臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第176號
上 訴 人 陳秋雄
訴訟代理人 詹基益律師
被 上 訴人 鍾秋齡
訴訟代理人 李永裕律師
複代 理 人 王怡茹律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國106年1月12日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1009號判
決提起上訴，本院於106年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國97年10月6日與上訴人簽訂「崇仁 花園房屋買賣契約書」（下稱系爭契約），以新臺幣（下同 ）1,160萬元向上訴人購買如原判決附表（下稱附表）所示 之房地（下稱系爭房地），並由上訴人交付系爭房地所有權 狀，約定於系爭房地所有權移轉登記限制解除後，配合伊辦 理移轉登記。兩造就系爭房地價金原約定1,110萬元，伊於 簽約前之97年7月11日、97年8月7日分別以支票及現金給付 第一期款360萬元，並匯款至上訴人指定之訴外人傅丙仁帳 戶給付第二期款250萬元，後於簽訂系爭契約時交付5張面額 各100萬元之支票予上訴人給付第三期款500萬元。然上訴人 於締約日要求增加50萬元價金，兩造遂同意於系爭契約中加 註尾款50萬元於過戶手續完成時付清。嗣上訴人於98年5月 21日登記取得系爭房地所有權，伊無違約情事，詎上訴人於 5年期滿即103年5月21日後，迄未辦理所有權移轉登記。爰 依民法第348條第1項規定及系爭契約第四條約定，求為命上 訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之判決。原審 判命上訴人應移轉系爭房地所有權予被上訴人。上訴人不服 ，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房地價值超出系爭契約之買賣價額，被上 訴人購買系爭房地目的顯有違國軍老舊眷村改建條例（下稱 眷改條例）之立法目的，違反民法第72條公序良俗，系爭契 約應屬無效。兩造簽訂系爭契約前，伊曾與被上訴人之夫陳 吉勇談妥承買人不得將系爭房地轉賣或出租予第三人，並約 定承買人應保留一間房間供伊自美國返台時居住，因陳吉勇 應允，兩造始於97年10月6日簽訂系爭契約，該約定雖未明 載於系爭契約，但依民法第153條第1項規定，亦成立契約， 被上訴人未履行上開約定，顯已違約。且被上訴人尚欠第1
期款60萬元及尾款50萬元未給付，縱系爭契約有效，伊亦得 依民法第264條規定為同時履行抗辯等語，資為抗辯。上訴 聲明：㈠原判決關於命上訴人移轉所有權登記部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭事項：
㈠、兩造於97年10月6日簽訂系爭契約，由被上訴人向上訴人買 受系爭房地。
㈡、上訴人於98年5月21日、98年5月11日分別登記取得附表所示 土地、建物之所有權。
㈢、被上訴人以面額200萬元（支票號碼AZ0000000）、100萬元 （支票號碼：AZ0000000）之支票給付第一期款300萬元。於 97年8月7日分別匯款110萬元、140萬元予傅丙仁，以支付第 二期款250萬元。並以面額各為100萬元（支票號碼分別為： IH0000000、IH0000000、IH0000000、IH0000000、IH000000 0）之支票5紙給付第三期款500萬元。
四、被上訴人主張系爭房地係由國軍老舊眷村所改建，雖眷改條 例第24條第1項規定，承購人自產權登記之日起未滿5年，不 得自行將住宅及基地出售，然兩造締結系爭契約時對此明確 知悉，故約定於系爭房地所有權移轉登記限制解除後辦理移 轉登記。上訴人則以前揭情詞置辯，經查：
㈠、按眷改條例第24條固規定：「由主管機關配售之住宅，除依 法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行 將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於 建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦 理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時， 並為禁止處分之限制登記。」惟本條所禁止者為軍眷住宅承 購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記，而非一概禁止 該住宅所有權之移轉，故倘承購人於所有權登記後已滿5年 ，自無不得為所有權移轉之理。是買賣雙方若預期於限制移 轉登記之期限過後為所有權移轉登記，該買賣契約難謂為無 效。
㈡、次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後 為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。 經查，系爭房地係分別於98年5月11日、98年5月21日登記為 上訴人所有，有土地所有權狀、建物所有權狀在卷可參（原 審卷第14至18頁），是系爭房地於103年5月21日前，除依法 繼承者外，尚不得移轉登記予他人。又系爭契約第四條既已 約定：「乙方（即上訴人）應於本買賣標的物解除所有權移 轉登記之限制後，無條件提供本買賣標的物所有權移轉登記
