臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1248號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 羅智先
訴訟代理人 陳奇宏
被 告 劉良明
訴訟代理人 楊啟志律師
林鼎越律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國106 年11月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾玖萬玖仟肆佰陸拾壹元，及自民國一０六年六月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰柒拾玖萬玖仟肆佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年4 月9 日簽訂不動產租賃契約 （下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼高雄市 ○○區○○路000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）作為經營統 一超商門市之用，租期自102 年6 月1 日起至110 年5 月31 日止，每月租金為新臺幣（下同）6 萬5,000 元。又系爭房 屋雖坐落於訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司） 所有之高雄市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭 土地），然被告於簽訂系爭租約時向原告保證能合法取得系 爭土地使用權，且保證原告得使用系爭房屋8 年以上，兩造 遂於系爭租約第9 條第7 項約定，如8 年內因非可歸責於原 告之事由致原告無法使用系爭房屋者，被告應賠償200 萬元 懲罰性違約金。詎料，因被告違反與台糖公司間就系爭土地 之租賃契約約定，經台糖公司起訴請求拆屋還地，嗣經臺灣 高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）以104 年度重上字第 65號判決被告敗訴確定在案，並經台糖公司通知原告遷離， 原告遂於105 年6 月27日關店遷出，致無法繼續在系爭房屋 營業，是依系爭租約第6 條第3 項前段約定、民法第436 條 準用第435 條規定，以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭 租約之意思表示。又依系爭租約第6 條第3 項約定，原告於 租期第4 年終止契約，被告應賠償原告裝潢投資等費用180
萬元，經扣除尚未給付之租金45萬5,000 元，減代扣被告所 得稅4 萬5,500 元，再減代扣被告二代健保費8,961 元後， 被告尚應給付139 萬9,461 元。再系爭租約之租期為8 年， 原告僅使用系爭房屋3 年多，是依系爭租約第9 條第7 項約 定，得請求被告賠償懲罰性違約金200 萬元。為此，依民法 第436 條規定、系爭租約第6 條第3 項及第9 條第7 項約定 提起本件訴訟，爰聲明求為判決：㈠被告應給付原告339 萬 9,461 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利 率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋所坐落之系爭土地，本係被告自92年起 向台糖公司承租，斯時系爭土地上即有「建物」存在，依被 告之理解，其於102 年間係將系爭房屋翻修，非屬地上物之 新建、增建或重建，應未違反其與台糖公司間之契約約定， 縱台糖公司與被告間之拆屋還地訴訟，業由台糖公司取得勝 訴判決確定，然仍非係可歸責於被告之事由所致，自無令其 依系爭租約第6 條第3 項約定負賠償責任之餘地。又被告係 於租約4 年方因台糖公司訴請拆屋還地而無法繼續履行系爭 租約，並非自始即無法履約，系爭租約之租期長達8 年，倘 無視違約情節，均一律認定被告須賠償200 萬元之違約金， 顯非事理之平；另原告係國內具規模之便利商店公司，然被 告僅係一般民眾，被告之經濟狀況顯不如原告，且被告並非 故意違反系爭租約，乃係為避免系爭土地上之老舊建物危害 使用者安全，方著手修建建物，進而導致違約，兼之上述情 事係發生於系爭租約簽訂前，足認被告並無於系爭租約履約 期間惡意拒絕履行契約之情形，堪認被告違約情節尚屬輕微 ；再依一般常理而言，超商主要生財工具，即其所有冷凍設 備、收銀設備、冷氣均係可拆除再利用於其他分店之物品， 原告所受損害應非至鉅，且被告實際僅領取至104 年11月前 之租金，總計領取租金僅149 萬5,000 元，是就違約金200 萬元部分，應依民法第252 條規定予以酌減，方屬公允等語 置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠兩造於102 年4 月9 日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系 爭房屋作為經營統一超商門市之用，租期自102 年6 月1 日 起至110 年5 月31日止，自102 年6 月1 日起至106 年5 月 31日止，每月租金為6 萬5,000 元；自106 年6 月1 日起至 110 年5 月31日止，每月租金為7 萬元（審訴字卷第10至16 頁）。
㈡被告於101 年10月間改建系爭房屋，違反與台糖公司之租賃 契約約定，而經台糖公司起訴請求拆屋還地，經本院以103
年度重訴字第180 號、高雄高分院以104 年度重上字第65號 判決被告應拆屋還地確定（審訴字卷第17至27頁）。 ㈢台糖公司於105 年5 月24日發函通知被告依判決內容履行， 原告遂於105 年6 月27日關店遷出系爭房屋（審訴字卷第28 頁），被告旋於105 年7 月間僱工拆除系爭房屋並交還系爭 土地予台糖公司。
