臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第128號
上 訴 人 楊陳明蕋
訴訟代理人 謝勝合律師
複代理人 岳忠樺律師
被上訴人 本業建設股份有限公司
法定代理人 陳憲富
訴訟代理人 黃如流律師
複代理人 張釗銘律師
被上訴人 薛陳招
訴訟代理人 陳文卿律師
被上訴人 陳進明
吳鈺瑾
葉紫華
游世昌
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
106 年4 月28日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第2012號第一審
判決提起上訴，本院於106 年12月12日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於命上訴人返還土地予被上訴人本業建設股份有限公司之訴部分，及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人本業建設股份有限公司於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人陳進明、吳鈺瑾、葉紫華及游世昌經合法通知，未 於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情 形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、上訴人主張：上訴人於民國81年4 月23日向被上訴人薛陳招 購買坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱450 地號 土地），同時承租薛陳招所有毗鄰地即同段496 地號土地， 面積68.96 平方公尺（下稱系爭土地），而與薛陳招簽訂不 定期限租賃契約（下稱系爭租約），供伊興建如原審判決附 圖b 所示之地上物，面積48.24平方公尺（下稱系爭地上物） 。嗣薛陳招將系爭土地，以新臺幣（下同）5 萬元出售予被 上訴人陳進明；陳進明再將之依序出售予吳鈺瑾、葉紫華、 游世昌及本業建設股份有限公司（下稱薛陳招等5 人、本業 公司；詳附表一所示），並均辦妥所有權移轉登記，且均未 通知上訴人行使優先購買權，依土地法第104 條規定，上開
所有權移轉行為對上訴人均為無效。伊自得對薛陳招訴請確 認系爭土地優先購買權存在。另薛陳招等5 人之所有權移轉 行為，既為無效，薛陳招對其後手（含輾轉買受人），自得 依民法第767 條第1 項規定，請求其等各將系爭土地所有權 移轉登記予以塗銷，卻怠於行使，伊自得依民法第242 條規 定，代位薛陳招行使民法第767 條第1 項請求權，而依序請 求游世昌等5 人塗銷各該所有權移轉登記至薛陳招，再由薛 陳招以價金5 萬元出售與伊，及辦理所有權移轉登記。爰依 民事訴訟法第247 條、第767 條第1 項及土地法第104 條規 定起訴。聲明：㈠確認上訴人就薛陳招所有系爭土地優先購 買權存在；㈡本業公司應將系爭土地於99年7 月13日以買賣 原因之所有權移轉登記予以塗銷為游世昌所有；㈢游世昌應 將系爭土地，於99年3 月9 日以買賣原因之所有權移轉登記 予以塗銷為葉紫華所有；㈣葉紫華應將系爭土地於95年12月 11日以買賣原因之所有權移轉登記予以塗銷為吳鈺瑾所有； ㈤吳鈺瑾應將系爭土地於95年11月20日以買賣原因之所有權 移轉登記予以塗銷為陳進明所有；㈥陳進明應將系爭土地於 95年10月2 日以買賣原因之所有權移轉登記予以塗銷為薛陳 招所有；㈦薛陳招就系爭土地應以5 萬元與上訴人訂立買賣 契約，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。對本業公司 於原審反訴部分則辯以：上訴人與薛陳招簽訂系爭租約，則 上訴人基於租賃關係占用系爭土地，縱因而受有利益，致本 業公司受有損害，亦非無權占用、無法律上原因受利益，本 業公司依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求拆除系 爭地上物、返還土地及給付不當得利，均無理由等語。三、被上訴人部分：
