臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第398號
原 告 石毓琦
訴訟代理人 王東山律師
複 代理人 李美寬律師
被 告 沈華卉
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年1 月9 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬貳仟參佰元，及自民國一０七年一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項原告以新臺幣伍拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾伍萬貳仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分 別定有明文。本件原告起訴原聲明：「被告應給付原告新臺 幣（下同）950 萬元，及自民國102 年10月30日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷第 10 頁 ），嗣於107 年1 月3 日具狀將訴之聲明變更為：「 一、先位聲明：被告應給付原告950 萬元，及自102 年10月 30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、 備位聲明：被告應給付原告305 萬2,337 元，及自民事追加 訴之聲明狀送達翌日起至清償日，按週年利率百分之5 計算 之利息。」等語（見本院卷第163 頁、第164 頁）。經核原 告上開所為之變更、追加，係基於兩造間之不動產買賣所發 生之法律關係，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前 揭法條，原告所為訴之變更、追加，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於102 年9 月30日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），買賣標的物為「坐落新北市○○區○○段 000 地號土地，權利範圍4 分之1 （下稱系爭土地），及其
上建物門牌號碼新北市○○區○○街000 號4 樓（即新北市 ○○區○○段00○號，下稱系爭房屋；與系爭土地則合稱系 爭房地）」，買賣價金為950 萬元，原告業於102 年10月30 日將買賣價金全部給付完畢，並於102 年10月21日取得系爭 房地之所有權。
㈡嗣原告於105 年3 月間進行系爭房屋裝潢工程，於拆除系爭 房屋天花板時赫然發現存有樑柱鋼圈斷裂之瑕疵，且依新北 市土木技師公會106 年3 月29日新北土技字第0413號鑑定報 告書（下稱系爭鑑定報告書）之鑑定結論記載之內容，足見 系爭房屋於交屋前確存有前開瑕疵，且該瑕疵已嚴重影響房 屋結構安全甚明，原告自得依民法第354 條、第359 條之規 定，解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金，原告亦已於 105 年5 月27日以（105 ）律函字第1050527602號律師函通 知被告有前開瑕疵，並以該律師函之送達作為解除系爭買賣 契約之意思表示，而被告已於105 年5 月30日收受該律師函 ，故系爭買賣契約應已解除，原告自得請求被告返還前開買 賣價金950 萬元，及自其受領價金之日即102 年10月30日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計之利息。
㈢被告雖辯稱原告未盡檢查及瑕疵通知義務云云，惟系爭房屋 天花板於交屋時係將樑柱包裹其內，若非原告將原裝潢拆除 ，顯無法於交屋時立即發現存有樑柱鋼圈斷裂之瑕疵，是前 開瑕疵應屬依通常之檢查不能發見之瑕疵，原告就此於受領 時不能即知之瑕疵，僅須於日後發現通知被告，即已盡檢查 通知之義務。而原告於105 年3 月間進行系爭房屋裝潢工程 ，於拆除系爭房屋天花板時赫然發現存有樑柱鋼圈斷裂之瑕 疵後，先係聯繫房屋仲介請求協助，然因房屋仲介亦無法協 助原告處理，原告不得已始委請律師發函告知被告，並為解 除系爭買賣契約之意思表示，自無怠於通知之情事存在，故 被告此部分抗辯，洵屬無據，不足採信。
㈣再者，依系爭鑑定報告書之鑑定結論記載：「系爭房屋位處 新北市○○區○○街000 號4 樓公寓之頂樓，其承受地震力 較小，故仍得為結構安全之補強後，繼續使用…估算修繕費 用，計需67萬0,976 元。」等語；另依勤茂不動產估價師事 務所估價報告書（下稱系爭估價報告書）記載：「…經上開 『比較法』及『收益法』之推估，得知勘估標的無瑕疵時正 常房地總價為850 萬9,012 元，而由『法院判決案例』方法 之推估，求得勘估標的因結構安全上之瑕疵（建物氯離子含 量偏高之瑕疵），對勘估標的無瑕疵時正常房地價格所產生 之減損價金比例為16.34 ％。故勘估標的房地因結構安全上 之瑕疵（建物氯離子含量偏高之瑕疵），致減損之金額為：
