臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1810號
原 告 陳忠和
訴訟代理人 賴玉梅律師
王嘉斌律師
周福珊律師
上 1 人 之
複代理人 簡瑜律師
孫綾罄
被 告 張援華
陳臣興
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年12月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張援華應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○○號之三、四十二號之五房屋騰空返還予原告及全體共有人。
被告張援華應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一零六年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告張援華應自民國一零六年五月十四日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張援華負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一至三項於原告以新臺幣陸拾伍萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告張援華如以新臺幣壹佰玖拾伍萬玖仟參佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； 原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回者 ，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意 撤回，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第262 條第 1 項、第4 項定有明文。原告起訴時將被告陳援華、車牌號 碼00-0000 號車輛（下稱系爭車輛）車主即陳臣裕列為被告 ，除請求被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地上 門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄00號之3 、 42號之5 房屋（下合稱系爭房屋）騰空，將系爭房屋返還予 原告及全體共有人，及被告張援華應給付原告新臺幣（下同
）24萬元外，另依民法第179 條不當得利規定請求被告張援 華自民國105 年11月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按 月給付原告8 萬元，嗣於訴訟中撤回對陳臣裕之起訴，追加 系爭車輛之實際使用人陳臣興為被告，及追加依系爭房屋租 賃契約第8 條第2 項違約金約定為請求權基礎，請求被告自 105 年11月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原 告8 萬元，核其撤回書狀已送達陳臣裕，未經陳臣裕於10日 內提出異議，視為同意撤回，而其前開追加陳臣興為被告、 系爭房屋租賃契約第8 條第2 項部分，乃基於其主張系爭房 屋現遭被告無權占有之同一基礎事實，與上開規定相符，應 予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠系爭房屋為原告與訴外人陳忠信等人所共有，原告於104 年 12月1 日與被告張援華簽立系爭房屋租賃契約，約定由被告 張援華向原告承租系爭房屋，租期自104 年12月1 日起至10 6 年11月30日止，租金每月8 萬元，應於每月1 日給付。詎 被告張援華向原告承租系爭房屋後，自105 年8 月份起即未 繳租金，經原告於105 年8 月29日以存證信函催告被告張援 華繳納租金，被告張援華於同年月30日收受後，仍不置理， 原告遂至系爭房屋查看，赫然發現，被告張援華竟違反系爭 房屋租賃契約第7 條之約定，與被告陳臣興共同在系爭房屋 違法堆置廢棄物，為此，原告再於105 年10月14日通知被告 張援華終止系爭租賃契約，惟該存證信函則因招領逾期退件 ，被告張援華自此避不見面，不予置理，經原告再以電話聯 絡被告陳臣興，被告陳臣興亦不置理。
