臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1498號
抗 告 人 劉玉華
上列抗告人因與相對人有限責任臺北市第五信用合作社間聲明異
議事件，對於中華民國106 年9 月19日臺灣臺北地方法院106 年
度執事聲字第218 號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第1 項以外之權利者，準用前項之規定。民法第866 條定有明文 。其第3 項增訂定意旨揭示：不動產所有人，設定抵押權後 ，於同一不動產上，成立第1 項以外之關係，如使用借貸關 係者，事所恆有。該等關係為債之關係，在理論上當然不得 對抗抵押權，但請求點交時，反須於取得強制執行名義後， 始得為之（強制執行法第99條第2 項規定參照），與前2 項 情形觀之，有輕重倒置之嫌，且將影響拍賣時應買者之意願 ，為除去前述弊端，爰增定第3 項準用之規定。意即，不動 產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立租賃關係以 外之得使用收益之債權，致抵押權人實行抵押權受有影響者 ，法院仍得除去該權利後拍賣之。
二、本件債權人即相對人有限責任臺北市第五信用合作社為如附 表所示之不動產（下稱系爭不動產）之抵押權人，於民國10 5 年10月3 日持原法院104 年度司執字第112429號強制執行 事件之債權憑證及104 年度司拍字第220 號民事裁定及確定 證明書為執行名義，聲請對債務人黃秀英所有、由抗告人占 有使用之系爭不動產為強制執行。經第一次、第二次拍賣程 序各以總價新臺幣（下同）1,750 萬元、1,400 萬元為拍賣 底價均無人應買，第三次原定以總價1,120 萬6,000 元拍賣 ，經相對人以抗告人占有系爭不動產已影響抵押權為由聲請 除去抗告人之占有，原法院核發執行命令除去抗告人因買賣 契約而成立之占有使用關係。抗告人就該命令聲明異議，經 原法院司法事務官裁定駁回，抗告人不服，向原法院聲明異 議，再經原法院裁定駁回，抗告人仍不服，提起抗告，抗告 意旨略以：黃秀英為清償抗告人之債務，於101 年2 月間同 意提供系爭不動產予抗告人使用，約明盡速移轉所有權予抗
告人，並依抗告人意見進行裝潢，抗告人於102 年2 月初遷 入，然黃秀英遲未履行前揭約定，致系爭不動產遭強制執行 ，抗告人係黃秀英清償債務而有權占有系爭不動產，且抗告 人與黃秀英間就系爭不動產之關係為債之關係給付種類之變 更，與民法第866 條之規定不符，執行法院不得除去抗告人 之權利。另影響拍賣是否成功因素眾多，且現在房價持續緩 跌，自然會影響系爭不動產之拍賣，原法院命令除去抗告人 對系爭不動產之占有，於法不符，原裁定應予廢棄等語。三、相對人則以：黃秀英於抵押權設定後，與抗告人成立屬類似 租賃契約之占有使用法律關係，致系爭不動產於系爭執行程 序實施第一次、第二次拍賣，均無人投標。原法院民事執行 處以抗告人占有使用系爭不動產有礙相對人債權之受償，命 令將此占有使用關係除去後拍賣，自無不合等語置辯。四、經查：
㈠抗告人自承其占有使用系爭不動產乃黃秀英作為清償其等間 消費借貸債務之方式等語，則抗告人係基於債權而占有使用 系爭不動產無訛，依前開說明，倘抗告人此項權利致抗告人 行使抵押權受有影響，抗告人自得依民法第866 條第3 項準 用第2 項之規定聲請法院除去該權利。抗告意旨主張其占用 系爭不動產之權利非民法第866 條所規定之範圍，尚有誤會 。又抗告人主張黃秀英於101 年2 月間已同意抗告人使用系 爭不動產一節，並未舉證以實其說，且其自認於102 年2 月 間始遷入系爭不動產，應認抗告人於102 年2 月間始取得占 有使用系爭不動產之權利，較本件抵押權之設定日期（99年 8 月13日及101 年9 月28日，見原法院104 年度司拍字第22 0 號裁定）為晚，此部分亦與上開民法第866 條之要件無違 ，附此敘明。
㈡次查系爭不動產經原法院執行處囑託鑑價後，於拍賣公告載 明系爭不動產現由抗告人居住使用並以債權作為使用對價， 拍定後不點交等情，經第一次、第二次拍賣均無人應買，原 法院執行處原定之第三次拍賣底價1,120 萬6,000 元經扣除 土地增值稅、地價稅、房屋稅及執行費用後，僅餘997 萬25 9 元，不足清償相對人之抵押債權1,031 萬8,323 元（含本 金、利息、違約金、執行費用、取得執行名義費用）等情， 為抗告人所不爭執，足見系爭不動產已陷於無人應買，且減 價後之最低價額不足清償相對人擔保債權之窘境。抗告意旨 固主張系爭不動產無人應買之可能因素眾多，近年臺北市房 價持續緩跌，距離住宅價格最高點已下跌9.76％，倘加計市 場因素所減損金額，第三次拍賣所定底價仍足以清償相對人 抵押債權等語。惟審酌拍賣之不動產倘屬有人占有使用之狀
態，買受人買受後仍須設法取得占有，無益增加時間、金錢 等成本，將使一般人買受意願大幅降低，本屬事理人情之當 然，而本件不動產拍賣公告揭露抗告人占有之事實後，歷經 二次拍賣無人應買，第三次拍賣底價經扣除稅費後已不足清 償相對人之抵押債權，益徵抗告人之占有使用確已影響相對 人行使抵押權。再觀諸前揭民法第866 條之規定，凡影響抵 押權行使之權利，法院均得予以除去，是以，抗告人既未能 舉證證明其占有使用未影響系爭不動產拍賣，則無論有無其 他因素影響相對人抵押權之實行，均不影響本件得適用民法 第866 條規定。況且，抗告人所指臺北市住宅價格最高點係 指103 年第3 季（見原法院執事聲字卷第12頁），然本件相 對人係於105 年10月聲請就系爭不動產為強制執行，本無從 以103 年第3 季之行情計價，抗告意旨認若將上開第三次拍 賣底價加計103 年3 月之後之房價跌幅9.76％，即足清償相 對人之抵押債權，故市場因素始影響相對人行使抵押權一節 ，顯係以與本件無關之事實混淆視聽，亦無可採。五、綜上所述，相對人就系爭不動產設定抵押權後，抗告人取得 之占有使用權利已使相對人行使抵押權受有影響。原法院司 法事務官核發除去該權利之執行命令，及原裁定駁回抗告人 之異議，核無違誤。從而，抗告意旨指摘原裁定不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 李昆霖