85 0萬9,012 元×16.34 ％＝139 萬0,373 元」等語。原告 係以950 萬元購入系爭房地，惟系爭房屋因結構安全上之瑕 疵（建物氯離子含量偏高之瑕疵）致減損房地價值，而僅有 71 1萬8,639 元之價值，且原告需再另支付結構補強修復費 用67萬0,976 元，是原告得以請求減少價金之金額，自應包 含修復費用67萬0,976 元，以及系爭房屋雖修復後仍無法恢 復至無瑕疵發生水準之污名價值減損238 萬1,361 元（計算 式：950 萬元－711 萬8,639 元＝238 萬1,361 元），共計 305 萬2,337 元（計算式：238 萬1,361 元＋67萬0,976 元 ＝305 萬2,337 元），故倘認原告解除系爭買賣契約有顯失 公平之情形，則原告亦得依民法第359 條之規定，行使減價 請求權，請求減少價金305 萬2,337 元，並依民法第179 條 之規定，請求被告返還305 萬2,337 元。 ㈤並聲明：
⒈先位聲明：
①被告應給付原告950 萬元，及自102 年10月30日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。
②訴訟費用由被告負擔。
③原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告應給付原告305 萬2,337 元，及自民事追加訴之聲明狀 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ②訴訟費用由被告負擔。
③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造係於102 年9 月30日簽立系爭買賣契約，並於同年10月 21日交屋，則依民法第354 條第1 項前段、第373 條之規定 ，被告應僅就系爭房屋交付時即102 年10月21日前之屋況負 出賣人瑕疵擔保責任，交付後系爭房屋之屋況自應由買受人 即原告承受負擔，系爭房屋於102 年10月21日交付時屋況良 好，並無瑕疵存在。況房屋之樑柱鋼圈斷裂會影響建物結構 體，致水泥塊剝落等結構受損，倘若系爭房屋於交付時即存 有樑柱鋼圈斷裂之瑕疵（僅為假設語氣，被告仍否認之）， 則原告自無不立即發現之可能，然原告自承其於105 年3 月 間始發現系爭房屋存有樑柱鋼圈斷裂之瑕疵，換言之，原告 於102 年10月21日交屋後至105 年3 月間均不曾發現系爭房 屋存有上開瑕疵，足證被告將系爭房屋交付予原告時，系爭 房屋並無上開瑕疵，則系爭房屋於交付時既無瑕疵，被告自 無需負擔出賣人瑕疵擔保責任。
㈡觀諸系爭鑑定報告書第6 頁雖記載：「依據英國建築研究所
（BRE ）建議的鋼筋腐蝕及氯離子含量關係表，系爭房屋之 氯離子含量（最高3.540kg/㎥及平均1.590kg/㎥），應會導 致鋼筋中等腐蝕至嚴重腐蝕程度，依此研判該瑕疵應為自系 爭房屋67年興建完成後，鋼筋即緩慢開始腐蝕，直至3 至5 年後，屋頂防水層失效加劇鋼筋之腐蝕，現有之瑕疵估計應 該在興建完成後，約10年期間形成」等語，惟英國建築研究 所（BRE ) 之「鋼筋腐蝕及氯離子含量關係表」僅針對建物 氯離子含量對於鋼筋腐蝕之影響而區分為不腐蝕、低腐蝕、 中等腐蝕或嚴重腐蝕4 種等級，然而並無法僅單憑氯離子含 量造成建物係中等或嚴重腐蝕即推論出建物鋼筋腐蝕之時點 究竟為何時？系爭鑑定報告書僅執此即推論系爭房屋「現有 之瑕疵估計應該在興建完成後約10年期間形成」云云，然而 全然未提出任何文獻、研究、數據資料及計算式加以說明其 估算推論之過程，顯有瑕疵，故系爭鑑定報告書顯無足採信 。
㈢又依系爭買賣契約第14條約定：「本標的現有漏水之情事， 甲（指原告）乙（指被告）双方同意乙方毋須修繕，由甲方 自行處理依現況交屋。」，可知被告於102 年9 月30日簽約 時已明確告知原告系爭房屋存有漏水狀況，且原告願自行處 理、同意被告無庸修繕。而依系爭鑑定報告書第6 頁記載： 「次要原因研判，應為系爭房屋為該棟大樓之頂樓，屋頂防 水層年久失修造成屋頂滲水，加速鋼筋混凝土板梁鋼筋之銹 蝕。」、「屋頂防水層失效加劇鋼筋之腐蝕」等語，可知自 102 年10月21日交屋後，迄至106 年3 月10日新北市土木技 師公會鑑定日將近3 年半之時間，原告均未就系爭房屋漏水 情形進行修繕，而導致系爭房屋持續漏水致鋼筋加劇腐蝕， 則新北市土木技師公會就系爭房屋於106 年3 月10日所為之 系爭鑑定報告書實無法真實還原3 年半前即102 年10月21日 交屋時之現況，易言之，系爭鑑定報告書並不足以證明系爭 房屋於交付時即存有樑柱鋼圈腐蝕斷裂之瑕疵，故原告據此 主張依民法第359 條之規定，解除系爭買賣契約並請求返還 買賣價金，並無理由。