㈠薛陳招則以：薛陳招僅出售450 地號土地予上訴人，未與上 訴人簽訂系爭租約，亦未收取租金。系爭租約之出租人欄非 伊簽名及用印，亦無授權他人用印，上訴人對系爭土地無優 先購買權等語資為抗辯。
㈡本業公司則以：否認系爭租約為真正，縱屬成立，因系爭土 地於95年及99年間曾4 度買賣而移轉所有權，因薛陳招與受 讓土地之所有權人間之買賣，均是於89年5 月5 日債編修正 之後，而應適用修正後民法第425 條第2 項規定，即無該條 第1 項之適用，而與上訴人無租賃關係存在，則上訴人就系 爭土地自無優先購買權。又伊係依附表一方式輾轉買受取得 系爭土地所有權，為善意受讓，上訴人請求為無理由等語資 為抗辯。並於原審以系爭土地為伊所有，上訴人所有之系爭 地上物無權占用系爭土地，為無法律上之原因，而受有相當 於租金之利益，致伊受有損害，依民法第767 條第1 項、第
179 條規定，對上訴人提起反訴。請求：㈠上訴人應將系爭 地上物予以拆除，將占用之土地返還予本業公司；㈡上訴人 應給付本業公司94,329元，及自105年7月28日起至拆除系爭 地上物日止，按月給付本業公司2,171 元（詳如附表二請求 金額欄所示）等語（本業公司對原審駁回其超過上開請求反 訴部分，未聲明不服，本院不予贅述）。
㈢陳進明則以：否認系爭租約為真正。
㈣吳鈺瑾則以：伊與訴外人游世一於98年2 月25日離婚前，不 知系爭土地登記伊所有及再出售予葉紫華之過程，該交易概 由游世一處理，且伊及游世一均不曾見聞系爭租約等語。 ㈤游世昌則以：上訴人請求無理由，應予駁回等語 ㈥葉紫華未提出書狀亦未為任何聲明或陳述。
四、原審就上訴人本訴請求部分，為上訴人全部敗訴判決；就本 業公司上開反訴請求部分，判命本業公司全部勝訴。上訴人 不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人之 訴部分廢棄；㈡求為如原審起訴聲明所示；㈢原判決關於命 上訴人應將系爭地上物拆除及將占用之土地返還予本業公司 ，並應給付本業公司金錢之訴部分，均廢棄；㈣第㈢項廢棄 部分，本業公司於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。薛 陳招、本業公司均答辯聲明：上訴駁回。
五、上訴人與薛陳招、本業公司不爭執事項：
㈠薛陳招於81年間出售450 地號土地予上訴人，並於81年6 月 22日辦理所有權移轉登記。
㈡系爭土地毗鄰系爭450 地號土地。
㈢系爭土地原為薛陳招所有，歷次所有權移轉登記情形如附表 一所示。
㈣系爭地上物位於系爭土地上。
㈤本業公司於99年5 月12日就含系爭土地等56筆土地與游世昌 、游世一及訴外人寬頻房訊科技股份有限公司間簽訂買賣契 約，系爭土地因而移轉登既為本業公司所有。
㈥系爭450 地號土地登記謄本，形式上為真正。 ㈦系爭土地自99年1 月起至101 年12月止，申報地價為每平方 公尺6,240 元；自102 年1 月起至104 年12月止，申報地價 為每平方公尺8,000 元；自105 年1 月起至迄今，申報地價 為每平方公尺10,800元。
六、上訴人主張：系爭土地原為薛陳招所有，嗣出賣予陳進明， 陳進明，再依序出售予吳鈺瑾、葉紫華、游世昌、本業公司 且有高雄市政府地政局三民地政事務所105 年7 月20日高市 地民登字第10570543400 號函及附件土地建物異動索引、土 地所有權移轉登記資料及所有權狀等可稽（原審卷㈠第36至
82頁），應可認定。又上訴人主張其與薛陳招就系爭土地簽 訂系爭租約乙情，雖據其提出系爭租約書為證（同上卷第11 頁），然為薛陳招、陳進明、吳鈺瑾、游世昌及本業公司各 以前開情詞否認。
七、本院論斷：
㈠系爭租約是否成立，如成立，是否為基地租賃？ ⒈按基地出賣時，地上權人或承租人有依同樣條件優先購買之 權利，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之 權利，其順序以登記之先後定之，前項優先購買權人，接到 出賣通知後10日內不為表示者，優先購買權視為放棄，出賣 人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。又土地 法第104 條第2 項所謂不得對抗優先購買權人，依最高法院 68年台上字第3141號民事判例意旨，係指租用土地建築房屋 之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的 物權之效力。