臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第613號
上 訴 人 劉葉美麗
訴訟代理人 余敏長律師
被 上訴人 湛維漢
訴訟代理人 丁俊文律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國106年4月
7日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2236號第一審判決提起上訴
，本院於民國106年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於准調整地上權地租部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）104年6月24日以新臺幣（ 下同）816萬元向祭祀公業周元榮公、榮文公（下稱祭祀公 業）購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下 稱系爭土地）應有部分10,000分之279，並於104年 7月28日 辦理所有權移轉登記。上訴人於57年 2月14日設定登記為系 爭土地不定期限之地上權人，設定面積為33.62 平方公尺（ 下稱系爭地上權），上訴人並為系爭土地上同段 355建號即 門牌號碼臺北市○○街00巷00號建物（下稱系爭建物）之所 有權人。又祭祀公業於104年 7月9日將其與上訴人間關於未 繳納之租金及不當得利、租金調整等一切權利義務讓與伊， 系爭土地位於臺北市大安區永康商圈，係臺北市之精華地段 ，上訴人與祭祀公業原約定系爭地上權地租以系爭土地當年 度申報地價年息5% 計算，顯屬過低，應以申報地價年息10% 為適當。依系爭土地105年1月申報地價為每平方公尺9萬8,4 00元計算，地租應為每月每坪2,711元，爰依民法第442條或 類推適用民法第442條、第835條之1第1項規定，請求調整系 爭地上權地租等語，並聲明：上訴人對於被上訴人所有系爭 土地應有部分10,000分之279 ，所設定登記之系爭地上權地 租應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每月每坪2,711元。二、上訴人則以：伊於57年設定登記為系爭土地之地上權人，已 近50年，歷來系爭地上權地租均隨系爭土地公告地價之上漲 ，按系爭土地當年度申報地價年息5%繳納，系爭地上權地租 於102年因申報地價上漲已調整地租，103年度地租亦按調整 後之金額繳納。被上訴人於104年繼受為系爭土地所有人， 即已知悉並預見伊甫與前手祭祀公業調整過地租，且依被上
訴人與祭祀公業簽立之權利讓與書，被上訴人應概括承受關 於系爭地上權地租計算方式之約定，被上訴人若再為相反之 主張，則有違禁反言原則。系爭土地自102至104年之公告地 價均為8萬7,900元，105年調整為12萬3,000元，兩造間既已 約定按當年度申報地價繳納地租，已足見反映系爭土地價值 上昇，不合民法第835條之1 第1項規定調整地租之要件。又 系爭土地位於巷弄之間，供住宅使用，並非永康商圈之繁華 地段，其地租無以申報地價年息10% 計算之空間。伊於57年 間設定系爭地上權時，每月每坪地租6元，迨於103年地租漲 至每月每坪968元，漲幅達161.33倍，被上訴人主張應調整 至每月每坪2,711元，漲幅將高達451.83倍，對伊殊屬不公 等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判決上訴人 對於被上訴人所有系爭土地，權利範圍10,000分之279 ，所 設定登記之系爭地上權地租應自105年3月26日起調整為每月 每坪2,169元（即依系爭土地105年申報地價年息8%計算）， 而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，其上訴聲明： ㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（ 被上訴人就敗訴部分，未據聲明不服而告確定，非本院審理 範圍，茲不贅述）。
四、查被上訴人於104年6月24日向祭祀公業買受系爭土地，權利 範圍10,000分之279，約定買賣價金為816萬元，並於104年7 月28日辦理所有權移轉登記；上訴人於57年 2月14日就系爭 土地設定登記系爭地上權，並於系爭土地上有系爭建物，上 訴人係按年向祭祀公業繳納系爭地上權地租，101年度為10 萬3,550元，102、103年度均為11萬8,208元，104年度尚未 繳納等情，為兩造所不爭，且有不動產買賣契約書、系爭土 地及建物登記謄本、系爭建物照片、地租收據（見原審105 年度司北調字第268號卷，下稱司北調卷第6至14頁）附卷可 稽，自堪信為真正。
