確認優先購買權存在
臺灣橋頭地方法院(民事),重訴字,105年度,191號
CTDV,105,重訴,191,20180123,2

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臺灣橋頭地方法院民事判決      105年度重訴字第191號
原   告 得恩機電工業股份有限公司
法定代理人 蘇雅各 
訴訟代理人 李玲玲律師
訴訟代理人 林文鑫律師
訴訟代理人 王明一律師
被   告 林家澤 
訴訟代理人 吳春生律師
複代理人  林清堯律師
當事人間確認優先購買權存在事件,由臺灣高雄地方法院於民國
105年9月1日移撥本院續行審理,本院於民國106年11月15日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:坐落高雄市○○區○○段0000地號土地(下稱系 爭土地)係訴外人蘇王雪林慶山共有,權利範圍分別為46 07/6000、2786/12000,蘇王雪林慶山就系爭土地訂有分 管契約,約定將系爭土地北邊由蘇王雪管理使用,蘇王雪則 將其管理使用之部分出租予原告,供原告建築工廠、倉庫及 員工宿舍,原告並在其上興建門牌號碼高雄市○○區○○路 000號之未辦保存登記建物(下稱系爭建物),原始取得系 爭建物之所有權。高雄地方法院104年度司執字第56495號強 制執行案件拍賣債務人即蘇王雪所有之系爭土地(權利範圍 4607/600 0),由被告於民國104年11月30日以新台幣(下 同)18,612,000元拍定,因原告為系爭土地之承租人,故依 民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定,應有優 先購買權。詎被告竟否認原告之優先購買權存在,則原告主 張其對系爭土地之優先購買權存在與否,於兩造間確有不明 ,致原告優先購買系爭土地之地位有不安之危險,而此種不 安定狀態得以確認判決予以排除,原告自有確認利益。為此 ,爰依法提起本件訴訟,並聲明:確認原告就本院104年度 司執字第56495號強制執行案件拍賣之系爭土地(權利範圍 4607/6000)有優先購買權存在。
二、被告則以:被告否認蘇王雪與原告訂有土地租賃契約,且系 爭建物無法證明係原告出資興建而由其原始取得所有權。又 系爭建物縱屬原告原始建造,然原告係自86年1月15日起, 即向蘇王雪承租系爭土地,租期至101年1月15日已屆滿,雖 原告嗣於101年1月16日再與蘇王雪訂立土地租賃契約,租期



自101年1月16日起至116年1月15日止(下稱系爭租約),惟 系爭土地於95年6月30日業經民事執行處查封並辦理假扣押 登記,則依強制執行法第51條第2項規定,蘇王雪於95年6月 30日系爭土地遭查封後,即已喪失對系爭土地之處分能力, 系爭租約自屬無效。縱認蘇王雪就系爭租約仍有處分能力, 然系爭土地之使用分區為農業區,供原告興建廠房,亦違反 農地農用之強制規定而無效,又系爭土地既非建築用地,即 非土地法第104條規定所指之基地,原告自不得依土地法第 104條規定主張就系爭土地有優先承買權,是原告之訴顯無 理由等語置辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下:
㈠高雄地方法院104年度司執字第56495號強制執行案件拍賣債 務人即蘇王雪所有之系爭土地(權利範圍4607/6000),由 被告於104年11月30日以18,612,000元拍定。 ㈡系爭土地為農地,原為被告與蘇王雪共有,系爭土地現況如 勘驗筆錄所載。系爭土地使用分區為農業區非修正後農業發 展條例所指之耕地。
四、本件爭點如下:
㈠系爭租約是否合法成立?原告是否為系爭土地之承租人並建 有系爭建物?是否因違反強制規定而無效?
㈡系爭土地是否屬土地法第104條規定之「基地」? ㈢原告就系爭土地得否主張土地法104條、民法第426條之2第1 項之優先購買權?
五、本院之判斷:
㈠系爭租約是否合法成立?原告是否為系爭土地之承租人並建 有系爭建物?是否因違反強制規定而無效?
①原告主張與訴外人蘇王雪就系爭土地定有租賃契約,系爭建 物為伊所建造云云,然此為被告所否認,按不動產之租賃契 約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者, 視為不定期限之租賃。民法第422條定有明文。則租賃契約 本不以訂立書面為必要。原告固提出之系爭租約二份為證, 而經本院當庭檢視,86年1月15日至101年1月15日之第1份契 約與101年1月16日起至116年1月15日之第2份契約,紙質、 格式、字體均大致相同,參之原告自承,僅是口頭契約,租 約係事後補作等情(見本院卷㈠第143頁),則原告與蘇王 雪並非自86年間即有書立書面契約,當可認定。另證人曹玲 珍即原告之會計亦到庭證稱略以:伊來的時候就知道有承租 土地,是1017地號,前面已經蓋了來之後繼續再蓋,我們承 租土地,所以要幫忙繳土地稅,稅單來都是我們去繳納,稅 單上面有寫土地是何人的名字,我們都一起去繳稅,稅單是



