臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第634號
原 告 三邦實業有限公司
法定代理人 廖其隆
訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師
李怡潔律師
被 告 黃秀立
訴訟代理人 陳鴻基律師
複代理人 吳東霖律師
被 告 黃秀君
被 告 黃秀浩
被 告 黃張月麗
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年12月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃秀立應自門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號建物占用如附圖斜線部分其中新北市○○區○○段○○○○○○地號（面積六平方公尺）、同段一一六五之九地號（面積三十二平方公尺）、同段一一七一地號（面積一百三十七平方公尺）、同段一一七一之一地號（面積十五平方公尺）土地範圍之部分（面積合計一百九十平方公尺）遷出。
被告黃秀君、黃秀浩、黃張月麗應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號建物占用如附圖斜線部分其中新北市○○區○○段○○○○○○地號（面積六平方公尺）、同段一一六五之九地號（面積三十二平方公尺）、同段一一七一地號（面積一百三十七平方公尺）、同段一一七一之一地號（面積十五平方公尺）地上物（面積合計一百九十平方公尺）拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。
被告應自民國一百零六年五月八日起至返還占用新北市○○區○○段○○○○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰參拾參元；自民國一百零六年五月八日起至返還占用新北市○○區○○段○○○○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣捌佰柒拾捌元；自民國一百零六年五月八日起至返還占用新北市○○區○○段○○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣陸仟肆佰伍拾元；自民國一百零六年五月八日起至返還占用新北市○○區○○段○○○○○○地號土地之日止按月給付原告新臺幣柒佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。本判決第一至三項於原告以新臺幣參仟壹佰玖拾貳萬元為被告供
擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟壹佰玖拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
本件被告黃秀浩未於言詞辯論期日到場，被告黃秀君、黃張 月麗未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：
㈠原告為新北市○○區○○段000000地號（下稱1165-2號土地 ）、同段1165-9地號（下稱1165-9號土地）、同段1171地 號（下稱1171號土地）、同段1171-1地號（下稱1171-1號土 地）4筆土地（下合稱系爭4筆土地）共有人（原告於106年5 月8日登記取得1165-2號土地應有部分「397/1890」、1165- 9號土地應有部分「2669/17955」、1171號土地應有部分「 1308881/5130000」、1171-1號土地應有部分「157753/5745 60」所有權）。詎訴外人黃毓煌（已死亡，被告黃秀君、黃 秀浩、黃張月麗(下稱被告黃秀君等3人)為其全體繼承人） 與被告黃秀立竟未經原告及系爭4筆土地其他共有人之同意 ，於系爭4筆土地上如附圖所示斜線部分興建門牌號碼新北 市○○區○○○路0段000號建物（下稱系爭建物），無權占 用系爭土地如附圖所示斜線部分（面積合計190平方公尺） 迄今。嗣黃毓煌過世後，則由其繼承人即被告黃秀君等3人 繼承系爭建物而持續無權占用系爭4筆土地。
㈡被告所共有系爭建物無權占用系爭4筆土地之行為，業已侵 害原告及其餘系爭土地共有人之權利，原告爰依民法第767條 第1項、同法第821條之規定請求被告將系爭建物占用系爭4 筆土地部分（190平方公尺）拆除，並將占用土地騰空返還 予原告及其他全體共有人。又被告無權占用系爭4筆土地， 享有相當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害 ，爰併依民法第179條之規定，請求被告給付就原告依系爭 4筆土地應有部分比例以申報地價（系爭4筆土地自106年1月 起申報地價均為每平方公尺2萬7,680元的10%計算之相當於 租金不當得利。即被告應自106年5月8日起，至⑴返還占用 1165-2號土地（6平方公尺）之日止，按月給付原告相當於 租金之利得288元（27,680*6*397/1890*10%/12=288）；⑵ 返還占用1165-9號土地（32平方公尺）之日止，按月給付原 告相當於租金之利得1,088元（27,680*32*2669/17955*10%/ 12=1,088）；⑶返還占用1171號土地（137平方公尺）之日 止，按月給付原告相當於租金之利得8,083元（27,680*137*
1308881/5130000*10%/12 =8,083）；⑷返還占用1171-1號 土地（15平方公尺）之日止，按月給付原告相當於租金之利 得945元（27,680*6*157753/574560*10%/12=945）。 ㈢併為聲明：