五、被上訴人主張系爭土地價值上昇，依系爭地上權原約定地租 計算方式實屬過低，顯不公平，請求調整地租，為上訴人所 否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限， 民法第442 條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同 ，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二 者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之 增加，亦應類推適用（司法院字第986號解釋意旨參照）。
因鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動 ，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原 定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權 益，並避免爭議，乃仿照民法442條之規定，於99年 2月3日 新增民法第835條之1 第1項規定：「地上權設定後，因土地 價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法 院增減之」，以期允當。是當事人因土地價值之昇降，依原 定地上權地租給付顯失公平，於99年2月3日以後，起訴請求 法院以判決增減其地租時，自有民法第835條之1 第1項規定 之適用，無再類推適用民法第442條規定之餘地。本件被上 訴人於105年3月3日提起本件請求自105年 3月26日起調整系 爭地上權地租，非請求調整租賃物租金，自應適用民法第 835條之1 規定，無由類推適用民法第442條規定，是被上訴 人主張依民法第442條或類推適用民法第442條規定，請求調 整系爭地上權地租，容有誤會，不足為取。
㈡經查，上訴人於57年 2月14日就系爭土地設定登記系爭地上 權，登記面積33.62 平方公尺，並於系爭土地上有系爭建物 ，上訴人與祭祀公業間原約定系爭地上權地租係以系爭土地 當年度申報地價年息5%計算繳納，系爭土地於99至101年度 公告地價均為每平方公尺7萬7,000元，即申報地價每平方公 尺6萬1,600元，上訴人於101年度繳納地租為10萬3,550元（ 61,600×33.62×5%＝103,550，元以下四捨五入，下同）， 系爭土地於102至104年度公告地價均為每平方公尺8萬7,900 元，即申報地價每平方公尺7萬320元，上訴人於102、103年 度繳納地租均為11萬8,208元（70,320×33.62×5%＝118,20 8元）等情，為兩造所不爭（見本院卷第209頁）。又被上訴 人向祭祀公業買受系爭土地應有部分10,000分之279 ，自應 繼受祭祀公業與上訴人間關於系爭地上權之權利義務關係， 而被上訴人對於系爭地上權地租按當年度申報地價年息5%計 算之約定對其有拘束力乙節，亦不爭執（見本院卷第209至 210頁），堪認兩造間關於系爭地上權地租之給付已有按當 年度申報地價昇降情形加以調整之約定存在甚明。 ㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土 地法第97條第1項、第105條定有明文。又基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業 繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息 10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照） 。地上權地租與租賃契約租金相同，同係因使用土地而支付