從而，土地法第104 條關於基地承租人之優先 承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須 以其基地有租賃關係存在，為其成立之前提要件，故提起此 項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契 約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號判例要 旨參照）。準此，如租賃關係不存在，或所簽訂者非屬基地 租賃，自無土地法第104 條規定之適用。本件上訴人主張其 對系爭土地有土地法第104 條之優先購買權，則依民事訴訟 法第277 條前段規定，即應就其與薛陳招簽訂基地租約之有 利事實舉證證明，苟未舉證，自應為上訴人敗訴之判決。 ⒉上訴人主張其與薛陳招簽訂系爭租約等語，惟薛陳招辯以： 其未出租、出售系爭土地予他人，又其雖與上訴人簽訂450 號土地買賣契約，但未與上訴人簽訂系爭租約，即系爭租約 上之署名、用印非其所為，亦未看過該租約等語（原審卷㈡ 第300 至302 頁）。經查：
⑴依證人即代書寫系爭租約之地政士曾江濱於原審證述：「我 去找楊陳明蕋時，楊陳明蕋說有一塊土地要買，在81年初只 要買房地產就是賺，我說好，買了準備脫手；當時洽談「道 路」（指系爭土地）與住宅區（指450號土地）一起買，但 在簽約時，道路地的部分，薛陳招說要等政府徵收，不願賣 ，所以買賣標的才不含該道路地。但因道路地要與450 地號 土地合併使用，否則買450 地號土地就沒有實益；後系爭土 地薛陳招就用不定期租給我們；原審卷㈠第310 頁租賃契約 是我寫的」（原審卷㈡第303、304頁），核與系爭租約及81 年4 月23日450 號土地買賣契約書（下稱簡易買賣契約；原
審卷㈡第217 、219 頁），所載日期，及各以買賣、承租方 式為之，互核無誤。證人曾江濱復於本院證述：「在原審時 說沒有簽訂買賣定型化契約，是因當時房地產一直漲，所以 比較急迫，就先寫簡易的契約，後來才補正式契約，正常是 要這樣，因為時間久了，本件事後我阿姨（指上訴人）說， 他有找到正式的買賣契約（指上證1 所示之81年4 月24日買 賣契約；下稱完整版買賣契約），在原審作證說沒有簽正式 的買賣契約，可能當時作證比較緊張，今天跟上次作證不同 ，應以今天作證為是；又簽完整版買賣契約書時我在場，契 約書是我簽的，且是我製作的，上面文字都是我寫的，除了 後面當事人個別簽名，包括附註等等都是我寫的、當時有我 、陳素慧、買賣雙方及另一仲介謝林雪娥」等語（本院卷第 168 頁）。亦核與完整版買賣契約上有證人曾江濱、訴外人 謝林雪娥、上訴人及薛陳招名義之署名相符（本院卷第52頁 ）。次查，系爭租約書紙質泛黃、部份污漬，摺頁處皺折明 顯，週邊有破損情形；完整版買賣契約書正本一紙，紙質泛 黃、部份污漬，摺頁處皺折明顯；上開二張契約書所蓋用之 薛陳招印文，從目視是以同一印顆所蓋，業於本院準備程序 堪明（本院卷第85頁），足認上開文書均非臨訟製作。又系 爭租約、買賣契約自81年4 月簽訂後，距證人曾江濱106 年 3 月16日於原審作證，已10餘年，且證人曾江濱作證當時因 上訴人未找到完整版買賣契約書供曾江濱證人回憶，是證人 曾江濱於原審所證沒有制式（指完整）契約部分之證述，雖 與其於本院所證不合，然其有關上訴人與薛陳招就系爭450 號土地確有簽訂買賣契約之主要事實並無不合，況450 號土 地早於81年間辦妥所有權移轉登記予上訴人，是自應以證人 曾江濱於本院所證述為是。
⑵又系爭土地確位於計畫道路，有地籍圖及複丈成果圖可憑（ 原審卷㈠第145 頁、卷㈡第233 頁），亦即上訴人買受之45 0 號土地，須藉由系爭土地連接道路。是證人曾江濱雖為共 同買受第450 號土地之人，但既為在場代為書寫買賣契約書 之人，且450 號土地係供建築之用，該地並未直接面臨計畫 道路之地理位置，則於考量450 號土地完整有效率利用與開 發，上訴人因而向薛陳招請求一併買受450 號土地及租用系 爭土地，自無違常情。不能僅因證人曾江濱亦為實質買受人 、承租人，遽認其證言偏袒，即曾江濱所證上訴人原擬一併 買受450 號土地及系爭土地等語，為可信。
