臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第129號
原 告 吳政易
訴訟代理人 王朝璋律師
被 告 吳俊彥
吳雅鳳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年12月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款及第7 款定有明文。本件原告依民法 第455 條、第229 條第1 項、第231 條第1 項、第432 條、 第433 條之規定及系爭租賃契約第4 條第5 項、第4 條第2 項、第6 條第1 項及第2 項約定提起本訴，原起訴聲明為： 被告應連帶給付原告新臺幣（下同）644,540 元，及自收到 起訴狀繕本翌日起至清償日止，依法定利率百分之五計算之 遲延利息；原告願供擔保，請准為假執行之宣告。嗣於本院 審理中以民國106 年10月24日民事理由㈠狀，就依民法第45 5 條、第229 條第1 項、第231 條第1 項請求回復原狀費用 124,540 元及依兩造房屋租賃契約第4 條第5 項約定請求違 約金40萬元部分，均增加兩造房屋租賃契約第4 條第2 項、 第6 條第1 項為請求權基礎（見本院卷第185 頁），再以10 6 年12月22日民事理由㈡狀追加請求本件律師費用47,000元 ，並變更遲延利息起算期日，即聲明第1 項變更為：被告應 連帶給付原告691,540 元，及自107 年1 月1 日起至清償日 止，依法定利率百分之五計算之遲延利息（見本院卷第261 頁）。核其增加請求權基礎及變更聲明，其請求之基礎事實 同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，與上開規定，尚無不合，應予准許。二、原告主張：
㈠門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○路000 號之房屋（下稱系 爭房屋）所有權人為原告胞弟吳政彥，原告代吳政彥與被告 吳俊彥於102 年3 月24日簽立如起訴狀原證1 所示之系爭房 屋租賃契約書，出租系爭房屋一樓及二樓外牆女兒牆部分予 被告吳俊彥，租期自102 年3 月24日起至105 年3 月23日止 ，每月租金為4 萬元。系爭房屋於100 年至102 年間係作為
7-11便利商店使用，被告承租系爭房屋後，先將系爭房屋作 為清玉手搖飲料店使用，後改為鈊砌潗手搖飲料店使用。而 被告吳雅鳳曾於103 年6 月15日與訴外人陳政毅簽立如起訴 狀原證2 所示之租賃契約，約定將系爭房屋騎樓店面三分之 二兩片鐵門範圍出租予陳政毅，租賃期間自103 年6 月15日 起至105 年3 月15日止，陳政毅不得對外宣稱騎樓店面向被 告吳雅鳳承租。
㈡原告於104 年12月25日通知被告：「台端與本人於102 年3 月24日所簽立之房屋租賃契約，租期將於105 年3 月23日屆 滿，屆時房屋將不再續租，…。」然被告於租賃期間屆滿後 ，雖搬離系爭房屋，但未將系爭房屋回復原狀，且房屋設備 部分被惡意破壞，「鈊砌潗」招牌亦未拆除。原告遂於105 年12月11日通知被告：「催告台端應於文到三日內將租賃物 回復原狀。另將惡意毀損部分，應負損害賠償責任。並應返 還鑰匙予本人。」但被告於105 年12月23日通知原告：「主 旨：謹回覆台端第000198號存證信函，……。一、房子已於 105 年3 月23日已讓房東吳蔣彩品點收，……。三、歸還房 屋時，鑰匙已放置於側門入口處。」另外，兩造間雖曾有用 水及廣告牆使用等爭議，但業已於103 年12月11日在南投縣 名間鄉調解委員會調解成立。而被告吳雅鳳曾自居為承租人 地位，向臺灣南投地方法院檢察署告訴原告詐欺等案件，業 經該署檢察官以105 年度偵字第2555 號 、第3296號為不起 訴處分。