㈣另縱認系爭房屋於交付時即存有樑柱鋼圈斷裂之瑕疵（僅為 假設語氣，被告仍否認之），則原告按物之性質依通常程序 檢查自能發見瑕疵，惟原告自承其於105 年3 月間始發現系 爭房屋存有樑柱鋼圈腐蝕斷裂之瑕疵，亦即原告或係能檢查 而不為檢查致未能發現上述瑕疵，或係依通常程序檢查後發 現上述瑕疵但怠於通知被告，則應視為原告承認其所受領之 物，被告不再負物之瑕疵擔保責任。甚且，縱認系爭房屋之 樑柱鋼圈腐蝕斷裂瑕疵屬於不能即知之瑕疵，然而原告於10
5 年3 月間發見時，亦應立即通知被告，竟遲於2 個月後始 於105 年5 月27日寄發律師函通知被告上述瑕疵，顯然原告 係怠於為通知，依民法第356 條第3 項規定，亦應視為原告 承認其所受領之物，故原告自不得向被告主張負物之瑕疵擔 保責任甚明。
㈤再者，縱認原告因系爭房屋存有樑柱鋼圈腐蝕斷裂瑕疵，而 得解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金，惟原告於系爭 買賣契約合法解除後，即應依民法第259 條規定，將系爭房 屋回復至銷售時之現狀，並對被告負有移轉系爭房地所有權 登記，以及交付返還系爭房地予被告之義務，且原告亦於10 4 年3 月至105 年3 月間將系爭房屋出租予吳姓房客，每月 收取2 萬元之租金，堪認原告受領系爭房屋後尚領有共計24 萬元之法定孳息，自應依民法第259 條第4 款之規定，返還 予被告，而原告所負之前開義務，與被告返還原告已付價金 及利息之義務，係屬對待給付關係，被告自得主張同時履行 抗辯權。
㈥此外，原告雖另行主張依民法第359 條規定，請求減少價金 云云，並執系爭估價報告書為據。依據系爭估價報告書，無 非係透過比較法，藉由與本件系爭房屋相同之氯離子含量過 高建物（即判決比較案例1 至5 ）推估系爭房屋之交易價值 減損比率，而得出減損價金比例為16.34 ％等情。惟不動產 交易市場行情因不動產所在地不同而有所差異，然系爭估價 報告書採用之比較標的即判決比較案例1 至5 ，因網路搜尋 判決書之個人資料隱蔽性而無從得知該5 項比較標的坐落於 何區域，又系爭估價報告書亦未明載該5 項比較標的之地址 ，故實無從得知該5 項比較標的是否與本件系爭房屋同樣坐 落於新北市三重區，已無從比擬其價格；況系爭估價報告書 無從得知比較標的之座落區域，則何以系爭估價報告書於推 估減損價金比例時關於「區域因素修正」均記載為0 ％？顯 見系爭估價報告書之估價方法多有缺失，實不可採。甚且， 系爭估價報告書僅評估該5 項比較標的之建物結構、機能設 計、屋況、屋齡（維護時間長短）、樓層（維護難易）、氯 離子含量級鑽心抗壓強度等個別因素，然卻未考量建物面積 、臨路情況、交通條件、公共設施、整體條件因素，亦忽略 該5 項比較標的是否尚存有其他屋況瑕疵而致影響其交易價 格？凡此種種均未見系爭估價報告書查證言明，故系爭估價 報告書率斷推估減值比率為16.34 ％云云，顯不可採，原告 自不得執此主張減少價金。
㈦並聲明：
⒈先位聲明：
①原告之訴及假執行之聲請駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
③如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 ⒉備位聲明：
①原告之訴及假執行之聲請駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
③如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於102 年9 月30日簽立系爭買賣契約，約定原 告以950 萬元之買賣價金向被告買受系爭房地。原告業已於 102 年10月30日依約給付系爭房地買賣價金950 萬元與被告 完畢，被告亦已依約於102 年10月21日將系爭房地所有權移 轉登記與原告所有。嗣原告於105 年5 月27日委託王東山律 師寄發（105 ）律函字第1050527602號王東山聯合法律事務 所律師函與被告收受，通知被告系爭房地存有樑柱鋼圈斷裂 嚴重影響系爭房地結構安全之瑕疵，並為解除系爭買賣契約 之意思表示，並請求被告於函到7 日內返還系爭房地買賣價 金950 萬元，及自102 年10月30日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。被告於105 年5 月30日收受上開律 師函等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭買賣契約 、系爭房屋之建物所有權狀及建物登記第二類謄本、系爭土 地之土地所有權狀及土地登記第二類謄本、王東山聯合法律 事務所律師函暨回執證明等件在卷可按（見本院卷第15頁至 第36頁、第46頁至第48頁），此部分事實堪予認定。 ㈡原告先位主張系爭房屋存有樑柱鋼圈斷裂嚴重影響房屋結構 安全之瑕疵，依民法第354 條、第359 條規定解除系爭買賣 契約，並依民法第259 條第1 、2 款規定，請求被告返還 950 萬元買賣價金，及自民法102 年10月30日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。是所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法 院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中， 房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著 重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏
房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民 間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以 房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規 範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」 ，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範 值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量 過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水 泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之 混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安 全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之 通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時 ，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝 落之情事，房屋之耐用年限亦會減短，因此，於建物預拌混 凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，該建物即 難維持通常效用。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性 氯離子容許含量，於83年7 月22日前則無規範，經濟部標準 檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7 月22日修訂「新拌 預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為 0.6kg/㎥以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6 月25日修正為 0.3kg/㎥以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除國 家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之 ，為建築技術規則第4 條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子 含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據 。
⒊關於系爭房屋有無天花板樑柱鋼圈斷裂之瑕疵、瑕疵情形、 是否影響系爭房屋結構安全、得否為結構安全之補強、瑕疵 造成原因、發生時點及存在期間等情，經本院送社團法人新 北市土木技師公會為鑑定，系爭鑑定報告書之鑑定結果為「 ㈠1.現場會勘結果，系爭房屋天花板鋼筋及樑之主、箍筋確 有鏽蝕嚴重之瑕疵。2.瑕疵情形為系爭房屋天花板鋼筋嚴重 鏽蝕及混凝土保護層剝落；系爭房屋樑主筋鏽蝕嚴重，箍筋 有部分已鏽蝕斷裂及混凝土保護層剝落；系爭房屋柱有一處 有4mm 寬，長2.75m 之裂縫。3.⑴系爭房屋天花板鋼筋及樑 之主、箍筋確有鏽蝕嚴重之瑕疵，已影響系爭房屋結構安全 。⑵系爭房房屋位處仁義街288 號4 樓公寓之頂樓，其承載 重較輕，故仍得為結構安全之補強後，繼續使用。……㈡1. 經現場混凝土鑽心3 個進行硬固混凝土氯離子含量試驗結果 （如系爭鑑定報告書附件五硬固混凝土氯離子含量及鑽心抗 壓強度試驗報告），平均值達1.590kg/㎥（分別為1.027kg/
