遷讓房屋等
金城簡易庭(民事),城簡字,106年度,29號
KMEV,106,城簡,29,20171228,2

福建金門地方法院民事簡易判決　　　　 106年度城簡字第29號
原　　　告　聖祖股份有限公司
法定代理人　陳緣姿
訴訟代理人　黃子素律師
被　　　告　光合草本有限公司
法定代理人　劉秀珍
訴訟代理人　陳崇善律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106年12月22日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落金門縣○○鎮○○段○○○○○○地號土地上之同段三建號之房屋（門牌號碼金門縣○○鎮○○路○段○號），如附圖所示「B 」部分面積八十二點四九平方公尺之區域騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零六年一月一日起至遷讓返還第一項建物之附圖所示「B 」部分日止，按日給付原告新臺幣柒佰壹拾伍元之違約金。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟柒佰參拾肆元，及自民國一百零六年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、三項得假執行。但被告如分別以新臺幣參萬壹仟貳佰柒拾壹元、新臺幣貳拾貳萬伍仟柒佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如按日以新臺幣柒佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明為：「一、被告 應將坐落金門縣○○鎮○○路○段號建築物內如附圖一所示 空間全部騰空遷讓返還原告。二、被告應給付自民國106年 1 月24日起至返還日止，每日新臺幣（下同）5,165 元之違 約金。三、被告應支付原告26,221元之滯納金。四、訴訟費 用由被告負擔。五、如獲勝訴判決，請依職權宣告假執行， 或准原告以現金或銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，准予 假執行。」（見本院卷第8頁），嗣於民國106年6月29 日具 狀變更聲明為：「一、被告應將坐落金門縣○○鎮○○路○



段0號建築物內B區（如附圖二所示空間）全部騰空，並遷讓 返還原告。二、被告應就此B 區給付自106 年1 月1 日起至 返還B 區之日止，每日應給付原告715 元之違約金。三、被 告應給付原告26,221元之滯納金。四、被告應給付原告225, 734 元及自變更起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之遲延利息。」（見本院卷第69至72頁） 。嗣於民國106 年12月22日言詞辯論期日變更聲明為：「一 、被告應將坐落金門縣○○鎮○○路○段0 號建築物內如複 丈成果圖B 區全部騰空，並遷讓返還原告。二、被告應給付 原告26,221元，及自106 年1 月1 日起至遷讓複丈成果圖B 區之日止，按日給付715 元之違約金。三、被告應給付原告 225,734 元及自變更起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之遲延利息。」（見本院卷第137 至 138 頁），核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，依前揭規 定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、兩造於民國104 年4 月1 日簽訂水頭商港分包契約，內容略 以：由原告於其所負責經營之水頭國際商港服務中心提供坐 落於金門縣○○鎮○○段00○00地號土地其上建築物門牌號 碼，金門縣○○鎮○○路○段0 號之A 區及複丈成果圖所示 之B 區（下稱B 區）予被告設立藥妝店自行營運至107 年12 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）30,990元（下稱系爭 分包契約）。