⑶薛陳招雖否認450 號土地之簡易、完整版買賣契約及系爭租 約上之署名為真正。然本院就薛陳招79年2 月3 日向高雄市 三民區第一戶政事務所辦理印鑑登記申請之申請書，與上開
簡易契約甲方（即出賣人）欄、完整版買賣契約出賣人欄及 系爭租約之出租人欄薛陳招之簽名，比對結果，其署名之落 筆、運筆、起筆之筆觸及特徵，均顯為同一人所寫，有各該 契約書，及該戶政事務所106 年6 月22日高市民一戶字第10 670243000 號函及附件印鑑登記申請書可稽（本院卷第52、 60、61頁；原審卷㈠第308 、310 頁），是薛陳招否認與上 訴人簽訂系爭租約等語，為無可取。
⑷薛陳招抗辯其未受領系爭租金云云。然查，證人曾江濱於本 院證述：「完整版買賣契約書記載買賣價金是290 萬元，分 五次支付，加起來一共300 萬元，就是300 萬元裡面，290 萬元是買賣款，10萬元是剛才我看租賃契約書所載的租金10 萬元；租金沒有單獨支付，是照約定的時間就價金與租金一 併計算支付；因原跟薛陳招講的300 萬元價金是買2 筆土地 ，但要簽買賣契約時，薛陳招改說要留道路等政府徵收，才 採變通方式，就買賣、租賃一併處理，整個金額才會合併處 理。我當時認為租賃契約已把租金10萬元寫下去了，所以完 整版買賣契約才未寫租金，只寫付款方式而已」等語（本院 卷第168 、169 頁）。經查，依完整版買賣第2 條記載土地 買賣價金為290 萬元，然其所載各分期款卻依序記載為3 萬 元、27萬元、100 萬元、100 萬元及70萬元，共計300 萬元 ，即有10萬元之明顯差異。若未將系爭租金10萬元計入完整 版買賣契約之分期款內，買賣價金分期款不應為300 萬元， 足見證人曾江濱上開將租金10萬元與價金合併於分期計付等 證詞，為可採。又薛陳招並未爭執將450 號土地出售予上訴 人，且早將該地移轉登記與上訴人，堪認已受領買賣價金， 而系爭租約之租金10萬元既與買賣契約採合併計付分期款方 式為之，堪認定薛陳招亦已受領該10萬元租金。 ⑸綜合上訴人與薛陳招上開簽訂450 號土地買賣契約、租賃系 爭土地之緣由、目的及過程，並簡易買賣契約書、完整版買 賣契約書及系爭租約上薛陳招之署名均為真正，及450 號土 地於81年間即移轉登記予上訴人等情，堪認上訴人與薛陳招 於81年4 月23日已就450 號土地買賣及系爭租賃達成意思表 示合致，系爭租約自屬成立，當事人均受拘束，是薛陳招否 認系爭租約成立，為不可採。
㈡上訴人訴請確認其與薛陳招就系爭土地買賣，有優先購買權 ，被上訴人間就如附表一所示之買賣，對上訴人不生效力？ 陳進明、吳鈺瑾、葉紫華、游世昌及本業公司應依序將系爭 土地所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？
上訴人與薛陳招簽訂系爭租約，既經認定，應再予審究者， 乃系爭租約是否為基地租約。經查：
⒈系爭租約第4 條後方另以刮號記載：（如租賃權轉讓，蓋房 子或其他各種處方【應為分之筆誤】等等），該處是以黑色 原子筆書寫，與契約書上其他文字是以藍色原子筆書寫不同 ，業經本院於準備程序勘驗明確（本院卷第85頁）。薛陳招 已否認系爭租約上之前開加註，參以系爭土地既為計畫道路 用地，為上訴人所知，且因薛陳招不願將之一併與450 號土 地出售，欲保留將來由政府徵收，兩造因而僅就450 號土地 買賣，系爭土地則採租賃方式為之等情，業據證人曾江濱證 述如前，足認上訴人與薛陳招，主觀上均認知系爭土地為道 路用地，無從於其上為合法之建築使用，且客觀上（法令上 ）系爭土地既為計畫道路，即無從為合法之建築，其二人基 此共識而就系爭土地簽訂租賃，顯見是以系爭土地提供作為 450 號土地臨路進出之用。且如其二人有將系爭土地提供蓋 房子之共識，儘可於系爭租上記載該旨，何須另以其他書寫 工具附註，致原書寫文字墨色為藍色、加註處為黑色，二者 不同之情形（原審卷㈡第217 頁），足認並未合意作為供建 築房屋之基地租賃之用。則薛陳招否認系爭租約之前開加註 ，應為可信，因此上訴人主張系爭租約為基地租約，自非可 採。
⒉上訴人雖另主張土地法第104 條規定之房屋，不以合法建築 之房屋為限。然稽之該條規範，旨在使土地與土地上之地上 物同屬一人所有，以簡化基地使用之法律關係。然上訴人係 在計畫道路用地上搭建系爭地上物，此情與在可供建築之土 地上興建非合法之地上物（如未申請建造執照等），情節顯 有不同，不得比擬。況系爭租約第4 條刮號內附註可蓋房子 等文，既與上訴人及薛陳招間締約意思不合，已無可採，上 訴人主張為基地租約，自無可信。
