臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第979號
原 告 林秋祥
複代理人 卓冠儒（限閱卷）
原 告 林裕強
吳欣怡
周台榮
蘇淑娥
共 同
訴訟代理人 董郁琦律師
楊晴翔律師
被 告 和發建設股份有限公司
法定代理人 方敬元
複代理人 鍾若琪律師
被 告 彭淑英
共 同
訴訟代理人 林家琪律師
陳永來律師
魏雯祈律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年1 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告林秋祥、林裕強、吳欣怡、周台榮及蘇淑娥與被告和發 建設股份有限公司（下稱和發建設公司）、彭淑英分別簽訂 天翔預售房屋買賣契約書（下稱系爭預售屋買賣契約）及預 售土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）。原告林秋祥 以新台幣( 下同) 559 萬元購買系爭預售屋房地E3棟5 樓及 地下二樓139 號車位，並給付定金46萬元。原告林裕強及吳 欣怡以771 萬元購買D1棟8 樓及地下二樓第160 號車位，並 給付定金78萬元。原告周台榮及蘇淑娥以771 萬元購買C2棟 8 樓及地下一樓260 號車位，並給付定金88萬元。 ㈡依系爭預售屋買賣契約第10條第1 項約定：「本房屋於簽訂 本約時已開工，完工日依建築執照竣工日為基準（賣方若建 照依法辦理變更設計或展延日期者，則依最後變更設計或展 延日期後之建照竣工日為基準）前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」等語，故依 系爭預售屋買賣契約之約定完工日係記載以「建築執照竣工
日」為期限。然實務上建築執照峻工日多為取得實際取得建 築使用執照日。因此，以被告和發建設公司事先預擬之契約 操作結果，使買賣雙方約定之完工期限即為取得建築使用執 照日條款，規避了內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項規範條款，所要求之應約定開工日及約定完工日 之義務，不僅讓被告和發建設公司全然無遭追究逾期完工責 任之可能性，更使被告將向政府機關聲請使用執照之疏失及 交屋延宕之不利益，實質得利用上開無效條款，將其全然轉 嫁於原告承擔。
㈢承前所述，因被告所擬定之開工及取得使用執照期限違反內 政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規範條款 ，依消費者保護法第17條之規定為無效，故被告之給付義務 屬於未定期限。嗣經原告於105 年12月21日發函催告被告， 對於前揭未定期限之完工日，應於1 個月內完工並取得使用 執照，以定完成期限。原告於105 年12月21日發函催告被告 ，對於前揭未定期限之完工日，應於1 個月內完工並取得使 用執照，以定完成期限，故系爭預售屋房地之完工期限應以 原告等以存證信函催告30日之期限終了日( 即106 年1 月19 日) 為完工終期；被告逾期仍未完成已陷於給付遲延，經原 告以106 年1 月25日存證信函，再次催告並為解除契約之意 思表示，系爭預售屋買賣契約已經合法解除契約。 ㈣依系爭土地買賣契約第12條第1 項之約定，系爭土地契約與 系爭預售屋買賣契約具連帶不可分性，應共同履行。並依系 爭預售屋買賣契約書第20條第1 項之約定，賣方若有違反開 工及取得使用執照期限之解約事由時，買方得主張解除本契 約及與本契約有聯立關係之契約。依同條第1 項後段之約定 ，買方有效解約時，賣方除退還所收之價款及遲延利息外， 並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳 價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為 限，買方不得另行請求損害賠償。故原告林秋祥購買之房屋 土地總價為559 萬元，已付之價金46萬元。原告請求返還已 付價款46萬元及賠償已繳價款46萬元，合計92萬元；原告林 裕強、吳欣怡購買之房屋土地總價為771 萬元，已付之價金 78萬元、原告請求返還已付價款78萬及賠償已繳價款78萬元 ，合計156 萬元；原告周台榮、蘇淑娥購買之房屋土地總價 為773 萬元，已付之價金88萬元、原告請求返還已付價款88 萬及賠償已繳價款88萬元，合計176 萬元。 ㈤綜上所述，因系爭預售屋買賣契約書第10條第1 項約定之開 工日、完工期限條款無效，系爭不動產完工期限應以原告催 告期限終了為準，因被告逾期未完工，陷於給付遲延，經原
告再次催告並解除契約；被告應依約退還所收之價款及遲延 利息外，並應賠償原告以已繳價款，原告爰依法提起本訴。 ㈥並聲明：
