損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,1628號
PCDV,106,訴,1628,20180118,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1628號
原　　　告　正泰開發股份有限公司
法定代理人　賴皇麟　
訴訟代理人　林明宙　
被　　　告　探索旅館管理顧問股份有限公司新舍三重分公司
法定代理人　鄭逸世　
訴訟代理人　蘇清文律師
　　　　　　吳仁翔律師
　　　　　　黃彥康　
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國106年12月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地上之同段一一二七建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號五樓房屋返還原告，暨給付原告新臺幣貳拾萬參仟零肆拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明 文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事 實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性 ，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連 性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同 一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同 一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭， 用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判 決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「被告 應歸還本公司房產、屋內營業設備及請求營業損失。」變更 為如後述二、㈢所示，核其所為訴之變更，均係基於被告無 權占有系爭房屋營業得利之同一基礎事實，且不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結，依上列規定及說明，並無不合，應予准 許。
二、原告主張：
㈠伊將伊所有坐落新北市○○區○○○段000地號土地上之同 段1127建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路00號5 樓房屋（即後述之610號房及611號房，下稱系爭房屋）租給 訴外人銘宙資產管顧間股份有限公司（下稱銘宙公司），租



期自民國104年9月1日至109年8月31日。被告於105年7月22 日與訴外人絲沐商旅股份有限公司（下稱絲沐公司）、銘宙 公司、訴外人偉翔商用物業開發股份有限公司（下稱偉翔公 司）簽訂租賃協議書，其租賃範圍包含伊所有系爭房屋，惟 因被告未給付租金給銘宙公司，故銘宙公司已向被告解除（ 終止）租約；銘宙公司亦未給付租金給伊，故伊亦已於105 年11月3日發文予銘宙公司就系爭房屋解除（終止）租約， 故被告已無權占有系爭房屋，伊曾多次向被告現場主管即訴 外人陳素月小姐請求歸還系爭房屋未果。
㈡系爭房屋為被告做為飯店之豪華家庭610號房（下稱610號房 ）及高級雙人611號房（下稱611號房）使用，被告自105年 11月1日起至106年6月30日止，其中平日為165天、假日為77 天，610號房平日價格為新臺幣（下同）2,880元、假日價格 為3,080元，611號房平日價格為2280元、假日為2480元，被 告非法占有使用並進行銷售610號及611號房，就不當得利之 數額610號房為712,360元【計算式：（2,880×165）＋（3, 080×77）＝712,360】，611號房為567,160元【計算式：（ 2,880×165）＋（2,480×77）＝567,160】，故依不當得利 請求共計1,279,520元（計算式：712,360＋567,160＝1,279 ,520）。
㈢爰依民法第767條、第179條規定聲明求為判決：被告應歸還 原告系爭房屋，坪數為33.12坪，課稅現值為262,300元，並 請求返還不當得利1,279,250元。
三、被告則以：
系爭房屋係伊於105年7月22日與絲沐公司、偉翔公司及銘宙 公司簽訂四方協議書所承租，原告法定代理人賴皇麟則擔任 絲沐公司及銘宙公司之連帶保證人。嗣於同年9月1日四方再 簽訂補充協議書，伊並簽發24張支票共1,500萬元予賴皇麟 作為押租金，足認本件原告與銘宙公司間、銘宙公司與被告 間之租約皆由賴皇麟主導及簽立，賴皇麟不僅為原告法定代 理人，亦為銘宙公司實際負責人，且賴皇麟已收受伊給付之 押租金共1,500萬元，依最高法院78年台上字第1645號判決 意旨，倘原告與銘宙公司、銘宙公司與伊間之租約皆已合法 終止，原告應將押租金返還伊，且押租金之返還義務與租賃 物之返還義務具有牽連關係，伊得向原告主張民法第264條 同時履行抗辯權，故本件在原告將押租金返還伊前，伊得拒 絕返還系爭房屋，且伊於行使同時履行抗辯權期間，係合法 占有、使用系爭房屋，與民法不當得利之要件未合，原告法 定代理人賴皇麟顯然利用其名下兩家公司輾轉將系爭房屋出 租予伊，以詐取1,500萬元押租金，原告行使權利方式顯然



