臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第776號
原 告 宋曉之
訴訟代理人 陳振東律師
複代理人 鄧凱元律師
被 告 宏國大鎮社區管理委員會
法定代理人 徐銓昇
訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國107 年1 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、被告之法定代理人由黃瑞堂變更為徐銓昇，有報備函可稽， 其具狀聲明承受訴訟（本院卷第153 頁），核無不合，應予 准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
緣伊為新北市汐止區宏國大鎮社區居民，亦曾任該區智慧里 里長，伊於民國94年間，為處理該社區住戶停車位不足之問 題，於94年12月27日，向兆鴻建設股份有限公司（下稱兆鴻 公司）購買新北市汐止區智興段4406號建號( 建物門牌：大 同路二段265 號14樓之5)，坐落地號為智興段48地號土地， 登記共有建號4947( 應有部份為一萬分之20) 、4950( 應有 部份一萬分之4)、4951建號( 應有部份1 分之1)。原告購得 後，將4951建物之所在區域規劃為263 個停車位( 下稱系爭 263 個機車位) ，設置車道、消防、水電及監視系統後出售 予社區住戶。伊並就私人機車場之管理維護自行負責，並對 維護所支出之必要費用等向機車位承買人收取每月新臺幣（ 下同）80元之清潔維護費( 年繳960 元，80元x12 月＝960 元) 。且原、被告間曾於98年4 月20日簽訂協議書，確認前 開私人機車場之清潔維護費用，由伊個人收取；公有機車場 （64個）部份則由管委會自行收取。伊逐年收取前開清潔維 護費，直至100 年間，未料，於101 年3 月間，被告無視於 前簽訂之協議書，對原告提起民事請求返還管理費之訴訟， 請求原告返還95年1 月1 日至101 年6 月30日止之向住戶收 取之清潔費云云( 經最高法院105 年度台上字第904 號判決 駁回被告之上訴確定) 。然被告尚於101 年3 月3 日之第8 次臨時會、同年4 月13日之第6 次管委會例會，決議收取管 理費並「設置新刷卡機組」、要求「車位所有權人至行政中
心以舊卡換取新卡」，否則不得進出，並清除原本原告原本 張貼於私人停車場內之公告。進而於同年4 月24日逕行將原 告原本設置之機車入出口閘門之刷卡機具破壞而功能喪失， 被告有前述實際阻撓及以管理人身份自居之行為，導致原告 無法收取清潔費至今已達五年之久( 101 年7 月1 日起至今 ) ，而因該清潔費為年繳960 元，每年7 月1 日前當年度至 下一年度6 月30日止，故原告已有五年之清潔費無法收取， 致受有126 萬2,400 元之損害。依民法第179 條、第177 條 第2 項規定請求之。爰聲明：被告應給付原告126 萬2,400 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息。原告願供擔保，請准予為假執行之宣告。三、被告辯稱：
宏國大鎮社區就住戶管理費之收取，經87年第1 次區分所有 權人會議訂有「宏國大鎮社區大廈住戶管理經費之收支及催 繳辦法」（下稱管理費收支辦法），其中第3 條約定，住戶 每坪30元，營業戶以現住戶1.4 倍計42元整。其修訂後「宏 國大鎮社區地下室汽（機）車停車場管理辦法」（下稱停車 場管理辦法）第肆條則規定汽車每月管理費300 元，機車位 每月則為75元。系爭機車停車位之所有權人，依公寓大廈管 理條例及前揭管理費收支辦法，本即負有給付管理費之義務 ，社區內之專有部分、約定專用、公用部分均應繳納管理費 。原告與系爭263 個機車位承買人之契約，與被告無關，原 告如認其權益受損，應向263 個機車位承買人請求等語置辯 。聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決願供擔保請准免為 假執行之宣告。
四、本院得心證之理由：
㈠、4951建號非系爭社區之共用設施：
查原告於94年12月27日向兆鴻公司購買汐止區智興段建號44 06即門牌號碼為大同路2 段265 號14樓之5 ，同時購買4951 建號，4951建號則附屬在4406建號底下，由4406建號（即14 樓之5 ）之所有權人原告取得4951建號權利範圍1 分之1 ， 4951建號原告規劃為系爭263 個機車停車位出售，並於出售 後以移轉4406建號應有部分予買受人。4951建號雖登記為停 車空間，其門牌號碼記載大同路2 段265 號14樓之5 公共設 施，惟有獨立建號，且本身與其他地下一層有牆面隔絕，並 有一獨立防火門，而地下一層公設部分，則登記為4950建號 ，系爭機車停車場4951建號，與4950建號有所區隔，而4406 建號由兆鴻公司出售予原告，則4951建號即為原告向兆鴻公 司購買後單獨所有。被告社區第7 屆93年8 月22日臨時管理 委員會會議結論為「機車買賣屬私人事宜」、「有關機車位
之消防、機電問題，由里長改善」、「機車場之後保養事宜 由里長負責」，及被告101 年6 月15日第15屆第8 次委員例 會會議記錄，是以系爭4951建號當初為原告購買後規劃為26 3 個機車位陸續出售，將4406建號應有部分移轉給購買機車 位者，於101 年之前均由原告負責管理維護，並負擔管理維 護費用，是原告向機車位所有權人收取清潔維護費，係因49 51建號為私人專有部分，並非社區之共有設施，此為兩造間 前案所認定之事實，參見臺灣高等法院102 年度上字第369 號判決書、最高法院105 年度台上字第904 號判決書在卷（ 調解卷第12頁至第23頁）。是以前開確定判決認定被告請求 原告返還費用敗訴之理由，係因4951建號並非社區之共用部 分，而有使用上之獨立性，而屬專有部分內部清潔管理護費 用問題，被告既然未負擔管理維護，是以不能依不當得利、 無因管理、侵權行為、利益第三人契約請求原告給付收取之 費用。