㈢被告二人違反不得轉租之約定，導致系爭房屋受有多處損害 ，而須原告加以修補，且被告二人搬離系爭房屋後，「鈊砌 潗」招牌沒有拆除，房屋設備部分遭被告惡意破壞、雜物沒 有清除、怠於回復原狀，致原告需雇工代為回復原狀，花費 回復原狀之費用124,540 元，被告自應負損害賠償責任，給 付前開回復原狀之費用，並依系爭租賃契約第4 條第5 項約 定，按月請求被告連帶給付月租金4 萬元五倍之違約金共計 180 萬元，並就其中40萬元為一部請求，再依系爭租賃契約 第6 條第1 項、第2 項約定，請求被告支付違約金12萬元及 負擔原告支出之律師費用47,000元。
㈣對被告答辯之陳述：
1.原告並未同意被告可以轉租。
2.被告於租賃期滿時應將系爭房屋回復原狀至如起訴狀原證5- 2 之狀況，即回復到7-11營業時之狀況。但被告搬走後，招 牌沒有拆除，水電線、日光燈遭被告惡意破壞，雜物也未清 除，原告無法確定電線是次承租人還是被告破壞的，但被告 應負起責任。
㈤爰依民法第455 條、第229 條第1 項、第231 條第1 項、第 432 條、第433 條之規定及系爭租賃契約第4 條第5 項、第 4 條第2 項、第6 條第1 項及第2 項約定起訴，並聲明：被 告應連帶給付原告691,540 元，及自107 年1 月1 日起至清 償日止，依法定利率百分之五計算之遲延利息；原告願供擔 保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：
㈠被告二人於101 年12月間，行經南投縣名間鄉南雅街找尋要 開飲料店的店面，恰巧問到剛要外出的訴外人吳蔣彩品，吳 蔣彩品得知被告二人要找店面，就帶被告二人至系爭房屋， 當時還有在營業開羊肉爐，吳蔣彩品說羊肉爐不承租了，但 要到102 年3 月才會交還屋子，被告二人也向吳蔣彩品承諾 有要承租系爭房屋，不料羊肉爐臨時於102 年1 月底就提前 搬走，被告二人為了要讓吳蔣彩品保留系爭房屋給被告二人 ，也於正式簽約前先給付2 個月至簽約時租金，將承租物件 保留下來，到了簽約當日，吳蔣彩品及原告都在場，吳蔣彩 品委託原告吳政易代為簽立房屋租賃契約書。
㈡當時所承租的系爭房屋，原告交給被告二人房屋時，二樓女 兒牆還是羊肉爐招牌未拆除，是由被告二人承租後自行拆除 才使用，故被告二人與原告租約到期交屋後，只將屋子內生 財器具搬出清空，也因為原告出租被告二人當時沒拆除羊肉 爐招牌，讓被告二人認為是合理正常現象，故無理會招牌是 應當拆除。
㈢訴外人陳政毅在被告二人所承租飲料店隔壁經營好旺角小吃 ，因在被告二人所承租騎樓下使用木炭燒烤食物，碳煙直接 飛進飲料店營業場所，影響來店消費的客人，也影響到當時 被告二人所聘僱的多名員工，由於員工反應因吸入碳煙身體 不適，所以被告二人將此情況反應給陳政毅與吳蔣彩品，如 證人蔡易呈在106 年10月30日作證所述，吳蔣彩品先向被告 二協調將騎樓租給陳政毅，也如陳政毅於106 年11月30日指 出，有請吳蔣彩品跟被告二人商量出租騎樓給陳政毅使用， 所以被告二人也基於陳政毅與被告二人都是同一個屋主，為 了不讓屋主為難，才同意出租騎樓給陳政毅，就陳政毅證詞 指出，裝潢隔間很明顯一看就知道，所以原告跟吳蔣彩品， 每月來被告二人經營飲料店面收租時一定會清楚看見，所以 被告二人是依照吳蔣彩品協調後才將騎樓出租給陳政毅。 ㈣被告二人當初向原告承租時，取得原告同意以不破壞租屋建 築物之主要結構，裝潢加盟清玉飲料品牌店面，原告也清楚 了解加盟的品牌，在施工時一定會拆除門窗，原告也同意才 出租被告，並告知房屋交還時要留良好之出入鐵門即可，就