所需文件，配合買方辦理移轉登記。」（原審卷第100頁） ，顯見兩造於買賣時即預見系爭房地依法不得出售、移轉， 始約定應待法令准許移轉時再為移轉，依首揭說明，兩造既 已約明應待可移轉時再行給付，系爭契約仍屬有效。㈢、依契約自由原則，不動產買賣契約之價金如何約定，係由買 賣雙方自行磋商，其決定因素可能涉及當時市場交易行情、 對該不動產之價值評估及資金需求等各項主、客觀因素，由 買賣雙方合意決定，不得僅以買賣契約簽訂後，當時約定之 買賣價金與事隔多年後之市場行情有所差異，即認契約違反 公序良俗而無效。而眷改條例第1條規定之立法目的，僅說 明該條例係為照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍（士 ）官、兵，保存眷村文化，協助地方政府取得公共設施用地 ，並改善都市景觀而設，無涉承購戶就取得之住宅如何處分 ，是承購戶於禁止處分期限過後，自得依契約自由原則決定 是否出賣其住宅及價格，是上訴人辯稱系爭契約不符眷改條 例立法目的，違反民法第72條公序良俗之規定，應為無效云 云，尚難採認。
五、被上訴人主張第一期款中之60萬元已支付，尾款50萬元則係 過戶完成始交付，且兩造並無保留一間房間給上訴人返台居 住之約定等語。上訴人則為相反之答辯，並主張同時履行抗 辯等語。經查：
㈠、系爭契約第三條記載：「第一期款：甲方（即被上訴人）支 付新臺幣參佰陸拾萬元整予乙方（即上訴人）（已支付）。 第二期款：甲方再支付新臺幣貳佰伍拾萬元整予乙方（已支 付）。第三期款：新臺幣伍佰萬元整，分別開立壹佰萬元支 票五張，於民國97年10月7日一次給付，兌現日期如下：民 國97年10月7日、民國97年11月20日、民國97年12月20日、 民國98年1月20日、民國98年2月20日。」（原審卷第100頁 ）。又系爭契約於翻頁處及立約人甲方、乙方簽名上均按捺 指印，上訴人復自承立約人乙方陳秋雄簽名上之指印為其所 按捺（本院卷第89頁反面），而上開指印經送法務部調查局 鑑定結果，認翻頁處右側之指印與乙方陳秋雄簽名上之指印 相同，有該局鑑定書在卷可參（本院卷第103至106頁）。則 系爭契約第三條中第一期款360萬元既記載「已支付」，且 其中300萬元確已支付，為兩造所不爭，參以該契約書附件 亦記載「97年7月11日支付現金新台幣陸拾萬元正」，其上 均有上訴人按捺指印於翻頁處右側，有系爭契約在卷可參（ 原審卷第100、102頁），足認第一期款中之60萬元應已支付 ，兩造方為如此記載，並按捺指印其上。再者，證人陳一誠 亦證稱：因為陳吉勇沒有告知尚有尾款50萬元，所以打字部
分契約記載的總價是1,110萬元，後來再追加50萬元是買賣 雙方同意的，最後總價應該是1,160萬元。簽約當天有看到 被上訴人交付支票給上訴人，契約後面的附件支票影本應該 是簽約時當場在陳吉勇的公司影印附上去的，簽約當天上訴 人應該有看契約內容，現場很平順，後來就蓋章，上訴人沒 有針對契約條款例如第三條記載第一、二期款已支付提出異 議（原審卷第91頁反面至92頁）等語。益徵被上訴人應已支 付60萬元，上訴人所辯，顯無足採。
㈡、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民 法第264條第1項定有明文。查就尾款50萬元，兩造已於系爭 契約第十條約定於過戶手續完成時付清（原審卷第101頁） ，則依前開規定，上訴人應先辦理過戶手續，被上訴人始有 交付尾款50萬元義務，故上訴人辯稱被上訴人尚未為尾款之 給付，其得為同時履行抗辯云云，顯無足採。
㈢、另就兩造是否有保留一間房間之約定，證人陳一誠證稱：系 爭契約是其依據陳吉勇告知的內容、條件打字後列印出來的 ，其有參與簽約過程，沒有聽到買賣雙方提到要保留1間房 間給賣方回國時居住使用、不得將買賣標的轉賣或出租予第 三人這樣的事情，當天如果另有約定，一定會寫在契約書上 等語（原審卷第91至92頁）。核與證人陳吉勇證述：系爭契 約內容是其與上訴人商討好，請代書陳一誠幫忙打字寫出來 ，再於97年10月6日簽訂，簽約過程沒有談到要保留一間房 間給上訴人回國時居住使用，也沒有談到買方不得將買賣標 的轉賣、出租予第三人，如果有這種約定，誰敢去買這個房 子，因為伊與上訴人是好朋友，上訴人回國時都住在其高雄 家中，上訴人去上海時也住在其上海家裡，有時住1個月等 語（原審卷第93至94頁）相符，足認兩造於簽訂系爭契約時 並無被上訴人應保留一間房間予上訴人之約定。至上訴人雖 提出其子陳玠民以及訴外人王瑞麟出具之證言陳明狀，用以 證明被上訴人與其夫陳吉勇曾赴美國參加陳玠民之婚禮，當 時陳玠民曾詢陳吉勇：「我父親（指上訴人）的房子怎麼賣 你那麼便宜？」，陳吉勇回以：「因為我有留一個房間給你 父親啊」（原審卷第117至120頁）。然此部分對話時間應係 99年1月間，有婚禮請帖可參（原審卷第136頁），並非締約 當時。該對話內容縱認屬實，陳吉勇並非本件系爭契約買受 人，難以其所答即認兩造就被上訴人須保留一間房間供上訴 人回國時居住達成合意。況上訴人就原先約定之買賣價金1, 110萬元外，於簽約當時認尚應增加尾款50萬元，並手寫加 註為第十條約定，就此應保留一間房間之約定若有達成合意
，無不一併明載其上之理。是上訴人此部分抗辯，並未舉證 以實其說，難認可採。
㈣、基上，上訴人抗辯被上訴人就第一期款之60萬元及尾款50萬 元尚未給付，且未依約保留一間房間給上訴人等情，尚難採 認。
六、綜上所述，系爭契約係屬有效，被上訴人已依約給付買賣價 金1,110萬元，上訴人負有將系爭房地所有權移轉登記予被 上訴人之義務，其所為同時履行抗辯並無理由。從而，被上 訴人依民法第348條第1項之規定及系爭契約第四條之約定， 請求上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，為有 理由，應予准許。是則原審於主文第1項准如被上訴人所請 ，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與本判決之 論斷不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉
法 官 柯雅惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 戴伯勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。正本係照原本作成。