臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第147號
原 告 新竹縣政府
法定代理人 邱鏡淳
訴訟代理人 楊隆源律師
複代理人 楊勝鈞
被 告 李兆斌
追加被告 戴文峰
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年12月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李兆斌應將坐落新竹市○○段○○段00000 地號土地內如附圖編號A3所示面積14平方公尺；同小段12-9地號土地內如附圖編號A2所示面積104 平方公尺；同小段12-46 地號土地內如附圖編號A1所示面積9 平方公尺之地上建物全部拆除，並將土地返還予原告。
被告戴文峰應自第一項所示建物遷出。
被告李兆斌應給付原告新臺幣參拾萬陸仟零參拾玖元，及自民國一百零六年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告李兆斌負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣參佰捌拾陸萬陸仟伍佰參拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰伍拾玖萬玖仟陸佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣拾萬貳仟零壹拾參元為被告李兆斌供擔保後，得假執行。但被告李兆斌如以新臺幣參拾萬陸仟零參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款、第3 款及第256 條分別定有明文。查本件原告起訴時 ，其訴之聲明第一、二項原為：一、被告應將坐落新竹市○ ○段○○段00000 地號土地內如起訴狀附圖所示紅色部分面 積17.33 平方公尺，同小段12-9地號土地內如起訴狀附圖所 示紅色部分面積101.92平方公尺，同小段12-46 地號土地內 如起訴狀附圖所示紅色部分面積8.62平方公尺之地上建物全 部拆除，並將土地返還予原告；二、被告應給付原告新臺幣 （下同）221,659 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第3 頁）。嗣 於本院會同原告、被告戴文峰及新竹市地政事務所人員到場 履勘測量，並囑託新竹市地政事務所繪製複丈日期為民國（ 下同）106 年9 月25日之複丈成果圖即附圖後，原告於106 年12月5 日具狀就上開訴之聲明變更為：一、被告李兆斌應 將坐落新竹市○○段○○段00000 地號土地內如附圖（即新 竹市地政事務所106 年9 月25日土地複丈成果圖）所示編號 A3部分（面積14平方公尺），及坐落新竹市○○段○○段00 00地號土地內，如附圖所示編號A2部分（面積104 平方公尺 ），暨坐落新竹市○○段○○段00000 地號土地內，如附圖 所示編號A1（原告誤載為A3）部分（面積9 平方公尺）之地 上建物全部拆除，並將土地返還予原告。被告戴文峰應自上 開地上物遷出；二、被告李兆斌應給付原告306,039 元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息；三、原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院 卷第73至74頁）。嗣原告又於言詞辯論程序將第二項聲明利 息部分減縮為：自106 年12月26日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息（見本院卷第78頁）。核原告所為，就其 中訴之聲明第一項前段變更部分，屬非變更訴訟標的之補充 及更正事實上之陳述；聲明第一項後段追加被告戴文峰部分 ，因同係基於其所有權之行使，屬請求之基礎事實同一，而 就聲明第二項前段金額之變更部分，屬擴張應受判決事項之 聲明；聲明第二項後段利息之變更部分，則屬減縮應受判決 事項之聲明，依上開法條規定，自均應予以准許。二、被告戴文峰經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告為新竹縣所有坐落新竹市○○段○○段00000 ○0000 ○00000 地號土地（下合稱系爭土地）之管理機關，原告 與被告李兆斌間並無就系爭土地成立租賃法律關係，被告 李兆斌復無其他合法使用系爭土地之權源，詎被告李兆斌 竟以其所有門牌號碼新竹市○○街00巷00號之未辦保存登 記房屋（下稱系爭房屋）無權占有如附圖及附表一所示系 爭10-10 地號土地面積14平方公尺、系爭12-9地號土地面 積104 平方公尺、系爭12-46 地號土地面積9 平方公尺， 原告自得本於所有權之行使，訴請被告李兆斌拆除系爭房 屋，並將系爭土地返還予原告。另，被告戴文峰雖辯稱係 向被告李兆斌承租系爭房屋，惟被告戴文峰使用系爭土地
，對原告而言仍屬無權占有，爰一併訴請被告戴文峰自系 爭土地上遷出。