無特別在租賃契約上，附註要恢復到同原告提出之出租前7- 11超商外觀。故被告二人於租屋到期日前在105 年3 月23日 ，即將生財器具遷出淨空，也將水電費結清單據交給吳蔣彩 品，並將鑰匙歸還吳蔣彩品點交後，被告二人才離開，然而 原告未依照與被告二人當初簽立租賃契約誠信原則，優先承 租被告二人之權利毀約，在交屋後馬上將房屋再出租給陳政 毅，而將被告二人原本所留下良好的鐵門全數拆除外推，並 說是被告二人惡意破壞，實屬不實指控，如同106 年11月30 日陳政毅先生之證詞，明白說明破壞凌亂照片是原告外推， 原告將被告二人原本騎樓有鐵門外觀拆除後自行外推出去的 ，且陳政毅證詞中也證明知道被告二人遷出交屋後，屋主就 承租給他，並做了內部隔間，所以陳政毅也清楚知道被告二 人是留有完好鐵門才交屋的，另就原告指出的管線外露並非 被告二人交屋時的外觀，若被告二人真有如此破壞之情事， 於交屋當日屋主就應主張被告二人對其房屋之破壞，不同意 交屋，並短時間內就對被告二人提出求償，而非出租給其他 人後才來為其追究，實在是有違反一般生活經驗法則，故原 告之主張應屬無理。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准免為 假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠被告吳俊彥於102 年3 月24日與原告吳政易簽約，承租坐落 南投縣○○鄉○○路000 號1 樓及2 樓外牆女兒牆作為懸掛 招牌之用。租期自102 年3 月24日至105 年3 月23日，租金 每月4 萬元。
㈡被告吳俊彥、吳雅鳳為姊弟關係。
㈢被告吳雅鳳與訴外人陳政毅於103 年6 月15日簽約，由陳政 毅向被告吳雅鳳分租被告吳俊彥向原告吳政易承租之一部分 範圍，每月租金6,000元。
㈣兩造關於用水爭議及廣告牆使用爭議，已於103 年12月11日 在名間鄉調解委員會調解成立。
㈤系爭租賃契約於租期屆滿未再續約。
㈥被告二人於租期屆滿時已搬離系爭房屋。
㈦原告於系爭租賃契約期滿後已將系爭房屋另出租他人。五、兩造爭執事項：
㈠原告依民法第455 條、第229 條第1 項、第231 條第1 項及 系爭租賃契約第4 條第5 項、第4 條第2 項及第6 條第1 項 約定，主張被告於租約期滿時怠於回復原狀之損害12萬4540 元，有無理由？
㈡原告依系爭租賃契約第4 條第5 項、第4 條第2 項及第6 條
第1 項約定，請求被告連帶給付因為未回復原狀之違約金40 萬元，有無理由？
㈢原告依系爭租賃契約第4 條第2 項、第6 條第1 項、第2 項 約定，請求被告連帶給付因轉租而造成原告之損害12萬元， 有無理由？
㈣原告依系爭租賃契約第6 條第1 項、第2 項請求被告連帶給 付律師費用47,000元，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠原告主張兩造間租賃契約於105 年3 月23日期滿，被告已搬 離系爭房屋，但未將系爭房屋回復原狀即將「鈊砌潗」招牌 拆除、清除雜物，甚至系爭房屋設備部分遭被告二人惡意破 壞，致原告需雇工回復原狀等情，為被告否認，辯稱：被告 在系爭租賃契約到期前即將生財器具遷出淨空，將系爭房屋 完好鐵門留存，也將水電費結清單據交給原告母親吳蔣彩品 、將系爭房屋鑰匙歸還吳蔣彩品點交後才離開，如被告二人 真有原告指稱惡意破壞情事，於交屋當日屋主就應主張被告 二人對系爭房屋之破壞，不同意交屋及短時間內對被告二人 提出求償，而非出租予他人後才來追究。至「鈊砌潗」招牌 未為拆除係因原告出租被告二人時原羊肉爐招牌也未拆除， 致被告二人認為是合理正常現象而未理會等語。經查： 1.原告主張系爭房屋設備部分遭被告二人惡意破壞、未將「鈊 砌潗」招牌拆除、清除雜物，致原告需雇工回復原狀等情， 業據原告提出系爭房屋租賃契約書影本、系爭房屋現況照片 、系爭房屋交付給被告前之照片、免用統一發票收據影本為 證（見本院卷第19至25頁、第41至43頁、第45至48頁、第57 至59頁），惟為被告所否認。經查，原告所提出之系爭房屋 現況照片除本院卷第41頁上方照片有標註「16 '6 23」之日 期外，其餘5 張照片均無標示日期，且為被告所否認，自難 證明該照片係屬真實。而依證人蔡易程於本院106 年10月30 日言詞辯論期日到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：〈請提 示原證5-1 下方照片〉）這是清玉要加盟時，公司要施工的 照片。」