返還買賣價金
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,106年度,175號
KSHV,106,上,175,20171213,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　106年度上字第175號
上　訴　人　楊勝傑　
訴訟代理人　何曜男律師
　　　　　　黃君介律師
複代理人　　李文禎律師
被上訴人　　三木國際實業有限公司
法定代理人　林○芬　
訴訟代理人　王炯棻律師
　　　　　　黃永隆律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國106
年6 月14日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第1017號第一審判決
提起上訴，本院於106年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰壹拾伍萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國104 年12月14日簽定買賣契約（下 稱系爭契約），被上訴人將其所有坐落高雄市○○區○○段 000000地號土地，及其上同段5873建號建物即門牌號碼高雄 市○○區○○○○路00號房屋（下合稱系爭房地），以新臺 幣（下同）4,290 萬元價格出售予伊，伊並同時簽發面額43 0 萬元之支票乙張以支付簽約金。而伊於洽約過程中，已再 三告知被上訴人委託之永慶不動產高雄大順龍華加盟店（下 稱永慶房屋）代銷業務員古○豪，系爭房地係為開設補習班 使用，故整棟建物需皆能做為商業使用，並於簽約當天要求 被上訴人提出系爭房地所有權狀及使用執照以供確認得否合 法設立補習班，被上訴人亦當場保證絕無問題，日後會補具 相關文件等語。然卻遲至104 年12月28日始提供系爭房地之 所有權狀、使用執照，伊始發現系爭房地僅一樓可做商業使 用，其餘樓層僅可供住家使用，顯與系爭契約約定之預定效 用不符。茲以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思 表示，被上訴人並應返還已收受之簽約金。爰依民法第354 條、第359 條、第373 條、第259 條規定，提起本訴等語。 並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人430 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔



保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不 服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給 付上訴人430 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房地之買賣係由代銷業務梁○欣出面與 伊洽談，伊並不知上訴人曾否告知梁○欣其購屋之目的，梁 ○欣亦未曾轉告伊相關事宜。兩造於104 年12月14日首次見 面，並完成簽約手續，上訴人當時並未提出系爭房地有特定 用途之要求，系爭契約亦未載明購屋之目的係供作補習班使 用，並無何與約定效用不符之問題。而伊已依約交付過戶證 件資料，係上訴人違約未給付約定款項，且經伊催告履約仍 未履行，伊乃於105 年1 月22日以存證信函為解約之意思表 示，並依約沒收上訴人交付之簽約金430 萬元，上訴人請求 返還並無理由等語置辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人從事補習文教業，並開設補習班，期間長達26年。 ㈡被上訴人為系爭房地所有權人，委託永慶房屋專任委託銷售 ，並由該公司業務員古○豪負責與上訴人聯絡買受系爭房地 事宜，梁○欣則負責與被上訴人聯絡出售事宜。 ㈢兩造於104 年12月14日簽訂系爭契約，約定買賣總價款為4, 290 萬元。上訴人於同日簽立面額430 萬元之支票，並存入 訴外人合泰建築經理股份有限公司設於兆豐國際商業銀行思 源分行、戶名兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00 0000- 00000000之履約保證帳戶（下稱履保專戶）內。 ㈣上訴人未依系爭契約第4 條約定，於104 年12月31日給付備 證用印款860 萬元，亦未依同條約定於稅捐機關核發稅單後 3日內即105 年1 月15日給付完稅款855 萬元。 ㈤系爭房地尚未移轉所有權登記予上訴人。
