返還房屋等
臺灣高等法院(民事),上易字,106年度,1008號
TPHV,106,上易,1008,20171229,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 106年度上易字第1008號
上　訴　人　統一超商股份有限公司
法定代理人　羅智先
訴訟代理人　劉祐伸
被上 訴 人　太平洋建設股份有限公司
法定代理人　章啟明
訴訟代理人　程俊霈
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年6
月30日臺灣士林地方法院105年度重訴字第272號第一審判決提起
上訴，經本院於106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第三項關於㈠命上訴人應將如附圖所示「7-11」部分（面積一百六十五點六六平方公尺）建物騰空遷讓返還被上訴人與其他共有人全體；㈡命上訴人給付被上訴人逾新臺幣捌拾捌萬柒仟捌佰零捌元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、按當事人在第二審訴訟程序不得提出新攻擊或防禦方法。但 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，或如不許其 提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3 款、第6款定有明文。查上訴人於原審僅主張其非無權占有 被上訴人與訴外人郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光 燦、郭阿漢（下逕稱其名，合稱郭邦元等6人，與被上訴人 合稱出租人）共有坐落臺北市○○區○○段○○段00000○ 號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號1樓（下 稱系爭建物）如臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖（下 稱附圖）所示「7-11」部分（面積165.66平方公尺，下稱系 爭占用部分），嗣於本院審理時另提出善意占有之抗辯（見 本院卷第74至77頁），固屬於第二審提出之新攻擊防禦方法 ，惟上訴人於原審提及訴外人華林國際有限公司（下稱華林 公司）以該公司與出租人間就系爭建物有10年租約為由，告 知其得租用系爭占用部分至民國108年10月31日（見原審卷 一第231頁），足見上訴人係就其使用系爭占用部分之權源 ，提出補強之攻擊防禦方法，且攸關上訴人不當得利金額之 認定，倘不許其提出顯失公平，揆諸上開法文意旨，應許其 提出，合先敘明。
二、被上訴人主張：系爭建物為伊與郭邦元等6人共有，伊應有



部分為10000分之5837。出租人於98年8月14日與華林公司簽 訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自同年11月1日 起至103年10月31日止，共計5年，租金由出租人各按應有部 分比例收取，並約定系爭租約關於出租人權利義務部分，除 租金收取外，郭邦元等6人均同意委由伊代為向華林公司主 張權利或履行義務，且華林公司如於租期屆滿未交還系爭建 物，願逕受強制執行。嗣伊以103年7月15日臺北敦南郵局第 726號存證信函（下稱726號存證信函）通知華林公司系爭租 約屆期不再續租，詎華林公司拒絕返還系爭建物，伊以同年 11月19日臺北敦南郵局第1355號存證信函（下稱1355號存證 信函）催告華林公司返還系爭建物未果，聲請原法院民事執 行處（下稱執行法院）以104年度司執字第33095號執行事件 為強制執行，執行法院至現場勘驗，發現系爭占用部分已由 華林公司轉租予上訴人無權占有等情。爰依民法第767條第1 項前段、第821條本文及第179條規定，求為命上訴人應將系 爭占用部分騰空遷讓返還出租人，及自103年11月1日起至遷 讓之日止，按月給付伊52,533元。願供擔保請准宣告假執行 。
三、上訴人則以：伊與華林公司先後訂立房屋租賃契約及續約協 議書（下合稱轉租合約），租期自100年4月1日至108年10月 31日。雖系爭租約所載租期為5年，然出租人與華林公司合 意之租期為10年，應至108年10月31日始屆滿，伊非無權占 有系爭占用部分。且伊無從知悉華林公司與出租人議定系爭 租約之過程，僅信賴華林公司提供系爭租約影本記載，租期 至108年10月31日，伊方與華林公司簽訂續約協議書承租至1 08年10月31日，故伊為善意占有人，得使用系爭占用部分， 且伊已給付華林公司租金，並無不當得利可言。縱伊須給付 被上訴人不當得利，亦應自伊惡意無權占有時起算等語，資 為抗辯。
四、原審為被上訴人全部勝訴之判決，判命上訴人應將系爭占用 部分騰空遷讓返還出租人，並應自103年11月1日起至遷讓系 爭占用部分之日止，按月給付被上訴人52,533元，並為准、 免假執行之宣告（原審就原審被告川輝有限公司、沈志豪即 天母豆漿店所為全部敗訴之判決，未據其等聲明不服，已告 確定，下不贅述）。上訴人聲明全部不服，提起上訴，上訴 聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
五、查系爭建物為出租人分別共有，被上訴人應有部分為10000 分之5837。出租人於98年8月14日與華林公司簽訂系爭租約



