臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第296號
原 告 祭祀公業法人桃園縣九嶷敬菴公嘗
法定代理人 邱奕哲
訴訟代理人 蔡榮德律師
被 告 邱鍾謙梅
訴訟代理人 王家鋐律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號內附圖所示編號B部分土地上之建物( 面積三○一點八三平方公尺）及編號D 部分土地上之建物( 面積三八二點五一平方公尺) 拆除，將該部分土地交還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬捌仟肆佰陸拾伍元及自民國一百零五年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬伍仟伍佰捌拾玖元。被告應自民國一○六年十二月二十一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣貳拾叁萬壹仟壹佰柒拾肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）為兩造共有，原告應有部分為14190 分之10512 ，被告 應有部分則為14190 分之3678。詎被告於約民國86年間，在 未取得原告同意下，於系爭土地上興建鐵皮屋( 下稱系爭建 物) 出租他人供作工廠使用，而無權占用系爭土地如附圖所 示編號B 、D 部分( 下稱系爭占用土地) ，妨害原告所有權 之行使，爰依民法第767 條、第821 條、第179 條及第184 條第1 項前段之規定，請求被告將系爭占用土地上之系爭建 物拆除，並將該部分土地交還予原告及共有人全體。此外， 被告無權使用系爭土地，受有相當於免於繳納租金之利益， 致原告受有損害，爰依民法第184 條、第179 條之規定，請 求給付原告自起訴之日起回溯5 年相當於租金之損害賠償與 不當得利，及自起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還系爭占 用土地之日止，按年給付相當於租金之損害賠償與不當得利 等語。並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡被告應給付原告新 臺幣( 下同) 219 萬9,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達翌日 起至被告返還系爭占用土地之日止，按年給付原告42萬1,80
0 元。
二、被告則以：系爭占用土地係早年經由邱氏宗親同意交由被告 公公即訴外人邱垂文負責管理，後經宗親同意，被告方於80 年間搭建系爭鐵皮屋，並按年繳交地價稅予宗親長輩，被告 使用系爭占用土地有法律上正當權源，況原告於100 年以後 ，每年均委由訴外人邱顯泰向被告收取系爭占用土地部分之 地價稅，足見原告同意被告管理使用系爭占用土地等語資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項( 見本院卷第167 頁反面，並依判決格式修 正文句) ：
㈠系爭土地為兩造共有，原告之應有部分為10512/14190 ，被 告之應有部分為3678/14190。
㈡系爭土地上有由被告所興建管理而未辦保存登記且無門牌號 碼之系爭建物( 編號B 、D 部分) ，其面積如附圖所示( 共 計684.34平方公尺) 。
㈢系爭建物現由被告各出租予豐邑工業股份有限公司及歐麗德 股份有限公司使用，每月租金各為2 萬元。
四、本件兩造爭執之點( 本院106 年10月30日兩造協議簡化之爭 點，並依判決格式修正文句) ，應在於：㈠被告占有使用系 爭占用土地，是否有正當權源？㈡原告請求被告應將系爭建 物拆除並將系爭占用土地返還予全體共有人，有無理由？㈢ 原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，有無理由 ？如有，其得請求之金額為何？茲分述如下：
㈠被告占有使用系爭占用土地，是否有正當權源？ ⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應 認原告之請求為有理由( 最高法院106 年度台上字第2511號 判決意旨參照) 。查本件被告既不否認其所有之系爭建物占 有系爭占用土地之事實，則被告就其占有系爭占用土地，有 得以對抗原告之正當權源乙節，自應負舉證之責。 ⒉被告雖抗辯：系爭占用土地係早年經由邱氏宗親同意交由其 公公邱垂文負責管理，後經宗親同意，被告方於80年間搭建 系爭鐵皮屋，且有按年繳交地價稅予宗親長輩云云，惟此為 原告所否認。查原告早於36年5 月21日即登記取得系爭土地 應有部分迄今，有系爭土地登記謄本在卷可考( 見本院卷第 5 頁) ，而祭祀公業財產之管理，應依章程或規約之規定方 式，或由派下員大會議決後行之，非得由祭祀公業派下員任 意為之，被告所辯前詞，不惟未就原告確有依上開程序同意
