臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第101號
原 告 力麒建設股份有限公司
法定代理人 郭淑珍
訴訟代理人 蔡坤鐘律師
被 告 江世元
江世華
江世真
劉淑賢
江世文
江世明
江世芳
李旭芬
李綺芳
李紫蓉
王李如華
沈吟香
江俊輝
江俊德
江俊立
訴訟代理人 許献進律師
郭佩佩律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106 年12月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地上如附圖所示面積一百二十九點八六平方公尺即門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○號之建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟柒佰貳拾元，及自民國一○一年十月二十三日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟伍佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹仟肆佰伍拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆仟參佰柒拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣參萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹拾壹萬伍仟柒佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。第二項後段所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣柒仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告
以每期新臺幣貳萬壹仟伍佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一 部。但被告已為本案之言詞辯論者應得其同意。民事訴訟法 第255 條第1 項第5 款、第262 條第1 項分別定有明文。二、本件原告原以江容金院、江南雄、江北辰、江牧東、江毓西 、李江雲英為被告（本院卷一第6 頁）。嗣因江容金院、江 南雄於起訴前已死亡，撤回對該等2 人之起訴，並追加江南 雄全體繼承人江世元、江世華、江世真為被告（本院卷一第 36至37頁、第45至48頁）。另因江北辰、江牧東、江毓西於 起訴前已死亡，撤回對該等3 人之起訴，並追加江北辰之全 體繼承人江世文、江世明、江世芳、劉淑賢；江牧東之全體 繼承人江俊輝、江俊德、江俊立、沈吟香為被告（本院卷一 第114 至119 頁）。復以尚無法確認江俊輝、江俊德、江俊 立、沈吟香為江牧東之繼承人，撤回該部分之起訴（本院卷 一第139 至140 頁）。又因李江雲英於民國104 年8 月11日 死亡，撤回對李江雲英之起訴，並追加李江雲英之繼承人李 旭芬、李綺芳、李紫蓉、王李如華為被告（本院卷一第157 至158 頁、第162 頁），且於確認江牧東之繼承人後，再追 加江俊輝、江俊德、江俊立、沈吟香為被告（本院卷一第15 7 至158 頁）。核其於被告為本案言詞辯論前撤回訴之一部 及追加訴訟標的須合一確定之當事人，依前揭規定，均應許 之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、臺北市○○區○○段0 ○段000 地號（重測前為永樂段2 小 段88-11 地號，下稱312 地號）、312-1 地號（分割自312 地號，下稱312-1 地號）、及313 地號（重測前為永樂段2 小段86-21 地號，下稱313 地號）等3 筆土地（下合稱系爭 土地），面積分別為12、4 、130 平方公尺，現為伊與訴外 人力鶴投資股份有限公司（下稱力鶴公司）共有，權利範圍 分別為6/10、4/10。
㈡、系爭土地上建有如附圖所示建物（臺北市○○區○○段0 ○ 段000 ○號建物，門牌號碼臺北市○○區○○街0 段00號之 3 層建物，下稱系爭建物），系爭建物係被告先祖江景勤購
得，與系爭土地間原存在租賃關係，惟於64年間，因積欠租 金爭議，伊之前手即系爭土地原所有權人蔡朝榮、蔡成家、 蔡梅子（下稱蔡朝榮等3 人）對江毓西等6 人提起拆屋還地 訴訟。嗣於64年11月8 日達成訴訟上和解，並作成和解筆錄 （下稱系爭和解筆錄），約定蔡朝榮等3 人將系爭土地出租 予江毓西（其餘涉訟5 人均拋棄承租權），租賃期間為64年 11月8 日至78年底等條件。依系爭和解筆錄內容，系爭建物 於79年1 月起因租賃期間屆滿對系爭土地即無占有權源，被 告其後因繼承取得系爭建物所有權，伊自得本於民法第767 條規定，請求被告拆除系爭建物，並將如附圖所示系爭建物 占有之基地（下稱系爭基地）返還原告及其他共有人全體。㈢、系爭建物位在迪化街商圈，對面為永樂市場，附近有知名景 點霞海城隍廟，商業及宗教活動興盛。參照臺北市國稅局10 2 年度系爭土地附近一般租金標準，以系爭土地最低申報地 價年息5%核算，被告所有之系爭建物無權占有系爭土地，受 有相當於月租金4 萬667 元之不當得利，伊因此受有損害， 爰依民法第179 條規定，請求被告自97年7 月起至返還系爭 基地之日止，按月連帶給付4 萬667 元。