⒈被告和發建設公司應給付原告林秋祥90萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒉被告彭淑英應給付原告林秋祥下同2 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒊被告和發建設公司應給付原告林裕強、吳欣怡154 萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之 利息。
⒋被告彭淑英應給付原告林裕強、吳欣怡2 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒌被告和發建設公司應給付原告周台榮、蘇淑娥174 萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之 利息。
⒍被告彭淑英應給付原告周台榮、蘇淑娥2 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒎訴訟費用由被告負擔。
⒏原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠系爭房地買賣契約之完工日期得依建照所載竣工日期為斷， 並非如原告所主張無從特定。因系爭預售屋買賣契約第10條 第1 項前段約定「本房屋建築工程於簽訂本約時已開工，完 工日依建照執照竣工日為基準前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」等語，意即兩 造於締約時系爭房屋之興建業已開工，而就完工日之約定則 依建照上所載之竣工日為準，顯無不能特定。又按建造執照 核發當時之桃園縣建築管理自治條例第21條第1 項、第2 項 分別規定計算，可知兩造於契約中約定之建照所載竣工日期 於客觀上至少係屬可得特定之情況（即自103 年2 月7 日起 加計45個月為106 年11月間）。且系爭房地之竣工日期，經 桃園市政府都市發展局經審酌系爭房地之情況，已認定竣工 日期為110 年3 月26日，並寫於工程立牌上，故原告等人當 可知悉系爭房地竣工之日期。
㈡系爭預售屋買賣契約第20條第2 項後段約定「若逾期三個月 仍未取得使用執照，雙方同意解約退款，解約時依違約之規 定處理。」等語，此一規範與內政部頒布預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項第12條第2 項相同，亦即系爭房 地買賣契約是否得以未完工乙節主張解除契約，尚需逾期3 個月。若原告主張系爭房地買賣關係所衍生之被告給付義務
已陷入未定期限之情況，揆諸前開規定，至少應與3 個月以 上期限，堪認相當期限甚明。然原告等人於發函催告定期僅 予30天期限，並非相當期限，既非相當期限，則原告之解約 難謂合法，則兩造間之系爭房地買賣契約迄今仍有效存在。 縱認原告得以合法解除系爭房地買賣契約，亦請求依民法第 252 條之規定，酌減違約金。
㈢原告等人於起訴狀提及有關系爭房屋將臨15米計畫道路，除 此部分當與本件無涉外，原告等人業已自承知悉為15米計畫 道路，此亦為系爭預售屋買賣契約附圖7-2 載明，既為計畫 道路則取決於桃園市政府依其經費予以規劃，此並非被告得 憑己力決定之，顯見此節僅為原告自身之誤解。 ㈣聲明：
⒈原告之訴與假執行之聲請均予駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項如下(見本院卷第377-378頁)： ㈠原告與被告和發建設公司、彭淑英分別簽訂系爭預售屋買賣 契約及系爭土地買賣契約。原告林秋祥以559 萬元購買系爭 預售屋房地E3棟5 樓及地下二樓139 號車位，並給付定金46 萬元。原告林裕強及吳欣怡以771 萬元購買D1棟8 樓及地下 二樓第160 號車位，並給付定金78萬元。原告周台榮及蘇淑 娥以771 萬元購買C2棟8 樓及地下一樓260 號車位，並給付 定金88萬元。
㈡系爭預售屋買賣契約第10條第1 項約定：「本房屋於簽訂本 約時已開工，完工日依建築執照竣工日為基準（賣方若建照 依法辦理變更設計或展延日期者，則依最後變更設計或展延 日期後之建照竣工日為基準）前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」等語，故依系 爭預售屋買賣契約之約定完工日係以「建築執照竣工日」為 期限。
四、本件爭點如下(見本院卷第378頁)：
㈠兩造簽定之契約有無違反內政部預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項規範？
㈡兩造簽定之契約是否為給付不確定期限之契約？ ㈢原告之催告是否已合於民法第254條相當之期限？ ㈣本件若被告違約，是否應給付違約金？違約金之數額為何？五、得心證之理由：
㈠原告與被告和發建設公司、彭淑英分別簽訂系爭預售屋買賣 契約及系爭土地買賣契約。原告林秋祥以559 萬元購買系爭 預售屋房地E3棟5 樓及地下二樓139 號車位，並給付定金46