（見本院卷第195 頁），則該等照片所顯現者是否 為被告交還系爭房屋後之現況，尚非無疑。又原告請求傳訊 之證人陳政毅到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：被告不租 後，房屋狀況你有無看到？）有。（原告訴訟代理人問：〈 請提示原證5-1 照片〉上面第一張照片招牌，是被告冷飲店 的招牌嗎？）最早是清玉，後來才改為鈊砌潗，上面招牌好 像沒拆，鐵門也是房東花錢做的。（原告訴訟代理人問：第 二張照片是被告搬走後留下來的房屋狀況嗎？）對，大概是 這樣。（原告訴訟代理人問：〈請提示本院卷第42頁〉上面
有管線暴露的那張照片是被告搬走後現場的狀況嗎？）他們 有拆掉。（原告訴訟代理人問：〈請提示本院卷第43頁〉這 兩張照片是被告搬走後房屋的狀況嗎？）下面鐵捲門不是， 那是房東叫人來換門的。被告租的時候有騎樓，他們有留騎 樓。」（見本院卷第219 頁），證人陳政毅此部分所述似顯 示被告於租賃期滿搬離後確實未回復原狀而造成如本院卷第 41頁下方照片之管線外露情形，惟稽之證人陳政毅復證稱： 「（被告吳俊彥問：原證5-1 下方管線外露的照片是我們要 搬離時的照片嗎？）不是。（法官問：被告搬走時，有這麼 凌亂嗎？有管線外露的情形嗎？）不是這張，但也是蠻凌亂 的。」（見本院卷第221 頁），核與上揭證述情節相互矛盾 ，則本院卷第41頁下方照片（即原告所提原證5-1 下方照片 ）雖有管線外露情形，但是否為被告搬離系爭房屋時所造成 ？即有疑問。再參以本院卷第41頁下方照片並無標註日期， 且證人蔡易呈到庭證稱該照片為被告加盟清玉時施工之照片 等語（見本院卷第195 頁），是原告所提出之照片，難認係 被告搬離並交還系爭房屋時之狀況，不足資為不利被告之認 定。又參諸原告所提免用統一發票收據3 紙，其所載日期均 為105 年12月10日，有該免用統一發票收據3 紙在卷可佐（ 見本院卷第57頁至59頁），系爭租約屆滿日期則係在105 年 3 月23日，相距8 月餘，而原告於系爭租約屆滿後已將系爭 房屋另出租予他人，為兩造所不爭執（見本院卷第145 頁兩 造不爭執事項㈦），則該免用統一發票收據3 紙，自難認係 被告於租約屆期後未回復原狀而由原告所支付之修繕費用， 原告主張被告於系爭租賃契約到期，未將系爭房屋回復原狀 ，致原告受有支付修繕費用12萬4540元云云，即難憑信。 3.另原告主張被告未將「鈊砌潗」招牌拆除一節，被告抗辯其 於承租系爭房屋時，系爭房屋上之羊肉爐招牌亦未拆除，致 被告認為是合理正常現象，而於搬離系爭房屋時未理會等語 ，為原告否認。查被告承租系爭房屋經營「清玉人文茶飲」 時，其承租系爭房屋之前手之羊肉爐帆布招牌尚未拆除，有 被告所提供之照片及說明為證（見本院卷第165 頁），原告 就羊肉爐帆布招牌未拆除部分從未爭執，原告並未向前手承 租人要求拆除招牌，亦未自行僱工拆除該招牌，即出租予被 告，並由被告自行於僱工裝潢時拆除，則系爭房屋租約屆滿 時，無須將店名招牌拆除實為常態，況原告於被告租期屆滿 搬離並交還系爭房屋時，亦未表示異議及要求被告拆除，而 至被告吳雅鳳對原告向臺灣南投地方法院檢察署提起竊佔、 詐欺等告訴，經檢察官於105 年8 月8 日以105 年度偵字第 2555號、3296號予以不起訴處分，經吳雅鳳聲請再議，由臺
灣高等法院臺中分院檢察署檢察長於105 年9 月9 日以105 年上聲議字第1808號處分書予以駁回確定後，始於105 年12 月6 日以台中國光路郵局存證信函000198號通知被告於文到 三日內將租賃物回復原狀，並負損害賠償責任及將鑰匙返還 原告等情，有本院依職權調取之臺灣南投地方法院檢察署10 5 年度偵字第2555號、3296號偵查卷宗及所附臺灣高等法院 臺中分院檢察署105 年度上聲議字第1808號處分書，及原告 之上開存證信函可參（見本院卷第49頁），是原告於系爭房 屋在105 年3 月23日租期屆滿後，被告搬離並交還系爭房屋 時，並未要求被告將招牌拆除，而遲至其與被告間上開偵查 案件經不起訴處分確定後，始主張被告未拆除招牌，已屬有 疑。