（二）又，被告李兆斌未經原告同意無權占有系爭土地，致原告 受有無法使用收益之損害，而被告李兆斌則獲有相當租金 之不當得利。依「新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準 」第1點規定，新竹縣縣有基地每年之租金率，不分使用 分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之5計收。 參以系爭土地之地目均為「建」，且面臨新竹市東大路， 位處新竹市鬧區、交通便利，商家、住家林立，商業機能 繁茂及被告李兆斌將系爭房屋出租予被告戴文峰，並按月 向被告戴文峰收取租金1萬元等情，應認以系爭土地申報 地價總額年息百分之5計算相當於租金之不當得利或損害 為適當，爰請求被告李兆斌給付原告自103年7月1日起至 105年12月31日止之不當得利之損害為306,039元（詳如附 表二所示）。為此，爰依民法第767條第1項及第179條、 第181條但書之規定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第 一至三項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告李兆斌部分：
系爭房屋係被告李兆斌之父親於40幾年前所購買，亦有繳 納房屋稅，且被告李兆斌自小即居住於此，是被告李兆斌 就系爭土地為有權占有。又原告曾於4 、5 年前訴請被告 李兆斌及其家人給付租金，且渠等業已給付原告40餘萬元 ，是被告李兆斌就系爭土地應有優先承買權。另，如原告 與被告李兆斌就補償條件達成協議，被告李兆斌同意拆屋 還地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲 請均駁回。
（二）被告戴文峰未於最後言詞辯論期日到場，惟其之前到庭所 為之陳述略以：伊係向被告李兆斌承租系爭房屋，用以經 營合泰鳥園，伊對於原告之主張無意見等語。
三、原告主張系爭土地之所有權人為新竹縣，管理機關為原告， 系爭房屋為被告李兆斌所有之未辦理保存登記建物，房屋稅 之納稅義務人為被告李兆斌，系爭土地現為系爭房屋占有如 附圖及附表一所示系爭10-10 地號土地面積14平方公尺、系 爭12-9地號土地面積104 平方公尺、系爭12-46 地號土地面 積9 平方公尺，且系爭房屋現為被告戴文峰使用等情，業據 原告提出系爭土地登記謄本、房屋稅籍證明書、現場照片、 地籍圖謄本等件為證（見本院卷第9 至14頁），並經本院會 同原告、被告戴文峰及新竹市地政事務所人員到場履勘測量 屬實，有勘驗筆錄、新竹市地政事務所106 年10月5 日新地
測字第1060007601號函檢附之附圖在卷可稽（見本院卷第29 至32頁、第34至35頁），並為被告所不爭執，自堪信原告此 部分之主張為真實。
四、原告又主張被告李兆斌無權占有系爭土地，爰依民法第767 條、第179 條、第181 條但書規定訴請被告李兆斌拆除系爭 房屋，返還占用土地，並給付相當於租金之不當得利；同時 依民法第767 條訴請被告戴文峰自系爭房屋遷出等語，為被 告李兆斌所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究之爭 點厥為：（一）被告李兆斌占有系爭土地有無合法權源？（ 二）原告起訴被告李兆斌拆屋還地有無理由？（三）原告起 訴被告戴文峰自系爭房屋遷出有無理由？（四）如被告李兆 斌無權占有系爭土地，原告所得請求之不當得利金額為何？（一）被告李兆斌占有系爭土地有無合法權源？ １、按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記， 依民法第758 條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不 發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之 所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認 為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓 人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定一同此見 解）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，但法律別有規定，或依情形顯失公平者，不在 此限，此為民事訴訟法第277 條所明定。又以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告 之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號判決意旨 參照）。另就無權占有他人土地之未辦保存登記建物，因 房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分 權者，始有拆除未保存登記建物之權限，是受讓未辦保存 登記建物事實上處分權之人，即為該建物基地之無權占有 人。
２、經查，系爭房屋占用如附圖及附表一所示面積之系爭土地 ，已如前述，被告李兆斌雖辯稱系爭房屋係被告李兆斌之 父親於40幾年前所購買，有繳納房屋稅，且被告李兆斌自 小即居住於此，是被告李兆斌就系爭土地為有權占有云云 。惟被告李兆斌就此部分所辯，至多僅能證明被告李兆斌 及家人確有使用系爭土地之事實狀態多年，然渠等究係本 於何種權源占有使用系爭土地，則未見其說明或舉證，是 被告李兆斌此部分抗辯，即無可採。至被告李兆斌又辯稱