⑴被告應將坐落於系爭4筆土地上如附圖所示斜線部分（面 積190平方公尺）上之系爭建物拆除，將所占用系爭土地 騰空返還予原告及其他全體共有人。
⑵被告應自106年5月8日起至返還前項占用1165-2號土地之 日止，按月給付原告288元；自106年5月8日起至返還前項 占用1165-9號土地之日止，按月給付原告1,088元；自106 年5月8日起至返還前項占用1171號土地之日止，按月給付 原告8,083元；自106年5月8日起至返還前項占用1171-1號 土地之日止，按月給付原告945元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告黃秀立抗辯：系爭建物初係被告黃秀立祖母於60年前向 訴外人江火炎租地所建，被告黃秀立祖母過世後，系爭建物 由被告黃秀立之父繼承取得所有，被告黃秀立之父死亡後， 再由被告黃秀立繼承單獨取得所有，故系爭建物現為被告黃 秀立單獨所有，與訴外人黃毓煌無關，黃毓煌僅係房屋稅籍 登記納稅義務人。並由自承租時起迄今仍有持續交付租金使 用系爭土地，及附近鄰人也皆以此模式各自劃地建屋使用等 情，應足推認：㈠系爭土地上確實有分管協議或至少有默示 分管協議。蓋因系爭建物落成迄今已逾60年，除原告外並未 有任何人主張被告無權占用，且就鄰近土地觀之，鄰人亦各 自建屋使用，足見系爭4筆土地上確實有分管契約存在。㈡ 本件應有買賣不破租賃原則之適用。因被告黃秀立承繼祖母 就系爭4筆土地之承租權，而依最高法院98年第2次民事庭決 議，民法債篇修正後買賣不破租賃不適用未經公證之不定期 租賃限制，對民法債篇修正前之租賃契約無適用餘地，是被 告黃秀立因租賃契約有權占用系爭土地。㈢原告起訴請求拆 屋還地屬權利濫用且違誠信原則。因原告僅為自身商業上利 益收購系爭土地，無視系爭土地上是否存有分管契約之外觀 ，逕行收購系爭土地後提起拆屋還地訴訟，原告此舉將造成 系爭土地上之弱勢住戶流離失所，自構成權利濫用而違反誠 信原則。基上，被告黃秀立所有系爭建物係因分管契約及租 賃契約關係合法占用系爭4筆土地如附圖所示斜線部分，原 告提起本件訴訟則構成權利濫用，故被告請求原告黃秀立拆 屋還地及給付相當於租金之利得，均為無理由等語。併為答 辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、被告黃秀君等3人抗辯：系爭建物原本係被告黃秀君等3人之 被繼承人黃毓煌所有，故建物稅籍登記為黃毓煌，亦由其負 責繳納房屋稅。嗣黃毓煌過世後，則由被告黃秀君等3人因 繼承而取得系爭建物所有權。系爭建物占用系爭4筆土地之 依據應係基於地上權，僅因30年前之地上權並無登記。黃毓 煌死亡後，被告黃秀君等3人即自系爭建物遷出，而由被告 黃秀立占有使用迄今。被告黃秀君等3人希望可以保持現狀 ，其他事項並無所知等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。五、兩造不爭執事項：
㈠原告於106年5月8日登記取得1165-2號土地應有部分「397/1 890」、1165-9號土地應有部分「2669/17955」、1171號土地 應有部分「1308881/5130 000」、1171-1號土地應有部分「 157753/574560」所有權；系爭4筆土地106年1月起申報地價 均為每平方公尺2萬7,680元等情，並有系爭4筆土地登記謄 本（詳本院卷第179至187頁）附卷可佐。 ㈡系爭建物自106年5月8日迄今均係由被告黃秀立占有使用。 ㈢系爭建物房屋稅籍納稅義務人登記為黃毓煌；黃毓煌於70年 9月24日死亡後，被告黃秀君等3人為其全體繼承人等情，並 有房屋稅籍證明書（詳本院卷第104頁）、黃毓煌戶籍謄本 （詳本院卷第201頁）、被告黃秀君等3人戶籍謄本影本（見 本院卷地217至第222頁）在卷可稽。
㈣系爭建物占用系爭4筆土地如附圖所示斜線部分，面積合計1 90平方公尺。其中1165-2號土地占用面積6平方公尺；1165-9 號土地占用面積32平方公尺；1171號土地占用面積137平方 公尺；1171-1號土地占用面積15平方公尺等情，並有複丈成 果圖在卷可佐。
六、關於原告請求被告將坐落於系爭4筆土地上如附圖所示斜線 部分（面積190平方公尺）上之系爭建物拆除，將所占用系 爭土地騰空返還予原告及其他全體共有人部分： ㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」；「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條第1項、第82 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 又以無權占有為原因請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台
上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照）。 ㈡查兩造對於系爭4筆土地現為原告與他人所共有；系爭建物 占用系爭4筆土地如附圖所示斜線部分（面積190平方公尺） 等情，承前述，既未有爭執，且有系爭4筆土地登記謄本及 複丈成果圖在卷可證，而可認為真正。原告復否認系爭建物 有權占用系爭4筆土地如附圖所示斜線部分，按諸前開判決 意旨，自應由被告就所辯：系爭建物有權占用系爭4筆土地 特定部分之利己事實，負舉證之責。又本件抗辯系爭建物有 權占用系爭4筆土地，無非以：⑴系爭4筆土地上確實有分管 協議或至少有默示分管協議。此由系爭建物落成迄今已逾60 年，除原告外並未有任何人主張系爭建物無權占用，且就鄰 近土地觀之，鄰人亦各自建屋使用，足見系爭4筆土地上確 實有分管契約存在。⑵被告黃秀立之祖母於距今約60年前， 向訴外人江火炎租地後原始起造系爭建物，並持續向江火炎 繳交地租，依買賣不破租賃原則系爭建物因租賃契約關係而 有權占用系爭4筆土地特定部分。⑶系爭4筆土地共有人眾多 ，長期皆無訟爭，可知早由各所有權人約定以各自所有房屋 為界利用，被告黃秀立亦於95年7月13日因父親死亡成為117 1號土地、1171-1號土地共有人之一（應有部分皆2/342）， 原告明知系爭土地使用現況後，方自104年起收購部分土地 ，並據以對被告等多人訴訟拆屋還地，應屬權利濫用且違誠 信原則。⑷系爭建物係基於地上權占有使用系爭土地等由為 據。經查：
⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除 有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意 旨參照）。次按分別共有之各共有人，按其應有部分對於 共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別 共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因 此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共 有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實 際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有 物之分割不同（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參 照）。再按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所 成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體 共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號裁判意 旨參照）。復按民法第148條係規定行使權利，不得以損 害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失 利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範
圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）， 先此敘明。
⑵本件被告抗辯，系爭建物係本於分管協議或默示分管協議 占有使用系爭土地，無非以：系爭建物落成迄今已逾60年 ，除原告外並未有任何人主張被告無權占用，且就鄰近土 地觀之，鄰人亦各自建屋使用迄今等情為據。惟系爭4筆 土地上連同系爭建物在內其餘地上物，客觀長期占用系爭 4筆土地特定部分，未遭系爭4筆土地權利人催索之事實， 按諸前開判例意旨，僅得認係土地所有人係單純之沈默， 恁置其等對系爭4筆土地所有權遭他人無權占用未予積極 排除。並無足以此客觀事實逕推謂系爭建物占用系爭4筆 土地如附圖所示斜線部分之原因即係基於原告之前手與被 告或其前手間之默示分管契約而為。此由同一客觀事實， 被告既可稱其本於「行使地上權」之意占有使用；又可謂 係本於與江火炎間「租賃契約關係」占有使用；復再指係 本於土地共有人間（默示）「分管契約」占有云云。反足 佐單執該客觀事實，除無足間接推知其效果意思外，依社 會觀念亦無可認係為一定意思表示，而僅為單純沈默。遑 論，本件被告始終未敘明系爭建物於距今60年前原始起造 時，其所謂分管契約之具體內容為何（包含成立分管契約 時系爭4筆土地之共有人究否相同，各有若干(倘系爭4筆 土地存在所有人為單一，則無可能存在分管契約)？各筆 土地共有人間係自何時起，協議以何方式分管？）？亦未 具體敘明，其所抗辯系爭建物占有使用系爭土地特定部分 權利之來源（即出租人江火炎），係本於何法律關係得將 系爭4筆土地特定部分出租他人興建房屋？則本件縱系爭4 筆土地共有人間存有分管契約，亦尚無得逕推謂江火炎即 有權將系爭4筆土地特定部分出租供興建系爭建物。蓋分 管契約承前述意指「共有物」未分割前，「各共有人」間 ，實際上劃定範圍使用共有物之協議。
⑶關於被告抗辯：系爭建物係基於租賃契約關係占有使用系 爭4筆土地如附圖所示斜線部分一節，則既未據被告提出 租賃契約、繳租證明或其他租賃契約存在相關事證，以供 本院審酌，被告前開抗辯，已有可議，而難採信。況承前 述，本件被告亦未就所指出租人「江火炎」，對系爭4筆 土地如附圖所示斜線部分具使用權，故有權將系爭4筆土 地特定部分出租他人建屋，提出具體說明及舉證，更難認 被告前開抗辯為有理由。
⑷至被告抗辯：原告恁置系爭4筆土地長期使用現況不問， 逕對被告等多人提起訴訟有違誠信原則，係屬權利濫用一
節。經核，本件原告本於民法第767條第1項規定起訴請求 被告將系爭建物拆除將占用土地返還原告全體，乃為保全 其自身之利益，並非以損害被告為主要目的。原告及其前 手長期怠於行使排除請求權之結果，並未致被告發生損害 ，反係致被告長期受有相當於租金之利得，依上說明，本 件顯無民法第148條適用之餘地。
⑸另被告抗辯：系爭建物係基於地上權占有使用系爭土地一 節，並未據提出任何證據以供本院審酌，且與系爭土地登 記謄本所載內容互歧，是亦無可採。
⑹此外，被告未再提出其餘證據以佐系爭建物係有權占用系 爭4筆土地如附圖所示斜線部分，經本院調查之結果，認 原告主張：系爭建物無權占用系爭4筆土地如附圖所示斜 線部分等情，應可採信。