直接寄到公司,我們租金每月二萬元,後來有漲價,伊來時 就已經承租,給付租金方式是現金放入信封袋,交給蘇信仲 就是蘇王雪兒子,給蘇信仲簽收,簽在我們的一張寫租金兩 萬元紙條上面等語(見本院卷㈡第117頁至第118頁),核與 原告所提出之公司支出傳票記載租金大致相符(見本院卷㈠ 第169頁至第255頁),原告與蘇王雪既已就租賃物及租金達 成合意,則縱書面契約嗣後再行製作,亦不影響租賃契約之 成立。
②依系爭建物之房屋稅籍資料所示,納稅義務人為原告,且自 66年起至97年間均有面積不同之課稅建物,此有系爭建物稅 籍資料足憑(見本院卷㈠第86頁至第98頁),而參之證人林 清叁到庭證稱略以:伊是原告公司廠長,大約76年來公司, 我剛來的時候,隔年起造品管室及外勞宿舍,我剛到公司時 ,公司本身已經有廠房,大約有三棟到四棟,有無門牌我不 清楚。公司認為廠房不夠使用,要擴建出去,品管室及外勞 宿舍是我任職第二年興建的,當時我們公司叫人來興建,因 為是建物是用水泥興建,我們不會,後來大約來到三年或四 年左右,廠房不夠使用,以廠房往東方面,再興建廠房,材 料是公司買的,叫我們自己蓋的,因為是鋼構,所以我們可 以自己做,用剩餘的材料做的,這樣比較省錢等語,並確認 廠房位置(見本院卷㈡第113頁至第114頁),另原告公司廠 房大多坐落於與系爭土地同段之1021、1022地號土地,系爭 土地因與上開土地毗連,而形成一廠區,系爭土地上由原告 所稱其建造之廠房有先後興建之廠區,並以漆有藍色之柱體 為分界,此經本院會同兩造勘驗驗廠至有勘驗筆錄附卷為憑 (見本院卷㈡第188頁至第189頁),互核與原告及證人所稱 廠房係陸續建造等情相符,另系爭土地於77年間即由蘇王雪 以其持分範圍為原告向第一商業銀行設定抵押借款,足認建 造廠房為蘇王雪所知悉,系爭土地上之廠房為原告所使用, 又為原告繳納稅額,則應可認系爭建物係原告經蘇王雪同意 所起造。
③又被告辯稱若系爭租約確係存在,然系爭租約有違強制執行 法第51條第2項而無效云云。按債務人就查封物所為移轉、 設定負擔或其他有礙執行效果之行為,依強制執行法第51條 第2項規定,僅對於債權人不生效力而已,並非絕對無效( 最高法院72年台上字第2642號判例可資參照)。則債務人所 為有礙執行效果之行為,惟有該實施查封之執行事件債權人 ,始得主張對其不生效力。系爭土地於95年6月12日為假扣 押登記,並由高雄地院民事執行處於95年6月30日即於查封 筆錄上記載明確此亦經本院調閱高雄地院104年司執字第564



95號查核無訛,則原告於查封系爭土地後再與債務人蘇王雪 定立租約,自係於查封後所為,縱認係屬其它有礙執行效果 之行為,然並非絕對無效,僅有聲請查封之執行事件債權人 得主張無效,但債權人彰化商業銀行於執行程序中並未主張 租約無效,被告指稱蘇王雪無處分權,系爭租約無效,自不 可採。
④被告又指系爭土地為農地,然系爭租約供原告興建工廠,顯 然有違農業發展條例等農地農用之強制規定而無效云云,然 查,耕地三七五減租條例第16條故規定農地應自任耕作。同 法第69條亦規定,農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土 地使用管制規定者,應依區域計畫法或都市計畫法規定處理 。惟系爭土地並非農業發展條例之耕地,為兩造所不爭執, 且有高雄市政府地政局土地開發處函稱確認系爭土地非屬修 正後農業發展條例之耕地(見本院卷㈠第138頁),另依農 業發展條例第3條第11款固規定耕地為依區域計畫法劃定為 特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用 地。此相關法令為對於農業用地及耕地之定義規定,就耕地 或農業用地縱供違法使用,亦僅為主管機關得科以罰鍰,然 就私人間有關土地使用或租賃供作他用之私法契約,非逕可 認定無效,故縱系爭土地原共有人蘇王雪將土地出租原告建 造廠房,違反農地使用之規範,亦僅是主管機關得認定違法 而處以行政罰鍰,並非即認定系爭租約無效,被告所辯,自 不足採。
⑤綜前所述,原告廠房起造之時程與公司員工所述之情節相符 ,況若系爭建物非原告起造,則無需自為納稅義務人而支出 稅捐,並以公司傳票支出以為會計項目,又縱原告公司為家 族企業,租用股東土地,租金亦較可商議,甚為常見,故原 告主張與蘇王雪有租賃系爭土地,並建有系爭建物等情,堪 以認定。
㈡系爭土地是否屬土地法第104條規定之「基地」? 按土地法第104條係屬於土地法第三章房屋及基地租用章節 內,參酌同法第102條之租用基地建築房屋,則土地法第104 條之基地,應指建築基地。又土地法第104條第1項所定基地 出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,其承租人須為 以建築房屋為目的,而承租該基地者,始足當之。此有最高 法院77臺上字第1243號判決可資參照。系爭土地地目為旱, 系爭建物為未辦保存登記之建物,此為兩造所不爭執,則系 爭建物並未經合法申請建築並取得建築執照應可認定。而系 爭土地雖非農業發展條例所稱之耕地,然仍屬農地,自非建 築基地,系爭土地並非土地法第104條所指之基地。



