臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度橋簡字第186號
原 告 陳繡妤
被 告 陳民
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年12月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬柒仟零玖拾壹元，及自民國一○六年七月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔分十之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬柒仟零玖拾壹元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國104 年10月11日向被告購買其所有 之高雄市○○區○○路0 巷00○0 號房屋（下稱系爭房屋） ，並於104 年8 月10日填寫標的物現況說明書，在「建物現 況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」、在「是否曾在最近 一年內修復滲漏水」欄位勾選「是」。系爭房屋內分為三間 套房及公共區域出租，501 號房無房客居住，503 號房自 102 年6 月間起出租予訴外人邱麗芳，502 號房自103 年間 起出租予訴外人陳祥瑞。惟502 號房因外牆滲漏水，導致窗 框下方牆壁壁癌漏水，陳祥瑞於105 年1 月27日向原告反應 ，原告於105 年11月28日請水電師傅訴外人謝岷洲修繕外牆 漏水，支出修繕費用新臺幣（下同）18,000元。另因系爭房 屋頂樓防水層損壞滲漏水，造成下方503 號房冷氣機上方天 花板漏水、壁癌，及公共區域漏水，原告於106 年3 月3 日 請謝岷洲修繕頂樓防水層及503 號房天花板壁癌，支出頂樓 修繕費用148,000 元、天花板修繕費用12,000元。系爭房屋 在交屋時存在有上開漏水之瑕疵，欠缺被告保證之品質，且 被告故意不告知有上開瑕疵，是被告應負瑕疵擔保責任，減 少價金或賠償上開修繕費用之損害178,000 元（計算式：18 ,000+148,000+12,000=178,000 ），爰依民法第359 、360 條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告178, 000 元，及自106 年7 月12日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
二、被告則以：伊在104 年8 月10日填寫標的物現況說明書時， 系爭房屋確實無漏水情形，也確實告知原告系爭房屋老舊， 曾在1 年內修復漏水，原告已同意現況交屋，被告並未保證 往後均不會發生漏水。503 號房雖曾在105 年8 月25日漏水
，由被告自行修復，但當時漏水位置是在床鋪上方，與原告 嗣後發現的漏水位置是在冷氣機上方不同，又105 年4 月間 因系爭房屋隔壁整修屋頂，刮到系爭房屋屋頂防水漆，才導 致漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
（一）被告前於104 年8 月10日委託祥福不動產仲介有限公司出 賣其所有之系爭房屋，並填寫標的物現況說明書，在「建 物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」、在「是否曾 在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「是」。嗣原告願購 買系爭房屋，兩造於104 年10月11日簽立不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金230 萬元，並於 104 年11月17日交屋、同年月20日辦理所有權移轉登記。（二）系爭房屋內分為三間套房及公共區域出租，501 號房無房 客，503 號房自102 年6 月間起出租予訴外人邱麗芳，50 2 號房自103 年間出租予訴外人陳祥瑞。兩造交屋後，陳 祥瑞於105 年1 月27日向原告反應502 號房窗框下方牆壁 壁癌漏水，原告透過仲介陳奕勳轉達被告，被告遂於105 年1 月31日請水電師傅訴外人高庸基抓漏，並在502 號房 室內刷防水漆，清理頂樓排水孔，另將頂樓排水管加長。 105 年11月間陳祥瑞再次向原告反應502 號房窗框下方牆 壁壁癌漏水，原告透過仲介陳奕勳轉達被告，仲介陳奕勳 向被告稱會處理。嗣原告於105 年11月28日自行請水電師 傅訴外人謝岷洲修繕502 號房，支出外牆修繕費用18,000 元。