萬元。原告林裕強及吳欣怡以771 萬元購買D1棟8 樓及地下 二樓第160 號車位，並給付定金78萬元。原告周台榮及蘇淑 娥以771 萬元購買C2棟8 樓及地下一樓260 號車位，並給付 定金88萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭預售屋買賣契 約書、系爭土地買賣契約書等附卷可稽( 見本院卷第7-134 頁) ，堪信為真實。經查，參照系爭預售屋買賣契約第10條 第1 項之約定：「本房屋建築工程於簽訂本約時已開工，完 工日依建築執照竣工日為基準（賣方若建照依法辦理變更設 計或展延日期者，則依最後變更設計或展延日期後之建照竣 工日為基準）前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照。買賣雙方另同意如本建築工程提 前完工取得使用執照時，以領取使用執照日為完工日；領取 使用執照日起六個月內交屋( 指各戶專有部分) 。」等語( 見本院卷第17頁) ，以及參照證人即向原告林秋祥、周台榮 、蘇淑娥銷售系爭房地之人員毛綠萍於審理時證述：「( 法 官問：職業？) 代銷房屋銷售員。( 法官問：認識原告否？ ) 我的客戶就是原告1 及原告4 夫妻。( 法官問：若是，何 時何地因何認識？〈請敘述經過〉）是他們來看房子，我們 就是客戶到現場來看房子，我們就是做例行的介紹，僅此於 此。( 法官問：〈提示原證二、見本院卷第11-47 頁〉有看 過該文書否？) 我有看過的是原告1 及4 、5 所簽立之契約 書。( 法官問：若有，請敘述經過。) 客戶來看房子我們一 定是做例行的介紹，介紹的內容是我們房子的規劃、坪數、 建材以及房子的價值。( 法官問：〈提示原證三、見本院卷 第48-86 頁〉有看過該文書否？) 無。( 法官問：〈提示原 證四、見本院卷第87-134頁〉有看過該文書否？) 有。(法 官問：若有，請敘述經過。) 他們是屬於比較沈默的客戶。 (法官問：你有向原告說明上開契約之完工期間否？) 我們 都會跟客戶說是以使用執照取得日後之半年，為我們的完工 日，基本上，我們會跟客戶說我們的使照取得，若你個人有 急迫性要交屋，我們會個案處理，但前提是一定要等到使照 取得，因為使用執照的取得，不是由我們可以作決定，因為 要經過很多例如消防法的安全的測試，所以這是公務部門的 職權，不是我們所能決定的。(原告1-5共同訴訟代理人問： 是否在簽約時有告知原告何時完工？)客戶在訂金繳完之後 決定要買了，我們一定會出示合約，讓他們審閱5-7 日，我 們也會強調所有的情況，都以合約為主。( 原告1-5 共同訴 訟代理人問：故合約上的完工日期為何時？)我們會跟他說 以使用執照取得。」等語( 見本院卷第378-383 頁) ，以及 證人即向原告林裕強、吳欣怡銷售系爭房地之人員劉名瑄於
審理時證述：「( 法官問：職業？) 銷售。( 法官問：認識 原告否？) 我認識原告2 、3 ，他們是一對夫妻。( 法官問 ：提示本院卷第49- 86頁，是否見過這些文書？) 這個客戶 都會看，而且是看完之後才會簽。( 法官問：若是，何時何 地因何認識？〈請敘述經過〉）我不知道何時認識的時間點 ，他們是來接待中心看房子，由我接待，現場帶看產品，由 我帶看工地現場。(法官問：你有向原告說明上開契約之完 工期間否？)完工時間點以合約為主，以建設公司拿到使用 執照取得後，以合約書為主。(被告1-2共同訴訟代理人問： 證人剛才所述，是以建設公司拿到使用執照後，這個時間是 完工日還是交屋日？)完工。(原告1-5共同訴訟代理人問： 請求提示原證三，簽約的日期為104 年1 月18日，故在該日 後，你告知原告2 的完工期限為何？)下訂後就會給他合約 書回去審閱，以合約為主。」等語( 見本院卷第384-388 頁 ) ，足證系爭預售屋買賣契約之約定完工日係以「建築執照 竣工日」為期限。次查，因兩造就完工日之約定係依建照竣 工日為準。且系爭房地之竣工日期，經桃園市政府都市發展 局經審酌系爭房地個案情況，業已認定竣工日期為110 年3 月26日，並寫於工程立牌上，故原告主觀上已知悉系爭房地 竣工之日期，並無不能特定之事。
㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 254 條定有明文。查系爭預售屋買賣契約第20條第1 項約定 ：若逾期三個月仍未完工，買方得解除契約等語( 見本院卷 第28頁) ，亦即就系爭預售屋買賣契約是否得以未完工乙節 主張解除契約，尚需逾期3 個月。縱原告主張被告依系爭預 售屋買賣契約及系爭土地買賣契約所負之給付義務已陷入給 付遲延為真，揆諸前開約定，自應定3 個月以上期限，而原 告於發函催告定期僅予30天期限，並非相當期限，是原告之 解約尚非合法，則兩造間之系爭房地買賣契約仍有效存在。 綜上所述，因原告解除契約不合法，自不生法律效力。是原 告之請求為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告之請求均無理由，應予駁回。又原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳雅瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 郭淑君
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