㈢原告主張：系爭建物為被告4人所有一節，為被告所否認。 被告黃秀立抗辯：系爭建物為其單獨所有；被告黃秀君等3 人則以：系爭建物為其父黃毓煌所有，黃毓煌死亡後由被告 黃秀君等3人繼承取得所有等語為辯。經查被告黃秀君等3人 前開抗辯，核與卷附系爭建物稅籍登記資料記載相符；兩造 對於「系爭建物之房屋稅，係由黃毓煌繳納」一節，並未有 爭執，而可認為真正。加以，被告黃秀立除為系爭建物現占 有人外，並未就所稱其前手（黃秀立之父）、前前手（黃秀 立之祖母）為系爭建物所有權人，提出任何證據以供本院審 酌。經本院調查之結果，認被告黃秀君等3人前開所辯，為 可採信。即本件被告黃秀君等3人係以其等所有系爭建物無 權占用系爭土地如附圖所示斜線部分；被告黃秀立則並非系 爭建物所有權人，僅因占有使用系爭建物之結果，無權占用 使用系爭土地如附圖所示斜線部分。
㈣基上，原告本於民法第767條第1項、第821條規定提起本訴 請求被告黃秀立自系爭4筆土地如附圖所示斜線部分（190平 方公尺）土地遷出；請求被告黃秀君等3人將系爭4筆土地如 附圖所示斜線部分（面積190平方公尺）建物拆除，將占用 土地返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許；逾 此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、關於原告請求不當得利部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損 害，為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號 判例意旨可資參照。本件被告無權占有系爭土地如附圖所示 斜線部分，面積190平方公尺，而獲有相當於租金之利益，
並致原告受有損害，應堪認定，是原告依上開規定，請求被 告自106年5月8日起至返還占用土地之日止給付相當於租金 之不當得利，即屬有據。
㈡再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總 價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定 依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開 土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之 租金限制其最高額而設。再按土地法施行法第25條規定，土 地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法 定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價 額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報 之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報 總價即指該土地之申報地價而言。故原告主張以系爭4筆土 地106年度之申報地價每平方公尺2萬7,680元為其本件請求 不當得利之計算標準，即無不合。本院審酌系爭4筆土地位 於南雅西路與南雅南路旁，附近有板橋南雅觀光夜市，附近 大多為低矮之磚房，系爭建物目前由被告黃秀立占有供住家 使用等情，以上有本院前開勘驗筆錄、現場照片在卷可憑， 。是依系爭4筆土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經 濟價值及被告所得利益等，本院認原告請求相當於租金之不 當得利，以系爭土地申報地價總額年息8%計算，始為允當。 基此，被告應自106年5月8日起至返還占用1165-2號土地之 日止，按月給付原告233元（27,680*6*397/1890*8%/12=233 ）；自106年5月8日起至返還占用1165-9號土地之日止，按 月給付原告878元（27,680*32*2669/17955*8%/12=878元） ；自106年5月8日起至返還占用1171地號土地之日止，按月 給付原告6,450元（27,680*137*1308881/5130000*8%/12=6, 450）；自106年5月8日起至返還占用1171-1號土地之日止， 按月給付原告760元（27,680*15*157753/574560*8%/12=760 ）。
八、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第821條規定請求 被告黃秀立自系爭4筆土地如附圖所示斜線部分（190平方公 尺）遷出；請求被告黃秀君等3人將系爭4筆土地如附圖所示 斜線部分（面積190平方公尺）建物拆除，將占用土地返還 原告及其他全體共有人。並依不當得利之法律關係，請求被 告應自106年5月8日起至返還占用1165-2號土地之日止，按 月給付原告233元；自106年5月8日起至返還占用1165-9號土 地之日止，按月給付原告878元；自106年5月8日起至返還占 用1171地號土地之日止，按月給付原告6,450元；自106年5 月8日起至返還占用1171-1號土地之日止，按月給付原告760
元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應 予駁回。
九、原告及被告黃秀立分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相 當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告黃 秀君等3人預供擔保後，得免為假執行。原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘 明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 傅淑芳
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