再參以原告於被告搬離並交付系爭房屋後，即將系爭房 屋出租予他人，業據證人陳政毅證述在卷，並為兩造所不爭 執（見本院卷第145 頁兩造不爭執事項㈦所載），而觀之原 告所提免用統一發票收據，其所載日期為105 年12月10日， 距本件租賃契約期滿，已8 月餘，且其上並無拆除招牌之工 作項目及金額，有該免用統一發票收據3 紙在卷可按（見本 院卷第57頁至59頁），顯見被告之招牌，亦應係由後手承租 人自行於裝潢時一併拆除，而非由原告僱工拆除，原告並未 受有任何損害。
4.又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依 物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不 在此限。民法第432 條定有明文。又當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段 亦有規定。原告主張被告於交還系爭房屋時未回復原狀，致 其受有支出修繕費用12萬4540元之損害一節，自應就此利己 事實，負舉證責任。原告固提出照片及免用統一發票收據3 紙，並請求傳訊證人陳政毅為證，然依前開所述，原告所提 照片並無日期，難認係被告搬離並交還系爭房屋時之狀況， 不足資為不利被告之認定。且原告既於被告搬離並交還系爭 房屋後，即將系爭房屋出租予他人，則原告是否因被告未回 復原狀而受有損害，自應以被告交還系爭房屋時，系爭房屋 因可歸責於被告之事由，致受有損害，原告為回復原狀而支 出修繕費用，始得請求被告損害賠償，惟本件原告所據以請 求被告賠償之上開免用統一發票收據3 紙，其日期均係105 年12月10日，金額共計12萬4540元，縱屬真實，亦均在本件 租約屆期，被告搬離並交還系爭房屋後，歷經8 月餘，原告 又將系爭房屋出租予他人之期間內所支出之費用，自不足證
明被告於租賃期間屆滿交還系爭房屋時有未回復原狀，致原 告受有支出修繕費用12萬4540元之損害之情事。從而，原告 主張被告於租約屆滿後未將招牌拆除及回復原狀，致其受有 支出回復原狀之修繕費用12萬4540元之損害，請求被告賠償 損害12萬4540元，為屬無據，不應准許。 ㈡原告主張被告於租約屆期後，未將系爭房屋回復原狀，依系 爭租賃契約第4 條第5 項、第4 條第2 項及第6 條第1 項約 定，請求被告連帶給付未回復原狀之違約金40萬元等語，為 被告所否認。原告以系爭房屋租賃契約第4 條第5 項約定： 「除甲方（即原告，以下同）同意繼續出租外，乙方（即被 告吳俊彥，以下同）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷 還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或 任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金五倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日 止，乙、丙方決不異議。」請求被告連帶給付按照租金4 萬 元計算之五倍違約金、共計9 個月180 萬元之一部即40萬元 。惟依上開所述，被告既於租約屆滿後，已將系爭房屋交還 予原告，原告並未能舉證證明被告有何未回復原狀及受有損 害之情事，則原告請求被告連帶給付未回復原狀之違約金40 萬元，即為無理由，不應准許。