被告使用系爭占用土地舉何積極事證，所謂「宗親長輩」尚 與原告有別，渠等是否為原告之派下員，亦屬不明，至「得 邱氏宗親同意」云云，更與有無經原告依祭祀公業財產管理 相關條件所為之同意使用，係屬二事，均無足執為占有系爭 占用土地之正當權源。至被告固聲請傳訊證人即訴外人養女 邱次妹及簡柿妹，待證事實為早年邱氏宗親曾同意訴外人邱 垂文於系爭占用土地上建屋使用( 見本院卷第93頁反面、第 145 頁反面) ，然系爭土地為兩造共有，「邱氏宗親」核與 原告有異，而「邱氏宗親」同意訴外人邱垂文使用與否，誠 與被告占有使用系爭占用土地無涉，是本院認無調查之必要 ，併予說明。
⒊被告復辯稱：原告於100 年以後，每年均委由訴外人邱顯泰 向被告收取系爭占用土地部分之地價稅，足見原告同意被告 管理使用占用之系爭土地云云，並提出訴外人邱顯泰手寫之 105 年地價稅收取金額明細及收取時與訴外人即被告之子邱 成洋之對話錄音光碟暨其譯文為據( 見本院卷第63至65頁) 。查：
①原告固自承有於100 年間主任管理人邱奕哲就任後因清查原 告名下不動產使用情形，發現系爭土地遭被告及訴外人邱志 明無權占用，因而委由訴外人邱顯泰逐年向渠等收取依占用 系爭土地面積比例計算之地價稅( 見本院卷第89頁) ，核與 證人邱顯泰於本院審理時之證述情節相符( 見本院卷第184 頁反面至第185 頁) ，而可信實。
②然原告向被告收取上開地價稅係同意被告使用系爭占用土地 乙情，則為原告所否認。稽之證人邱顯泰於本院審理時結稱 ：因系爭土地遭被告占有建屋出租，既由被告收益，故原告 管理人邱奕哲方委託伊向被告收取系爭土地及同段254 地號 土地遭被告占用面積比例即3 分之2 計算之地價稅，其餘3 分之1 則由其他占有人負擔；伊自100 年迄今有逐年向被告 收取，105 年及106 年均收6 萬2 千多元，卷附手寫金額明 細( 本院卷第64頁) 為伊所書寫；原告及其管理人未曾同意 被告使用系爭占用土地，伊及原告管理人多年來平時及過節 均會前往被告住處催被告將系爭占用土地歸還原告等語( 見 本院卷第185 頁至186 頁) ，堪認被告上開款項之繳付，誠 難解為原告同意被告使用系爭占用土地。
③參以地價稅乃土地所有權人公法上之負擔，性質上有別於租 金，兩者間實無對價關係，要難僅憑上情逕謂被告係得原告 同意而有償使用系爭占用土地。況被告因占有系爭占用土地 建屋出租，按月得收取租金4 萬元之情，為被告所不爭執， 而系爭土地於105 年1 月間之申報地價為每平方公尺4,560
元，系爭占用土地面積則為684.34平方公尺，有前引土地登 記謄本及土地複丈成果圖可證( 見本院卷第3 至4 頁) ，以 之計算法定租金所得之數額，較之原告向被告收取之上開相 當於系爭土地原告按其應有部分比例應負之地價稅額之3 分 之2 金額，兩者相差甚鉅，益徵被告上開相當於地價稅一定 比例金額之繳付，至多僅屬對原告因系爭占用土地遭被告占 有而生稅賦等損失之部分填補。是被告此部分所辯，委難信 實。綜上，被告並無使用系爭占用土地之合法權源，其占有 使用確屬無權占有。
㈡原告請求被告應將系爭建物拆除並將系爭占用土地返還予全 體共有人，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定 有明文。查本件原告為系爭土地之共有人，被告所有之系爭 建物無權占有系爭土地，則原告依所有權之法律關係，請求 被告將系爭建物拆除，並將系爭占用土地返還予原告及其他 共有人全體，核屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，有無理由 ？如有，其得請求之金額為何？
⒈按無法律上原因，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。查被告並無占有系爭占用土地之正當權源 ，其繼續無權占有系爭土地，自可獲得相當於租金之利益， 使原告受有相當於租金之損害，兩者間並有因果關係，是原 告依前揭規定，請求被告給付自起訴日起回溯5 年相當於租 金之不當得利及遲延利息；及自起訴狀繕本送達翌日起至返 還系爭占用土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得 利，洵屬有據。而本件起訴狀係於105 年7 月22日由本院收 受，起訴狀繕本於同年月29日送達被告，有蓋印本院收文章 戳之民事起訴狀及送達證書可證( 見本院卷第2 、8 頁) ， 是原告請求被告自105 年7 月22日起回溯5 年即至100 年7 月23日及自105 年7 月30日起至返還系爭占用土地之日止相 當於租金之不當得利，自無不合。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97 條第1 項、第105 條固有明文。惟土地法第97條限制房屋租