㈣依系爭租約第6 條第3 項約定，自簽約日起，若發生第三人 出面主張權利或遭政府機關徵收、拆除、強制執行程序或發 生非可歸責於乙方（即原告）之任何情事致影響乙方營業時 ，乙方除得按天數計算營業損失及因而受影響之使用面積比 例減免租金外，並得終止本契約；甲方（即被告）應依下表 所列金額支付乙方裝潢投資等費用（租期第4 年為180 萬元 ）【審訴字卷第10頁】。
㈤依系爭租約第9 條第7 項約定，從起租日起之8 年內，非可 歸責乙方致乙方無法使用租賃標的物者，乙方得終止本契約 ，並由甲方賠償乙方200 萬元懲罰性違約金及損害賠償（審 訴字卷第15頁）。
㈥台糖公司通知拆屋還地時，兩造約定暫停給付104 年12月1 日起至105 年6 月30日止之租金共45萬5,000 元（6 萬5,00 0 ×7 ），減原告代扣被告所得稅4 萬5,500 元（45萬5,00 0 ×10％），再減原告代扣被告二代健保保費8,961 元，原 告尚積欠被告40萬0,539 元，應予扣除。四、得心證之理由
㈠原告主張終止系爭租約，並請求被告賠償裝潢投資等費用， 有無理由？金額若干？
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423 條定有明文。是出租人以合於所約定使用收益 之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收 益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收 益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為 圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由 或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保 持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項 義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責 任。再按承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定 之使用、收益，不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第 436 條準用同法第435 條第2 項規定甚明。則出租人對於第 三人妨害承租人使用收益之行為負有除去之義務，若該第三 人係因主張權利致承租人不能使用、收益時，承租人更得主
張終止契約。且依系爭租約第6 條第3 項約定，自簽約日起 ，若發生第三人出面主張權利或遭政府機關徵收、拆除、強 制執行程序或發生非可歸責於乙方（即原告）之任何情事致 影響乙方營業時，乙方除得按天數計算營業損失及因而受影 響之使用面積比例減免租金外，並得終止本契約等節，為兩 造所不爭執。是於系爭租約存續中，如有第三人就系爭房屋 主張權利，而使系爭房屋全部不能達租賃之目的時，原告即 有終止契約之權，應屬無疑。
2.經查，被告於101 年10月間改建系爭房屋，致違反其與台糖 公司間之租賃契約約定，而經台糖公司終止租賃契約，並起 訴請求拆屋還地，經本院以103 年度重訴字第180 號、高雄 高分院以104 年度重上字第65號判決被告應拆屋還地確定； 台糖公司於105 年5 月24日發函通知被告依判決內容履行， 原告遂於105 年6 月27日關店遷出系爭房屋，被告旋於105 年7 月間僱工拆除系爭房屋並交還系爭土地予台糖公司等節 ，為兩造所不爭執，則原告於系爭租約存續中，因台糖公司 主張權利，而就系爭房屋之全部不能為約定之使用、收益， 自屬有權利瑕疵之情事，揆諸前揭說明，原告依民法第436 條準用第435 條第2 項規定，及系爭租約第6 條第3 項約定 ，主張終止系爭租約，自屬有據。再者，原告以本件起訴狀 繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，有起訴狀附卷可 稽（見審訴字卷第4 頁），而本件起訴狀繕本已於106 年6 月29日送達被告，有送達證書為憑（見本院卷第9 頁），是 系爭租約業經原告依法終止甚明。
3.被告固辯以上情，惟因其業經法院判決應拆屋還地確定，自 無法依系爭租約提供合於約定使用、收益狀態之租賃物，揆 諸首揭說明，租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為 圓滿之使用收益者，縱其妨害行為係由於第三人即台糖公司 行使權利之行為而生，被告仍負有除去之義務；倘被告怠於 履行此項義務，致原告受有損害，自應負債務不履行之損害 賠償責任，故被告所辯上節，要非可採。
4.依系爭租約第6 條第3 項之約定，原告於第4 年終止契約時 ，被告應支付180 萬元之裝潢投資費用予原告；又台糖公司 通知拆屋還地時，兩造約定暫停給付104 年12月1 日起至 105 年6 月30日止之租金45萬5,000 元，減原告代扣被告所 得稅4 萬5,500 元，再減原告代扣被告二代健保保費8,961 元，原告尚積欠被告40萬0,539 元，應予扣除等節，為兩造 所不爭執，則原告於終止系爭租約後，依約請求被告賠償裝 潢投資等費用180 萬元，自屬有據；而原告尚未給付之租金 為45萬5,000 元，經減原告代扣被告所得稅4 萬5,500 元，