㈡被告張援華自105 年8 月份起欠繳租金，迄今已逾2 期未繳 ，原告自得依法終止系爭房屋租賃契約，原告除已於105 年 10月14日以存證信函通知被告張援華終止系爭房屋租賃契約 ，依系爭房屋租賃契約第12條約定，縱被告張援華未收受上 開存證信函，亦已生送達之效力，原告並再以起訴狀繕本送 達為終止系爭房屋租賃契約之意思表示。系爭房屋租賃契約 業經原告終止，原告依民法第445 條前段租賃物返還請求權 、系爭房屋租賃契約第9 條，得請求被告張援華將系爭房屋 騰空返還予原告；另原告為系爭房屋共有人之一，被告張援 華於系爭房屋租賃契約終止後，即無占有系爭房屋之法律上 權源，原告自得依民法第767 條第1 項前段，請求被告張援 華騰空返還系爭房屋予原告及全體共有人。
㈢又被告張援華固為系爭房屋租賃契約上所載之承租人，惟系 爭房屋之租金均係由被告陳臣興駕駛系爭車輛交付予原告，
且原告亦曾多次目睹系爭房屋內堆置之物品係由被告陳臣興 堆放，足認被告張援華與陳臣興均為系爭房屋內堆放物品之 事實上處分權人，亦即可認被告張援華、陳臣興有共同占有 系爭房屋之事實，原告依民法第767 條第1 項前段規定請求 被告陳臣興應與被告張援華將系爭房屋騰空，返還予原告及 全體共有人。
㈣就系爭房屋租賃契約終止前3 個月之租金，請求被告張援華 依系爭房屋租賃契約約定之法律關係及民法第440 條第1 項 規定給付。另被告占有系爭房屋，致原告受有系爭房屋租金 之損害，原告自得依民法第179 條規定、系爭房屋租賃契約 第8 條第2 項違約金約定，請求被告自系爭房屋租賃契約終 止之105 年11月份起，按月給付原告每月8 萬元相當於租金 之不當得利或違約金。
㈤對被告答辯之陳述：
⒈被告張援華堆放於系爭房屋內的物品，倘若無法當成塑膠原 料出售，只能依照廢棄物的方式處理，原告曾找人估價，約 需上千萬元，原告希望被告能另尋找租金較便宜的空間放置 。
⒉當初係被告陳臣興與原告洽談租約，亦是被告陳臣興將系爭 房屋租賃契約拿走，本件自系爭房屋租賃契約之簽定，至租 金之交付及堆置物品，原告僅有看過被告陳臣興，直到被告 陳臣興未繳付租金，原告始依系爭房屋租賃契約上之聯絡方 式找到被告張援華等語。
㈥並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉被告張援華應給付原告24 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。⒊被告應自105 年11月1 日起至騰空返還系 爭房屋之日止，按月給付原告8 萬元。⒋願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告張援華則以：
㈠被告張援華自105 年6 月即未使用系爭房屋，惟仍有物品堆 放系爭房屋內，被告張援華同意將系爭房屋返還原告，並給 付積欠之租金，然已繳納之2 個月押租金應予扣除。系爭房 屋內堆放之物品為塑膠原料，並非廢棄物，原告之前曾嘗試 協助出售，然迄今尚無法售出。
㈡被告陳臣興係受被告張援華委託使用系爭車輛吊貨，並協助 代繳租金予原告，其並非股東之一。系爭房屋租賃契約乃被 告張援華所簽立，並請訴外人馬先生將系爭房屋租賃契約交 予原告，與被告陳臣興並無關係，系爭房屋之第1 次的租金 、押金亦是由馬先生拿給原告等語，資為抗辯。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳臣興則以：
㈠系爭房屋租賃契約當事人為原告與被告張援華，且被告陳臣 興實際上未使用系爭房屋，即本件租賃關係存在被告張援華 與原告之間，與被告陳臣興無關，故原告本於租賃之一切請 求，均與被告陳臣興無涉。
㈡被告陳臣興與被告張援華之關係最多係打零工之承攬關係， 雙方簽有合約，由被告張援華以1 趟3,000 元到4,000 元之 價格僱請被告陳臣興駕駛系爭車輛，將被告張援華用聯結車 從外面載來之塑膠，以被告陳臣興所有系爭車輛吊至系爭房 屋內，運費均係當日結清，大部分係被告張援華之股東「董 仔」（台語）交付現金予被告陳臣興。另系爭房屋租賃契約 並非被告陳臣興與原告洽談，係馬先生要求被告陳臣興一同 過去確認車輛能否開至系爭房屋，系爭房屋租賃契約係馬先 生交予被告張援華簽立，內容亦係馬先生與原告洽談等語， 資為抗辯。