㈣、聲明：①被告應將系爭建物拆除騰空，並將系爭基地返還原 告及其他共有人全體。②被告應自97年7 月起至返還系爭基 地之日止，按月連帶給付4 萬667 元。③願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告答辯：
㈠、依系爭和解筆錄內容，系爭土地原所有權人同意將系爭土地 出租予江毓西，雖租賃期限於78年底屆滿，然系爭土地原所 有權人未表示反對繼續租賃契約之意思，且系爭建物仍坐落 系爭土地，依民法第451 條規定應視為以不定期限繼續租賃 契約。又江毓西於82年5 月13日死亡後，先由江北辰、李江 雲英、江牧東繼承，續由江北辰、李江雲英、江牧東之繼承 人承受此一不定期限之租賃關係，系爭建物即屬有權占有， 原告不得請求伊等拆除系爭建物、返還系爭基地及給付不當 得利。
㈡、縱本件不存在不定期限租賃關係，系爭建物位在「臺北市大 同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫案」（下稱系爭計 畫案）區域內，無論系爭建物為歷史性或非歷史性建築物， 依該計畫案內之「大稻埕歷史風貌特定專用區都市設計管制 要點」（下稱系爭管制要點）第2 點規定，原告不得逕予訴 請拆除，否則將破壞大稻埕文化資產保存意旨，且影響與系 爭建物相鄰之結構老舊建築物，嚴重衝擊大稻埕文化資產保 存，有害於公共利益，依民法第148 條規定，應不許原告拆
除系爭建物之請求。
㈢、原告請求伊等給付相當於租金之不當得利，僅得按自己應有 部分請求，且依民法第126 條規定，逾起訴前5 年之請求權 已罹於時效而消滅。況系爭建物未占用系爭土地全部，不得 依系爭土地登記面積計算，而原告既自承保有系爭建物鑰匙 ，負責管理系爭建物，已以私人強制手段排除伊等對系爭建 物之管理、使用及收益，難謂伊等受有利益。另原告請求依 系爭土地申報地價5%計算不當得利，亦屬過高。㈣、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利益判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠、原告主張系爭土地現為其與力鶴公司共有，系爭建物坐落在 系爭土地上，占有之系爭基地面積為如附圖所示129.86平方 公尺。系爭建物為被告先祖江景勤購買，被告其後因繼承而 取得所有權。系爭建物與系爭土地間原存在租賃關係，64年 間因欠租爭議，系爭土地原所有權人蔡朝榮等3 人對江毓西 等6 人提起拆屋還地訴訟。嗣於64年11月8 日達成系爭和解 ，約定蔡朝榮等3 人將系爭土地出租予江毓西，其餘涉訟5 人均拋棄承租權，租賃期間為64年11月8 日至78年底等情， 業據提出土地、建物登記謄本（本院卷一第12至15頁）、臺 灣臺北地方法院64年度訴字第1472號判決（本院卷一第16至 30頁）、系爭和解筆錄（本院卷一第32頁）為證，且有被告 所提辦妥繼承登記之系爭建物謄本（本院卷二第28至30頁） 可佐，並經本院會同臺北市建成地政事務所測量人員到場履 勘、測量屬實，有本院勘驗筆錄及臺北市建成地政事務所函 文暨所附如附圖之複丈成果圖（本院卷一第49至54頁、第77 至77-1頁）為憑，被告對上情亦不爭執，堪信為真實。㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源 之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照） 。本件被告對原告為系爭土地共有人之事實無爭執，僅以江 毓西承租系爭土地之租賃期限於78年底屆滿後，系爭土地原 所有權人未反對繼續租賃契約，系爭建物與系爭土地間仍存 在不定期租賃關係為辯，依前揭說明，應由被告就其有占有 正當權源之事實負舉證之責。經查：
１、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法 第450 條第1 項所明定。同法第451 條所謂視為不定期限繼
續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益 ，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用（最高法院 42年台上字第410 號判例參照）。
２、系爭和解筆錄記載：「一、被上訴人等（即蔡朝榮、蔡成家 、蔡梅子）願將坐落台北市○○區○○段0 ○段00000 地號 …同段88-11 地號…基地租與上訴人江毓西（其餘上訴人拋 棄承租權）租賃期間自六十四年十一月八日起至民國七十八 年底止…，上訴人江毓西非經書面同意不得暫租基地及改建 房屋。」（本院卷一第32頁）。
３、江毓西之戶籍謄本中「戶長變更及全戶動態記事」欄內記載 ：「民國71年4 月3 日出境」（本院卷一第156 頁）。４、依上開２，足認江毓西承租系爭土地之租賃關係，於78年底 期限屆滿時消滅。被告固辯以租賃期限屆滿後，江毓西對系 爭土地存在不定期租賃關係，惟未舉證證明江毓西於租賃期 限屆滿後，仍為租賃物使用收益之情，而系爭建物不能脫離 系爭土地而單獨存在，系爭建物占有系爭土地為當然之事實 ，亦難據為江毓西確有使用收益之認定。另依上開３，可認 江毓西於71年間出境，而原告於101 年起訴請求訴外人晉琦 實業有限公司、葉吉元、王全彬遷出系爭建物，各該占有人 占有系爭建物均與江毓西無涉，且經本院認定均屬無權占有 ，此經調取本院101 年度重訴字第197 號返還土地事件全卷 核閱無訛，加以原告取得上開返還土地事件訴訟勝訴後，系 爭建物即由原告管理，為原告陳明在卷（本院卷二第53頁） ，且為被告所不爭執（本院卷二第88頁），益難為江毓西仍 為租賃物使用之認定，依上開１之說明，自不符民法第451 條所定視為不定期限繼續契約之要件。