㈥被上訴人於105 年1 月15日發函催告上訴人於文到7 日內依 約繳款，否則解約並沒收簽約金，上訴人於同年月18日收受 函文後，仍未繳款；被上訴人於同年月27日再寄發存證信函 為解約並沒收簽約金之意思表示，上訴人於同年月28日收受 函文。
㈦系爭房地坐落於「內惟埤文化園區特定區計劃」範圍內，使 用分區屬「特定第五種住宅區」，依現行土地使用分區管制 要點第3 條第2 款之規定，可用於文教設施，但限於地面第 一層使用。
四、本院論斷：
㈠系爭房地是否有物之瑕疵存在？
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀



念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 ⒉系爭房地坐落於「內惟埤文化園區特定區計劃」範圍內，使 用分區屬「特定第五種住宅區」，依現行土地使用分區管制 要點第3 條第2 款之規定，可用於文教設施，但限於地面第 一層使用，有高雄市政府都市發展局函文可稽（原審卷一第 82頁）。而系爭房地於95年間完工時，其使用分區即為「特 定第五種住宅區」，有使用執照可參（原審卷一第24頁）。 是系爭房地僅限於一樓可為商業使用之事實於系爭契約締約 前後並無變化，其房屋本身之經濟價值即不因使用分區管制 問題而有發生價值貶損瑕疵之問題可言。上訴人以系爭房地 僅一樓可為商業使用，足以減少其經濟上之價值，而有物之 瑕疵云云，即有誤認。
⒊上訴人指兩造約定系爭房地需整棟建物均可合法作為補習班 使用，而其僅一樓可為商業使用，乃有缺乏預定效用之瑕疵 云云（本院卷第32頁）。然系爭契約就此並無任何相關約定 之載述（原審卷一第10-15 頁），且為被上訴人所否認。則 上訴人自應就兩造有約定「整棟建物均可合法作為補習班使 用」乙節，擔負舉證之責。查：
⑴證人即永慶房屋業務員古○豪證稱：簽約前，上訴人有跟伊 去看屋，看屋時並未說明買屋用途，伊等也不敢問上訴人是 作何行業；簽完約雙方聊天時，代理簽約之被上訴人法定代 理人林○芬之妹妹林○貞問上訴人做什麼行業，才知道上訴 人是開補習班的，簽約前上訴人有要權狀及分區使用執照， 但沒有提到買屋是要開補習班這件事；上訴人曾問伊這邊要 開補習班可不可以，因為旁邊都是開補習班的，就伊認知只 要沒有增建就可以開補習班，但詳細條文伊等不清楚，一樓 部分是可以合法登記開立補習班的等語（原審卷二第45 -74 頁）。證人即永慶房屋業務員梁○欣證稱：伊負責聯繫林○ 芬，古○豪是針對上訴人，如有需要轉達，是由古○豪跟伊 聯繫，伊會傳達給屋主；上訴人當初說他是自由業，並沒有 說任何買的用途；簽約當下，上訴人沒有說買房子是要做補 習班使用，是簽完約後，林○貞跟他閒聊時，上訴人才說買 這房子是要開補習班，讓他小孩管理；第二期款時，上訴人 才提出異議說系爭房地不能當補習班，但伊等跟上訴人說可 以做補習班使用，只是在美術館特區如果是住宅區，只有一 樓可以做補習班，因為當初上訴人要買時，也沒有特別說要 當補習班，也沒有請伊等去調查，上訴人從事補習班業這麼 久，應該比伊等更瞭解；看完屋尚未出價前，上訴人有說想 拿系爭房地權狀影本，伊等就回說在產業調查報告裡面已經



有提供電子謄本，有詳述物件詳細資料包含土地分區等語（ 原審卷二第73、74、75頁）。乃一致證述上訴人於簽約前並 未表明購買系爭房地之目的、用途為何，遑論有提及約定整 棟建物均應為合法補習班使用情事。
