臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1767號
抗 告 人 褚榮宗
褚吉祥
褚吉仁
褚吉星
共 同
代 理 人 丁榮聰律師
上列抗告人因請求拍賣抵押物聲明異議事件，對於中華民國106
年11月22日臺灣新北地方法院106年度事聲字第235號所為裁定提
起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。 而執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職 權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台 抗字第13號裁定意旨參照）。次按，鑑定人估定之不動產價 額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最 低價額，辦理強制執行事件應行注意事項第42條第1項後段 定有明文。是法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑 定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及 債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，並非以鑑定人估 定之價格為唯一依據。
二、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：債權人林明德、蕭素 華、施來興等3人（下稱林明德等3人）前就債務人王昭博（ 下稱王昭博）所有信託登記於訴外人吳畇萱（下稱吳畇萱） 名下之坐落於新北市○○區○○段000○000○00000○000地 號等4筆土地（下分稱系爭127、128、128-1、129地號土地 ，合稱系爭4筆土地），向原法院民事執行處（下稱執行法 院）聲請強制執行，經執行法院以105年度司執字第000000 號受理在案（下稱系爭強制執行事件）。伊等分別為坐落於 系爭4筆土地上之建物所有權人，故伊等為系爭強制執行事 件之利害關係人。執行法院以元信不動產估價師事務所（下 稱元信事務所）出具之不動產鑑定時值報告（下稱系爭鑑定 報告）之鑑定價格核定系爭4筆土地之拍賣最低價額，惟系 爭鑑定報告未提出任何「比較對象」，亦未具體說明「成交 行情」、「市場調查」之內容，僅泛稱曾與當地土地開發業 者訪談，卻未能提出任何書面資料佐證，且系爭土地後方尚
有袋地，須提供通行權，無法保持形狀完整性，開發效益不 佳，系爭鑑定報告完全未調查袋地情事，鑑定價格有所違誤 。又查系爭4筆土地鄰近地區平均每坪地價僅新臺幣（下同 ）35.45萬元，執行法院依鑑定價格而以每坪約92萬元核定 系爭4筆土地最低拍賣價額，顯屬過高。然司法事務官卻駁 回伊等請求重新核定最低拍賣價格之異議，雖經伊等聲明異 議，原法院仍以原裁定駁回，爰提起抗告，求予廢棄原裁定 及司法事務官所為之裁定等語。
三、經查，林明德等3人執原法院簡易庭105年度司拍字第505號 裁定為執行名義，請求執行法院拍賣執行王昭博所有信託予 吳畇萱名下之系爭4筆土地，經執行法院以系爭執行事件受 理在案。執行法院囑託元信事務所鑑定系爭4筆土地價格， 依系爭鑑定報告載明系爭127、128、128-1、129地號土地之 鑑定價值依序為2,110萬3,512元、1,716萬24元、1,282萬4, 064元、498萬4,376元。執行法院復通知林明德等3人、王昭 博、參與分配債權人、抵押權人於民國106年4月24日到場或 以書狀陳述意見，林明德等3人、王昭博及抵押權人均未為 反對意見，執行法院乃參酌系爭鑑定報告，核定系爭127、1 28、128-1、129地號土地之最低拍賣價格依序為2,115萬元 、1,720萬元、1,283萬元、500萬元等情，有民事強制執行 聲請狀、執行法院106年3月7日新北院霞105司執辰字第1508 50號函、鑑定報告書、執行法院106年4月10日新北院霞105 司執辰字第150850號函、民事陳報債權計算書狀、106年4月 24日執行筆錄、執行法院民事執行事件進行單等件附卷可稽 （見系爭強制執行事件卷第13至15、183至184、295至343、 345至346、357至361、375、377頁）。堪認執行法院係依法 定之程序核定系爭4筆土地最低拍賣價格，並已兼顧債權人 、債務人之利益。抗告人雖指摘系爭鑑定報告有所缺漏，鑑 定結果與市價顯不相當云云，惟抗告人所提出之內政部不動 產交易實價查詢網頁資料所示之土地，多非系爭4筆土地所 在之地段，僅1筆與系爭4筆土地為相同地段，然抗告人未提 出該筆土地與系爭4筆土地之相關位置及距離為何，無從據 以得知該不動產交易實價查詢網頁資料與系爭4筆土地之關 聯性，何以可供參考，自難據以推估系爭4筆土地之實際交 易價格若干。又王昭博係於100年1月17日購得系爭4筆土地 ，與系爭鑑定時間相距已達6年，而王昭博固曾私下向抗告 人表示願以每坪60萬元之價格出售系爭4筆土地，惟亦無法 據此證明執行法院所定之最低拍賣價格有何顯高於市價之情 事。此外，抗告人復未提出其他證據可供本院參酌，是其所 持抗告理由，委無足取。故原裁定維持司法事務官之裁定，
駁回抗告人之異議，核無不合。抗告人仍執陳詞，指摘原裁 定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 曾部倫
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 陳思云