臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第119號
原 告 吳峻儀
吳依旻
兼 共 同
訴訟代理人 吳瑞珍
原 告 吳瑞昌
吳瑞欽 基隆市○○區○○街000巷00號
吳瑞火
被 告 臺灣臺中農田水利會
法定代理人 蔡篤乾
訴訟代理人 蔣志明律師
複 代理 人 楊榮富律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院民國於106年12月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。本件租佃爭議，前經原告向臺 中市外埔區公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後， 原告復向臺中市政府耕地租佃委員會申處調處，嗣因原告不 服調處結果，由臺中市政府耕地租佃委員會依耕地三七五減 租條例第26條規定，移送本院審理，有臺中市政府民國 106 年1月3日府授地權一字第1050287839號函可稽（詳本院卷第 5頁），是本件起訴程序合於規定，先予敘明。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不 明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判例參照）。經查，原告主張兩造間就坐 落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積 1萬9630.86平 方公尺），其中面積4604平方公尺部分土地（詳如「臺灣省
臺中縣私有耕地租約書《中外永字第 125號》」，下稱系爭 土地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約）租賃關係存在， 然為被告所否認，辯稱是兩造間系爭租約，已因原告有不自 任耕作之情事而歸於無效。是兩造間有無耕地三七五租約之 租賃關係存在，原告可否繼續合法使用系爭土地即不明確， 原告主觀上認其在私法上之地位有不安之狀態存在，且該不 安之狀態能以確認判決除去之，依前揭說明，原告自有受確 認判決之法律上利益。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地自日據時期起，即由原告之被繼承人吳子霖在該 地興建農舍及耕作。嗣國民政府來台後，因該土地遭政府 劃為農田水利會所有，吳子霖遂於 59年11月6日與當時之 后里農田水利會，就系爭土地簽訂系爭租約，繼續耕種、 繳租，吳子霖過世後，系爭租約承租人的權利義務即由原 告繼承，原告長年來都在系爭土地上居住及耕作，並無不 自任耕作之情事。又吳子霖生前另向被告承租系爭土地旁 同段 108地號建地興建房屋，因該建物改建時，少部分面 積占用到系爭土地，始生此次爭議。
（二）並聲明：確認兩造間就坐落臺中市○○區○○○段 000地 號土地（面積1萬9630.86平方公尺），其中面積4604平方 公尺部分土地（詳如「臺灣省臺中縣私有耕地租約書《中 外永字第125號》）耕地三七五租約之租賃關係存在。二、被告則以：
（一）按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作 時，原訂租約無效，此所謂原定租約無效，係指同一租約 無效，或是同一租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆 不自任耕作，該租約全部均歸無效而言（最高法院81年度 台上字第2180號參照）。又耕地三七五減租條例第16條係 法律強制規定，不因出租人是否知悉其不自任耕作之事由 ，而異其效果，亦不因承租人之被繼承人繼受、換訂租約 ，及出租人繼續收租，而使業已無效之原訂租約回復其效 力（最高法院95年度台上字第1911號、96年度台上字第24 31號、103年度台上字第437號判決參照）。（二）依附圖即臺中市大甲區地政事務所 106年10月22日複丈成 果圖所示，系爭土地上已建有編號 A、B之建物，編號A建 物，佔地141.34平方公尺，為原告吳瑞欽所興建，現供其 子居住使用，而編號 B建物，則佔地193.37平方公尺，為 原告吳瑞昌及吳瑞珍所興建，並由其等共同居住使用，由 此顯見上開建物並非簡陋供放置農、機具之處所。此外，
系爭土地上亦建有面積高達241.85平方公尺之水泥廣場， 供原告停車及休閒使用，益徵系爭土地已因承租人變更為 非耕作使用，而有興建房屋作為居住使用之不自任耕作事 由。
（三）按原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同 意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不 自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第 2項所定租 約無效之原因（最高法院96年度台上字第2431號判決參照 ）。經查，原告吳瑞欽在系爭土地上興建面積185.48平方 公尺之水池，用以養殖魚、鴨，有本院106年8月24日勘驗 筆錄在卷可參，依卷附「臺灣省臺中縣私有耕地租約書《 中外永字第 125號》」記載之正產物為「谷」，可知原告 之被繼承人吳子霖承租系爭土地係作為稻田使用，而屬栽 培農作物之耕地租約。原告未經被告同意，逕將農地變更 為漁牧之用，亦屬違反耕地租賃契約不自任耕作事由。（四）綜上所述，原告於系爭土地上興建房屋作為居住使用，並 擅將農地變更為漁牧使用，自有不自任耕作之情事，依照 耕地三七五減租條例第 16條第2項規定，兩造間就系爭土 地所締結之耕地三七五租約自已歸於無效。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）被告為系爭土地所有權人，兩造依耕地三七五減租條例， 就被告所有系爭土地訂立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書 （租約字號：中外永字第125號）」，自59年11月6日起， 原承租人為原告之被繼承人吳子霖，出租人則為后里農田 水利會，約定正產物為「谷」。系爭租約於吳子霖死亡後 ，由原告繼受承租人之權利義務，另因組織變革出租人之 權利義務改由被告繼受之。嗣被告以原告於系爭土地搭蓋 建物使用，顯已不自任耕作而變更為非耕地使用，系爭租 約當然無效為由，函請原告將上開土地回復原狀並返還被 告之事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭土地第 二類登記謄本、臺灣省各農田水利會合併改組區域調整名 稱變更沿革概況表、臺灣農田水利會104年12月3日中水財 字第1040650542號函可按（詳本院卷第 24、39、67、162 頁），堪信為真實。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1、2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第 16條第1項 所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自