⑵觀諸兩造簽署系爭契約當日之錄影光碟顯示：「…林○芬（ 應為林○貞之誤）：你們是做什麼的啊？你們應該也是做生 意吧！楊勝傑：對。林○貞：是哪個行業啊？楊勝傑：我們 做那個補教業。對，補習班。林○貞：做補教業啊？喔！現 在補習班小孩子不是越來越少，會不會？楊勝傑：所以不好 經營啊！…代書：那我們什麼時候可以進去裡面整理家裡還 是怎樣？楊勝傑：清除喔？代書：清除一般我們在買賣時候 ，如果有要設定什麼請仲介帶你去～，如果～錢要付啦！因 為～，所以。林○貞：那個～。代書：你說要裝修的事情嗎 ？林○貞：你是管理～。楊勝傑：管理那個～不是，他那個 學生～就可以招生。林○貞：喔！所以在那邊做補習班？楊 勝傑：對對對。我們可以先整理房子，建商在裡面～，因為 我們要變更作為補習班使用執照，可是你變更你也是要有～ 建築師要先過去看現場，他要去畫圖看現場。代書：因為你 之前都沒說，這個也要先跟他說一下，因為這～。楊勝傑： 你先那個使用執照和所有權狀影本，我請建築師去調～。林 ○貞：～執照是在二姊那裡嗎？代書：對。林○貞：你等一 下跟我講看要什麼樣的東西。楊勝傑：影本就可以了，那建 築師要特別去辦一些東西…」，有勘驗筆錄可參（本院卷第 113 、114 頁）。而上訴人供稱簽約前兩造並未碰過面，其 等係在隔壁房間先講好價錢，再過來簽約這個房間的等語（ 本院卷第115 頁）。足見上訴人係於兩造就買賣標的、價金 已達成一致之合意，合法成立買賣契約後，始於簽約過程中 ，在代理被上訴人出面簽約之林○貞主動詢問下陸續透露其 係從事補教業，並欲將系爭房地用做補習班使用之事實。則 上訴人如於簽約前確已向業務員及被上訴人言明、並約定系 爭房地需全棟建物均可供為合法補習班使用乙情，代理簽約 之林○貞衡情應無全然毫不知情尚須探查、詢問之理。佐以 上訴人自行提出與古○豪間之談話譯文，古○豪轉達其與被 上訴人協商是否調降系爭房地價金乙節表示：「…有跟她（ 即被上訴人）說退屋的原因…她意思是說他房子賣人，至於 人家要怎麼使用本來就跟她沒關係…她的意思是說大家開補 習班，就是一樓設立合法可以讓你（即上訴人）設立沒有錯 ，但她沒辦法保證你整棟都要合法使用…賣家認為她沒有疏 忽，她也沒有錯，她的主張就是按照合約，因為買賣已經簽 立，她認為她沒有疏失…她的意思是你也沒有提說你要整棟



做補習班，你要整棟都合法，你也沒有叫我們幫你去查…」 等語（原審卷一第78頁及背面）。而上訴人在上開談話紀錄 中對古○豪陳稱上訴人並未於簽約前說明、要求系爭房地需 可整棟作為合法補習班使用乙節，並無任何反駁之表示，僅 一再表示被上訴人未事先提出使用執照、權狀亦有疏失，可 以此要求被上訴人降價等語。益證前開證人所述，上訴人未 於簽約前說明購買系爭房地用途，亦未與被上訴人約定整棟 建物均應為合法補習班使用等語，堪信屬實。而上訴人固提 出永慶房屋銷售契約書範本（本院卷第125-128 頁），指陳 被上訴人如沒收價金，仲介公司依約可獲分配，故證人與本 件有利害關係，證詞偏頗云云。然上開範本並非被上訴人與 永慶房屋間實際簽署之契約，難遽以為憑。且縱被上訴人沒 收價金後，永慶房屋依其與被上訴人間之約定確可獲部分價 金分配，該等報酬亦非全部直接歸屬於證人，難認證人有為 該蠅頭小利而甘冒刑事偽證究責風險故為不實證述之必要， 且證人所述與上開錄影、錄音內容顯示之客觀事實相符，足 證非偽。是上訴人上開主張，並無可採。
⑶上訴人雖指古○豪當時提出之廣告即記載系爭房地適合補習 班，其在簽約前亦有要求被上訴人提出權狀及使用執照，足 見有約定為補習班使用云云。而細繹上訴人所指之廣告，其 標題標示為「CASE STUDY」，並記載「訴求重點* 美術館稀 有透天店鋪. 明星學區…* 適補習班、仲介公司…」；「本 表單係各加盟店內部流通文件，不得為正式銷售文件，如有 差異請從業人員依不動產說明書內載資料為準」（下稱系爭 說明書），有系爭說明書可參（原審卷二第120 頁背面）。 是系爭說明書顯為永慶公司為利於其員工向客戶說明銷售標 的物而自行製作之說明文書，並非被上訴人所製作、提供者 ，此亦經被上訴人述明在卷（本院卷第131 頁）。則縱古○ 豪當時確有提供系爭說明書予上訴人，亦僅有訊息揭露之功 能，且系爭房地一樓確可為文教設施使用，已如前述，除法 令規範一樓以上之使用分區為住宅外，並無其他客觀上無法 充為補習班使用情事，系爭說明書記載「適補習班」並無不 合，難認兩造即有系爭房地整棟應為合法補習班使用之約定 。又依前揭簽約當日之錄影光碟顯示，上訴人係林○貞主動 詢問系爭房地用途後，才表示要做補習班，要先整理房屋， 變更使用執照等語，代書隨即反應「你之前都沒說」，林○ 貞並再要求上訴人確認所需文件等語，顯然林○貞於簽約前 並不清楚上訴人曾要求提供權狀、使用執照等情。況上訴人 於簽約前縱曾要求被上訴人提供系爭房地之使用分區資料， 亦僅能表示其欲確認系爭房地使用分區而已，此原為一般買



