知被
告已因派下員主張優先購買權，而無從備齊有效文件使契約 順利履行，雙方乃協議終止系爭買賣契約，與上開約定事項 所定情形相符，自有該約定之適用。是原告主張本件應無上 開約定之適用，即有誤會。
㈣準此，系爭買賣契約因被告無法備齊有效文件而協議終止乙 節，已如前述，被告自應負擔「仲介紅包」之支出。按未定 報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣 給付，民法第第566條第2項定有明文。參以證人即被告監察 人廖清貴於本院言詞辯論期日具結證稱：簽訂系爭買賣契約 當日有討論到仲介紅包，雖未確定數額，但伊曾表示不會少 於12,000元，這是一般習俗，而現場參與者對此並無其他回 答；依臺灣民間習俗，小紅包為1,200元，大紅包為12,0 00 元等語（見本院卷第67頁反面至第68頁）。可見簽訂系爭買 賣契約時，兩造雖未就仲介紅包之數額意思表示合致，然曾 論及紅包給予之習慣，而衡以兩造既無約定仲介紅包之數額 ，亦無提出價目表可佐，則被告應按照習慣給付居間之報酬 12,000元，核無不合，應予准許。
二、爭點事項第㈡項：被告與買方徐漢龍終止買賣契約，兩造間 居間契約是否仍然存在？原告得否依買賣契約書約定事項第 12條第18項約定請求居間報酬？
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例意旨參照）。
㈡關於仲介人報酬事項分別約定於系爭買賣契約書約定事項第 12條第12項及第18項，本件有同條第12項約定之適用，業據 本院認定如前，至原告得否依同條第18項約定請求總價百分 之4 之酬金，則有疑義。觀以系爭買賣契約書約定事項第12 條第18項約定：「乙方（按：被告）同意依總價百分之肆之 酬金給付予介紹人（按：原告）。」，固無明訂「酬金」之 給付條件，惟參以同條第12項特別約定以契約終止作為給付 「仲介紅包」之停止條件，依體系解釋，同條第18項之「酬 金」給付既無特別約定，即應以契約順利履行情形時，方有 適用。再參證人徐漢龍於本院言詞辯論期日具結證稱：系爭 買賣契約書約定事項是簽約當時經討論後附加之約定，於附 加約定後，買賣雙方及仲介人才於系爭買賣契約書上簽名。 該約定事項第12條第12項所指「仲介紅包」，是系爭土地如 未能成交時，補償仲介人辛苦之費用，而同條第18項約定之 「酬金」，則須以系爭土地成交情形時方為給付。本件系爭 土地並未過戶登記予伊，故伊亦未給付酬金予買方仲介人賴
源益等語（見本院卷第65至66頁反面）。
㈢又證人廖清貴於本院言詞辯論期日中證稱：系爭買賣契約書 約定事項第12條第12項是後來討論才寫，因考慮被告派下員 可能主張優先購買權，徐漢龍即表示若買賣未能成立，賣方 應負擔代書費用及仲介紅包；而同條第18項是先前已談妥， 若買賣價金每坪高於底價1 萬元以上，即以總價百分之4 計 算酬金，而本件買方原僅出價每坪18萬元，其後因原告居間 而提高出價為每坪19萬元，故將上開約定於約定事項中載明 等語（見本院卷第67至68頁）。依上開證述，均可見約定事 項第12條第18項約定，係以系爭買賣契約完成履約程序為「 酬金」之給付條件，且經原告於約定事項附加後，在系爭買 賣契約書上簽名，此節應為原告所知悉，是兩造間就「酬金 」之給付條件應已達成合意，自不容原告事後為相反之主張 。
㈣從而，本件系爭買賣契約既因終止而未能完成履約程序，則 「酬金」之給付條件尚未成就，原告依系爭買賣契約書約定 事項第12條第18項約定，請求被告給付總價百分之4 之酬金 為4,732,788 元，自屬無據，應予駁回。三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 、 2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、 第203 條亦有明文。本件原告對被告之居間報酬債權，核屬 無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且其民事 起訴狀繕本於106 年6 月21日送達被告，有送達證書在卷可 佐（本院卷第30頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是 原告併請求自106 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。伍、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付12,0 00元，及自106 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍所為之請求 ，即屬無據，應予駁回。
陸、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴 部分，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權 宣告假執行，原告就此雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然
其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之 諭知。並依被告聲請宣告被告供相當擔保，得免為假執行。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度， 及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44 1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 1 月 25 日
書記官 許國慶