，將系爭建物出租華林公司，華林公司再將系爭占用部分轉 租上訴人經營便利商店等情，有系爭建物登記謄本、系爭租 約、轉租合約、原審勘驗筆錄及附圖可參（見原審卷一第36 頁、第40至62頁、第165至166頁、第237至240頁、第349至3 51頁、卷二第44至46頁），且為兩造所不爭執（見原審卷二 第160至161頁），堪信為真實。被上訴人主張上訴人無權占 有系爭占用部分，請求上訴人遷讓返還，並應給付相當於租 金之不當得利乙節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是 本件爭點厥為：㈠上訴人占有系爭占用部分有無合法權源？ ㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭占用部分有無理由？㈢ 被上訴人請求上訴人應給付相當於租金之不當得利，有無理 由？茲將本院之判斷論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還 所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實 ，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實 證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法 院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。 1.雖上訴人辯以出租人與華林公司就系爭建物係達成租期10 年之合意云云，並舉證人即華林公司負責人林七紫及廣告 物設置處所使用權同意書（下稱系爭同意書）為證。查證 人林七紫於原審固證稱：伊與章啟明洽談承租系爭建物事 宜時，已確定租期為10年，租約公證完後，伊向章啟明表 示租期與原約定內容不同，並詢問是否在5年租期之後， 再讓華林公司租5年，章啟明回答是，天母芝山商場開幕1 、2年時，章啟明有來關心商場情況，伊有再提租期是5年 加5年。上訴人與伊談租約時，要求租期至少7年以上，伊 找章啟明談，章啟明表示沒有問題等語（見原審卷一第33 5至338頁）。然其證詞與系爭建物共有人郭增旭於原審證 稱：租賃期間是公證時當場填寫，當時有提到讓華林公司 做5年看看，若做得好，再來談條件讓華林公司續租等語 （見原審卷二第130頁反面），及被上訴人法定代理人章 啟明於原審陳稱：華林公司一開始確實跟伊談10年租約， 但林七紫當時未提及裝修費用要抵1年租金，後來既然抵 掉1年租金，已與一開始談的條件不同，伊不反對5年期滿 後再續租，但租賃條件要重新談等語（見原審卷一第342 至343頁），均不相符。且系爭租約第3條已約明租賃期間 自98年11月1日起至103年10月31日止，共計5年（見原審



卷一第46頁），遍觀系爭租約亦無華林公司得以同一條件 續約5年或優先承租5年之約定，倘若華林公司得以同一條 件承租系爭建物10年，則林七紫代表華林公司簽約時，理 應當場向公證人或出租人提出異議，要求修改租賃期間為 10年，或加載得以同一條件續租5年或優先承租5年等條件 ，以確保投入商場經營之成本得以回收，並杜絕日後爭議 ，豈有在簽訂系爭租約後，方詢問章啟明5年租約屆滿， 是否由華林公司再續租5年之理？是證人林七紫上開證詞 不僅與證人郭增旭證述內容相左，亦悖於一般社會常情， 並非可採。至系爭同意書雖記載同意華林公司、上訴人樹 立廣告，使用期間自100年10月1日起至108年10月31日止 （見原審卷二第31頁），惟依證人郭增旭證稱：臺北市政 府要拆除原由高峰股份有限公司設置之招牌，但華林公司 想繼續使用該招牌，就要求伊簽系爭同意書，故該同意書 之用意僅在避免招牌遭拆除，且伊簽名時系爭同意書上之 使用期間為空白等語（見原審卷二第131頁），可見系爭 同意書與系爭租約租期無涉，且所載使用期限又係事後添 加，自不足作為系爭租約租期為10年之佐證。基上，上訴 人辯以系爭租約租期為10年，至108年10月31日始屆滿， 其非無權占有云云，洵無足取。
2.上訴人另抗辯系爭租約屆期後，應視為不定期租賃云云。 惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為 民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期 限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。 此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取 得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預 為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最 高法院42年台上字第410號判例要旨參照）。又租賃契約 屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續 契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定， 於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制 ，亦經司法院院解字第3489號解釋在案。查華林公司於10 3年10月31日系爭租約屆期後至104年7月間，仍持續使用 系爭建物並給付租金等情，固據證人林七紫證述在卷（見 原審卷一第340頁）。然被上訴人於系爭租約屆期前，即 以726號存證信函向華林公司斯時法定代理人陳雅玲表達 不再續租之意，並於103年7月16日送達等節，有該存證信 函及回執可考（見原審卷一第64至66頁）。足見被上訴人