５、從而，被告所辯江毓西於78年底租賃期限屆滿後，因系爭土 地原所有權人未反對繼續租賃契約，對系爭土地存在不定期 限租賃契約關係，並不足取。
㈢、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別 定有明文。查原告為系爭土地共有人，其權利範圍為6/10， 有土地登記謄本（本院卷二第120 至122 頁）可證。又系爭 建物已由被告因繼承取得所有權，有建物登記謄本（本院卷 二第28至30頁）可稽。被告所辯江毓西對系爭土地有不定期 租賃關係既不足信，其等以繼承該不定期租賃關係為由，認 有權占有系爭土地，洵無足採，原告依民法第767 條第1 項
規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭基地返還全體共有 人，即屬有據。
㈣、被告另辯以系爭建物位在系爭計畫案區域，依系爭管制要點 第2 點規定，原告不得請求拆除，且拆除系爭建物，將破壞 大稻埕文化資產保存意旨及影響相鄰之老舊建築物，有害於 公共利益。惟：
１、系爭建物位在系爭計畫案區域，為兩造所不爭執，並有被告 提出之公告、臺北市都市計畫說明書（本院卷二第90、91頁 ）可佐。又系爭建物非屬系爭計畫案之歷史性建物，有原告 提出之系爭計畫案歷史性建築物一覽表（本院卷二第65至67 頁）可稽。細繹系爭管制要點第一點「迪化街二側建築物空 間型態規範」記載：「為維護迪化街之街道空間特色，除歷 史性建築務須依原貌復原或修復方法保存傳統店屋型式外， 對於非歷史性建築物應依循傳統店屋之空間格局組織，以天 井分隔各『進』之空間…。」、第二點「建築物維護」記載 ：「…㈢非歷史性建築物原貌『重建』：係未經認定之歷史 性建築物，依據史料考證所得原始建築物所使用之傳統工法 、建材、細部裝飾及空間型態重建，並準依本計畫有關歷史 性建築物之相關規定。㈣建築物之原貌復原、修復及原貌重 建之維護工作內容應經本市都市設計及土地使用開發許可審 議委員會審議通過，使得辦理本計劃相關規定事項」等語（ 本院卷二第92、93頁），可認系爭計畫案係為維護迪化街街 道空間特色，系爭建物縱屬系爭計畫案所定非歷史性建築， 經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過 ，仍得拆除重建，是被告辯稱系爭建物位在系爭計畫案區域 ，原告不得請求拆除，自非有理。
２、按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 ，為民法第148 條第1 項所明定。倘權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以 損害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要 目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國 家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法 院88年度台上第357 號判決參照）。查原告以被告所有之系 爭建物無權占有系爭土地，要求被告拆除系爭建物，其行使 權利，雖使被告蒙受不利，惟難認係以損害被告為主要目的 。又系爭建物未經臺北市政府文化局審查列為古蹟，有臺北 市政府文化局函文（本院卷二第82頁）可佐，而系爭建物縱 屬非歷史性建築，仍得於維護迪化街街道空間特色之要件下 ，經審議通過拆除重建，已如前述，拆除系爭建物難認即係 破壞文化資產保存，更無證據證明會影響相鄰建築物安全。
況系爭土地面積合計146 平方公尺，公告土地現值每平方公 尺為33萬8,750 元或44萬6,000 元，價值甚高，系爭土地如 遭他人占有，衡情對土地交易價值減損非小，而系爭建物於 日治時期（大正12年，西元1923年）即有測量成果圖之紀錄 ，有臺北市政府文化局函文暨所附建物圖面（本院卷二第82 、83頁）可證，可認系爭建物已屬老舊，殘存經濟價值非高 ，被告復久未占有使用，比較衡量結果，應不符原告權利行 使所得利益極小，對被告及國家社會所受損失甚大之情狀， 被告所辯原告請求拆除系爭建物有害於公共利益，亦無理由 。
㈤、原告另主張被告無權占有系爭基地，應依民法第179 條規定 ，自97年7 月起至返還系爭基地之日止，按月連帶給付4 萬 667 元，為被告否認。經查：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額。民法第179 條前段、第181 條但書分 別定有明文。又房屋不能脫離土地獨立存在，占有土地而受 有利益者應為房屋所有人非房屋使用人。而無法律上原因占 有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有 權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人 得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。 