金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，而立法當 時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者 之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問 題，則該條之規定，應目的性限縮解釋，僅限於城巿地方供 住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以 營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求 及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要( 最高 法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照) 。又按基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台 上字第3071號判例意旨參照）。查系爭建物現由被告出租他 人使用並按月收取租金，為兩造所不爭執，非屬供居住用之 房屋，依前說明，自無上開法定租金限額規定之適用。參之 系爭土地附近多為工廠，亦有住家，未見商店，系爭土地位 於桃園市蘆竹區龍壽路1 段95巷，巷口距離有商店、銀行及 飲料店之文中路與龍壽路1 段路口約500 公尺，系爭建物現 由被告出租他人，按月收租共4 萬元，系爭土地於99年1 月 、102 年1 月、105 年1 月之申報地價各為每平方公尺3,12 0 元、3,520 元及4,560 元，系爭建物占用土地之土地租金 經鑑價後之100 年7 至12月租金合計為44萬3,957 元、101 年至105 年年租金各為89萬7,809 元、91萬1,011 元、92萬 4,984 元、93萬7,678 元、94萬8,162 元，有勘驗筆錄、系 爭土地登記謄本、地價謄本及中華評價不動產估價師事務所 不動產估價報告書( 估價案號：00000000) 在卷可憑（見本 院卷第5 、34至37頁、第180 頁及卷外估價報告書），爰斟 酌系爭土地之地理位置、鄰近地區工商繁榮程度、土地利用 情形暨價值、使用型態及被告所得利益等一切情狀後，認原 告主張應以相當於系爭土地申報地價年息10% 計算被告因使 用系爭占用土地所受相當於租金之不當利益，尚屬合理，而 可採憑( 惟仍應按逐期申報地價數額計算)。
⒊再被告抗辯就原告向被告收取之部分地價稅款項，應抵扣原 告請求相當於租金之不當得利數額等語，查原告自100 年起 迄本院言詞辯論終結時止，按年均委由證人邱顯泰向被告收 取系爭土地依被告占用比例計算而原應由原告繳納之地價稅 款項乙節，業如前㈠之⒊敘明，參以卷附系爭土地逐年地 價稅額及繳納情形表可知，兩造本依其對於系爭土地應有部 分比例各自負擔地價稅，原告向被告所收取者，確為原告按 其對系爭土地應有部分應負擔之稅額範圍，此有桃園市政府 地方稅務局蘆竹分局106 年11月30日桃稅蘆字第1064020508
號函暨附件資料可佐( 見本院卷第181 至182 頁) ，而衡諸 房地租賃常情，房地出租後之相關稅負仍歸出租人負擔，而 非轉由使用收益者承受，則被告上開相當於地價稅一定比例 金額之繳付，堪認性質上係對原告因系爭占用土地遭被告占 有而生損失之部分填補之預付，是就原告業向被告依系爭占 用土地使用比例所收取之原應由原告繳納之地價稅部分，被 告主張應與原告所請求相當於租金之不當得利數額予以扣抵 ，尚屬有當。
⒋綜上，原告得請求被告給付因無權占有系爭占用土地所受相 當於租金之不當得利金額如下，逾下列範圍之請求，即屬無 據，應予駁回：
①自100 年7 月23日起至105 年7 月22日止為89萬2,576 元【 計算式詳如附表一所示，至原告主張之計算式雖同以申報地 價年息10% 為計算基礎，惟其誤將如附圖所示編號E 、F 、 G 、H 部分面積均計入原告無權占有之面積（見本院卷第2 頁反面），核與本件主張及系爭占用土地面積不符，故計算 式應以本判決所列為是，下均同】，復扣除被告業向原告收 取之100 年至104 年依上開比例計算之地價稅款21萬4,111 元( 計算式詳如附表二所示) ，為67萬8,465 元。 ②自105 年7 月30日起至106 年12月20日止( 本院言詞辯論終 結日) 止為32萬2,377 元( 計算式詳如附表三所示) ，復扣 除被告業向原告收取之105 年至106 年依上開比例計算之地 價稅款共計11萬6,788 元( 計算式詳如附表四所示) ，為20 萬5,589 元。
③自106 年12月21日起( 本院言詞辯論終結日翌日) 至被告返 還系爭占用土地之日止，按年應給付之金額為23萬1,174 元 (計算式詳如附表五所示，另原告原請求自105 年7 月30日 起至被告返還系爭占用土地之日止按年計算之相當於租金不 當得利，因尚須扣除被告業向原告收取之105 年至106 年地 價稅，為明確故，爰以言詞辯論終結之日為基準日分別於上 述②、③計算，惟不影響原告原請求期間之認定，併此敘明 ) 。