㈢原告主張被告吳雅鳳曾以如起訴狀原證二所示（見本院卷第 27頁）之租賃契約，將系爭房屋之騎樓店面3 分之2 兩片鐵 捲門出租予證人陳政毅，爰依系爭租賃契約第4 條第2 項、 第6 條第1 項、第2 項約定，請求被告連帶給付因轉租而造 成原告之損害12萬元等情，業據原告提有被告吳雅鳳與訴外 人陳政毅所簽立之租賃契約1 紙在卷可稽（見本院卷第27頁 ），為被告所不否認，惟辯稱：係訴外人即原告之母吳蔣彩 品協調被告及證人陳政毅將騎樓出租給證人陳政毅使用，為 了不讓屋主為難才出租給證人陳政毅等語。經查： 1.原告主張被告吳雅鳳曾以如起訴狀原證二所示之租賃契約， 將系爭房屋之騎樓店面3 分之2 兩片鐵捲門出租予證人陳政 毅等情，此有原告所提該租賃契約為佐，且為被告所不否認 ，堪信為真。惟參諸證人蔡易呈證稱：「（法官問：原告有 無同意被告可以轉租？）原告的媽媽有同意。（問：原告本 人有沒有同意？）原告本人沒有，但原告他媽媽同意。…（ 問：有無其他補充？）因為之前隔壁越南小吃店長期佔用騎 樓，屋主跟原告反應，後來原告媽媽跟越南小吃店反應，後 來原告媽媽跟被告說騎樓前面快一半的部分是否租給越南小 吃店？（問：此事原告是否知道？）原告跟他媽媽應該都知 道，因為施工的時候他們都有在場。」等語（見本院卷第19
3 頁至194 頁），及證人陳政毅證稱：「（法官問：證人是 否認識吳雅鳳？）認識。（問：為何認識？）之前他們在我 們隔壁開冷飲店。（問：你有無跟吳雅鳳承租房屋？）有。 （問：承租範圍為何？）前面騎樓約四坪，後面倉庫放冰箱 約三坪。（問：每月租金為何？）六千。（問：你與吳雅鳳 所簽的租約是否這一份〈提示本院卷第27頁〉）對。（問： 你在使用向吳雅鳳承租的位置，經營何行業？）好旺角越南 美食。（問：你承租的期間為何？）不太記得。好像是一年 八個月，因為她說租約到期，屋主不租，就無法租給我。（ 問：你在使用承租的位置時，屋主是否知悉？）我有大概跟 屋主講過，但不知道他是否記得。（問：你是向誰講？）房 東娘，就是吳蔣彩品。（問：她當時有無說什麼？）她沒有 回應什麼。（問：你在騎樓使用是否很明顯就可以看得出來 ？）是。（問：原告有無到該處過？）有。（問：原告是否 知道你在使用騎樓及後面的倉庫？）騎樓他知道。後面的倉 庫他不知道。（問：原告是否知道你是向被告吳雅鳳承租？ ）應該知道。（問：原告知道的時間在什麼時候？）我騎樓 有裝潢隔間，有要求隔間，隔間很明顯，看了就知道。（問 ：原告何時知道？）差不多三到六個月，就是我裝潢好之後 。（問：原告有無說什麼？）他說怎麼都沒有跟他講，我說 有跟他媽談過，而且被告二人是承租人，我也有跟被告二人 談好。原告有抱怨，但沒有講什麼。（問：原告有無要求你 搬離或跟被告解除租約？）沒有，他都沒有表示。」等語（ 見本院卷第215 頁至217 頁），而依被告吳雅鳳與證人陳政 毅所簽立之租賃契約，係在103 年6 月15日，則依陳政毅所 證原告係在其裝潢隔間3 至6 個月後，則依此推算，原告知 悉轉租情事應在103 年9 月至12月間。又被告與原告曾於10 3 年12月間因水錶及廣告牆使用問題發生糾紛，經被告報警 到場處理，原告當時即已知悉倉庫轉租予訴外人陳政毅一節 ，業經被告陳述在卷（見本院卷第275 頁），並有被告所提 103 年12月2 日所攝警察到場處理及兩造在場之照片3 張在 卷可參（見本院卷第279 頁至283 頁），且為原告所未爭執 。由上述可知，被告係因原告之母吳蔣彩品之承諾，才將系 爭房屋騎樓3 分之2 鐵捲門出租予證人陳政毅，原告於事後 得知此轉租之情形時，亦未當場表示反對、要求證人陳政毅 搬離或與被告終止租約；另原告於103 年12月間，因水錶及 廣告牆問題予被告發生糾紛，經被告報警到場處理時，亦已 知悉倉庫轉租予訴外人陳政毅，亦未當場表示反對、要求證 人陳政毅搬離或與被告終止租約。
