臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1533號
原 告 王張蜜
王鴻進
共 同
訴訟代理人 呂旺積律師
被 告 王志誠
王弘輝
王弘治
共 同
訴訟代理人 吳麒律師
柯政延律師
上列當事人間請求優先承購土地所有權事件，本院於民國106年
12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
原告依土地法第104條之法律關係提起本訴，嗣於民國106年 9月14日言詞辯論期日，請求將同法第34條之1列為爭執事項 （見本院卷一第187頁背面），核屬訴訟標的之追加，惟該 追加與起訴之基礎事實均為優先購買權有無之判斷，核屬同 一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應認其訴之追 加為合法。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地，其 餘同段地號土地則僅以地號簡稱），為原告王張蜜與被告王 志誠、王弘輝、王弘治及訴外人王志寬所分別共有，權利範 圍分別為王張蜜2分之1、其餘四人各8分之1，系爭土地上分 別有王張蜜所有之門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號 之土石磚造建築物（下稱甲建物）及王張蜜之子即原告王鴻 進所有之門牌號碼臺中市○○區○○路00號之RC造建築物（ 下稱乙建物），甲建物於49年1月即開始徵課房屋稅，並重 建2次，乙建物則於91年8月12日建造完成。系爭土地原係兩 造先祖王乾榮與王常共有，王乾榮與王常兩人同意王張蜜與 其夫王清池（歿）於系爭土地之中央建築甲、乙建物，以便 管理家族所承作之訂有三七五租約之土地，另王志誠之被繼 承人王茂興前曾參與「先祖王常遺產分割協議書」（下稱系 爭分割協議書）簽訂，是甲、乙建物坐落系爭土地上權源，
乃源自兩造之先祖已為分管之約定及基地租賃關係，詎被告 竟於106年4月26日將其等所有系爭土地之應有部分出賣與訴 外人林連禛並移轉登記完畢。雖被告於105年12月27日曾以 存證信函通知王張蜜行使優先承買權，王張蜜並於106年1月 4日以存證信函表示同意依相同條件優先承買，然被告屢次 以「未有渠等委託書之仲介出面」、「夾帶王張蜜與被告等 並無共有關係之土地，合計14筆土地要求包裹式買賣，墊高 總價金達數千萬元，致原告無力承買」、「要求原告支付土 地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等新臺幣（下同） 453萬元」等不當手段予以阻礙，顯已侵害原告具有對世物 權效力之優先承買權。
㈡系爭土地原本編定使用類別為「特定農業區甲種建築用地」 ，為王家先祖耕作土地中心點，嗣由原告建築房舍以管理耕 地，被告稱系爭土地非有實際耕作實係倒果為因，並忽略土 地真實利用狀態及土地登記之歷史因素。系爭分割協議書第 2條所規範之土地範圍，為全體王氏家族之耕作土地範圍， 兩造先祖及族中長輩均曾參與訂立，自得拘束兩造。又系爭 土地暨鄰近多筆家族共有土地多年來均由原告耕作迄今，土 地上之農作物均為原告一家所種植及採收，租金再繳交由家 族長輩分配，且歷數十載未有爭執，其中乙建物興建時出具 之土地使用權同意書，有關王弘志、王弘輝之同意，乃其等 之母親王英采蘋為代理或表現代理，而同段240-4、240-5地 號土地係分割自系爭土地，足認系爭土地與239地號土地實 為相連，240-5地號土地雖於42年由系爭土地分割出來，然 分割時點發生在王張蜜及王清池開始耕作相關土地之「後」 ，王張蜜及其夫王清池早在系爭土地分割前之36年間即開始 在239、240（包含自240地號分出來之240-4、240-5地號土 地）、241地號土地耕作，且王氏家族於日治時期即採租佃 耕作，三七五租約是國民政府來台後才有之制度，故不能認 為三七五租約訂定前，王張蜜無在上開土地耕作之事實及約 定。被告未合法通知原告行使優先承買權，業為被告訴訟代 理人於106年7月31日審理期日中不否認，另被告固援引臺灣 高等法院暨所屬法院101年法律座談會民執類提案第14號結 論，主張被告有合法通知原告行使優先承買權，然該提案背 景事實與本件不同，難以比附援引，況依最高法院103年度 台上字第1481號判決意旨，土地出賣時，除該土地有不能分 割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基 地。王張蜜與王鴻進係系爭土地承租人，於土地基地出賣時 ，依土地法第104條第1項規定，具有「物權效力」之依同樣 條件先買之權，何況王張蜜依土地法第34條之1規定之共有
