臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第307號
上 訴 人 宜宏盈有限公司
法定代理人 李姿穎
上 訴 人 胡錫欣
共 同
訴訟代理人 林更祐律師
被上訴人 沈志鴻
上列當事人間請求給付仲介報酬等事件，上訴人對於民國106年6
月6日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2698號第一審判決提起上
訴，本院於106年12月20日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付⑴宜宏盈有限公司新台幣543,000元；⑵胡錫欣新台幣30萬元；及均自105年9月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人宜宏盈有限公司（下稱宜宏公司）為永 慶不動產加盟店，受被上訴人委託銷售其所有坐落臺中市○ ○區○○○道○段000號14樓之11房屋及其基地（下稱系爭 房地）原約定委託期間自民國104年8月25日起至104年11月 25日止，嗣經合意一再延展至105年7月31日止。經宜宏公司 居間介紹，上訴人胡錫欣有意以新臺幣（下同）2,930萬元 承購，並已給付斡旋金30萬元。嗣被上訴人並與胡錫欣共同 簽訂不動產買賣意願書，上開斡旋金30萬元遂轉為定金，由 宜宏公司代理被上訴人收取買賣定金30萬元。因系爭房地之 成交價距被上訴人委託之出售價格頗有落差，宜宏公司乃同 意對被上訴人收取之仲介報酬降為25萬元，被上訴人則實拿 2,905萬元，而胡錫欣同意給付相當於買賣總價1%即293,000 元予宜宏公司。詎被上訴人事後竟反悔不賣，經宜宏公司以 書面催告，被上訴人仍拒絕履行，胡錫欣決定解除其與被上 訴人間之系爭房地買賣契約。更甚者，被上訴人現已將系爭 房地出售予訴外人曾維新並完成過戶。因胡錫欣同意於成交 後給付服務報酬293,000元予宜宏公司，因被上訴人無故拒 不履約，致宜宏公司原可向胡錫欣領取該服務報酬亦無法取 得，因而受有仲介報酬543,000元之損害。宜宏公司爰依民 法第226條第1項之規定，請求被上訴人如數給付。另胡錫欣
與被上訴人所簽訂之不動產買賣意願書第3條第1項約定：「 自簽立本意願書至105年7月4日止為斡旋有效期間，於此期 間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方 同意買賣契約即已成立生效，若賣方同意授權受託人可代為 收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視 同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議 ，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書 」，被上訴人與胡錫欣間就系爭房地成立買賣契約，上開斡 旋金30萬元且已視同買賣定金，由胡錫欣給付予被上訴人指 定之宜宏公司。被上訴人事後反悔不賣，胡錫欣可依不動產 買賣意願書第4條「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事 由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責 於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收 全部之定金。」之約定及民法第249第3款，向被上訴人請求 加倍返還定金60萬元，惟宜宏公司先行退還胡錫欣30萬元， 故被上訴人尚應給付胡錫欣30萬元。為此求為命被上訴人應 給付⑴宜宏公司543,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵胡錫欣300,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等暨供擔保請准宣告假執行之判決。三、被上訴人經合法通知，未於準備程序及言詞辯論期日到庭， 但提出書狀以：伊與宜宏公司簽立之委託銷售契約書，係屬 一般委託銷售契約書，就合約內容及精神，宜宏公司無權利 ，且無法強制約束伊應將所委託銷售之房地售予其所指定之 人，且於買賣價金上亦無絕對之約束，亦即因為就算欲承買 人之價格超過所委託之價格時，委託人仍可不賣不成交。依 據105年7月1日與宜宏公司所簽定之委託事項變更契約書內 容中所載享有契約書審閱權至少三天內，於105年7月3日即 以手機訊息(LINE)告知宜宏公司業務代表，主張不同意於10 5年7月1日所簽訂之任何書面之內容（包括當時所簽立之不 動產買賣意願書），嗣後更以存證信函告知。伊與胡錫欣於 105年7月1日所簽立之不動產買賣意願書未成立買賣契約。 且伊未收受胡錫欣所支付之斡旋金（或訂金）30萬元，宜宏 公司收受定金之事，與伊無關等語資為抗辯；並聲明：駁回 上訴。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付⑴宜宏公司 543,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。⑵胡錫欣300,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人具狀答辯聲 明：上訴駁回；訴訟費用由上訴人負擔。
五、得心證之理由:
上訴人主張宜宏公司受被上訴人委託，銷售其所有系爭房地 ，委託期間自104年8月25日起至104年11月25日止，嗣合意 延展至105年7月31日止；嗣經宜宏公司居間介紹，胡錫欣有 意以2,930萬元承購，並給付30萬元斡旋金，嗣於105年7月1 日經被上訴人同意，並與胡錫欣共同簽訂「不動買賣意願書 」，上開斡旋金轉為定金，由宜宏公司代理被上訴人收取買 賣定金30萬元等情，固據其提出一般委託銷售契約書、委託 事項變更契約書、不動產買賣意願書、定金收據為證。惟被 上訴人以前詞置辯；經查:
㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約 條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定 型化契約之審閱期間。中央主管機關得選擇特定行業，公告 規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效 力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管 機關得隨時派員查核。民法第247條之1、消費者保護法第11 條之1及第17條分別定有明文。而消費者保護法第11之1條第 1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為 保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已 明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型 化契約之效力亦不生影響。查本件被上訴人與宜宏公司於10 4年8月25日簽訂一般委託銷售契約書，約定由被上訴人以4, 380萬元之價格，委託宜宏公司居間仲介銷售系爭房地，委 託期間為104年8月25日至104年11月25日；嗣於105年3月17 日另簽立委託事項變更契約書，變更委託期間自104年11月 26日起至105年6月30日；再於105年6月30日簽立委託事項契 約書，變更委託期間為105年7月1日起至105年7月31日止； 另於105年7月1日簽立委託事項變更契約書，變更買賣價款 為3,026萬元，及特約條款「屋主實拿2,905萬元，買賣稅費 各自負擔」等情，有一般委託銷售契約書1份及委託事項變 更契約書3份在卷足稽（見原審卷第7至9頁、第12頁）。而 依上開一般銷售委託書及變更事項委託書上均記載：「依內 政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，