依據系爭分包契約第4 條營業項目之4.1 之約 定，被告「不得另行分包櫃位予其他廠商」，第19條約定被 告「未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃區域（即A 、B 區）權利全部或一部出租、轉租、頂讓或以其他變相方 式由他人使用租賃區域」，且依系爭分包契約第33條罰則之 33.4第7 、8 點約定，被告如私自轉讓他人經營經甲方（即 原告）查明屬實或未依契約規定如期完成承租區域營業達一 個月者，原告均得終止契約。然被告未經原告同意，即逕自 將A 區轉包予訴外人天良生物科技股份有限公司（下稱天良 公司）、B 區轉包予訴外人健康樹藥局公司、士聯有限公司 （下稱士聯公司）、王啟丞、美的康有限公司，後該藥局營 運狀況不佳撤離後，被告又使B 區閒置逾2 個月以上，原告 已於105 年12月20日發函表示終止被告就B 區之承租權，被 告就B 區之承租權至105 年12月31日止。後原告於106 年1 月23日派員於A 區巡視時，竟發現被告亦已將A 區轉租予第 三人經營。原告除當場口頭向被告派駐人員為終止系爭分包 契約之意思表示，請被告騰空A 、B 區外，並已電話通知被



告終止系爭分包契約全部。並委請律師發函，申明雙方間之 系爭分包契約，已全部終止，被告應立即將所有物品撤出A 、B 區。將尚未返還予原告之區域返還予原告並結清雙方間 之一切權利義務。
㈡、被告已於106 年3 月31日將A 區遷讓返還原告，然迄今仍拒 絕將B 區騰空返還予原告，則依系爭分包契約第18條之約定 ，被告於契約終止後未即時遷讓返還租賃區域時，原告每月 得向乙方（即被告）請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完成 之日止，即請求被告自106 年1 月1 日起違約占用迄今，每 日支付715 元（計算式每米150 元X28.6 平方米/30 日X5=7 15）。
㈢、被告於合約期間曾就105 年5 、6 月之權利金及105 年第三 季租金均有遲繳12天，故應依系爭封分包契約第3 條第3.8 點約定（滯納金＝繳納金額X 滯納費率X 逾期天數），應支 付原告滯納金及遲延利息共26,221元（計算式如下）： 1.5月權利金滯納金：170,651元X0.005X12日＝10,239元 2.6月權利金滯納金：173,405元X0.005X12日＝10,404元 3.第三季租金滯納金：30,990元（月租金）X3個月X0.005X12 日＝5,578元
4.上開1至3點合計為26,221元
㈣、又被告於原告終止契約後拒絕返還A 區（現已遷讓返還）、 B 區予原告，致原告受有225,734 元之損失（計算式如下） ：
1.12萬元權利金損失：
420,000 元（150,000 元（A 區基礎權利金）X2（106 年2 、3 月份）＋20,000元（B 區基礎權利金）X6（106 年1 至 6 月份）＝420,000 元），依據系爭分包契約第3 條第3.3 點予以請求，並扣除被告之押租金300,000 元，被告仍應支 付120,000 元。
2.9,5000元律師費用：
原告為處理本件爭議，已額外支出95,000元之律師費用，依據 系爭分包契約第23條之約定，應由被告賠償。 3.10,734元水電費用：
被告於105 年12月之水電費用5,415 元尚未繳納，另就A 、 B 區違約營業期間所產生之水電費共5,319 元，合計10,734 元，依據系爭分包契約第26條約定，並基於使用者付費原則 ，亦應由被告負擔。
4.上開1至3項，合計225,734元。
㈤、對被告抗辯所為之陳述：
被告辯稱，伊與原告簽約時，就有表示有四家公司共同經營



，原告也默認，並表達應該是要由四家公司合組為一家，系 爭分包契約是複製水頭商場之合約，既然原告可以把商場分 租給被告，被告應該也可以分租給其他公司，且在簽約時就 告知原告會將A 、B 區分租給其他公司，原告也有詢問被告 B 區何時裝修好，希望一個月可以安排第二家進場等語，惟 原告否認之，原告只是希望被告能盡快就A 、B 兩區開始營 業等語，爰依系爭分包契約第33條第7 、8 點、第18條、第 3 條第3.8 點、第3.3 點、第23條、第26條及民法第455 條 規定。