㎥、3.540kg/㎥及0.209kg/㎥），超過現行規範最大值 0.150 達10倍之多。……研判該瑕疵造成主要原因，應為興 建時所使用混凝土氯離子含量平均值達1.590kg/㎥，超過現 行規範最大值0.150 達10倍之多所致。次要原因研判，應為 系爭房屋為該棟大樓之頂樓，屋頂防水層年久失修造成屋頂 滲水，加速鋼筋混凝土板梁鋼筋之鏽蝕。2.依據英國建築研 究所（BRE ）建議的鋼筋腐蝕及氯離子含量關係表，系爭房 屋之氯離子含量（最高3.540kg/㎥及平均1.590kg/㎥），應 會導致鋼筋中等腐蝕至嚴重腐蝕程度，依此研判該瑕疵應為 自系爭房屋67年興建完成後，鋼筋即緩慢開始腐蝕，直至3 至5 年後，屋頂防水層失效加劇鋼筋之腐蝕，現有之瑕疵估 計應該在興建完成後，約10年期間形成」等語，有系爭鑑定 報告書1 份可參（置於卷外）。顯示系爭房屋之硬固混凝土 氯離子含量已超過國家標準值，具備海砂屋之條件，堪認系 爭房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符現行國家標準值之 情形存在，且該情形已足以影響系爭房屋之結構及居家安全 ，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之 結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用 及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安 全，即應認該房屋具有物之瑕疵。基上，原告主張系爭房屋 有天花板樑柱鋼圈斷裂之情事，並經鑑定為氯離子含量過高 之海砂屋，而構成物之瑕疵，洵屬有據。
⒋被告雖辯稱：原告違反民法第356 條檢查通知義務，應為怠 於通知被告，而視為受領系爭房屋；縱認系爭房屋上開瑕疵 屬不能即知之瑕疵，然原告於105 年3 月發現後，遲至105 年5 月27日始寄發律師函通知原告上情，仍應依民法第356 條第3 項規定，因其怠於通知而視為承認所受領之系爭房屋 云云。但查：
⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。查氯離子 含量是否符合國家標準容許值，須由專業人員以專業儀器 鑽取採集試體加以檢測，並無從由一般人之感觀目視即得 認定，系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵，既非經儀器 檢測無從察知，即無從以通常程序檢查獲悉，應認屬民法 第356 條第3 項所定不能即知之瑕疵，是系爭房屋有系爭 鑑定報告書所認氯離子含量過高之瑕疵，揆諸上揭規定，
得於日後發現時再通知出賣人即被告，先予敘明。 ⑵原告主張係在105 年3 月間進行系爭房屋裝潢工程時，始 知系爭房屋有天花板樑柱鋼圈斷裂之瑕疵，並於105 年5 月27日委託王東山律師寄發律師函與被告收受，通知被告 系爭房地存有樑柱鋼圈斷裂嚴重影響系爭房地結構安全之 瑕疵，及解除系爭買賣契約及返還買賣價金之意思表示， 經被告於同年月30日收受上開存證信函等情，已如前述； 又原告於105 年6 月22日向本院提起本件訴訟，以前揭理 由，請求被告返還系爭房地買賣價金950 萬元，及自102 年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。復以上開解除契約如經本院認有顯失公平情形，則其 另依民法第359 條規定請求減少買賣價金之事實，有民事 起訴狀暨其上本院收狀戳1 份在卷可證（見本院卷第10頁 至第13頁），復於本院審理時聲請送社團法人新北市土木 技師公會為系爭房屋瑕疵相關內容為鑑定，而於106 年3 月29日經上開土木技師公會為系爭鑑定報告書，且依該報 告書內容，始明確記載系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵 ，有系爭鑑定報告書1 份可佐（置於卷外），是系爭房屋 上開瑕疵既無從以通常程序檢查獲悉，原告本得於日後發 現時再通知被告，而原告已於105 年3 月間發現系爭房屋 有天花板樑柱鋼圈斷裂之瑕疵，及於106 年4 月26日經原 告訴訟代理人到本院閱卷始知悉系爭鑑定報告書所載內容 等情，難認原告有何怠於檢查或通知之情事，被告此部分 抗辯，應非可採。
⒌按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公 平者，僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。準此以 觀，倘買賣標的物之瑕疵非屬重大，且依其情形解除契約顯 失公平者，上訴人即不得解除系爭買賣契約，而僅得請求減 少價金。另所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所 生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言 （最高法院88年度台上字第1438號判決、同院93年度台上字 第1825號判決意旨參照）。觀諸系爭鑑定報告書，其中就鑑 定結果記載略以：「系爭房屋位處仁義街288 號4 樓公寓之 頂樓，其承載重較輕，故仍得為結構安全之補強後，繼續使 用。補強方法為a .RC 板補強建議將鬆動混凝土打除及板鋼 筋除鏽並防鏽處理後，以EPOXY 樹酯砂漿填補剝落及打除混 凝土，再貼覆雙層（雙向）碳纖維，續塗EPOXY 撒七厘石， 再加水泥砂漿粉刷回復原狀。b . 樑補強建議將鬆動混凝土 打除及樑鋼筋除鏽並防鏽處理後，以EPOXY 樹酯砂漿填補剝