㈢並聲明：⒈如主文第1 、3 項所示。⒉如受不利判決，願供 擔保免為假執行之宣告。
四、本院之判斷：
原告主張被告張援華積欠租金，其已終止系爭房屋租賃契約 ，被告為系爭房屋之現占有人，其得請求被告騰空返還系爭 房屋予原告及全體共有人，並自105 年11月1 日起至騰空返 還系爭房屋之日止，按月給付8 萬元，另請求被告張援華給 付積欠租金24萬元等語，被告張援華固未否認有積欠租金及 堆放物品於系爭房屋內，且被告陳臣興亦未否認有將物品吊 放至系爭房屋內等事實，然就其等應否返還系爭房屋與按月 給付不當得利或違約金予原告，及被告張援華應給付原告之 積欠租金數額為何，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所 在厥為：㈠系爭房屋租賃契約是否已經原告合法終止？㈡原 告得請求被告張援華給付之積欠租金數額為何？㈢被告是否 無權占有系爭房屋而應按月給付不當得利或違約金予原告？ 經查：
㈠系爭房屋租賃契約已經原告合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第440 條第1 項、 第2 項、第767 條第1 項前段、第821 條定有明文。又按出 租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條 第3 款定有明文。
⒉原告主張被告張援華自105 年8 月起即未繳納系爭房屋租金 等語，為被告張援華所不爭執（見訴字卷第167 頁），堪信 為真。又原告雖援引系爭房屋租賃契約第8 條第1 項約定， 主張被告積欠租金達1 個月以上，經原告限期繳納仍未給付 時，原告得以105 年10月14日存證信函終止系爭房屋租賃契 約云云，並提出前開存證信函1 紙為憑（見訴字卷第25頁至 第27頁），然原告自承前開存證信函因招領逾期而遭退回， 則原告終止系爭房屋租賃契約之意思表示並未合法送達被告 張援華，自不生終止系爭房屋租賃契約之效力。雖原告主張 依系爭房屋租賃契約第12條約定，倘一方地址變更而未以書 面告知他方，致無法送達或拒收，仍生送達效力云云，惟原 告前開存證信函僅係因招領逾期而遭退回，並非被告張援華 地址變更而致無法送達或拒收，與該契約約內容不符，原告 據此主張該存證信函之送達仍屬有效云云，尚非有據。 ⒊惟原告主張以起訴狀繕本送達為終止系爭房屋租賃契約之意 思表示等語，經核原告之起訴狀繕本乃於106 年5 月3 日寄 存送達被告，有送達證書1 紙在卷可參（見訴字卷第72頁） ，於106 年5 月13日生合法送達被告張援華之效力。又依系 爭房屋租賃契約第3 條第1 、2 項約定，被告張援華應於每 月1 日前給付每月8 萬元租金予原告，並已於簽約時給付押 租金16萬元予原告，此有系爭房屋租賃契約1 份在卷可憑（ 見訴字卷第18頁），則自被告張援華於105 年8 月未繳納租 金起，至原告於106 年5 月13日終止系爭房屋租賃契約之日 止，被告張援華積欠租金已達10個月，扣除16萬元即2 個月 押租金後，仍積欠租金8 個月，已逾2 個月之租額，原告以 被告張援華積欠租金為由，以起訴狀繕本送達為終止系爭房 屋租賃契約之意思表示，與前開規定相合，應生合法終止系 爭房屋租賃契約之效力。
⒋再原告主張其為系爭房屋共有人之一，被告迄今仍無權占有 系爭房屋，其得依物上請求權，請求被告騰空返還系爭房屋 予原告及全體共有人等語，有其提出系爭房屋之房屋稅繳款 書1 紙為憑（見訴字卷第17頁），且被告張援華亦不否認其 現仍於系爭房屋內堆放塑膠原料等情（見訴字卷第156 頁） ，復未能舉證其占有使用系爭房屋之合法權源，則原告依首 揭規定，請求被告張援華騰空返還系爭房屋予原告及全體共 有人，為屬有據。至原告另主張被告陳臣興亦為使用系爭房 屋之人，併請求被告陳臣興應將系爭房屋騰空返還予原告及 全體共有人云云，經核原告所憑僅係被告陳臣興曾於洽談租
約時在場、交付租金予原告及使用系爭車輛吊貨至系爭房屋 內等節，縱認屬實，惟系爭房屋之承租人並未包括被告陳臣 興，即令其曾參與租約洽談或租金交付，亦可能係從旁協助 ，難認其有使用系爭房屋之意思及行為，況被告張援華係因 委請被告陳臣興運送物品，被告陳臣興始駕駛系爭車輛吊貨 至系爭房屋內，有被告陳臣興提出運送合約書1 份在卷可按 （見訴字卷第160 頁至第162 頁），益徵其係為完成運送合 約而至系爭房屋，而非實際占有使用系爭房屋之人，是原告 前開主張，並無可採，其請求被告陳臣興亦應騰空返還系爭 房屋予原告及全體共有人，尚乏所據。