再減原告代扣被告二代健保保費8,961 元後，原告尚得請求 之金額為139 萬9,461 元（計算式：180 萬－40萬0,539 ＝ 139 萬9,461 ），故原告主張終止系爭租約，並請求被告賠 償裝潢投資等費用139 萬9,461 元，為有理由，應予准許。 ㈡原告得否依系爭租約第9 條第7 項約定請求被告給付懲罰性 違約金200 萬元？被告請求酌減，有無理由？ 1.按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務 人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。至債務人關於 其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影 響，故債權人除得請求違約金外，並得請求履行債務，或不 履行之損害賠償。此與以違約金為債務不履行所生損害之賠 償總額之賠償額預定性違約金，自不相同（最高法院81年度 台上字第566 號判決可參）。查兩造於系爭租約第9 條第7 項約定，自起租日起之8 年內，非可歸責乙方（即原告）致 乙方無法使用租賃標的物者，乙方得終止本契約，並由甲方 （即被告）賠償乙方200 萬元懲罰性違約金及損害賠償等語 ，是上開200 萬元應屬懲罰性違約金，殆無疑義。 2.按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受 之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額，民法第251 條、第252 條分別定有明文。而違 約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效 力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠 償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之 強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外， 並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約 金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後 者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人 違約之情狀斷之（最高法院104 年度台上字第984 號判決可 參）。是違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，並須就債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量 ；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最 高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例、82年 度台上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌系爭租約之租 期自102 年6 月1 日起至110 年5 月31日止，為期8 年，因 台糖公司主張權利，原告於105 年6 月27日關店遷出系爭房 屋等節，為兩造所不爭執，則原告已在系爭房屋經營統一超 商門市3 年餘，已因系爭租約之一部履行受有利益，倘被告 依約履行，原告尚得在系爭房屋經營統一超商門市4 年餘；
而本件兩造間所約定之違約金乃懲罰性違約金，於被告債務 不履行時，原告除請求給付違約金外，已另行請求裝潢投資 費用之損害賠償180 萬，就原告之損害已有相當之填補；又 被告無法繼續履約，係因其違反與台糖公司間之租賃契約約 定，經台糖公司於102 年10月3 日以高橋資字第1025009363 號函知被告有拆除地上物新建、重建及增建行為，已違反租 約第2 條約定，乃依第9 條約定終止租賃契約，經被告於 102 年10月4 日收受（見審訴字卷第20頁），是被告係於兩 造簽約日（即102 年4 月9 日）後，始悉台糖公司欲主張權 利，嗣經法院判決拆屋還地確定，始無法履行系爭租約，並 非惡意拒絕履約等一切情狀，認原告得請求之懲罰性違約金 應以40萬元為適當，是本件違約金應酌減為40萬元。 ㈢綜上，原告主張終止系爭租約應為合法，其因此請求被告賠 償裝潢投資等費用139 萬9,461 元、違約金40萬元（共計17 9 萬9,461 元），為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第436 條、第252 條規定及系爭租約 第6 條第3 項、第9 條第7 項約定，請求被告給付179 萬9, 461 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年6 月30日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，即屬正當，應予准許 ；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔 保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰 酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告預供擔保後 得免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回 而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日
民事第四庭 法 官 饒佩妮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 7 日
書記官 王楨珍
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