賣事件中買主慣常之確認行為，尚難以此逕認買賣雙方即有 就系爭房地為特定使用約定之有利事證。況系爭說明書上已 明載使用分區為「住宅區、特住五」，上訴人既於簽約前已 閱覽過系爭說明書而知悉系爭房地之使用分區為「特住五」 ，並從事補教業多年，可輕易查知系爭房地有無使用上之限 制，如仍有疑義，亦可請房仲加以確認，然其既未為此，並 於林○貞主動詢問下始告知系爭房地購買用途；佐以梁○欣 前揭證述：當時有告知上訴人資料在產業調查報告（即系爭 說明書）裡已有提供，包含土地分區等語；並上訴人事後至 簽約前亦未見有何積極索取權狀或使用執照等文件情事。則 上訴人顯因古○豪、梁○欣表示已提供在產業調查報告內， 系爭說明書亦確已記載系爭房地之使用分區，乃未於簽約前 再積極索取該等文書；梁○欣因不清楚上訴人要求該等文書 之用途，且該使用分區資料已揭露於系爭說明書，乃未告知 被上訴人於簽約前提供文書之事實，應堪認定。上訴人事後 辯稱其索討上開文書，被上訴人知悉並保證可合法設立補習 班云云，尚嫌無據。
⒋從而，上訴人所舉事證難令本院獲致兩造確有系爭房地「整 棟建物均可合法作為補習班使用」之約定，則其主張系爭房 地有缺乏預定效用即整棟應均可為合法補習班使用之瑕疵云 云，即無依據。
㈡被上訴人主張解約，是否合法？
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時，負遲延責任。 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第22 9 條第1 項、第254 條分別定有明文。又系爭契約第12條1 項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行 ，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時 ，他方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外 ，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第13頁）。 ⒉查上訴人應於簽約時繳納430 萬元簽約金；104 年12月31日 繳納備證用印款860 萬元；稅捐機關核發稅單後3 日內，繳 納完稅款855 萬元；105 年1 月30日交屋時，付清尾款，此 觀系爭契約第4 條約定甚明（原審卷一第11頁）。上訴人未 於104 年12月31日繳納備證用印款860 萬元，及於稅捐機關 核發稅單後3 日內即105 年1 月15日繳納完稅款855 萬元之 事實，為兩造所不爭執，則其自104 年12月31日起，即負給 付遲延責任。被上訴人嗣於105 年1 月15日發函催告上訴人 給付款項，上訴人屆期仍未履行，被上訴人於105 年1 月27 日通知解除系爭契約，自屬有據。




⒊至上訴人辯稱被上訴人遲延交付權狀及使用分區等文件，有 過失之咎云云。然被上訴人並不清楚上訴人曾要求提供上開 文件，已如前述。被上訴人於契約成立前，亦無提供上開文 件予上訴人之義務，則被上訴人縱未於簽約前或簽約時提供 該等文件，亦無何債務不履行之遲延情事可言。是上訴人上 開主張並無可採。
㈢上訴人主張沒收之款項屬違約金應予酌減，有無理由？如有 ，其金額應為若干？
⒈系爭契約於兩造就買賣標的物、價金達成一致之合意時，契 約即已成立，上訴人於簽約時交付簽約款430 萬元至履保專 戶，並非用以證明系爭契約之成立（證約定金），亦非為契 約成立之要件（成約定金），僅為價金之「一部先付」，被 上訴人主張該款為簽約訂金之性質（本院卷第33頁），並非 可採。
⒉按「甲方（即上訴人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證 件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被上訴人） 自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約 金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情 事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項… 」，系爭契約第12條第2 項約定甚明（原審卷一第13頁）。 