委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條 款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容 」、「委託人業已行使契約審閱權，並已充分暸解本契約書 及其附件之內容無誤」，被上訴人並於委託人簽名欄上簽名 。顯見被上訴人確實充分明瞭上開一般委託契約書、委託事 項變更契書之內容方簽訂上開契約，自不得諉為其條款不構 成契約之內容。
㈡復據上訴人提出之不動產買賣意願書，依據卷附之不動產買 賣意願書記載：「依內政部公告，買方簽訂契約前，有三天 以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反 前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條 款仍構成契約內容」、「買方業已行使契約審閱權，並已充 分暸解本契約書及其附件之內容無誤」（見原審卷第10頁） ，再者，上開不動產買賣意願書之契約條款內容，除約定買 方之權利義務，亦包括賣方之權利義務，其契約條款亦應給 予賣方即被上訴人合理之審閱期間。查被上訴人既與宜宏公 司於104年8月25日簽訂一般委託銷售契約書，約定由被上訴 人以4,380萬元之價格，委託宜宏公司居間仲介銷售系爭房 地，委託期間為104年8月25日至104年11月25日；嗣於105年 3月17日另簽立委託事項變更契約書，變更委託期間自104年 11月26日起至105年6月30日；再於105年6月30日簽立委託事 項契約書，變更委託期間為105年7月1日起至105年7月31日 止；另於105年7月1日簽立委託事項變更契約書，變更買賣 價款為3,026萬元，及特約條款「屋主實拿2,905萬元，買賣 稅費各自負擔」等情，已如前述；其委託事項變更契約書僅 變更減價其委託銷售金額及銷售期間，其餘約定條款未作任 何之變更，應認為係延用先前所簽一般委託契約書之約定。 雖被上訴人與胡錫欣就系爭房地簽立不動產買賣意願書屬另 一獨立之契約，惟被上訴人非企業經營者，該不動產買賣意 願書既已明白約定買賣標的物、價金及其付款方式，復於第 3條約定「至105年7月4日止為有效斡旋期間，於此期間內若 賣方（指被上訴人）接受買方（指胡錫欣）之承買價款及本 意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效。若賣方 有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得 全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為 定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起5日 內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之 條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿不同意繼續 斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後 3日內由受託人無息退還買方。買方完全瞭解本意願書有效
期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之 條款。」該條款之約定，顯見買賣雙方約定得以在105年7月 4日止為有效斡旋期間為反對之意思表示，對於買賣雙方並 無何不公平之處。被上訴人雖抗辯於105年7月3日以手機LIN E訊息表示不同意云云，惟為上訴人否認，被上訴人復未舉 證以實其說，此部分無法認屬真實。雖被上訴人再於105年7 月7日以存證信函表示不同意不動產買賣意願書之條件，然 已逾上開斡旋期日；應認被上訴人與胡錫欣就系爭房地之買 賣契約已經有效成立，均應受該不動產買賣意願書所載條款 之拘束。又被上訴人與宜宏公司所簽訂之一般銷售委託書約 定宜宏公司有權代理收受定金，宜宏公司因而於105年7月2 日收受30萬元定金，亦有收據可憑；而宜宏公司於105年7月 4日發函催告被上訴人，應於同年月6日簽約，惟被上訴人屆 期卻爽約，亦有存證信函及證明書影本1紙可憑。是宜宏公 司主張被上訴人於收受定金後，因可歸責於被上訴人之事由 ，不願與胡錫欣簽立不動產契約書，依一般委託銷售契約書 第8條第3項第2款之約定，仍視為宜宏公司已完成居間仲介 義務，請求被上訴人給付仲介服務報酬25萬元，並非無據； 而被上訴人既有履行合約之義務，宜宏公司主張因可歸責於 被上訴人之事由，拒絕履行合約，致其無法依據與胡錫欣之 委託契約而得取得之仲介服務報酬29萬3,000元，亦屬有理 。
㈢又依據不動產買賣意願書第二條，胡錫欣於簽約時交付30萬 元之斡旋金，嗣105年7月2日宜宏公司簽立代理被上訴人收 受胡錫欣定金30萬元（即斡旋金轉為定金）之收據，被上訴 人雖抗辯該條款不構成契約之內容，惟依前所述，被上訴人 與胡錫欣成立系爭房地買賣契約，則不動產買賣意願書第4 條：「斡旋金轉為定金後可歸責於買方之事由致無法簽訂買 賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致 無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」， 被上訴人應受其拘束。是胡錫欣依不動產買賣意願書第4條 之約定及民法第249條第3款，請求被上訴人加倍返還定金， 即於扣除宜宏公司先行退還胡錫欣交付之30萬元，請求被上 訴人尚應給付30萬元，亦為有據。
六、從而，上訴人宜宏公司依據一般委託銷售契約書之約定及民 法第226條第1項之規定，請求被上訴人給付543,000元及自 起訴狀繕本送達翌日即105年9月21日起至清償日止按年息百 分之5計算之利息；及胡錫欣依據不動產買賣意願書第四條 ，請求被上訴人給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年9月21日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，均為有
理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本 子院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊方法，核與判決結 果無影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑
法 官 鄭金龍
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳玫伶
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
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