原告曾於4 、5 年前訴請被告李兆斌及其家人給付租金， 且渠等業已給付原告40餘萬元，是被告李兆斌就系爭土地 應有優先承買權云云。然，姑不論被告李兆斌未就此部分 為任何舉證，縱認被告李兆斌之辯詞屬實，至多僅能證明 原告與被告李兆斌或其家人於4 、5 年前曾有租賃關係存 在，惟被告李兆斌就其與原告間自103 年7 月1 日起（即 原告主張受有相當租金損害之始日）迄今，存在租賃關係 乙節，仍未有何說明及舉證，況原告係本於系爭土地所有 權人之地位為主張，與被告李兆斌辯稱其就系爭土地有優 先承買權無涉，是被告李兆斌此部分所辯，應有誤會，自 難以採認。
３、綜上所陳，被告李兆斌既為系爭房屋之事實上處分權人， 而其就有權占有系爭土地乙節又未能舉證以實其說，揆諸 前開說明，被告李兆斌為系爭土地之無權占有人乙情，足 堪認定。
（二）原告起訴被告李兆斌拆屋還地有無理由？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段定有明文。查，被告李兆斌無正當權源以 系爭房屋無權占有使用系爭土地如附圖所示部分之事實， 業如前述，參諸前揭法律規定，原告請求被告李兆斌拆除 系爭房屋占有系爭10-10 地號土地內如附圖編號A3所示面 積14平方公尺部分；系爭12-9地號土地內如附圖編號A2所 示面積104 平方公尺部分；系爭12-46 地號土地內如附圖 編號A1所示面積9 平方公尺部分，並返還所占用土地予原 告，自屬於法有據，應予准許。
（三）原告起訴被告戴文峰自系爭房屋遷出有無理由？ 查被告戴文峰向被告李兆斌承租系爭房屋用以經營合泰鳥 園乙情，為兩造所不爭執，堪認被告戴文峰為系爭建物之 直接占有人，被告李兆斌為間接占有人，而被告李兆斌無 權占有系爭土地，已如前認定，則原告依民法第767 條第 1 項前段規定請求被告戴文峰自系爭房屋遷出，自屬有理 。
（四）被告李兆斌無權占有系爭土地，原告所得請求之不當得利 金額為何？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本 於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條第1 項、第181 條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返
還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告為系爭 土地之所有人，應有部分全部，而被告李兆斌所有之系爭 房屋，則無權占用系爭土地如附圖及附表一所示面積，則 被告李兆斌無權占用原告之上開土地，自受有相當於租金 之不當得利，並致原告受有損害，從而，原告依民法第17 9 條、第181 條之規定，請求被告李兆斌給付原告相當租 金之不當得利，即屬有據。
２、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房 屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明 文。又土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之 租金，按申報地價年息百分之10為限，乃指基地租金之最 高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額（最高法院46年台上字第855 號 、68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋位於 東大路陸橋旁仁愛街68巷巷內，屬新竹市鬧區，附近為住 家，鬧中取靜，附近有新竹市政府地下停車場、鄰親水公 園及政府機關、交通便利，生活機能佳；而系爭房屋一樓 為磚造平房，二樓加蓋鐵皮屋，屋前懸掛「合泰鳥園」招 牌，由被告戴文峰向被告李兆斌承租，用以經營合泰鳥園 ，租約一年一簽，租期至106 年12月或107 年1 月間，租 金每月一萬元等情，業經本院於106 年9 月25日會同兩造 至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第29頁 ），且為被告所不爭執；又參以系爭土地自103 年1 月至 105 年1 月之每平方公尺申報地價如附表二所示，有土地 登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第65至67頁）。是本 院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、被告李兆斌利用情形 、所在位置、周遭環境及被告李兆斌所受利益，認系爭土 地以原告請求之申報地價年息百分之5 計算，作為被告李 兆斌所受相當於租金之不當得利，應為適當。又系爭房屋 係由被告李兆斌之父親於40幾年前所購買，為被告李兆斌 所自承（見本院卷第70頁），且觀諸原告所提系爭房屋稅 籍證明書，其清楚記載系爭房屋之房屋稅起課年月為81年 12月（見本院卷第12頁），足見系爭房屋至遲於81年12月