法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 蕭詩穎
附表：
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│106年度抗字第1498號 財產所有人：黃秀英 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
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│1 │臺北市│中正區 │河堤 │一 │9 │建│1592 │0000000分之9001 │999萬元 │
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│ │備考 │ │
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│2 │臺北市│中正區 │河堤 │一 │9-1 │建│67 │0000000分之9001 │256,000元 │
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│3 │臺北市│中正區 │河堤 │一 │9-2 │建│1 │0000000分之9001 │32,000元 │
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│ │ │ │
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│4 │臺北市│中正區 │河堤 │一 │9-3 │建│12 │0000000分之9001 │96,000元 │
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│ │ │ │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │865 │臺北市中正區河│12層鋼│一樓層：13.8 │ │ 全部 │224,000元 │
│ │ │堤段一小段9地 │筋混凝│合 計：13.8 │ │ │ │
│ │ │號 │土造 │ │ │ │ │
│ │ │------------- │ │ │ │ │ │
│ │ │臺北市中正區羅│ │ │ │ │ │
│ │ │斯福路三段100 │ │ │ │ │ │
│ │ │號1樓之43 │ │ │ │ │ │
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│ │備考│含共同使用部分1340建號之持分 │
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│2 │1145│臺北市中正區河│12層鋼│一樓層：15.56 │ │ 全部 │256,000元 │
│ │ │堤段一小段9地 │筋混凝│合 計：15.56 │ │ │ │
│ │ │號 │土造 │ │ │ │ │
│ │ │------------- │ │ │ │ │ │
│ │ │臺北市中正區羅│ │ │ │ │ │
│ │ │斯福路三段100 │ │ │ │ │ │
│ │ │號1樓之34 │ │ │ │ │ │
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│ │備考│含共同使用部分1340建號之持分 │
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│3 │1147│臺北市中正區河│12層鋼│一樓層：5.68 │ │ 全部 │96,000元 │
│ │ │堤段一小段9地 │筋混凝│合 計：5.68 │ │ │ │
│ │ │號 │土造 │ │ │ │ │
│ │ │------------- │ │ │ │ │ │
│ │ │臺北市中正區羅│ │ │ │ │ │
│ │ │斯福路三段100 │ │ │ │ │ │
│ │ │號1樓之38 │ │ │ │ │ │
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│ │備考│含共同使用部分1340建號之持分 │
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│4 │1151│臺北市中正區河│12層鋼│一樓層：16.21 │ │ 全部 │256,000元 │
│ │ │堤段一小段9地 │筋混凝│合 計：16.21 │ │ │ │
│ │ │號 │土造 │ │ │ │ │
│ │ │------------- │ │ │ │ │ │
│ │ │臺北市中正區羅│ │ │ │ │ │
│ │ │斯福路三段100 │ │ │ │ │ │
│ │ │號1樓之47 │ │ │ │ │ │
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│ │備考│含共同使用部分1340建號之持分 │
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