（三）邱麗芳於104 年8 月25日曾向被告反應503 號房漏水，被 告於同年9 月底至10月間曾請高庸基在頂樓部分區域刷防 水漆修繕。嗣105 年4 月18日邱麗芳向原告反應503 號房 天花板有1 條水痕之漏水情形，原告透過仲介陳奕勳轉達 請被告修繕，被告再次請高庸基在頂樓刷防水漆修繕。10 5 年9 月15日邱麗芳再次向原告反應503 號房漏水，原告 傳Line訊息請被告修繕，被告於同年月24日告知原告已請 師傅處理完畢。105 年9 月28日邱麗芳再次向原告反應50 3 號房冷氣上方天花板大範圍漏水，公共區域亦有漏水， 原告透過仲介陳奕勳轉達請被告修繕，被告於105 年10月 26日請訴外人水電師傅吳樂天在頂樓欄杆處補強防水漆， 惟105 年12月10日邱麗芳仍向原告反應503 號房及公共區 域有漏水，原告遂於106 年1 月22日、106 年3 月3 日請 謝岷洲修繕頂樓地板及503 號房天花板，支出頂樓修繕費 用148,000 元、503 號房天花板壁癌修繕費用12,000元。四、本院之判斷：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所 保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦 同，民法第354 條、第359 條及第360 條分別定有明文。 又按乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物 之瑕疵（例：. . . 滲漏水. . . 等瑕疵）如有上述情事 ，除本契約另有約訂外，乙方應負瑕疵擔保責任，系爭買 賣契約第9 條第5 款亦有明文約定。
（二）502 號房窗框下方牆壁壁癌漏水之原因為外牆滲漏水，原 告於105 年11月28日請證人謝岷洲修繕502 號房，修繕項 目包含窗框處壁癌高壓注射及外牆局部施作防水，支出修 繕費用18,000元，均為修復502 號房窗框漏水之必要費用 等情，業據證人謝岷洲於本院審理中證述明確（見本院卷 第231~233 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。又依 原告所提其與陳祥瑞之LINE對話紀錄，陳祥瑞表示於原告 購買系爭房屋前，502 號房在原告修繕之相同位置即曾經 發生過漏水、壁癌情形，由被告自行修繕2 次，另105 年 1 月被告亦曾自行補漆修繕1 次等語（見本院卷第112~11 3 頁），而證人謝岷洲亦於本院審理中證稱：502 號房漏 水需將外牆防水重作才能根除，倘僅在室內壁癌處補防水 漆、清理頂樓排水孔、加長排水管，並無法修復502 號房 漏水等語（見本院卷第232 頁），是502 號房既自兩造交 屋前即曾在同處發生漏水，且於原告自行請證人謝岷洲修 繕前，未曾以較有效之方式重作外牆防水，應可推知於兩 造交屋時502 號房已存在外牆漏水之瑕疵，且於交屋時仍 未修復。
（三）503 號房天花板及公共區域漏水之原因為系爭房屋頂樓防 水層損壞滲漏水，原告於106 年1 月22日、同年3 月3 日 請證人謝岷洲修繕頂樓地板及503 號房天花板，修繕項目 包含頂樓地面敲除、牆面地面整理清潔、防水施工、503 號房天花板敲除重新油漆粉刷、天花板裂縫處局部防水， 支出頂樓修繕費用148,000 元、503 號房天花板壁癌修繕 費用12,000元，均為修復503 號房天花板漏水及公共區域