起即占用系爭土地，復以被告李兆斌無法證明其所有系爭 房屋自103 年7 月1 日起至105 年12月31日止，就系爭土 地為有權占有，業如前述，從而，原告依民法第179 條、 第181 條之規定，請求被告李兆斌給付原告自103 年7 月 1 日起至105 年12月31日止相當租金之不當得利306,039 元（詳如附表二所示），及自106 年12月26日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。（四）綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條、第18 1 條之規定，請求被告李兆斌將如附表一所示之地上物拆 除，將占用之土地返還予原告，並給付原告306,039 元及 自106 年12月26日起至清償之日止，按年息百分之5 計算 之利息；並請求被告戴文峰自系爭房屋遷出，為有理由， 應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當之擔保金額予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定 ，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為 假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 劉亭筠
附表一：
┌────┬──────┬────┬────────────┐
│ 地上物 │ 面積 │使用地號│ 門牌 │
│（編號）│（平方公尺）│ │ │
├────┼──────┼────┼────────────┤
│ A1 │ 9 │ 12-46 │ │
├────┼──────┼────┤ │
│ A2 │ 104 │ 12-9 │ 新竹市○○街00巷00號 │
├────┼──────┼────┤ │
│ A3 │ 14 │ 10-10 │ │
└────┴──────┴────┴────────────┘
附表二：
┌────────────────────────────────┐
│請求期間自103年7月1日起至105年12月31日止 │
├────────────────────────────────┤
│新竹市○○段○○段 00000 地號 │
├──┬──────┬─────────┬────┬───────┤
│年度│ 占用面積 │ 105 年度申報地價 │ 年息 │ 不當得利金額 │
│ │（平方公尺）│ （元） │ │ （元） │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│103 │ 14 │ 21,472 │ 5% │ 7,515 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│104 │ 14 │ 21,472 │ 5% │ 15,030 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│105 │ 14 │ 23,144 │ 5% │ 16,201 │
├──┴──────┴─────────┴────┼───────┤
│ 小計 │ 38,746 │
├────────────────────────┴───────┤
│新竹市○○段○○段 0000 地號 │
├──┬──────┬─────────┬────┬───────┤
│年度│ 占用面積 │ 105 年度申報地價 │ 年息 │ 不當得利金額 │
│ │（平方公尺）│ （元） │ │ （元） │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│103 │ 104 │ 16,999 │ 5% │ 44,197 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│104 │ 104 │ 16,999 │ 5% │ 88,395 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│105 │ 104 │ 20,204 │ 5% │ 105,061 │
├──┴──────┴─────────┴────┼───────┤
│ 小計 │ 237,653 │
├────────────────────────┴───────┤
│新竹市○○段○○段 00000 地號 │
├──┬──────┬─────────┬────┬───────┤
│年度│ 占用面積 │ 105 年度申報地價 │ 年息 │ 不當得利金額 │
│ │（平方公尺）│ （元） │ │ （元） │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│103 │ 9 │ 25,032 │ 5% │ 5,632 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│104 │ 9 │ 25,032 │ 5% │ 11,264 │
├──┼──────┼─────────┼────┼───────┤
│105 │ 9 │ 28,320 │ 5% │ 12,744 │
├──┴──────┴─────────┴────┼───────┤
│ 小計 │ 29,640 │
├────────────────────────┴───────┤
│ 合計 306,039 │
└────────────────────────────────┘
【計算式：占用面積×申報地價×年息＝不當得利金額（元以下四捨五入）】