㈡原告得請求被告張援華給付積欠租金8萬元： 原告主張迄至其終止系爭房屋租賃契約時止，被告張援華仍 積欠3 個月租金共計24萬元等語，依其起訴狀所載，乃依其 以105 年10月14日存證信函為終止系爭房屋租賃契約之意思 表示為據，而請求被告張援華給付105 年8 月至10月共計3 個月租金，雖前開存證信函並未合法送達被告張援華，惟系 爭房屋租賃契約既於105 年8 月至10月間仍存續有效，被告 張援華自有給付該段期間租金之義務。然被告張援華於簽訂 系爭房屋租賃契約時，已支付押租金16萬元予原告，該押租 金固經扣抵被告張援華積欠租金，被告張援華積欠租金仍逾 2 個月，故而原告得合法終止系爭房屋租賃契約，如前所述 ，惟被告張援華給付之押租金16萬元於原告尚未請求給付積 欠租金時，尚無從生實際抵扣積欠租金數額之效果，是被告 張援華據此抗辯原告請求之積欠租金應扣除該押租金16萬元 ，自屬可採，是經扣除16萬元押租金後，原告尚可請求被告 張援華給付積欠租金8 萬元（24萬元-16 萬元），原告請求 逾此範圍部分，則非有據。
㈢被告張援華無權占有系爭房屋而應自106 年5 月14日起至騰 空返還系爭房屋之日止，按月給付8 萬元之違約金予原告： 按乙方（即被告張援華）於終止租約經甲方（即原告）定3 日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日 止，乙方應給付給甲方按房租貳倍計算之違約金，為系爭房 屋租賃契約第8 條第2 項所約定。系爭房屋租賃契約業經原 告於106 年5 月13日終止，而原告起訴及本院審理時均表明 請求被告張援華自系爭房屋搬遷之意思甚明，被告張援華迄 今仍於系爭房屋內堆放物品，且尚未交還系爭房屋予原告， 則原告依前開規定，請求被告張援華自106 年5 月14日起至 騰空返還系爭房屋之日止，按月給付8 萬元違約金（原告依 前開契約約定可請求按月給付租金2 倍即16萬元違約金，惟
原告僅請求8 萬元）予原告，自屬有據。又被告陳臣興並非 系爭房屋租賃契約當事人，原告自不得依前開契約約定請求 被告陳臣興按月給付違約金。至原告另依民法第179 條不當 得利規定，主張被告陳臣興亦應按月給付8 萬元云云，然被 告陳臣興並無實際占有使用系爭房屋，如前所述，其並未受 有使用系爭房屋之利益，是原告據此請求被告陳臣興應按月 給付8 萬元不當得利，自屬無據。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於106 年 5 月3 日寄存送達被告張援華，於106 年5 月13日生送達效 力，如前所述，是原告請求被告張援華給付積欠租金8 萬元 之利息起算日為106 年5 月14日，應堪認定。六、綜上所述，原告為系爭房屋之共有人之一，並與被告張援華 簽訂系爭房屋租賃契約，被告張援華積欠租金數額已逾2 個 月，原告並於106 年5 月13日合法終止系爭房屋租賃契約， 被告張援華自應返還系爭房屋予原告及全體共有人，並給付 積欠租金8 萬元予原告，及自106 年5 月14日起至騰空返還 系爭房屋之日止，按月給付8 萬元予原告；而被告陳臣興並 非系爭房屋租賃契約之當事人，亦非無權占有系爭房屋之人 ，原告不得請求被告陳臣興返還系爭房屋及按月給付不當得 利或違約金。從而，原告依物上請求權、系爭房屋租賃契約 請求被告張援華給付如主文第1 至3 項所示，為有理由，應 予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又就原告勝 訴部分，原告陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰 酌定相當擔保金額後准許之。而被告張援華雖未陳明願供擔 保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定被告 張援華免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 李瑞芝