漏水之必要費用等情，業據證人謝岷洲於本院審理中證述 明確（見本院卷第233~235 頁），且為兩造所不爭執，堪 信為真實。證人邱麗芳並於本院審理中證稱：104 年8 月 間颱風季節503 號房發生漏水，向被告反應後被告有找人 來修理，在屋頂部分區域刷防水漆，修理之後至105 年4 月18日止沒下雨故未再漏水，但105 年4 月18日其向原告 反應，下大雨還是會在同一地方漏水，且新增其他地方漏 水，甚至連公共區域都漏水等語（見本院卷第97~98 頁） ，又證人謝岷洲於本院審理中證稱：僅在系爭房屋頂樓局 部刷防水漆，並不足以修好頂樓下方的漏水，必須敲起來 重作，倘104 年8 月間遇到颱風時503 號房就有室內滴水 狀況，有可能在105 年4 月下雨時同一地方又發生漏水， 如果有遇到颱風，也有可能在105 年4 月至同年10月間從 天花板一條水痕之漏水，惡化到天花板大範圍漏水及公共 區域漏水之情形等語（見本院卷第233~234 頁），參合10 5 年4 月至10月間有數個颱風侵襲臺灣之眾所周知事實， 堪認原告於106 年1 月22日、同年3 月3 日修繕之503 號 房天花板及公共區域漏水，為104 年8 月25日503 號房天 花板同一處漏水之延續，均為頂樓防水層滲漏水造成，且 因未能於104 年8 月起以較有效方式處理而造成漏水範圍 逐漸擴大，故可推知於兩造交屋前，系爭房屋已存在頂樓 防水層滲漏水之瑕疵，且交屋時仍未修復。
（四）被告雖抗辯503 號房於105 年8 月25日發現漏水位置是在 床鋪上方，與原告嗣後發現的漏水位置是在冷氣機上方不 同等語，惟此與證人邱麗芳前開證述漏水位置相同等情不 符，被告復未舉證以實其說，不足為有利被告之認定；被 告另抗辯105 年4 月間系爭房屋隔壁整修屋頂，刮到屋頂 防水漆，才導致本件漏水等語，惟證人邱麗芳於本院審理 中證稱：105 年4 月間隔壁整修時有刮到頂樓防水漆，防 水漆上有刮痕但沒有穿透等語（見本院卷第99頁），證人 謝岷洲並於本院審理中證稱：本件漏水的主因還是因為防 水漆下的防水層損壞，不是因為防水漆刮到等語（見本院 卷第234 頁），顯見503 號房及公共區域之漏水原因，與 系爭房屋頂樓防水漆是否刮到無關，是被告此部分抗辯， 亦不足採。
（五）綜上，系爭房屋既於兩造104 年11月17日交屋前，存在有 502 號房外牆滲漏水及頂樓防水層滲漏水之瑕疵，且未經 被告於交屋前修復，系爭房屋於交屋前具有欠缺通常效用 、契約預定效用之瑕疵，依系爭買賣契約第9 條第5 款約 定，被告應負瑕疵擔保責任，原告自得依民法359 條規定
請求減少系爭買賣契約之價金。又被告抗辯原告已同意現 況交屋，被告並未保證往後均不會發生漏水等語，查系爭 買賣契約第17條特別約定事項雖定有「賣主以現況房屋點 交甲方. . . 」等語，然證人即仲介陳奕勳於本院審理中 證稱：現況交屋的意思就是依現況的外觀及裝潢交給買方 ，瑕疵擔保責任是依契約和習慣，故沒有在第17條特別約 定等語（見本院卷第205 頁），足認系爭買賣契約第17條 所謂現況交屋並未免除被告之瑕疵擔保責任，被告所辯並 無可採。
（六）原告主張依民法第359 條主張減少系爭買賣契約之價金之 金額，應可以系爭房屋必要之修復費用為估算標準，而上 揭修繕費用中，系爭房屋503 號房天花板修繕費用12,000 元部分，修理材料為以新品換舊品，應予折舊，又依行政 院頒布「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」 規定，房屋之天花板，雖未明列於固定資產耐用年數表內 ，惟性質上應屬第1 類第2 項之房屋附屬設備中之其他設 備，耐用年數為10年，依平均折舊法每年折舊10分之1 ， 而系爭房屋為70年間完工，有建物登記謄本可稽（見本院 卷第30頁），迄原告修繕時已逾上開耐用年數，故原告僅 得請求此部分折舊後之殘值1,091 元【計算方式：殘值＝ 取得成本÷( 耐用年數＋1)即12,000÷( 10+1) ≒1,091 （小數點以下四捨五入）】，加計其餘不必折舊之修繕費 用後，原告僅得請求減少價金167,091 元（計算式：1,09 1+18,000+148,0 00=167,091 ），逾此範圍之請求，應無 理由。
五、從而，原告主張被告應給付原告167,091 元，及自本院106 年7 月11庭期原告當庭追加利息請求之翌日即同年月12日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 15 日
橋頭簡易庭 法 官 張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 15 日
書 記 官 葉彥伶
, 台灣公司情報網