㈦、並聲明：如主文第1 、3 項所示，並請求被告應給付原告26 ,221元，及自106 年1 月1 日起至遷讓複丈成果圖B 區之日 止，按日給付715 元之違約金。
二、被告則以：
㈠、被告於接獲原告關於終止租約之通知後，亦曾委請律師發函 ，表示：「本公司（即被告）與聖祖股份有限公司（即原告 ）於金門水頭商港服務中心設立藥妝等事宜，於105 年4 月 1 日曾簽署水頭商港分包契約，以為依據。日前，接獲原告 以前揭函略謂因被告違反契約，已經於105 年12月31日終止 B 區合約且主張被告有所謂竊佔之行為云云。被告對其主張 與說法感到相當疑惑與不解。蓋，被告並未有任何違約情事 ，亦不同意其片面終止契約之舉，原告片面主張與說法，顯 與事實不符。被告為此，特委請貴律師發函，基於商業往來 之情誼，首先重申仍遵守雙方間契約約定繼續履約等，以為 依據；其次，請其於函到當日立即停止違法強制之斷水斷電 措施，立即恢復藥妝店之水電供應等，以免觸法與負擔民事 賠償責任；最後，提醒其擅自珍重，切勿擅自搬動、破壞或 竊取本公司基於該公司分包/ 租區域之相關裝潢與物品等， 以免觸法」，並請原告舉證被告有何違約情事。又雙方簽約 時，就有表示有四家公司共同經營，原告也默認，並表達應 該是要由四家公司合組為一家，系爭分包契約是複製水頭商 場之合約，既然原告可以把商場分租給被告，被告應該也可 以分租給其他公司，且在簽約時就告知原告會將A 、B 區分 租給其他公司，因此，被告並無違約轉租之情事。㈡、被告主張要求原告將證物八所有物品歸還被告，如未能返還 希望得據以主張抵銷等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第140 至141 頁，106年12月22日筆錄）：




㈠、兩造於民國104 年4 月1 日訂立水頭商港分包契約（下稱系 爭分包契約），由原告所負責經營之水頭國際商港服務中心 提供A 、B 二區（下合稱系爭租賃區域）予被告設立藥妝店 自行營運，租賃期間為自點交日二個月起計至107 年12月31 日止、每月租金為30,990 元。
㈡、爭分包契約第18條約定，被告於契約終止後未及時遷讓返還 租賃區域時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金 至遷讓完了之日止。
㈢、爭分包契約第3 條3.8 約定，若未依限繳清權利金及租金者 ，其欠繳部分，逾期一日免計收遲延費用，逾期二日以上， 自繳款期限之次日起按日依未繳清款項加收千分之五遲延利 息至繳款日，最高以欠繳金額之百分之二十為上限；逾期三 十日仍未繳清者，除終止契約外，並追繳其所欠費用。㈣、原告於105 年12月20日發函被告，將於105 年12月31日終止 B 區之承租權。
㈤、原告於106 年1 月23日以律師函發函被告，終止A 區之承租 權。
㈥、被告於106 年2 月3 日以臺北南陽郵局存證信函000172號， 發函原告表示被告並無違約情事，亦不同意其片面終止契約 。
㈦、A 區現已遷讓歸還原告，B 區現在仍由被告占有且經營使用 。
四、兩造爭點：
㈠、被告有無違反系爭分包契約，將系爭租賃契約標的轉租予天 良公司，亦即原告終止系爭分包契約並請求遷讓B 區有無理 由？
㈡、兩造間有無約定由其他公司共同經營A 、B 區之營業？㈢、原告依系爭分包契約，請求被告給付26,221元，及自106 年 1 月1 日起至遷讓複丈成果圖B 區之日止，按日給付715 元 之違約金；被告應給付原告225,734 元及自變更起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利 息，有無理由？
㈣、被告主張要求原告將證物八所有物品歸還被告，如未能返還 ，據以主張抵銷？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張於其所負責經營之水頭國際商港服務中心提供坐落 金門縣○○鎮○○段00○00地號土地其上同段3 建號房屋（ 門牌號碼金門縣○○鎮○○路○段0 號）之A 區及複丈成果 圖所示之B 區予被告設立藥妝店自行營運至107 年12月31日 止，每月租金為30,990元之事實，業據其提出金門縣地政局



