最高法院民事判決 106年度台上字第1944號
上 訴 人 高秀鳳
訴訟代理人 張振興律師
被 上訴 人 陳玉坤
訴訟代理人 吳宏城律師
黃若婷律師
張本立律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 104年
12月29日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第153號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路 0段000巷000號房屋（下稱系爭房屋），無權占用伊所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）。爰依民法第767條第1項前段規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，返還所占用之系爭土地之判決。
上訴人則以：伊之先祖高氏於日據時期即興建系爭房屋並設籍居住，系爭土地前所有權人林碧石亦設籍居住該處，顯然林碧石同意高氏使用系爭土地興建系爭房屋，足見彼等合意成立日據時期之地基權。且系爭土地原為林碧石所有，於系爭房屋興建後，將應有部分2分之1出售與被上訴人之曾祖父陳根材，應推斷陳根材默許同意系爭房屋繼續使用系爭土地。況林碧石與高氏共同設籍居住，依據日據時期繼承習慣，伊亦可能為林碧石之繼承人，基於繼承之法律關係，伊亦得占用系爭土地。又伊母親高好樣自民國36年 4月起即設籍居住於系爭房屋，高好樣死亡後，伊繼承系爭房屋，續以行使地上權之意思，善意且無過失繼續占有，已時效取得地上權，非無權占有。另被上訴人取得系爭土地之過程有重大瑕疵，違背誠信原則，不得主張土地所有權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：系爭土地為被上訴人所有，上訴人繼承取得之系爭房屋占用系爭土地。日本民法關於地上權之設定、移轉，固不以登記為必要，惟須當事人意思表示相合致始能成立。上訴人雖提出系爭土地於日據時期之家屋臺帳、地籍謄本、土地關係人繳驗憑證申請書等文件，然依臺北市北投區戶政事所之回函及戶役政資訊系統資料，並無林碧石設籍於系爭土地之紀錄，僅能認定林碧石之通訊地址曾設在系爭土地，無從認定系爭房屋曾為林碧石所有。上訴人迄未提出任何字據書面，證明其先祖曾與林碧石間訂立地
基權契約，與日據時期就不動產之交易行為通常製作契字證明之習慣不合。上訴人所舉證人黃錦川、潘重義僅能證明上訴人或其祖先居住系爭房屋。未能證明林碧石與高氏先祖間曾有設定地基權之合意或得林碧石之同意使用系爭土地。上訴人抗辯係經林碧石同意，或其先祖與林碧石於日據時期合意成立地基權，而合法占有系爭土地云云，尚乏依據。另上訴人未能證明其先祖高清石繼承林碧石之遺產，所抗辯其先祖為林碧石之戶主，因而繼承林碧石之遺產，而得占有系爭土地云云，無足採取。另上訴人或其先祖高氏及其後人，於臺灣光復後，辦理土地總登記時，均未曾向地政機關申辦地上權登記，於被上訴人提起本件訴訟後，方提出時效取得地上權之抗辯，法院自無須審究是否時效取得地上權之要件。再查，系爭土地原為林碧石及被上訴人之曾祖父陳根材共有（應有部分各1/2 ），嗣由被上訴人輾轉取得陳根材之應有部分，而與林碧石為共有人。被上訴人經分割共有物訴訟及法院強制執行程序，以債權人身分合法承受取得系爭土地所有權。執行程序中，法院已為相關公告，上訴人既未依法行使優先購買權，其抗辯被上訴人取得系爭土地之過程有重大瑕疵及違背誠信原則、構成權利濫用云云，亦無可採。上訴人未能證明系爭房屋占用系爭土地之合法權源，被上訴人依民法第 767條規定，請求上訴人拆除系爭房屋，將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。查上訴人迭於事實審抗辯：系爭房屋於日據時期之門牌為嗄嘮別庄土名關渡百六十三番地，系爭土地之原所有人林碧石於大正 6年間辦理系爭土地第一次所有權登記，登記簿謄本載有系爭房屋，並登記林碧石為系爭房屋權利人；系爭土地與系爭房屋原為同一人林碧石所有等語（見一審卷261、262頁），業據提出日據時期土地登記謄本、昭和19年家屋臺帳為憑（見一審卷107、108、263、264頁），似非全然無據，而有詳查釐清之必要。原審未遑詳加審究，遽謂無從認定系爭房屋曾為林碧石所有，尚嫌速斷。又佐以被上訴人提出之日據時期戶籍謄本記載上訴人之曾伯祖父高金玉設籍居住於系爭房屋，且於明治37年即接續為戶主，又所提出之系爭土地日據時期土地登記謄本記載林碧石於大正 6年間出售系爭土地應有部分2分之1予訴外人林清發，林清發再將該應有部分出售予被上訴人之曾祖父陳根材等情（見一審卷104、108頁），似見林碧石於系爭房屋
興建後，始出售系爭土地之應有部分。依前開說明，上訴人抗辯陳根材默許系爭房屋繼續使用系爭土地等語（見一審卷 262頁），似非無稽之空言。再查上訴人於事實審亦抗辯：系爭房屋為林碧石之住所，其曾伯祖父高金玉、曾祖父高清石、母親高好樣亦均設籍居住該處，林碧石應同意其先祖及母親居住該處並使用等語（見一審卷90頁），並提出前開日據時期土地登記謄本及戶籍謄本為憑（見一審卷 104、105、108頁）；又上訴人係自其母親高好樣繼承系爭房屋，被上訴人則輾轉自其曾祖父陳根材取得系爭土地等情，為原審認定之事實。果爾，上訴人抗辯被上訴人應受陳根材同意房屋所有人繼續使用系爭土地之拘束，系爭房屋乃合法占用系爭土地等語，是否全無可採，非無進一步研求之餘地。原審未遑詳予調查審認，徒以光復後戶籍資料、戶役政資訊系統、日據時期及光復後電腦化資料未顯示關渡里 163號無人設籍，亦無姓名為林碧石之人與高金玉、高清石等人同設戶籍為由，遽為不利上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 光 釗
法官 楊 絮 雲
法官 高 金 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 1 月 29 日