有違民法第148條誠信原則。否認原告與銘宙公司間之租賃 契約真正，無從知悉上開租約是否於本件訴訟發生後始簽立 ，由被證一、被證二協議書可知銘宙公司皆為賴皇麟代理與 伊簽約，故銘宙公司之實際負責人為賴皇麟。依被證2補充 協議書即可知悉租賃範圍及租金計算亦包含系爭房屋，此亦 為原告所自認，原告之主張顯無理由等語，資為抗辯。併為 答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
原告於104年9月1日將其所有系爭房屋租給銘宙公司，租期 自104年9月1日至109年8月31日。銘宙公司經原告同意，將 系爭房屋於105年7月22日轉租給被告，租期自105年8月1日 至108年8月31日；系爭房屋係被告（即乙方）於105年7月22 日與絲沐公司（即甲方）、偉翔公司（即丁方）及銘宙公司 （即丙方）簽訂四方協議書所承租，原告法定代理人賴皇麟 則擔任絲沐公司及銘宙公司之連帶保證人。嗣於105年9月1 日四方再簽訂補充協議書，被告並簽發每張金額各625,000 元，計24張（金額共1,500萬元）之支票交付賴皇麟作為押 租金；系爭房屋為被告做為飯店之豪華家庭610號房（即610 號房）及高級雙人611號房（即611號房）使用。此有建物及 土地所有權狀、資產目錄、土地及建物謄本、原告之變更登 記表及其法定代理人賴皇麟之戶籍謄本、被告之變更登記表 及其法定代理人鄭逸世之戶籍謄本、保證金支票24張、105 年7月22日簽立之四方協議書及所附偉翔公司與被告於105年 7月22日簽立之房屋租賃契約書（含授權委託書，由被告向 偉翔公司承租，租期自105年8月1日至106年8月31日）、105 年9月1日簽立之四方補充協議書、銘宙公司登記資料、原告 與銘宙之租約、房間數附卷可稽（見本院三重簡易庭106年 度重簡字第601號卷第6-8頁、第31-57頁、本院卷第65-75頁 、第138-148頁、第106-128頁、第138-148頁、第177頁、第 266-284頁）。
五、兩造爭執要點為：㈠原告依民法第767條規定請求被告返還 系爭房屋，是否有據？㈡被告主張同時履行抗辯，是否有據 ？㈢原告依民法第179條規定請求被告返還得利，是否有據 ？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下： ㈠原告依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋，是否有據 ？
⒈按「對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項前段、後段 定有明文。
⒉原告於104年9月1日將其所有系爭房屋租給銘宙公司，租期