建物所有權狀、金門縣○○鎮○○段0 號建物登記第二類謄 本、系爭分包契約等件為憑，並經本院會同金門縣地政事務 所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖附 卷可憑，復為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。㈡、被告違法分租，確實已違反系爭分包契約第33.4條第7 點之 約定，原告得終止系爭分包契約：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按「租賃物為房屋， 承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定而仍 行轉租者，出租人自得終止契約。」，最高法院20年上字第 1196號著有判例。次按系爭分包契約第4 條營業項目之4.1 點約定：「乙方（即被告）不得經營『免稅商店設置管理辦 法』或『離島免稅購物商店設置管理辦法』規定之免稅商店 業務，也不得經營與甲方（即原告）販售重疊之商品或台灣 食品，也不得另行分包櫃位給予其他廠商，乙方（即被告） 主要以藥品、美妝、保健食品等經營品項為主，詳見商品清 單。」、「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得 私自將租賃區域權利全部或一部分出租、轉租、頂讓或以其 他變相方式由他人使用租賃區域」、「乙方（即被告）有下 列情形之一者，甲方（即原告）亦得終止契約：私自轉讓他 人經營或冒用他人名義登記公司行號經甲方（即原告）查明 屬實者。」，系爭分包契約第4 條營業項目之4. 1點、第19 條、第33條罰則之33.4第7 點約定定有明文。是被告倘將租 賃區域權利（即A 、B 區）全部或一部分出租、轉租、頂讓 或以其他變相方式由他人使用，即屬違反系爭分包契約。 2.原告主張被告未經原告同意，即逕自將A 區轉租予天良公司 、B 區轉租予士聯公司、王啟丞、美的康有限公司，並提出 天良公司於106 年2 月23日寄予被告之存證信函、被告與士 聯公司之房屋租賃契約書、被告與王啟丞105 年8 月之房屋 租賃契約書、美的康有限公司105 年10月31日出具之聲明書 影本等件為證，然為被告所否認，並辯稱：天良公司寄予被 告之存證信函部分，是天良公司跟被告公司之間的合作關係 ，但因為天良公司人員的疏忽，所發出的信函與雙方合作的 意旨不符；被告與士聯公司之房屋租賃契約書部分，雖然有 簽署，但並未實際履行等語。經查：就A 區部分，依106 年 2 月23日汐止樟樹灣郵局、存證號碼000065號存證信函意旨 略以：「1.關於金門縣水頭國際商港服務中心之特定區域（ 下稱A 區門市）之經營權，貴公司（指被告）是否有權未經 原告同意即轉讓予本公司（即天良公司）？2.原告是否已於 1 月26日以『貴公司（即被告）違約將A 區門市私自轉讓本



公司（即天良公司）經營』為由而正式終止與貴公司（即被 告）簽定之分包契約. . . 。1.因貴公司（即被告）無權未 經原告同意而轉讓A 區門市之經營權予本公司（即天良公司 ），且原告亦因此多次向本公司（即天良公司）提出搬離A 區門市之要求，故本公司（即天良公司）決定自2 月23日起 解除與貴公司（即被告）於1 月14日議定之『A 區門市經營 權頂讓契約』. . . 。」等語（見本院卷第54頁）、被告與 天良公司於106 年1 月14日之會議紀錄：「.. . 一、天良 生物科技企業股份公司與光合草本有限公司（即被告）確定 合作金門西海路一段1 號門市頂讓合作，權利金確定是新臺 幣貳百萬元整. . . 