⒌原告所受損害，業依上開不當得利返還請求權全部獲償，就 上開應准許部分，本院已為原告勝訴判決，自無庸再依侵權 行為法律關係審酌，至於駁回部分，原告並未再受有其他損 害，其依侵權行為法律關係請求，亦不應准許。五、綜上所述，原告主張被告無權占有使用系爭占用土地，堪以 信實。從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定 ，請求被告將系爭建物拆除，並該部分土地返還原告及其他 共有人全體，及依不當得利之法律關係，請求被告給付67萬
8,465 元，併自105 年7 月30日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，另請求被告給付20萬5,589 元，暨自106 年12月 21日起至返還系爭占用土地之日止，按年給付原告23萬1,17 4 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與 判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
民事第一庭 法 官 賴鵬年
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 李玉華
附表一：
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│編號│ 被告占有期間 │ 計 算 式 │
│ │ ├──────────────────────┤
│ │ │( 每平方公尺申報地價×占用面積×年息×占用期│
│ │ │間×原告權利範圍) （元以下四捨五入） │
├──┼────────┼──────────────────────┤
│ 1 │100 年7 月23日至│3,120 元×684.34㎡×10% ×【( 162 /365) ＋1 │
│ │101 年12月31日 │】×10512/14190 ＝22萬8,374 元( 按：101 年為│
│ │ │閏年，惟以1 年計) │
├──┼────────┼──────────────────────┤
│ 2 │102 年1 月1 日至│3,520 元×684.34㎡×10% ×3 ×10512/14190 ＝│
│ │104 年12月31日 │53萬5,351元 │
├──┼────────┼──────────────────────┤
│ 3 │105 年1 月1 日至│4,560 元×684.34㎡×10% ×204/366 ×10512/14│
│ │105 年7 月22日 │190 ＝12萬8,851 元( 按：105 年為閏年) │
├──┴────────┴──────────────────────┤
│合計：89萬2,576元 │
└──────────────────────────────────┘
附表二：
┌──────────────────────────────────┐
│ 計 算 式 （元以下四捨五入） │
├──────────────────────────────────┤
│( 5 萬9620元＋5 萬9,620元＋6 萬7,025 元＋6 萬7,025 元＋6 萬7,877 元)│
│×2/3 ＝21萬4,111元 │
└──────────────────────────────────┘
附表三：
┌────────┬─────────────────────────┐
│ 被告占有期間 │ 計 算 式 │
│ ├─────────────────────────┤
│ │( 每平方公尺申報地價×占用面積×年息×占用期間×原│
│ │告權利範圍) （元以下四捨五入） │
├────────┼─────────────────────────┤
│105年7 月30日至 │4,560 元×684.34㎡×10% ×【1 ＋( 144/365)】× │
│106 年12月20日止│10512/ 14190＝32萬2,377 元 │
└────────┴─────────────────────────┘
附表四：
┌──────────────────────────┐
│ 計 算 式 │
├──────────────────────────┤
│( 8 萬7,591 元＋8 萬7,591 元) ×2/3 ＝11萬6,788 元 │
└──────────────────────────┘
附表五：
┌────────┬─────────────────────────┐
│ 被告占有期間 │ 計 算 式 │
│ ├─────────────────────────┤
│ │( 每平方公尺申報地價×占用面積×年息×原告權利範圍│
│ │) （元以下四捨五入） │
├────────┼─────────────────────────┤
│106 年12月21日至│4,560 元×684.34㎡×10% ×10512/14190 ＝23萬1,174 │
│返還系爭占用土地│元 │
│之日止( 每年) │ │
└────────┴─────────────────────────┘
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