⒊按上訴人與薛陳招就系爭土地簽訂之契約，既非基地租約， 依上開說明，自無土地法第104 條規定之適用，是上訴人主 張其對系爭土地，有依薛陳招出售予陳進明相同條件之優先 購買權，被上訴人間附表一所示之系爭土地買賣，對其不生 效力云云，即非可採。是其訴請確認就系爭土地有優先購買 權，薛陳招應以價金5 萬元與其簽訂買賣契約，均為無據。 又被上訴人間如附表一之買賣及所有權移轉物權行為，既本 於各該當事人間有效契約而為，基於債之相對性，各出賣人 均應受其買賣契約之拘束而負有將系爭土地移轉登記予買受 人之義務，薛陳招並無民法第767條第1項之權利可資行使， 上訴人並無代位權，是上訴人代位訴請本業公司、游世昌、 葉紫華、吳鈺謹及陳進明等買受人，各應將附表一所示買賣 之所有權移轉登記予以塗銷，即非正當。
㈢本業公司依民法第767 條第1 項規定，反訴請求上訴人應將 系爭地上物予以拆除，將占用之土地返還予本業公司是否正 當？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 定有明文。次按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、 收益、處分其所有物，民法第765 條定有明文，亦即所有人 得就其所有物之權能，為不同之處置。
⒉次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。 查，薛陳招雖否認將系爭土地出售予陳進明，然上情業經陳 進明證述：「於95年間以現金向薛陳招買受系爭土地，及簽 訂買賣契約書等語，並提出該買賣契約書為憑（原審卷㈡第 311 、312 頁、第315 至318 頁）。參以系爭土地早於95年 間即移轉所有權予陳進明，亦有該土地異動索引可憑（原審 卷㈠第38頁），且薛陳招就此部分未曾對陳進明提起刑事訴 訟，亦據其自承（原審卷㈡302 頁），是薛陳招否認出賣系 爭土地予陳進明，即非可採。次查，系爭土地依序由陳進明 出售予吳鈺瑾，吳鈺瑾出售予葉紫華，葉紫華賣予游世昌， 游世昌再出售予本業公司，並均辦妥所有權移轉登記如附表 一所示，且有前開異動索引可稽（原審卷㈠第38、39頁）， 則本業公司主張其為系爭土地之所有權人之事實，應為可採 。
⒊本業公司抗辯：縱認系爭租約為實在，系爭租約簽訂於81年 4 月間，自陳進明95年間與薛陳招簽訂系爭土地買賣契約， 及其餘如附表一所示後續買賣，法律行為均發生於88年5 月 5 日民法第425 條公布修正後，自應適用修正後法律而有該 條第2 項規定之適用，而系爭租約為未定期限租約，依修正 後民法第425 條第2 項規定，其與上訴人並無租賃關係等語 。惟按「基於維護民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律 之安定性，在民法債編修正88年5 月5 日施行前，所成立未 經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，無修 正民法第425 條第2 項規定之適用（最高法院98年第2 次民 事庭決議參照）。查依最高法院上開決議意旨，修正前簽訂 之系爭契約，並無修正後民法第425 條第2 項之適用，即仍 有同條第1 項出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將 其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在 之適用。薛陳招雖否認成立系爭租賃為不可採，已於前述，
依上規定，系爭土地於如附表一所示之各次買賣後，上訴人 就系爭租賃關係，即依序先後存在於上訴人與出租人陳進明 、吳鈺瑾、葉紫華、游世昌、本業公司間。則本業公司否認 租賃關係存在，自不可採。