關係，亦有「債權效力」之共有人優先承買權。 ㈢為此，爰依土地法第104條第1項、第34條之1之規定提起本 訴，並聲明：⑴確認原告就系爭土地有優先承買權存在；⑵ 被告應將系爭土地經臺中市豐原地政事務所於106年4月26日 以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；⑶被告應將系爭 土地按與林連禛買賣契約之同樣條件出售予原告，並應於原 告依同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權移轉登記予原 告。
二、被告答辯：系爭分割協議書非系爭土地之分管協議書及基地 租賃契約，內文亦僅為王常子女之遺產協議分配，全未提及 系爭土地已有分管協議或任何基地租賃關係。系爭土地為建 地而非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，原告主張於系 爭土地實際耕作不足採。原告稱系爭土地使用多年無紛擾， 乃係被告未居住該地不知之故，系爭土地上租賃關係之存在 ，原告應舉證以實其說。依地籍圖所示，三七五租約之 239、240-5地號土地與系爭土地未相連，且依土地登記簿所 載，239地號土地自始即為獨立土地，與系爭土地無關，240 -5地號土地則於42年分割自系爭土地亦為獨立土地。王張蜜 之239、240-5地號土地之租約乃於62年間訂定，此時240-5 地號土地分割已達20年，自無可能如原告所稱三七五地租之 約定包含系爭土地。另王弘輝、王弘治於70年間即移居美國 ，如何出具土地使用權同意書，故否認王英采蘋有代理王弘 輝、王弘治出具土地使用權同意書之行為，且土地使用權同 意書亦不足據為認定有租賃關係存在。又被告係合併出售土 地，原告不得選擇其中之部分行使優先購買權，何況土地法 34條之1之先買權僅為債權效力，被告就系爭土地之應有部 分業已移轉，原告請求塗銷系爭土地登記並無理由。原告主 張於239，240-5地號土地訂定租約時，租金之約定包含系爭 土地，所提出之三七五租約日期為王張蜜於62年與王乾榮、 王清池訂定，然王乾榮於54年即已死亡，故王張蜜之三七五 租約應自始即為無效，況王張蜜自陳系爭土地上之建物乃87 水災後王乾榮因同情之故，許為建築，故原告亦無土地法第 104條之優先購買權存在。並聲明：原告之訴駁回。參、爭點整理（見本院卷二第46頁）：
一、兩造不爭執之事實:
㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地（系爭土地），為王 張蜜與王志誠、王弘輝、王弘治及訴外人王志寬所分別共有 ，權利範圍分別為王張蜜2分之1、其餘四人各8分之1。 ㈡系爭土地上分別有王張蜜所有之門牌號碼臺中市○○區○○ 路000巷00號之土石磚造建築物（甲建物）及王張蜜之子王
鴻進所有之門牌號碼臺中市○○區○○路00號之RC造建築物 （乙建物），甲建物於49年1月即開始徵課房屋稅，並重建2 次，乙建物則於91年8月12日建造完成。
㈢被告就系爭土地應有部分，業於106年4月26日以買賣為原因 移轉登記予訴外人林連禛，並由臺中市豐原地政事務所以「 登記日期：106年04月26日，收件字號：106年豐興普跨字第 000000號，登記原因：買賣」受理（見本院一第21頁）。 ㈣被告前於105年12月27日以臺中黎明郵局存證號碼000534號 存證信函通知原告王張蜜行使優先承買權，出賣條件為被告 就臺中市神岡區山皮段220、227、239、240、240-1、240 -2、240-3、240-4、240-5、240-6、240-7、240-8、240-9 、241地號土地應有部分合併出賣，土地增值稅由原告負擔 ，每坪為新臺幣（下同）1萬3500元整，總價金為7549萬 2945元，原告支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問 費等一切相關費用453萬元（見本院卷一第22至23頁）。 ㈤王張蜜於106年1月4日以豐原中山路郵局存證號碼000001號 存證信函表示，同意以每坪1萬3500元，優先承買系爭土地 及同段239、240-5地號土地應有部分，其餘土地原告非共有 人亦無租佃權，原告無資格及權利為優先承買，土地整合勞 務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用應由被告負 擔（見本院一第25至28頁）。
㈥「先祖王常遺產分割協議書」（系爭分割協議書）形式為真 正（見本院卷一第14至17頁）。
㈦臺中市豐原地政事務所106年6月22日豐地一字第1060005671 號函所附106年豐興普跨字第001430號登記申請資料為真正 （見本院卷一第41至56頁）。
㈧原告提出61年之對帳單、稻穀入庫對賬單、郵政匯款申請書 形式上為真正（見本院卷一第148至161頁）。 ㈨中華郵政股份有限公司板橋分局106年10月25日板營字第106 1801447號函檢附王英采蘋存簿儲金帳戶自82年9月21日至10 6年1月30日歷史交易清單為真正（見本院卷二第24至36頁） 。
二、本件爭點：
㈠兩造間之三七五租約範圍是否包含系爭土地？ ㈡王鴻進於系爭土地上建築房屋之土地使用權同意書是否為王 弘輝及王弘治簽章？或其等母親王英采蘋之代理或表見代理 行為？
㈢原告依土地法第34條之1及第104條之規定，就被告與林連禛 有關系爭土地買賣契約部分，主張有優先承買權，有無理由 ？
肆、得心證之理由：
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就系爭 土地有優先購買權存在，為被告所否認，則兩造間就優先購 買權是否存在顯有爭執，致原告就此項之私權存否暨得否行 使有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決除去 之，是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利 益，自屬合法。
二、首應認定，原告起訴聲明第2項：「被告應將系爭土地經臺 中市豐原地政事務所於106年4月26日以買賣為原因所為之所 有權移轉登記塗銷」，然而塗銷登記，應由權利人或登記名 義人單獨申請之，土地登記規則第27條第7款定有明文，本 件被告就系爭土地應有部分，業於106年4月26日以買賣為原 因移轉登記予訴外人林連禛（不爭執事項㈢），自以作為登 記名義人之林連禛始有申請塗銷登記之權利，本院就此提示 、詢問原告，據答稱「就土地法第104條部分為物權效力， 有判決的話就有」云云（見本院卷二第44頁）。惟土地法第 104條優先購買權所謂之物權效力，乃具有法定利用關係之 優先購買權人，得請求確認其就爭執出賣之土地有優先購買 權，命登記名義人塗銷已為之所有權移轉登記，另由出賣人 依相同條件與先買權人補訂書面契約，並協同辦理所有權移 轉登記，並非因判決認定有優先購買權，即得逕向非登記名 義之出賣人訴請辦理塗銷登記，原告上開陳述，顯有誤會。 準此，原告聲明第2項請求被告將系爭土地經臺中市豐原地 政事務所於106年4月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登 記塗銷，自屬無理由。原告訴請被告塗銷登記既屬無理由， 則亦無從請求被告於塗銷後與原告就系爭土地簽訂相同條件 之買賣契約，並於原告履行該相同條件之同時，辦理所有權 移轉登記予原告，是其聲明第3項之請求亦屬無理由。又土 地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該 條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15 條第3項用語不同，可以知之。被告就系爭土地應有部分之 買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則原告本於土地法第34條 之1第4項規定之優先承購權，請求被告塗銷與林連禛間之所 有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，亦屬無 可准許，併予敘明。