金錢之對價，是上開斟酌租金之依據自可作為衡量地上權地 租標準之參考。查，系爭土地位於臺北市永康街31巷內，鄰 近永康商圈，為臺北市著名社區型住商混合類型商圈，商圈 內以美食餐廳及精緻生活雜物店家居多數，永康街31巷內亦 不乏有頗具知名度之美食餐廳，上訴人之系爭建物現係作為 住宅使用，屋齡已逾40年，外觀維持尚稱良好等情，有被上 訴人提出之Google地圖、永康商圈周邊照片、永康街31巷及 系爭建物照片（見本院卷第87至93、126至128、132至156、 197至201頁）附卷可參。綜合審酌系爭土地坐落之相關位置 、工商業繁榮程度、交通、生活機能，及上訴人使用系爭土 地作為住宅基地所受之利益及經濟價值等情，兩造約定系爭 地上權地租按當年度系爭土地申報地價年息5%計算，尚屬合 理適當，亦即系爭土地自被上訴人於104年間受讓時起，雖 因公告地價調高而可認價值上昇，惟依兩造間約定系爭地上 權地租亦併隨系爭土地申報地價之上昇而調高，已同步反映 系爭土地價值之上昇狀況，實難認兩造間關於系爭地上權地 租之約定對被上訴人有何顯失公平之情事可言。 ㈣被上訴人固主張：伊於104年間以每坪80萬元向祭祀公業買 受系爭土地應有部分10,000分之279 ，惟國有財產署北區分 署於105年標售鄰近之臺北市○○區○○段○○段000地號土 地每坪成交價為264萬元，可見系爭土地價值已高漲3倍多， 按申報地價年息5%計算地租實屬過低云云，並提出財政部國 有財產署北區分署不動產開標結果查詢列表（見本院卷第 245頁）以為佐證。然系爭土地坐落臺北市○○區○○段○ ○段000地號，與財政部國有財產署北區分署於105年標售之 臺北市○○區○○段○○段000地號土地顯非相鄰，縱然同 為永康商圈內土地，惟被上訴人向祭祀公業買受系爭土地應 有部分10,000分之279，並非全部土地，且系爭土地上復設 定登記有不定期限之系爭地上權，系爭土地所有人無法任意 使用，則祭祀公業出賣系爭土地應有部分10,000分之279 之 價格，自然較諸同為永康商圈之其他土地為低，是被上訴人 援引上開國有地之標售價格推論系爭土地自104年以來市價 上漲3倍云云，顯不可取。至被上訴人主張：與系爭土地相 隔小巷之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號1樓建 物每月租金為11萬元，即每月每坪租金達4,348元，與系爭 建物同巷之其他建物於103年11月每月每坪租金為2,473元， 均高於系爭地上權地租云云，並提出房屋租賃契約書影本（ 見原法院卷第10至13頁）、內政部不動產資訊平台資料（見 本院卷第247頁）以佐其說。上訴人否認上開房屋租賃契約 書之真正，況上開房屋租賃契約書所載建物位於巷口轉角處
，供作商業店面使用，有照片在卷可稽（見本院卷第126頁 ），核與位在永康街31巷內，且作為住宅使用之系爭建物相 較，交通地理位置及利用方式均有不同，尚難比附援引作為 系爭建物使用系爭土地所獲利益之證明。又上開內政部不動 產資訊平台資料固記載與系爭建物同巷之其他建物於103年 11月租金每月每坪2,473元，惟房地租金數額除與房地所在 地理位置、交通便捷、商業活動情形有關外，亦取決於市場 供需、屋況新舊程度等因素，上訴人所有系爭建物於60年5 月12日辦理所有權第一次登記（見原法院司北調卷第12頁） ，迄今已逾40餘年，並非新穎，而被上訴人對於103年至今 永康商圈租金行情漲跌情形亦未能舉證證明，參以系爭地上 權地租於102至104年度均為11萬8,208元（上訴人雖未繳納 104年度地租，惟系爭土地104年申報地價與102、103年相同 ，故應繳納之地租數額應相同），惟系爭土地於105年公告 地價增加為每平方公尺12萬3,000元（見原法院司北調卷第 16頁），即申報地價每平方公尺9萬8,400元，依兩造約定系 爭地上權地租按申報地價年息5%計算為16萬5,410元（計算 式：98,400×33.62×5%＝165,410），較諸103、104年度地 租調高40%〈計算式：（165,410－118,208）÷118208＝0.4 ，百分率以下四捨五入〉，亦即依兩造約定系爭地上權地租 之計算方式，系爭地上權地租於105年度隨申報地價增漲， 較諸103、104年度地租業已調高40% ，足以反映系爭土地價 值之漲幅，是被上訴人主張：系爭地上權地租以當年度申報 地價年息5%計算，對伊顯失公平云云，不足採信。六、綜上所述，被上訴人依民法第442條或類推適用民法第442條 、第835條之1 第1項規定，請求將系爭地上權地租調整為按 系爭土地105年申報地價年息8%計算即每月每坪2,169元，為 無理由，不應准許。原審判准系爭地上權地租應自105年3月 26日起調整為每月每坪2,169元，自有未洽。上訴意旨指摘 此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予 以廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 洪秋帆