在系爭租約屆期前，即依系爭租約第1條約定（見原審卷 一第45頁），代表出租人向華林公司為不續租之意思表示 ，並在系爭租約屆期後，旋以1355號存證信函催告華林公 司返還系爭建物，並於103年11月20日送達華林公司，亦 有1355號存證信函及回執足憑（見原審卷一第68至72頁） 。雖華林公司在系爭租約屆期後持續匯付租金，但被上訴 人已先後以104年1月21日、同年6月2日及105年8月16日存 證信函通知華林公司將所匯款項與依系爭租約第9條第3項 應給付之違約金為抵銷（見原審卷一第316至327頁）。綜 上各情，華林公司在系爭租約屆期後，並無民法第451條 所定視為不定期租賃情事，自不受土地法第100條各款之 限制，租賃關係既於租期屆滿時消滅，出租人無庸再對華 林公司為終止租約之意思表示。
3.上訴人又抗辯出租人與華林公司間就系爭建物有另5年租 賃之預約，出租人以不正當行為阻止華林公司續約，應視 為華林公司已依原條件優先承租云云。然系爭租約租期為 5年，且無華林公司得以同一條件續約5年或優先承租之特 約等情，已如前述，上訴人此部分抗辯，殊非足取。綜上 ，上訴人未能證明其占有系爭占用部分係有正當權源，是 被上訴人主張上訴人無權占有系爭占用部分，應屬可取。 ㈡另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。查系爭 租約租期於103年10月31日屆滿後，上訴人即無占有系爭占 用部分之正當權源，且上訴人於被上訴人起訴時，仍使用系 爭占用部分經營便利商店等情，固如前述，惟上訴人業於10 6年9月30日將系爭占用部分騰空遷讓返還出租人，有點交確 認書可憑，且為兩造所不爭執（見本院卷第95、208頁）， 足見被上訴人主張上訴人無權占有系爭占用部分之事實，於 本院言詞辯論終結時已不存在，故被上訴人就此部分仍請求 上訴人遷讓返還系爭占用部分，自屬欠缺權利保護必要，不 應准許。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損 害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之 相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標



準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度 台上字第715號判決要旨參照）。又土地法第97條限制房屋 租金之立法政策，係因城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱 者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住 問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋 。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安 身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要。故土地法第97條所指房屋，應解為 不包括供營業使用之房屋（最高法院92年度台簡上字第20號 判決要旨參照）。查上訴人占有系爭占用部分經營便利商店 乙節，已如前述，應認其所受相當於租金之不當得利金額， 無土地法第97條規定適用，且依轉租合約記載，上訴人與華 林公司就系爭占用部分約定之租金為每月9萬元（見原審卷 一第237、240頁），是被上訴人主張依上開金額，按其應有 部分比例計算相當於租金之不當得利，應屬可取。 ㈣復按善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占 有物之使用、收益；善意占有人自確知其無占有本權時起， 為惡意占有人，民法第952條、第959條第1項定有明文。又 租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租 人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非 無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之 法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視 承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規 定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益 ，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租 人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權， 即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度 台上字第1537號判決要旨參照）。經查：
1.上訴人抗辯華林公司並未提供完整系爭租約資料，於系爭 租約屆期後，亦未通知其不得再行轉租等情，為被上訴人 所不爭執（見本院卷第162、197頁），且依上訴人所取得 系爭租約影本所示，租賃期間記載自98年11月1日起至108 年10月31日止（見本院卷第93至94頁），顯與被上訴人所 提系爭租約所載租期至103年10月31日止不同，是上訴人 抗辯其信賴華林公司而為善意占有乙節，固屬可取。然被 上訴人在起訴狀載明系爭租約租期自98年11月1日起至103 年10月31日止，及曾以存證信函通知華林公司不再續租， 暨請求華林公司返還系爭建物，並檢附系爭租約及存證信 函等證物（見原審卷一第18頁、第40至60頁、第64至70頁 ），於105年5月3日送達上訴人（見原審卷一第136頁），



依此客觀事實，應認上訴人收受起訴狀繕本時已確知其係 無權占有，並自斯時起轉變為惡意占有人甚明。 2.基上，上訴人自103年11月1日起至105年5月2日止，因善 意占有系爭占用部分，依民法第952條規定，得為使用收 益，其因此所獲利益，對於被上訴人不負返還義務，固無 不當得利可言。惟上訴人自105年5月3日起轉變為惡意占 有人後，就系爭占用部分已無使用收益權，自應依不當得 利規定返還其所受利益。又上訴人業於106年9月30日將系 爭占用部分騰空遷讓返還出租人乙節，已如前述，則被上 訴人請求上訴人給付自105年5月3日起至106年9月29日止 ，相當於租金之不當得利887,808元〔計算式：90,0005 837/10000(12＋4＋27/30)＝887,808，元以下四捨五入 〕，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條本 文規定，請求上訴人應將附圖所示「7-11」部分（面積165. 66平方公尺）建物騰空遷讓返還出租人，欠缺權利保護必要 ，不應准許。被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應 給付887,808元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 則無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人 敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示 。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為准 、免假執行之宣告，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又以一訴附帶 請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額， 民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查上訴人所受敗訴判 決部分僅屬不當得利給付之附帶請求性質，原不在計算訴訟 標的價額範圍內，故認本件第一審（除確定部分外）及第二 審訴訟費用仍應由被上訴人負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予 論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮
法 官 魏于傑
正本係照原本作成。




不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 陳韋杉