三、土地法第104條之優先購買權：
㈠土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。」立法意旨在使房屋 與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡 經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權 或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房 屋之建築者，始有本條優先承買權之適用。如無上述利用關 係者，基地所有人或房屋所有人自不得於其上房屋出賣或基 地出賣時，主張優先購買權。
㈡原告主張就系爭土地有租賃關係存在，固提出系爭分割協議 書、通順碾米廠對帳單、郵政匯款申請書2份、土地使用權 同意書及臺灣省臺中縣私有耕地租約書（下稱耕地租約）1 份為其佐證（見本院卷一第14頁至第17頁、第148頁至第159 頁、第160至第161頁、第110頁）。然查： ⒈觀之系爭分割協議書所載內容，就本件所涉之臺中市神岡 區山皮段土地部分，僅見於第1條，約定：「甲丁方係旅 居日本國，為鑑定方便管理與不抵觸法律規定，茲將神岡 鄉山皮段240-1地號、地目田8則、面積06627公頃、公頃 持分2分之1，及同所同段240-3地號、地目田8則、面積 04390公頃、持分2分之1，現出租廖貴以上等2筆，由上開 2人取得所有權。但因受土地法限制，特推舉戊方為登記 代表人，其日後權利處分歸甲丁二人均分，未出售前收入 盈餘扣繳稅款外餘充為公有基金。」並未包含系爭土地在 內，縱使如原告所稱，240-1及240-3地號土地均係由早先 之240地號土地分割出來，惟於69年11月10日簽訂系爭分 割協議當時，既已有系爭土地存在，系爭分割協議就系爭 土地之利用關係仍無特別明文約定，則系爭分割協議書充 其量僅能證明約定內容所載地號土地之耕作使用分配及登 記情形，無從據以認定王張蜜就系爭土地有租賃關係存在 。
⒉原告雖強調，如無系爭土地，殊難想像其他周圍土地之使 用如何繞過位於正中間之土地，況依土地之現況，系爭土 地係作曬穀場或建造房屋為管理中心，藉以輔助鄰近廣大 土地之實際耕作使用狀況等語，並提出耕地租約、通順碾 米廠對帳單、郵政匯款申請書2份及引用證人王志寬、陳 思義之證述為據。然觀之上開耕地租約，其標的為239地 號及240-5地號土地，與系爭土地顯然不同。又證人王志 寬固證稱：「系爭土地從我爸爸開始就有出租給原告，都 是我爸爸在收租。我爸爸在的時候都是原告他們有收成多
少就按比例收多少，但實際數量我不知道。當時是收成2 次稻穀，大約6月及11月間，都到年底結帳，年底結帳時 會換算成現金，就我所知，到年底都是收現金。一直到99 年我爸爸過世後，才改由我來收租，我堂哥王鴻進會在年 底時拿現金到我家，我收租會連我伯母王英采蘋的部分一 起收，收了之後隔天我會寄給王英采蘋，我會匯款給他。 從我收之後我都是收現金。一年大約是一萬多元左右，且 我的分額還要跟我弟弟王志誠分一半」，然亦表明：「租 金的標的，就是三七五租約來的」（見本院卷二第9頁） ，自僅能得知係依上開耕地租約收取租金，並無從證明其 所收取之租金包括系爭土地在內。另證人陳思義證稱：「 我是繼承我父親陳欽昔經營碾米廠。我退伍當兵回來之後 回家幫忙，跟原告一直都有交易。我們會到原告烘乾稻米 的住所去收稻，我們是負責公糧跟監收，如果原告指明繳 交給誰，我們就登記他指定的那個人的名字以便該被指定 人收取現金或稻穀回去。一直到我父親過世就沒有交易往 來了。我父親是三年前左右過世」等語（見本院卷二第11 頁），亦僅能證明原告繳租及分配等事宜，不能證明原告 之繳租包含系爭土地之租金。