」等語（見本院卷第74至75頁）；就B 區部分，依美的康公司於105 年10月31日出具之聲明書：「 美的康公司於金門水頭碼頭（金門縣○○鎮○○路0 段0 號 聖祖商場藥妝店B 區（健康樹藥妝藥局），已於105 年10月 結束營業，並終止與劉秀珍小姐（即被告法定代理人）之租 賃契約，本公司於金門已無營業據點，故無任何訂購產品或 其他之需求，請廠商如有接獲任何洽詢電話時予以注意」等 語（見本院卷第62頁），參以被告於本院106 年12月22日言 詞辯論時亦自承：「原告也告訴我，這合約是複製水頭商場 的合約，既然原告可以把商場分租給我們，我們應該也可以 分租給其他公司。我們認為既然合約是相同的，我們不應該 有違約的問題。」等語（見本院卷第139頁），是其對有轉 租予其他廠商乙節亦不否認，堪認被告在承租A 、B 區後即 分別轉租予天良公司、美的康有限公司各別使用至為明確。 3.被告辯稱：雙方簽約時，就有表示有四家公司共同經營，原 告也默認，並表達應該是要由四家公司合組為一家，並無違 約轉租等語。經查：證人即被告法定代理人之丈夫王敦正於 106 年12月22日本院審理時證稱：「( 就你所瞭解的情形是 如何，被告是否曾表示有向原告表示還會有其他的公司（當 時未特定公司，只是會有四家）共同參與經營？) 水頭A 區 一開始經營的時候我就參與了，被告有向原告表示。簽署契 約並非我去簽，但協商時我太太有與我商量，權利金那麼高 ，光權利金十七萬就代表每天至少要有五千元，水頭的生意 大約是下午二時半至五點半，所以沒有其他的廠商一起參與 ，因為營業時間短，所以獨自經營是非常辛苦，水頭B 區是 我們在A 區經營時，大約同時進來，那一家廠商看板寫健康 樹，健康樹有些藥品起初是我幫忙代收，垃圾也是我拿去丟 ，當初用刷卡機，我們公司一開始是用永豐銀行，大約一、 兩個月後，原告告知我們這樣不符合港務處規定，所以提供 我們世華銀行的刷卡機，健康樹也是同樣情形。健康樹的刷



卡金額是直接由原告給健康樹，卻要求我們開發票給原告。 (依你所述，原告一開始就知道是由被告與健康樹在共同經 營？) 是。( 被告與天良公司合作的情形為何？) 被告與天 良公司的合作關係比照健康樹，健康樹不能直接開發票給原 告，但是錢是直接給原告。我們賣多少錢，原告就結算給我 們，我們再把錢還給出貨者。健康樹天天跟原告報告，原告 難道不知健康樹公司違法？我們是比照這個原則辦理以符合 港務處之規定，違反潔手原則及禁反言原則。」等語（見本 院卷第143 至145 頁），益徵被告確實將A 、B 區分別轉租 予天良公司、健康樹藥局公司公司經營藥妝業務。至健康樹 藥局公司與兩造間之發票開立及匯款乙節，迄於本院言詞辯 論終結被告均未提出相關單據或信用卡記錄供本院審酌，縱 認證人王敦正該部分證詞所述為真，亦無法證明原告有同意 或默許被告將A 區轉租予天良公司；另衡情倘權利金甚高， 無法獨自經營，被告於訂立系爭契約時，自應考慮自身履約 能力予以拒絕，或經雙方同意將由其他廠商共同經營等情， 明定在系爭分包契約，參以證人王敦正亦證稱，伊於簽立系 爭分包契約時未在場，僅是私下與被告法定代理人協商，是 證人王敦正之上開證詞，自無從證明原告所指有何共同經營 即原告同意或默許被告進行分租行為乙節。又證人即系爭分 包契約之訂立者葉揚於106 年12月22日本院審理時證稱：「 （原告公司與被告公司簽署系爭契約之前，被告是否有向你 表明他有其他合作公司？雙方之間就這個部分的溝通內容為 何？）我在簽約之前，我有先詢問被告未來進駐商場的貨源 及背景，被告告訴我有合作的三至四家公司，我的認知是供 貨廠商的貨源，而非分租的廠商。（被告有無要求用四家公 司與原告簽立分租契約？）沒有。（被告法代與你洽商時， 是否曾經表示會由被告簽約，但實際上會有四家公司合作？ ）我不是很明白四家公司的合作，我的認定洽商是四家公司 是被告的貨源，並非合作。（為何後來就契約爭議在港務局 協商時，你認為是四家公司合組為一家公司，與你上述不符 ？）當時協商時，是被告法代說我同意，但我們公司從未同 意，我們的認知是跟被告簽約，至於這四家公司與被告是貨 源提供者或是股東關係，我們不介入。」等語（見本院卷第 147 至150 頁），是認原告於訂約時並未同意或默許有何被 告所指會有四家廠商共同經營等情，佐以細譯系爭分包契約 之訂立者明確載明兩造，且均未提及有何由其他廠商共同經 營等情，此有系爭分包契約1 份可參（見本院卷第12至17頁 ），足認兩造訂立系爭分包契約時並未約定由四家廠商共同 經營A 、B 區乙節，灼然甚明。且被告亦未提出其他舉證以



