臺灣高等法院民事判決 106年度上字第859號
上 訴 人 柳皓瀚
訴訟代理人 洪大明律師
複 代理人 鄭玉金律師
訴訟代理人 江慧敏律師
被 上訴人 趙倚玄（即趙庭玉）
訴訟代理人 周彥憑律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年5
月17日臺灣新竹地方法院105年度訴字第904號第一審判決提起上
訴，本院於106年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年9月2日買受坐落新竹市○ ○段00000地號土地（下稱378-2地號土地），並於97年9月1 6日辦理土地所有權移轉登記。上訴人所有門牌號碼新竹市 ○○○街00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），於伊 買受378-2地號土地前即坐落該土地上，占用面積如原判決 所附新竹市地政事務所106年3月14日土地複丈成果圖（下稱 附圖）所示Ａ部分，面積32.56平方公尺（下稱系爭土地） ，迄無任何占有權源，屬無權占有。經伊屢次催告請求拆屋 還地，上訴人均置之不理。上訴人無權占用系爭土地，既受 有使用土地之利益，並致伊受有損害，應返還所受利益。爰 依民法第767條及第179條規定，聲明求為判決：㈠上訴人應 將坐落系爭土地之系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴 人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）3萬5,400元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給 付被上訴人590元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：378-2地號土地係於97年間自新竹市○○段000 號土地所分割，未分割前為訴外人孫宗山所有。孫宗山於92 年間將378地號土地出售予伊，雙方立有「預訂土地買賣或 永久使用權契約書」（下稱系爭契約）。伊於買受該土地後 始興建系爭建物，已辦理第一次所有權登記。伊係徵得原地 主同意且出資購買後始興建系爭建物，被上訴人明知378-2 地號土地上有系爭建物仍予買受，則其嗣後請求拆屋還地應 屬權利濫用。又依民法第796條第1項規定及舉重明輕之法理 ，原地主孫宗山既不得請求伊將系爭建物移去或變更，被上 訴人為孫宗山之後手，亦應受拘束。且378-2地號土地乃位 置偏僻之農牧用地，被上訴人主張以申報地價年息8%計算不
當得利，顯有過高等語，資為抗辯。
三、原審判決㈠上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並 將系爭土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人3萬5,4 00元，及自105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給 付被上訴人590元。上訴人不服，提起上訴，除補稱：被上 訴人自承其買受378-2地號土地時，即知悉系爭土地有系爭 建物占用之事實，且歷經多年均未干涉或行使權利，基於「 債權物權化」之法理，應類推適用民法第425條之1規定。且 被上訴人明知伊對系爭土地有買賣或永久使用之債權契約存 在，卻請求伊拆屋還地，其行使權利屬權利濫用，有違社會 正義及誠實信用原則云云外，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第53頁）：
㈠被上訴人為378-2地號土地之所有權人，有土地登記第一類 謄本及地籍圖謄本可稽（原審卷第10、11頁）。 ㈡378-2地號土地上之系爭建物為上訴人所有，占用系爭土地 面積為32.56平方公尺，業經原審法院履勘現場並囑託新竹 市地政事務所派員測量，有勘驗測量筆錄及附圖可稽（原審 卷第78-79、211-212頁）。
㈢378-2地號土地105年之申報地價為每平方公尺2,720元，有 土地登記第一類謄本可稽（原審卷第11頁）。五、本院得心證之理由：
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。又以 無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存 在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其 取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認 土地所有權人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第11 20號及72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查，被上 訴人主張其為378-2地號土地之所有權人乙節，為上訴人所 不爭執。上訴人雖抗辯其有合法占用系爭土地之權源云云， 並提出其與孫宗山訂立之系爭契約為證（原審卷第39-41頁 ），然系爭契約所約定之預定買賣土地標的非但未經測量明 確，且系爭契約第2條所指之「附圖」【上訴人稱該附圖（ 原審卷第50頁）即上證二（本院卷第92頁），惟為被上訴人 所否認（本院卷第211頁）】，亦無法確指為系爭土地。況 系爭契約乃上訴人與孫宗山訂立之債權契約，原不得對抗契
約雙方以外之第三人，上訴人復未舉證證明被上訴人有何明 知或可得而知系爭契約存在而應受該債權契約之拘束，上訴 人抗辯依民法第796條第1項規定及舉重明輕之法理，被上訴 人不得請求拆屋還地云云，委無足取。另378-2地號土地原 為孫宗山所有，系爭建物則為上訴人所興建，與民法第425 條之1第1項所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」 之情形有別，上訴人提起上訴主張本件應類推適用民法第42 5條之1第1項之規定云云，亦無可採。而按「權利之行使， 不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利， 履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148條定有明文 。至權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人 因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行 使所受之損失，比較衡量以定之。上訴人所有之系爭建物占 用系爭土地既無任何法律權源，即屬無權占有，被上訴人依 民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物，將系爭土地 返還被上訴人，乃其本於所有權之行使，上訴人抗辯被上訴 人行使其所有權屬權利濫用云云，自無足取。
㈡次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」， 民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照 ）。復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第 126條所明定，上訴人無權占用系爭土地，受有使用系爭土 地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還 ，依上開規定，被上訴人請求上訴人給付自起訴日起回溯前 5年及之後相當於租金之不當得利，亦屬有據。 ㈢再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即 土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價， 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為 其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報， 平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有 明文。至於所謂以年息10%為限，乃指土地租金之最高限額 而言，並非必須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地之 位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利 益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年 度台上字第1094號判決意旨參照）。上訴人無權占用系爭土 地之面積為32.56平方公尺，而378-2地號土地之105年申報
地價每平方公尺為2,720元，已如上述；另378-2地號土地自 100年10月至105年1月之申報地價為每平方公尺1,680元，亦 有地價第二類謄本可稽（本院卷第82頁）。審酌上訴人以系 爭建物之2樓至4樓隔為6間房間出租供學生作為宿舍使用， 並非作為住宅使用，且每年租金分別為4萬元至5萬元，現已 將其中兩間出租，暨系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度等 情，認被上訴人主張上訴人所受相當於租金之不當得利，應 以系爭土地105年1月之申報地價每平方公尺2,720元之年息 8%計算等語，尚稱允當。依此計算，被上訴人請求上訴人返 還之不當得利應自起訴前回溯5年計算，共計3萬5,400元【 2,720元x32.56平方公尺x年息8% x5年＝35,425元（元以下 四捨五入，下同），被上訴人僅請求3萬5,400元】，及自 105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人 不當得利590元（2,720元x32.56平方公尺x年息8%÷12月=59 0元），即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權及不當得利之法 律關係，請求上訴人將系爭土地上之系爭建物拆除（面積32 .56平方公尺），並將系爭土地返還被上訴人，及給付被上 訴人3萬5,400元，暨自105年11月4日起至返還系爭土地之日 止，按月給付被上訴人590元，洵屬有據，應予准許。從而 ，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相 當擔保金額予以宣告准、免假執行，核無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳喚證人即被上訴人之前手 李振嘉、陳淑娟（李振嘉向孫宗山買受378地號土地，以陳 淑娟名義登記），用以證明證人於向孫宗山買受378地號土 地當時之土地使用情形。本院以被上訴人就其於97年間向證 人買受378地號土地斯時已有系爭建物存在乙節並不爭執， 僅稱不知系爭建物有占用系爭土地（本院卷第211頁），自 無俟證人到庭證述之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 林純如
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 余姿慧