己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居 住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成 同條第 2項所定原訂租約無效之原因；佃農在承租耕地上 固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設 ，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院70 年台上字第 4637號、64年台上字第571號判例參照）。是 承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍， 係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆 置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實 際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農 舍有間（最高法院96年度台上字第2595號判決參照）。而 上開規定所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不 自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示 ，當然向後失其效力，且依該規定之本旨推之，所謂原訂 租約無效，當指同一租約全部無效而言（最高法院46年台 上字第57號、80年台再字第15號判例參照）。依此，倘原 訂租約承租人有不自任耕作情事時，不待出租人為終止租 約之意思表示，當然向後失其效力，且縱僅部分土地有不 自任耕作之情事，亦生全部租賃關係消滅之法律效果。經 查：
㈠系爭土地於 105年9月5日經臺中市外埔區公所租佃爭議委 員會現場會勘時，早已建有房屋、水池及水泥鋪面（詳本 院卷第15至17頁），本院於106年8月24日至現場勘驗，原 告自承附圖編號 A建物為原告吳瑞欽建造，現供原告吳瑞 欽之子居住使用，原告吳瑞欽自稱實際居住基隆； 編號B 建物則為原告張瑞昌、張瑞珍所建造，現為原告張瑞昌、 張瑞珍及其等家人共同居住使用。二棟建物皆為二層樓鋼 筋水泥建築，內部皆設有客廳、廚房、房間、神明廳、浴 室等，並裝設冷氣、設置水塔，客廳內部擺設電視、大型 茶几及坐椅，房屋內部擺設電視、衣櫃、床組，廚房內部 擺設餐桌椅、瓦斯爐、電鍋、微波爐，浴室有設置熱水器 及沐浴設備等生活設施及用品，房屋前及四周鋪設混凝土 地面及草坪，實與一般住宅無異，而非以耕作為目的或為 便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休 息之用。此部分既係作為承租人家族實際居住之用，自已 無供耕作使用之情形。另經本院囑託臺中市大甲地政事務 所測量結果，編號 A建物之坐落基地主要為系爭土地，並 占用一部分之同段 108地號土地，其中坐落於系爭土地之 面積141.34平方公尺（包括：室內面積、陽台、鐵皮棚架 ）；編號B建物之坐落基地亦涵蓋系爭土地及108地號土地
，其中坐落系爭土地之面積為193.37平方公尺（包括：室 內面積、陽台），且原告於系爭土地上建有水泥廣場，面 積為241.85平方公尺，原告吳瑞珍並設有水池養殖魚、鴨 ，面積為185.48平方公尺（此部分亦屬非自任耕作，詳如 後述）等情，有本院勘驗筆錄、現場照片及囑託臺中市大 甲地政事務所製作之附圖可稽（詳本院卷第106至107、10 9至110、116至136頁），堪認原告非自任耕作面積不小。 再觀諸被告所提出林務局農林航空測量所拍攝之航照圖， 在85年的航照圖，系爭土地上均未見編號A、B建物，而在 90年航照圖中，已能清楚見到編號 B建物存在於系爭土地 上，但仍未見編號A建物，而至 95年航照圖中，編號A、B 建物均已存在於系爭土地上，有各該航照圖在卷可考（詳 本院證物袋），核與原告於本院審理時自承編號 B建物是 吳瑞昌、吳瑞珍於85年所興建，編號 A建物則是吳瑞欽於 88年間起造，於90年完成等語大致相符，足認原告於85年 間起，即陸續於系爭土地上興建可供居住使用之建物，此 部分土地已無耕作之事實，且原告自行建築建物，既係作 為住宅居住使用，實與農事耕作全無關連性，是原告確有 不自任耕作之情事，堪以認定。
㈡另按耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變 更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕 作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁 牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬 於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地 原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契 約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用， 並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契 約，不自任耕作（最高法院96年度台上字第2431號、85年 度台上字第1227號判決參照），原告吳瑞珍於系爭土地上 建設面積185.48平方公尺水池，供原告養殖魚、鴨，已如 前述，惟依系爭租約記載，兩造所約定之主產物為穀物， 而無約定得供「漁牧」使用，參以被告所提出 95年、100 年航照圖，於 100年航照圖始見該水池存在，足認該水池 係於 95年起至100年間建造，此期間皆未見原告取得被告 之同意得變更農地原有之耕地性質，足認原告係未經被告 同意擅自將約定栽培穀物之耕地契約，變更為漁地之用， 實已違反系爭租約之約定。原告吳瑞珍雖於審理中主張： 上開水池是要抽水灌溉稻田之用等語，惟上開水池既係於 95年後始建造，且原告陳瑞火於本院審理時自承：系爭土 地因無法機械化耕作，故於64年即無種稻等語（詳本院卷
第 154頁），顯見該水池自非為灌溉稻田而建造，原告上 開主張，自不足採。是原告興建水池飼養魚、鴨，擅自變 更系爭土地原耕作之使用目的，作為漁牧使用，亦屬不自 任耕作之情形。
（三）綜上所述，原告擅自在系爭土地建築房屋作為住宅居住使 用，興建水池飼養魚、鴨，擅自變更系爭土地原耕作之使 用目的，作為漁牧使用，確有不自任耕作之情事，揆諸前 開說明，系爭租約自原告於85年間開始違反不自任耕作之 限制規定時起，無待於被告為終止之表示，當然向後失其 效力，且縱僅一部土地有不自任耕作之事實，亦不失租約 整體無效之法律效果。依此，原告請求確認兩造間就坐落 臺中市○○區○○○段 000地號土地（面積1萬9630.86平 方公尺），其中面積4604平方公尺部分土地（詳如「臺灣 省臺中縣私有耕地租約書《中外永字第125號》） 耕地三 七五租約之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
書記官 賴 榮 順