實其說，是被告前揭所辯，殊無足取。
4.被告另辯稱：原告於106 年7 月5 日以存證信函寄予被告表 示，對其違約轉租乙事不再追究等語。查106 年7 月5 日高 雄新興郵局001030存證信函內容略以：「. . . 本公司即於 104 年8 月5 日發函警告光合草本公司（即被告）違反分包 契約之情事，經警告後光合草本公司（即被告）仍未改善； 兼之本公司（即原告）發現光合草本有限公司（即被告）亦 有違反分包契約第19條私自將租賃區域全部或不份轉租、出 借或頂讓他人之情事。本公司（即原告）於104 年8 月21日 再以存證信函警告光合草本公司（即被告），經警告後光合 草本公司（即被告）亦未改善，本公司（即原告）因基於信 任光合草本公司即未以上述違反分包契約之情事再為追究。 . . . 」等語（見本院卷第156 至163 頁），參以證人葉揚 於本院審理時證稱：「（提示被告庭呈之存證信函第四頁， 是否有表明你們不同意被告有任何的違約分租情況？）對， 不同意。（提示被告庭呈之存證信函第四頁，哪些文字是你 所述不同意的部分？）本公司於104 年8 月5 日就發函警告 被告有違約之情形，本公司是基於信任被告即未就上述違反 分包契約之情事，再為追究，不代表我們同意被告進行分租 行為。（請證人再次確認該存證信函有無提及警告被告禁止 進行分租行為一事。）第三頁的第四行開始，本公司發現被 告亦有違反. . . . 。」等語（見本院卷第149 至150 頁） ，可認原告係對其於104 年8 月5 日發函予被告表示其先前 違反分包契約之情事不予追究，但未明確表示其同意被告嗣 後仍違約續轉租予天良公司、美的康有限公司分別經營使用 之分租行為自明，是被告前揭所辯，核難憑採。 5.被告辯稱原告未行系爭分包契約第33條之相關程序等語。按 「乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）亦得 終止契約：私自轉讓他人經營或冒用他人名義登記公司行號 經甲方（即原告）查明屬實者。」，系爭分包契約系爭分包 契約第33條罰則之33.4第7 點約定定有明文。被告業已違約 進行轉租行為，已如前述，是原告依系爭分包契約第33條罰 則之33.4第7 點約定終止系爭分包契約，並於106 年1 月23 日以律師函發函催告被告，終止A 區之承租權；105 年12月 20日發函催告被告，將於105 年12月31日終止B 區之承租權 ，並有原告提出之原告公司105 年12月20日聖字第10512200 001 號函、106 年1 月17日聖字第10601170001 號函及黃子 素律師事務所106 年1 月23日106（素）字第123001號函、 106 年2 月13日士林天母存證號碼000055號存證信函等件存 卷可參（見本院卷第18至22頁、第123 至127 頁），且為被



告所不爭執，是原告業已踐行系爭分包契約第33條第33.4第 7 點之相關程序，至為明確。被告前揭所辯，亦無足取。 6.綜上，被告確實有將A 、B 區違約轉租予天良公司及美的康 公司分別經營使用，且其在有反對轉租之特約後仍行轉租， 此自已違反系爭租約之特別約定事項，依前開說明，原告自 得以此主張終止租約至明。
㈢、原告得否以租賃物返還請求權請求被告遷離系爭房屋？ 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段定有明文。查原告與被告所訂之系爭分包契約業因被告 違約轉租而經原告催告通知並於106 年1 月23日終止A 區承 租權、105 年12月31日終止B 區之承租權已如上述，是被告 占有使用系爭房屋之適法權源即租賃關係既已於該時日終止 ，其於此後無論係以直接或間接占有之方式繼續管領系爭房 屋，自均已為無權占用而應返還，對於租賃物所有人之原告 自均應負遷離返還房屋之義務，則原告以租賃物返還請求權 請求被告應遷離返還B 區，依法自屬有據。