㈢原告就系爭土地得否主張土地法104條、民法第426條之2第1 項之優先購買權?
①按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益 者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益,係指因法律關係之存否不 明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,而此項危險 得以對於被告之確認判決除去者而言,有最高法院42年台上 字第1031號判例之要旨可資參照。本件原告主張被告就其所 拍定買得之系爭拍定標的主張有優先承買權,至其得否買得 系爭拍定標的之地位,有受侵害之危險,且該危險可藉由法 院之確認判決予以除去,從而原告提起本件確認訴訟,自足 認有確認利益存在,合先敘明。
②又基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條定有 明文,另民法第426條之2第1項規定,租用基地建築房屋, 出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。此 為承租人之優先購買權,優先承買權性質上屬形成權,而民 法第426條之2第1項和土地法第104條第1項所規定之優先承 買權,依上開法條之修正演變,通說上亦均認係據有物權之 效力。系爭土地並非土地法第104條之建築基地已如前述, 再依民法第426條之2第1項之立法理由謂:「建築基地之出 租人將基地出賣於第三人時,承租人之租賃權雖繼續存在, 然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建 築物出賣於第三人時,亦然。為達到使用與所有合一之目的 ,促進物之利用並減少糾紛,爰參照土地法第104條,增訂 本條。」,則民法第426條之2第1項所稱之建築基地亦應同 土地法第104條之規範而屬建築基地。
③坐落於系爭土地上之系爭建物為原告廠房之一部份,此經本 院會同兩造勘驗現場製有勘驗筆錄已如前述,且系爭建物未 辦保存登記,亦不符合農舍起造之要件,均為兩造所不爭執 ,故縱系爭建物為原告之廠房或員工宿舍,仍非合法建物自 明。就民法第426條之2第1項和土地法第104條之立法意旨而 言,其目的無非促使物盡其用,然除促進有限資源之有效率 使用、減少交易成本功能外,尚需考量公平與利益之衡量, 故具物權效力之優先承買權,其行使不僅是為個人之利益, 尚須兼顧第三人及社會之利益。而系爭建物並非依照目前現 行建築法規而建造取得,而依建築法第1條之規定,建築管 理之實施,其目的乃在維護公共利益,實施建築管理地區, 房屋之建築應依法申領建造執照,並於建築工程完竣後,申



領使用執照。原告所有之系爭建物,依其建造經過,係自行 依廠房需要搭建,不僅違反建築管理法規,對於公共利益有 所妨害,且有可能被依法強制拆除之虞,則此與民法第426 條之2第1項和土地法第104條房地合一之立法意旨相違。另 從土地登記行政之觀點而言,未辦理保存登記之房屋所有權 人如享有優先承買權時,因登記機關無法由登記資料上審查 知悉房屋之存在,易形成基地移轉登記審查上之缺失,進而 有引發權利紛爭之可能,本件從系爭土地謄本上,無法查知 有系爭建物,並衍生系爭建物為何人所有之爭議即然,而房 屋本應辦理保存登記,故其所有權人既未辦理,自不得享有 優先購買之權,況原告承租蘇王雪之土地,依系爭租約內容 ,面積約6,066平方公尺,以104年公告現值3,569元之價值 ,確僅有2萬元之租金,則原告顯以低價承租土地,若又能 取得優先承購權,無非鼓勵不依法起造建物之人得享有權利 ,實有違立法原則及行政管理,故依前所述,原告自不得主 張承租人之優先承購權。
㈣綜上,系爭土地既非屬土地法104條及民法426之2第1項所稱 之建築基地,自與上開法條之規定要件不符,況原告向執行 債務人承租系爭土地係做為工廠廠房使用,且屬違法建物, 自與優先承買權不符,被告無優先承買權。
六、綜上所述,系爭土地非屬土地法及民法所稱之建築基地,且 原告所有之系爭建物為未辦保存登記之違法建物,則原告請 求確認被告就系爭土地之優先承買權存在,為無理由,應予 駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張及有關租約等之其餘抗辯 及所用之攻擊、防禦方法與舉證,核與本判決結果不生影響 ,爰不一一論列,併予敘明。
八、結論:原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條,判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第二庭法 官 陳嘉惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 簡鴻雅

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參考資料
得恩機電工業股份有限公司 , 台灣公司情報網