此種不當得利返還請求權，為債權，且為可分之金錢債權， 各共有人得按其應有部分請求返還所受利益（最高法院85年 度台上字第2391號判決參照）。本件被告所有之系爭建物無 合法正當權源占有系爭基地，獲有相當於租金之利益，致原 告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179 條規定， 請求被告給付相當於租金之損害。被告所辯系爭建物已由原 告管理，其等未使用、收益而受有利益，委無足採。２、次按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益， 致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期 消滅時效之期間，債務人並為時效之抗辯者，其對於該相當 於租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法 院85年度台上第711 號判決參照）。本件原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之損害，被告為時效之抗辯 ，依前揭說明，原告僅得請求被告返還104 年2 月13日起訴 前5 年（即99年2 月13日至104 年2 月12日），及自104 年 2 月13日起按月給付之占有利益。
３、再按租用基地建築建物，其租金以不超過土地申報總價額年 息10% 為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。此所謂年
息10% 為限，乃指土地租金之最高限額而言，非謂所有土地 租賃之租金必須照申報總價額年息10% 計算之，尚須斟酌基 地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情 事以為決定。又土地法第97條第1 項所謂土地價額，係以法 定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價， 依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報 之地價。另土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。查 系爭土地於99至101 年均未申報地價，其中312 、313 地號 土地之公告地價均為每平方公尺8 萬2,818 元、312-1 地號 土地之公告地價為11萬元（本院卷一第59頁）；312 、313 地號土地於102 年之申報地價為6 萬6,254 元（元以下四捨 五入，下同）、312-1 地號土地於102 年之申報地價為8 萬 8,000 元（本院卷一第49至51頁），而原告陳明如系爭土地 申報地價不同，統一以最低申報地價核算（本院卷二第117 頁），據此依平均地權條例第16條規定核算系爭土地於99至 101 年之最低申報地價為每平方公尺6 萬6,254 元（計算式 ：82818 ×80%=66254 ），而系爭土地於102 年起之最低申 報地價亦為6 萬6,254 元。
４、查系爭土地位在臺北市迪化街上，面對永樂市場，交通便利 ，商業繁榮，生活機能完善，附近街廓房舍較為老舊，有本 院勘驗筆錄（本院卷二第49至54頁）及被告提出之地圖資料 與照片（本院卷二第61至64頁）可參，則原告主張系爭土地 租金以最低申報地價年息5%為計算標準，尚屬適當。又依附 圖所示，系爭基地面積為129.86平方公尺，而原告於99年2 月13日至101 年10月22日間對系爭土地權利範圍為1/10；自 101 年10月23日起之權利範圍為6/10，有系爭土地謄本（本 院卷二第120 至122 頁）可佐。則依原告對系爭土地權利範 圍及其主張系爭土地申報地價每平方公尺6 萬6,254 元核算 ，被告於99年2 月13日至101 年10月22日共2.69年（計算式 ：2 年+ 【8 月+10/30月】÷12=2.69 ，小數點2 位以下四 捨五入），應給付原告之不當得利為11萬5,720 元（計算式 ：66254 ×129.86×5%×2.69×1/10=115720 ）；被告自10 1 年10月23日起至返還系爭基地之日止，按月應給付原告之 不當得利為2 萬1,509 元（計算式：66254 ×129.86×5%÷ 12×6 ÷10=21509）。另被告已就系爭建物辦理繼承而分別 共有，原告復係依民法第179 條規定請求被告給付相當於租 金之不當得利，被告就不當得利債務應不負連帶給付之責， 併予指明。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆
除系爭建物，並將系爭基地返還原告及其他共有人全體，且 應給付原告11萬5,720 元，及自101 年10月23日起至返還系 爭基地之日止，按月給付原告2 萬1,509 元，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及 免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 15 日
民事第一庭法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 15 日
書記官 呂子彥
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