㈣、原告依系爭分包契約，請求被告給付26,221元，及自106 年 1 月1 日起至遷讓複丈成果圖B 區之日止，按日給付715 元 之違約金；被告應給付原告225,734 元及自變更起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利 息，有無理由？
1.違約金每日715元部分：
原告主張被告迄今拒絕將B 區騰空返還予原告，則依系爭分 包契約第18條之約定，被告於契約終止後未即時遷讓返還租 賃區域時，原告每月得向乙方（即被告）請求按照租金5倍 之違約金至遷讓完成之日止，即請求被告自106 年1 月1 日 起違約占用迄今，每日支付715 元（計算式每米150 元X28. 6 平方米/30 日X5=715），然為被告所否認。按「乙方（即 被告）於租期屆滿時，應即日將租賃區域依照原狀遷空歸還 甲方（即原告），不得推託或主張任何權力，若不即時遷讓 交還租賃區域時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告） 請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，系爭分包 契約第18條約定定有明文。查被告違約進行轉租行為，且原 告業已催告被告終止系爭分包契約，已如前述，是原告請求 被告自106 年1 月1 日起違約占用至遷讓返還之日止，每日 支付715 元（計算式：每米150 元X28.6 米/30 日X5=715） ，應予准許。
2.滯納金26,221元部分：
原告主張被告於合約期間曾就105 年5 、6 月之權利金及10 5 年第三季租金均有遲繳12天，故應依系爭分包契約第3 條



第3.8 點約定（滯納金＝繳納金額X 滯納費率X 逾期天數） ，支付原告滯納金及遲延利息共26,221元，然為被告所否認 。按「廠商每月應繳之權利金，於次月20日前匯款至以下帳 號：銀行：台灣銀行；戶名：聖祖食品股份有限公司」、「 若未依限繳清權利金及租金者，其欠繳部分，逾期一日免計 收遲延費用，逾期二日以上，自繳清期限之次日起按日依未 繳清款項加收簽分之五遲延利息至繳款日，最高以欠繳金額 之百分之二十為上限；逾期參拾日仍未繳清者，除終止契約 外，並追繳其所欠費用。」，系爭分包契約第3.6 、3.8 點 約定分別定有明文。查原告雖提出原告公司台灣土地銀行金 城分行存摺影本1 份（見本院卷第108 至110 頁），其上僅 能證明被告分別於105 年7 月4 日匯款予原告277,116 元、 105 年8 月1 日匯款予原告229,844 元，但其上手寫字樣（ 5 月、6 月權利金）為原告所填寫，而為被告所爭執，且原 告亦無法提出上開2 筆金額確實是繳納5 、6 月權利金及10 5 年第三季租金均有遲繳12天之其他證據以實其說，是原告 此部分之請求，並無理由。
3.120,000 元權利金損失、9,5000元律師費用、10,734元水電 費用部分：
原告主張被告於原告終止契約後拒絕返還A 區（現已遷讓返 還）、B 區予原告，致原告受有225,734 元之損失，然均為 被告所否認，分述如下：
⑴120,000元權利金損失：
按「基本權利金：乙方（即被告）每月至少應繳交甲方（即 原告）基本權利金如下：a . 第一區域（即A 區）至104 年 12月31日止時，每月為新臺幣10萬元，105 年1 月1 日起， 每月為新臺幣15萬元整。b . 第二區域（即B 區）每月為新 臺幣2 萬元。. . . 」，系爭分包契約第3.3 點約定定有明 文。查原告於106 年1 月23日催告被告，終止A 區之承租權 ，已如前述，且原告與天良公司於106 年3 月31日點交被告 存放於A 區之相關設備等情，並提出A 區物品設備點交清冊 1 份（見本院卷第111 至112 頁），而被告迄於106 年12月 22日言詞辯論終結未予以爭執，僅辯稱：希望原告將上開物 品返還被告，若未返還據以主張抵銷等語（見本院卷第138 、141 頁，抵銷部分參下述），是原告主張就A 區部分之權 利金300,000 元（計算式：150,000 元（A 區基礎權利金） X2（106 年2 、3 月份）＝300,000 元），應予准許。又原 告於105 年12月20日發函催告被告，將於105 年12月31日終 止B 區之承租權，亦如前述，且被告迄今亦未將B 區遷讓返 還原告，是原告主張就B 區部分之權利金120,000 元（計算