且王張蜜於本院審理時自陳 ：「我在系爭建物已經住70年，87水災後房子損壞的很嚴 重，我二伯王乾榮就說讓我們在系爭土地上蓋房子住，他 覺得我們很可憐」等語（見本院卷二第10頁背面），復參 酌王張蜜接獲被告出售含括系爭土地在內之14筆土地之通 知後，所回覆之存證信函內容僅表示「依土地法第34條之 1及耕地三七五減租條例第15條規定，以共有人及租佃承 租人身分，實行針對台端等三人與本人所共有，坐落臺中 市○○區○○段000○000○000○0地號等3筆土地，台端 等3人應有持分之優先購買權」（見本院卷一第25至26頁 ），並未主張系爭土地有租地建屋之利用關係而併依土地 法第104條行使優先購買權。是綜衡上開事證，縱令原告 藉由系爭土地以為鄰近土地之耕作曬穀或建屋管理之用， 亦僅能認定原告就系爭土地有使用及建屋之事實，而不能 遽認該使用及建屋之事實係基於租地建屋之利用關係而來 。
⒊至原告另提出土地使用權同意書（見本院卷一第162頁） ，主張系爭土地係經被告同意使用並申請建造執照，而興 建王鴻進使用之乙建物等語。然姑先不論王弘輝、王弘治 否認有該同意之事實，亦否認其等之母親王英采蘋有權代 理之情，縱使原告之上開主張為真，此亦僅能佐證被告同 意王鴻進使用系爭土地並興建房屋之事實，惟使用他人土
地之原因眾多，非必為租地建屋關係，如併參酌上開王張 蜜之陳述，亦可能係使用借貸關係，而使用借貸並非土地 法第104條第1項所規定之法定利用關係，自無據以主張優 先購買權之可言。綜上論證，原告主張就系爭土地有租地 建屋關係，所舉事證，尚有不足，無從執為原告有利之認 定，是其依土地法第104條之規定，請求確認就系爭土地 有優先購買權存在，核非有據。
四、土地法第34條之1之優先購買權：
㈠共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定， 他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非 如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先 購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第 3141號判例意旨參照）。又土地法第34條之1第4項規定之優 先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人 間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損 害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。若該應 有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時，他共有人 即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年度台上字第 166號判決意旨參照）。
㈡本件被告已將系爭土地之應有部分移轉登記與林連禛，因登 記而發生物權移轉之效力，王張蜜基於系爭土地共有人之身 分，本得對被告主張依同一價格優先承購，然既僅有債權之 效力，被告並已移轉登記完畢，則依上開說明，僅生是否得 主張損害賠償之問題，不能再主張有優先購買權存在，至王 鴻進並非系爭土地之共有人，亦無依本條規定主張優先購買 權之餘地。是原告依土地法第34條之1請求確認其就系爭土 地有優先購買權存在，亦屬無據。
伍、結論：
一、綜上所述，原告依土地法第34條之1、第104條之規定，請求 ：⑴確認原告就系爭土地有優先承買權存在；⑵被告應將系 爭土地經臺中市豐原地政事務所於106年4月26日以買賣為原 因所為之所有權移轉登記塗銷；⑶被告應將系爭土地按與林 連禛買賣契約之同樣條件出售予原告，並應於原告依同樣條 件為履行之同時，辦理移轉所有權移轉登記予原告，俱屬無 理由，應駁回其訴。
二、兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於 判決之結果無影響，自無庸逐一論述，附此敘明。三、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第五庭 法 官 李嘉益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 劉念豫