⒋本院綜合上訴人與薛陳招間就系爭土地，約定供上訴人作為 450 號土地臨路進出目的而成立租約，系爭土地為計畫道路 ，法令上不允於其上興建地上物，及系爭土地面積68.96 平 方公尺，為不定期租賃（俗稱租斷），租金卻僅10萬元等情 ，認其等間對該租賃之使用限制甚為清楚，並已達成合意， 即上訴人承租人系爭土地限於其進出通行之用，不得為超出 約定範圍之使用。尤其在特定位置上施設系爭地上物而予以 占用土地，足以排除所有人對該土地其他權能之行使，就超 出範圍之占用土地，自合於民法第767條第1項所稱之無權占 用。按上訴人系爭地上物，既無權占用本業公司所有系爭土 地之正當權源，則本業公司依民法第767條第1項中段規定， 反訴請求上訴人應將系爭地上物予以拆除，即屬有據。又本 業公司雖併請求上訴人應將系爭土地返還予伊。惟承上所述 ，上訴人與本業公司間系爭租約關係既屬存在，本業公司依 約即有未定期提供系爭土地予上訴人通行之用之義務，而此 ，於上訴人將系爭地上物予以拆除後，即回復薛陳招當初提 供系爭土地予上訴人通行之狀態，該租約效力及於本業公司 ，已如前述，本業公司亦應受此契約之拘束，是本業公司反 訴請求上訴人應返還系爭土地部分，自屬無據。 ㈣本業公司依民法第179 條規定，請求上訴人返還相當於租金 之不當得利，是否有據？
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。系爭土地為本業公司所有 ，上訴人所有系爭地上物無權占用其上，而受有相當於租金 之利益，致本業公司受有損害，則本業公司依上開規定，請 求上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。則應予審 究者，為金額若干？
⒊經查，系爭土地自99年1 月起至101 年12月止，申報地價為 平方公尺6,240 元；自102 年1 月起至104 年12月止，申報 地價為每平方公尺8,000 元；自105 年1 月迄今，申報地價 每平方公尺為10,800元，為上訴人所不爭執，且有歷年申報 地價表可稽（原審卷㈠第220 頁、卷㈡第363 頁）。又系爭 土地雖位處巷弄，然臨路路寬約6 公尺，鄰近市場、便利商 店、銀行、郵局、消防局、加油站、餐飲店，騎車車程10分 鐘內，距附近小學、大學約15分鐘，距離高雄榮民總醫院、 大中交流道車程約25分鐘等情，業經原審法院勘明，且有本
業公司提出之電子地圖與周遭交通、生活環境照片可參（原 審卷㈡第171 至173 頁、第199 至212 頁），復經上訴人不 爭執（同上卷第173、354頁）。爰審酌系爭土地所處位置、 周邊環境、生活機能完備及交通便利等一切情狀，認系爭土 地按申報地價週年利率百分之五計算相當於租金之不當得利 ，為允當，並據以計算如附表二應給付金額欄所示之不當得 利，則本業公司於此範圍內之請求，核屬有據。八、綜上所述，上訴人主張其與薛陳招就系爭土地簽訂系爭租約 雖屬可信。然其主張系爭租約為基地租約，被上訴人間就附 表一所示之買賣契約，對其不發生效力，其對系爭土地有優 先購買權云云，為非可採。是上訴人依土地法第104 條規定 ，訴請確認其與薛陳招間就系爭土地優先購買權存在，及代 位薛陳招依民法第767條第1項規定，請求陳進明、吳鈺瑾、 葉紫華、游世昌及本業公司各應將系爭土地所有權移轉登記 予以塗銷，並薛陳招應以價金5 萬元與伊簽訂買賣契約，及 將系爭土地所有權移轉登記予伊，均為無理由，自不應准許 。從而，原審判決駁回上訴人之本訴請求，理由雖未盡相同 ，結論則無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部 分違誤，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。又本 業公司主張上訴人之系爭地上物無權占用其所有系爭土地， 上訴人因而受有相當於租金之利益等語，為可信。是本業公 司依民法第767 條第1 項、第179 條規定，反訴請求上訴人 應將系爭地上物予以拆除，並應給付本業公司940,329 元， 及自105 年7 月28日起至系爭地上物拆除之日止，按月給付 2,171 元為正當，應予准許。是原審判決就上開應予准許部 分為上訴人敗訴判決，即無不合。上訴意旨指摘原判決該部 分違誤，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。另原 審判決上訴人應將系爭地上物占用土地返還予本業公司部分 ，既有不合。上訴意旨指摘原判決該部分違誤，求予廢棄改 判，為有理由，自應廢棄該部分，改判如主文第二項所示。 