㈡、本件原告得否請求被告返還自101 年7 月起收取之清潔費： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；未受委 任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示 或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務不 合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本 人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限 。前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益 管理之者，準用之，民法第179 條、第172 條、第177 條分 別訂有明文。公寓大廈社區之管理費用收費標準，公寓大廈 管理條例10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。‧‧其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定。」。依據法條文義解釋，公寓大廈社區管理費用之 收取，如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，應 優先從其決議或規定。
2.原告主張依不當得利、無因管理規定請求被告返還自101 年 7 月起被告向社區內4951建號系爭263 個機車位之使用人收 取之管理費，但被告以其收費係依據社區規約及停車場管理 辦法，此與原告主張與系爭263 個機車位清潔管理費之契約 關係無關等語置辯。查，被告社區係依據宏國大鎮社區第15 屆管理委員會101 年3 月3 日第八次臨時委員會，決議加設 機車車道刷卡機組及管制卡等，有該次會議記錄足參（調解 卷第31頁）。又被告社區第15屆管理委員會101 年4 月13日
第6 次委員會例會，並就地下一樓263 個機車位決議依停車 場管理辦法收取機車清潔管理費用，有會議記錄可按（調解 卷第35頁）。是以被告收取系爭263 個機車位清潔管理費係 依據該社區之停車場管理辦法，而管理社區之機車停車事宜 ，並非認為是他人事務而為管理，而認為自己之事務而管理 ，原告依無因管理規定請求，即與其要件不符。 3.次查，4951建號內之系爭263 個機車停車位，進出仍須經系 爭社區之地下室出入口，亦需經過地下一樓之共用4950號建 物之車道，此有照片及現場勘驗筆錄附於本院101 年度訴字 第632 號卷宗第285 頁至第286 頁。是4951號建物內系爭26 3 個機車位，並非完全未使用到系爭社區之共有部分，系爭 263 個機車位進入4951建號內，仍須經由社區出入口、機車 之車道、鐵捲門管制、門禁卡等，停放機車亦可能會有影響 環境衛生等問題，是以被告社區對於使用機車、汽車停車位 者，收取一定之管理維護費用，此與使用者付費之機制相符 ，藉此衡平未使用車位者，是以系爭263 個機車車位，仍使 用系爭社區4950建號共用部分，並有社區進出門禁管理問題 ，有相關之人力（保全警衛）、設備費用（例如鐵捲門用電 、監視器管理維護費用等），且由社區支付該部分管理維護 費用，是收取機車管理費或清潔費，尚非違反公平之理。至 於原告質疑被告停車場管理辦法並非社區規約，然此乃系爭 263 個機車停車位與被告之關係，即便構成不當得利，該請 求權人亦非原告。原告其主張仍為4951建號內部之管理維護 者，但因被告收取清潔費，導致其無法向系爭263 個機車承 買人收取清潔費用，致使原告權益受損云云。然查，原告主 張其與系爭263 個機車停車位有契約關係，係基於契約約定 請求管理清潔費用，此乃針對4951建號專有部分之內部管理 維護問題，亦即系爭263 機車承買人與原告間就共有物管理 維護契約，此乃專有部分內共有物管理費用，與被告收取之 管理費清潔費係屬二事，是被告向系爭263 個機車停車位收 取管理費受有利益，但與系爭263 個機車停車位未繳納管理 維護費用給原告，造成原告之損害無直接因果關係。鑑於系 爭263 個機車位之特殊情形，有專用部分之管理維護，亦有 使用社區共用部分，致機車停車位使用人有可能導致負擔雙 重費用，被告社區復未區分263 個機車位與另外公用64個機 車停車位使用管理維護上有所不同，即在專有部分內另有清 潔管理問題，應有不同負擔費用之計算方式，或與原告另行 協議，逕自採用相同繳費基礎，應有改進空間，附此敘明。五、原告依民法第179 條、第177 條第2 項規定被告應給付原告 126 萬2,400 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行 之聲請亦失所附麗，一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
民事第三庭法 官 絲鈺雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 郭如君
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