自104年9月1日至109年8月31日。銘宙公司經原告同意，將 系爭房屋於105年7月22日轉租給被告，租期自105年8月1日 至108年8月31日；系爭房屋係被告（即乙方）於105年7月22 日與絲沐公司（即甲方）、偉翔公司（即丁方）及銘宙公司 （即丙方）簽訂四方協議書所承租，原告法定代理人賴皇麟 則擔任絲沐公司及銘宙公司之連帶保證人。嗣於105年9月1 日四方再簽訂補充協議書，被告並簽發每張金額各625,000 元，計24張（金額共1,500萬元）之支票交付賴皇麟作為押 租金；系爭房屋為被告做為飯店之豪華家庭610號房（即610 號房）及高級雙人611號房（即611號房）使用，已如前述。 又上列105年7月22日簽立之四方協議書及所附偉翔公司與被 告於105年7月22日簽立之房屋租賃契約書、105年9月1日簽 立之四方補充協議書（見本院卷第41-57頁）之約定，因被 告與偉翔公司於105年10月3日簽署房屋租賃契約終止協議書 ，而依105年7月22日簽立之四方協議書第9條約定（見本院 卷第42頁），亦同時全部終止（即被告與其他方之協議內容 亦同時全部終止），足見被告與銘宙公司、絲沐公司間就系 爭房屋之租賃協議已於105年10月3日終止。再者，依原告與 銘宙公司於104年9月1日簽立之租約、房間數（見本院卷第 266-284頁），該租約上有關原告之公司及負責人章之印文 ，與原告之公司變更登記表（見本院卷第106頁）上有關原 告之公司及負責人賴皇麟章之印文相符，而原告與銘宙公司 於104年9月1日簽立租約時之負責人為原告訴訟代理人林明 宙，現為原告法定代理人賴皇麟等情，亦有銘宙公司之登記 資料附卷可憑（見本院卷第177頁），足見原告與銘宙公司 於104年9月1日簽立之租約為真。被告空言否認原告與銘宙 公司間之上列租約為真正，自無可採。另原告主張其亦於 105年11月3日發文予銘宙公司就系爭房屋解除（終止）租約 等情，並提出解除合約通知函為證（見本院卷第150頁）， 且為被告所不爭執，可見原告與銘宙公司間就系爭房屋之租 約已於105年11月間某日終止。
⒊基上，本件被告與偉翔公司、銘宙公司、絲沐公司間就系爭 房屋之租賃協議已於105年10月3日終止，且原告與銘宙公司 間就系爭房屋之租約亦已於105年11月間某日終止，則被告 於105年10月3日系爭房屋之租賃協議終止後，即無權繼續占 有系爭房屋。又原告主張其曾多次向被告現場主管即訴外人 陳素月小姐請求歸還系爭房屋未果等情，亦為被告所不爭執 ，足見被告迄今仍繼續占用系爭房屋。是原告自得依民法第 767條規定請求被告返還系爭房屋。
㈡被告主張同時履行抗辯，是否有據？




依105年9月1日簽立之四方補充協議書第3條之約定：「乙方 （即被告）‧‧‧，將一次開立24紙（期）支票給付甲方（ 即絲沐公司）、丙方（即銘宙公司）及丁方（即偉翔公司） 作為經營管理保證金，共計壹仟伍佰萬元整。」（見本院卷 第56頁），足見上列經營管理保證金1,500萬元之支票係由 被告簽發依約給付絲沐公司、銘宙公司及偉翔公司，而交由 賴皇麟於105年9月1日代收，並非被告對賴皇麟之給付。又 被告與絲沐公司、銘宙公司、偉翔公司間就系爭房屋之租賃 協議既已於105年10月3日終止，則被告對絲沐公司、銘宙公 司、偉翔公司之上列經營管理保證金1,500萬元之支票（或 其金額）返還請求權縱已發生，亦與本件原告對被告之系爭 房屋返還請求權，無任何對待給付之關係，自無民法第264 條第1項規定之適用或類推適用。故被告據以主張同時履行 抗辯，顯屬無據。
㈢原告依民法第179條規定請求被告返還得利，是否有據？ ⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、 「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條定 有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律 上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求 返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意 旨參照）。
⒉查系爭房屋為原告所有，被告於105年10月3日系爭房屋之租 賃協議終止後，即無權繼續占有系爭房屋，被告迄今仍繼續 占用系爭房屋，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管 領使用系爭房屋而受有損害，因依其性質為不能返還，是依 上開說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利 益，原告因而受有無法使用系爭房屋之損害。是原告依民法 第179條規定，請求被告返還自105年11月1日起至106年6月 30日止，給付原告相當於系爭房屋租金之利益共計203,040 元（依上列105年7月22日簽立之四方協議書及所附偉翔公司 與被告於105年7月22日簽立之房屋租賃契約書、原告與銘宙 公司於104年9月1日簽立之租約、房間數所示，被告向絲沐 公司、銘宙公司、偉翔公司承租「絲沐商旅」即門牌號碼新 北市○○區○○○路00號3樓、4樓、4樓之1、4樓之2、55號 5樓、5樓‧‧‧8樓附屬建物等，經營現況共197個房間與辦



公會議等範圍。租金被告每月1日應給付絲沐公司50萬元、 銘宙公司160萬元、偉翔公司40萬元，共計250萬元，以197 個房間計算，平均每個房間每月租金為12,690元，系爭房屋 為610號房及611號房，計有2個房間，則8個月期間之租金為 203,040元），自屬有據。
六、從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告返還系 爭房屋及給付203,040元，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第五庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 謝冠華