落及打除混凝土，再以6mm 厚鋼板補強。……估算修繕費用 ，計需67萬976 元」之意旨（見系爭鑑定報告書第4 頁至第 5 頁，置於卷外），可見系爭房屋雖有氯離子含量過高之瑕 疵，但並無鋼筋嚴重腐蝕之即刻危險，且經修復補強後仍可 回復原狀供居住使用，足認其瑕疵程度並非重大，並無達即 刻危及結構安全之瑕疵程度，且可經由修復及補強工法，即 可供通常居住使用，堪認系爭房屋之瑕疵非屬重大。再參以 系爭房屋經鑑定後，雖有上開瑕疵情形，然得依上述方式補 強，據此估算修復費用為67萬976 元，準此以觀，系爭房屋 RC板部分可經由將鬆動混凝土打除及板鋼筋除鏽並防鏽處理 後，以EPOXY 樹酯砂漿填補剝落及打除混凝土，再貼覆雙層 （雙向）碳纖維，續塗EPOXY 撒七厘石，再加水泥砂漿粉刷 回復原狀；樑補強建議將鬆動混凝土打除及樑鋼筋除鏽並防 鏽處理後，以EPOXY 樹酯砂漿填補剝落及打除混凝土，再以 6mm 厚鋼板補強，且修復費用僅需67萬976 元，相較於原告 解除系爭買賣契約後，被告需返還之價金為950 萬元，且被 告依系爭買賣契約交付系爭房屋與原告之時迄今已逾4 年多 ，系爭房屋之房屋結構及屋況是否已有差異，是否得以恢復 被告交付系爭房屋與原告之相同原貌，尚非無疑。基此，原 告解除系爭買賣契約，對被告而言，顯有失公平。依上說明 ，系爭房屋瑕疵非屬重大，原告據此主張解除契約，已有失 契約之公平。則原告依民法第359 條規定，主張解除系爭買 賣契約云云，即無可取。
㈢原告備位主張系爭房屋有上開瑕疵，依民法354 條、第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定，請求被告返 還305 萬2,337 元，及自民事追加訴之聲明狀送達被告翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由 ？
⒈按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人 就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要 求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之 拘束，於先位之訴無理由時，法院即應就備位之訴為裁判（ 最高法院97年度台上字第111 號判決意旨參照）。本件原告 先位之訴既無理由，即應就其備位之訴而為審理。 ⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條本文定有明文。又民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方 之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品 質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實 際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減
少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是 否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵 物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度 台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。 查系爭房屋天花板鋼筋及樑之主、箍筋確有鏽蝕嚴重之瑕疵 ，且經鑑定氯離子含量過高，已構成物之瑕疵，有系爭鑑定 報告書存卷可證，故原告據此以系爭房屋之市場交易價值減 損，請求減少系爭房屋之買賣價金，為有理由。 ⒊次按買受人無論係因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金 ，或係請求不履行之損害賠償，其本質均屬不完全給付損害 賠償之一種，原告得請求之損害賠償範圍，關於系爭房屋所 受之損害，自應按買賣無瑕疵時物之價值與有瑕疵時之價值 之比例，計算約定價金所減少之價值【其計算式為：減少價 值＝約定價金×（1-瑕疵物之價額/ 無瑕疵之價額）】。查 系爭房屋兩造約定買賣價金為950 萬元，又本院經囑託送請 勤茂不動產估價師事務所估價結果，系爭房屋未具前開氯離 子含量過高瑕疵之價額為850 萬9,012 元，因具該瑕疵致減 損金額為139 萬373 元，有該瑕疵之價值為711 萬8,639 元 ，有勤茂不動產估價師事務所106 年10月23日勤估字第1060 73090 號函1 紙在卷可證（見本院卷第154 頁），並有系爭 估價報告書1 份置於卷外可佐，則依上計算結果，系爭房屋 減少之價額為155 萬2,300 元【計算式：9,500,000 ×（1 －7, 118,639/8,509,012）＝1,552,300 ，元以下四捨五入 】，是原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告給付 系爭房屋因前述瑕疵減少之金額155 萬2,300 元，應屬有據 ，而予准許；逾此範圍之請求，非屬有據，應予駁回。