式：20,000元（B 區基礎權利金）X6（106 年1 至6 月份） ＝120,000 元），並扣除被告之押租金300,000 元，被告仍 應支付120,000 元，是原告此部分之請求，為有理由，應予 准許。
⑵9,5000元律師費用：
按「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告） 之權益時，需賠償甲方（即原告）損失，如甲方（即原告） 因訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方（即被告） 負責賠償」，系爭分包契約第23條約定，定有明文。原告為 處理本件爭議，已額外支出95,000元之律師費用，然為被告 所否認，並辯稱：應以實際匯款之資料為準。查原告已支出 律師費用9,5000元，業已提出證明書乙紙可參（見本院卷第 113 頁），是原告請求被告給付律師費用95,000元，洵屬有 據。
⑶10,734元水電費用：
按「乙方（即被告）所需用電應於甲方（即原告）指定處引 接，其電費計算平常每度為4.50元【（不含營業稅）每年10 月至隔年5 月】、夏季每度為5.63元【（不含營業稅）每年 6 月至隔年9 月】，上述電費單價計算資料如經台灣電力公 司或主管機關調整，乙方（即被告）應依甲方（即原告）調 整後之單價及稅率繳納。」，系爭分包契約第26條約定，定 有明文。原告主張被告於105 年12月之水電費用5,415 元尚 未繳納，另就A 、B 區違約營業期間所產生之水電費共5,31 9 元，合計10,734元，然為被告所否認。查原告於106 年1 月23日催告被告，終止A 區之承租權，並於106 年3 月31日 返還A 區；於105 年12月20日發函催告被告，將於105年12 月31日終止B 區之承租權，被告迄今未遷讓返還B 區，已如 前述。原告亦提出金門縣港務處105 年12月份、106 年1至 5 月份水電費用使用分攤表影本各1 份此有金門縣港務處10 6 年1 月5 日港棧字第1060000090號、106 年6 月5 日港秘 字第1060003388號函暨其附件存卷可參（見本院卷第114至 119 頁），是相關水電費用，分述如下：
105 年12月份水電費：
依該函文可知105 年12月份A 區水電費，應繳電費為5,390 元（計算式：3840＋1550＝5,390 ）、B 區水費為25元，合 計5,415 元（計算式：5390＋25＝5415）。 106 年1至5 月份應繳水電費：
106 年1至5 月份應繳水電費，應繳電費A 區1 月份部分為 3,786 元計算式：（11162.13＋7766.64 ）/5＝3786（元以 下四捨五入）），A 區1 至5 月份應繳水費為50元，則被告



應分擔之1 月份水費為10元（計算式：50/5=10 ）；B 區1 至5 月份之應繳電費為1,473元，應繳水費為50元，以上合 計5,319 元（計算式：3786＋10＋1473＋50＝5319）。 是原告請求被告給付水電費用10,734元（計算式：5415＋ 5319＝10734 ），洵屬有據。
㈤、被告主張要求原告將證物八所有物品歸還被告，如未能返還 ，據以主張抵銷？
1.按2 人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。
2.查本件被告得對原告請求返還證物八之相關設備、物品，是 基於民法第767 條第1 項之所有物返還請求權，與此本案損 害賠償之債務，給付種類不同，是被告所為抵銷抗辯，應無 可採。
六、綜上所述，原告依系爭分包契約第33條第7 、8 點、第18條 、第3 條第3.8 點、第3.3 點、第23條、第26條及民法第45 5 條規定，請求被告遷讓返還B 區，並請求被告自106 年1 月1 日起至遷讓返還B 區之日止，按日給付新臺幣715 元之 違約金，及請求被告給付原告225,734元（含120,000 元權