又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法， 於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。九、綜上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條 第2項、第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第一庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 黃科瑜
法 官 黃國川
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
書記官 蔡佳君
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表一：496地號土地歷次買賣、移轉登記
┌──┬────┬────┬─────┬─────┬──┐
│編號│義務人 │權利人 │原因發生日│登記日 │備註│
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤
│1 │薛陳招 │陳進明 │95.9.20 │95.10.2 │ │
├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤
│2 │陳進明 │吳鈺瑾 │95.11.2 │95.11.20 │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤
│3 │吳鈺瑾 │葉紫華 │95.11.27 │95.12.11 │ │
├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤
│4 │葉紫華 │游世昌 │99.2.10 │99.3.9 │ │
├──┼────┼────┼─────┼─────┼──┤
│5 │游世昌 │本業公司│99.6.10 │99.7.13 │ │
└──┴────┴────┴─────┴─────┴──┘
附表二：
┌────┬──────────────────┬─────────────┐
│無權占用│系爭繕本送達楊陳明蕋之前5 年不當得利│ 給付義務人及應給付金額 │
│面 積│計算式：申報地價×占用面積×週年利率│ （新臺幣） │
│ │×5 = 5 年之不當得利 │ │
│ │ │ │
│ │每月之不當得利計算式： │ │
│ │申報地價×占用面積×週年利率÷12月 │ │
│ │＝每月之不當得利 │ │
├────┼──────────────────┼─────────────┤
│48.24平 │ │楊陳明蕋應給付本業公司新臺│
│方公尺 │5 年之不當得利計算式（100.7.28 │幣94,329元，及自105 年7 月│
│ │-105.7.27）： │28日起至地上物拆遷日止，按│
│ │100.7.28-101.12.31申報地價6240元/ 平│月給付本業公司2,171 元。 │
│ │方公尺 │ │
│ │6240x48.24x5％x （522/365 ）＝21525 │ │
│ │（21524.8，小數點以下四捨五入） │ │
│ │ │ │
│ │102.1.1-104.12.30 申報地價8000元/ 平│ │
│ │方公尺 │ │
│ │8000x48.24x5％x3＝57888 │ │
│ │ │ │
│ │105.1.1-105.7.27申報地價10800元/ 平 │ │
│ │方公尺 │ │
│ │10800x48.24x5％x（209/365）＝14916 │ │
│ │（14916.0 ，小數點以下四捨五入） │ │
│ │ │ │
│ │合計：94329 │ │
│ │ │ │
│ │每月之不當得利計算式： │ │
│ │申報地價×占用面積×週年利率÷12月 │ │
│ │＝每月之不當得利 │ │
│ │10800x48.24x5％÷12 ＝2171 │ │
│ │（2170.8，小數點以下四捨五入） │ │
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