至被 告雖抗辯系爭估價報告書之估價方式有諸多缺失，實不可採 云云，查系爭估價報告書係依不動產估價師法及不動產估價 技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論所作成，依比 較法及收益法之推估得知系爭房地無上述瑕疵情形下，102 年9 月30日正常房地價格為何，並由法院判決案例方法之推 估系爭房地因有上述瑕疵所減損之價金比例，並有系爭房屋 與法院判決比較案例概述表、法院判決比較案例調整推估與 系爭房地減少價金比例推定過程為憑（見系爭估價報告書第 27頁至第31頁），並有系爭估價報告書1 份置於卷外可參， 堪認符合鑑定常規足為參考，被告此部分所辯，尚乏依憑， 即無可取。
⒋另原告雖依民法第359 條、第179 條規定請求被告應給付原 告結構補償修復費用67萬976 元等情，惟查，原告已依系爭 房屋上述瑕疵有市場交易價值減損，請求減少系爭房屋之買
賣價金，業如前述，是原告如得以相同請求權為基礎，再向 被告請求修復費用所減少之買賣價金67萬976 元，顯有重複 評價之虞；又系爭估價報告書為系爭房屋有減損市場交易價 值之鑑定時，係以系爭房屋尚存有系爭鑑定報告書所載之瑕 疵情形，且該瑕疵尚未依系爭鑑定報告書所載修復方式回復 原狀所為之鑑定基礎，是原告既已依據系爭估價報告書為據 請求被告給付減少價金，即不得再請求被告應給付原告結構 補償修復費用67萬976 元。基此，原告此部分主張及請求金 額，均不可採。
四、末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知 之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現 存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第 182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告係以民事 起訴狀送達被告為減少價金之意思表示，有民事起訴狀1 份 在卷可參（見本院卷第12頁），於前開本院認定之155 萬2, 300 元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領 給付失其法律上之原因，又原告向本院提起本件民事訴訟後 ，係於107 年1 月3 日具狀追加備位聲明請求被告應給付原 告系爭房屋因上述瑕疵所減少之價金，並依不當得利法律關 係請求被告給付，有民事追加訴之聲明狀1 份在卷可查（見 本院卷第163 頁至第171 頁），被告於107 年1 月4 日收受 該追加訴之聲明狀繕本，業據被告陳明在卷（見本院卷第19 6 頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自民 事追加訴之聲明狀繕本送達被告翌日起即107 年1 月5 日起 ，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合。五、綜上所述，系爭房屋有天花板鋼筋及樑之主、箍筋確有鏽蝕 嚴重之瑕疵，且經鑑定氯離子含量過高，已構成物之瑕疵， 惟因上開瑕疵情形，仍得依系爭鑑定報告書所載方式補強， 且估算修復費用僅為67萬976 元，又被告依系爭買賣契約交 付系爭房屋與原告之時迄今已逾4 年多，系爭房屋房屋結構 及屋況已可能有相當差異，是否得以恢復被告交付系爭房屋 與原告之相同原貌，尚非無疑。是系爭房屋瑕疵非屬重大， 原告據此主張解除契約，已有失契約之公平，原告先位以系 爭房屋存有上開影響結構安全之瑕疵，依民法第354 條、第 359 條規定，請求解除兩造間系爭買賣契約，並依民法第17 9 條規定，請求被告返還買賣價金950 萬元，為無理由，應 予駁回；其備位主張依民法第359 條、第179 條規定，請求 被告給付返還系爭房屋因上述瑕疵所致減少價金之金額155 萬2,300 元，及自107 年1 月5 日起至清償日止，按週年利
率百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此所為請 求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就 前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額 宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 林怡秀