是上開沒收買方已付款項之約定，乃為確保債務履行，約定 買主不履行債務時，應支付之金錢，性質上自應屬違約金之 約定。又系爭契約第12條第4 項約定：「本條所規定之違約 金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（同上頁），僅係約 定因其他原因已發生之賠償請求權，不因違約金而受妨礙， 並非以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰 。佐以系爭契約第12條第3 項有關賣主違約時，係以其收受 之款項計算之金額以為其違約損害賠償等語。故系爭契約第 12條第2 項沒收該項金額之約定，性質上應屬損害賠償額預 定性之違約金。被上訴人主張此為懲罰性違約金云云，亦非 可採。
⒊又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。被上訴 人主張因上訴人違約，目前房屋處分價格已較低落，且依行 政院消費者委員會公告之房屋定型化契約條款約定，沒收訂 金以總價15 %為上限，本件沒收金額僅10% ，並未過高等語 。而房地產價格繫於市場景氣、房貸利率、周邊土地開發狀 況及標的物年限、結構等因素影響，被上訴人自承系爭房地 嗣後並未再委託仲介出售等語（本院卷第130 頁背面），則



其是否因上訴人違約而於日後再次處分系爭房地時會受有價 格低落之損害，尚屬未明。惟系爭房地所在區域之鼓山區房 價自105 年4 月後確呈現略為下滑之情況（本院卷第136 頁 ），系爭房地自系爭契約解約迄今已近2 年，屋齡折舊耗損 ，亦為日後處分時之考量因素，難謂被上訴人未因上訴人之 違約受有損害。本院審酌上情，及系爭契約簽約後約1 個月 即行解除，被上訴人縱因本件訴訟尚未完結而不敢遽行處分 系爭房地，但不影響其管理、利用系爭房地，並目前房貸、 存款利率等情，認被上訴人主張沒收430 萬元違約金尚屬過 高，應酌減為215 萬元方屬允當。逾此部分，即非所宜，應 予駁回。至上訴人引房屋定型化契約條款，主張請求之違約 金並未過高，然該定型化契約條款僅為契約範本，並無限制 本院依職權酌減違約金之效力，且本院已就本案具體審究如 前，自無再參酌該範本必要。
⒋從而，系爭契約第12條第2 項沒收金額之約定，性質上為損 害賠償額預定性之違約金。經酌減後，被上訴人應僅得沒收 215 萬元違約金。上訴人請求被上訴人返還其餘之215 萬元 款項，即為有理由，應予准許。
⒌末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為 民法第252 條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始 生形成效力。故債權人在法院為酌減前，並無返還違約金之 義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，債務人之請 求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息 問題。是上訴人請求被上訴給付自起訴狀繕本送達翌日起， 至本件判決確定日止之法定遲延利息，即屬無據。五、綜上所述，上訴人請求被上訴人返還215 萬元，及自本件判 決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有 理由，應予准許，逾此範圍外，則無依據，應予駁回。原審 就上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，容有未洽。上訴 意旨指摘此部分判決違誤，求予廢棄改判，為有理由，應廢 棄該部分，改判如主文第1 項所示。至其餘部分，原判決既 無不合，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法， 於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 甯 馨




法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書 記 官 賴梅琴
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。