2.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者， 出租人得終止契約。民法第443 條定有明文。按租賃物為房 屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定 而仍行轉租者，出租人自得終止契約。最高法院20年上字第 1196號判例要旨可資參照。本件依系爭租賃契約第4 條第2 項約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租 、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，兩 造間就系爭房屋於租賃契約定有不得轉租之約定甚明。惟依 上開所述，被告吳雅鳳將系爭房屋騎樓3 分之2 鐵捲門出租 予證人陳政毅一事，係因原告之母吳蔣彩品之承諾而出租， 且原告於103年9月至12月間即已知悉轉租之情事；又被告與 原告曾於103年12 月間因水電及外牆使用問題發生糾紛，經 被告報警到場處理，原告當時即已知悉倉庫轉租予訴外人陳 政毅。原告於知悉被告轉租行為後，並無表示反對、要求陳 政毅搬離或與被告終止租約之行為，而繼續向被告收取租金 ，依其舉動及上開情事，足以推知原告已默示同意被告轉租 之行為。從而，原告於知悉被告將系爭房屋之騎樓與倉庫轉 租予訴外人即證人陳政毅後，並未表示反對或依法終止租約 ，且繼續收取租金，已默示同意此轉租之行為，則原告於系 爭租賃契約屆期，被告搬離並交付房屋後，原告復將系爭房 屋隨即出租予他人，且已經1 年始向本院提起本件之訴（原 告於106年3月22日提起本件之訴），主張被告違反系爭租賃 契約第4條第2項禁止轉租之約定，應係因被告吳雅鳳對其提 起上開竊佔、詐欺案件之告訴，經不起訴處分確定後，心有 未甘所致，其此部分之主張，自不足採。從而，原告依系爭 租賃契約第4 條第2項、第6條第1項、第2項約定，請求被告 連帶給付因轉租而造成原告之損害12萬元，即屬無理由，不 應准許。
㈣原告主張被告違反系爭租賃契約，原告提起本件訴訟，請求 被告回復原狀及賠償損害，支出律師費用4 萬7000元，爰依 租賃契約第6 條第1 項、第2 項之約定，請求被告連帶給付 律師費用4 萬7000元等語，業據原告提有律師所出具之收據 1 紙為證，然為被告所否認。查，本件原告並未能舉證證明 被告未將系爭房屋回復原狀即搬離系爭房屋，並造成原告受 有損害，其請求被告應賠償支出修繕費用損害12萬4540元及 請求被告連帶給付未回復原狀之違約金40萬元，為無理由， 不應准許。且被告將系爭房屋騎樓3 分之2 鐵捲門轉租予證 人陳政毅之行為，未經原告於知悉時表示反對、要求陳政毅 搬離或與被告終止租約之行為，且繼續向被告收取租金，依
其舉動行為，已足以推知默示同意被告此轉租行為，原告於 系爭租賃契約屆期，被告搬離並交付房屋後，原告復將系爭 房屋隨即出租予他人，且已經1 年始向本院提起本件，再主 張被告違反系爭租賃契約第4 條第2 項禁止轉租之約定，請 求被告連帶給付因轉租而造成原告之損害12萬元，為不足採 ，已如前述，原告並不能證明被告有何違反系爭租賃契約之 約定，則原告依系爭租賃契約第6 條第2 項約定：「乙方於 終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹 拾貳萬元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責 支付。」，尚屬無據，其請求被告應連帶給付律師費用4 萬 7000 元，亦為無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告依民法第455 條、第229 條第1 項、第231 條第1 項、第432 條、第433 條之規定及系爭租賃契約第4 條第5 項、第4 條第2 項、第6 條第1 項及第2 項約定，請 求被告給付原告691,540 元，及自107 年1 月1 日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁 回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟其訴既無理由 應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第一庭法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 林儀芳