臺灣高等法院民事判決 106年度上字第161號
上 訴 人 林秀麗
江進德
兼 共 同
訴訟代理人 江進木
被上訴人 陳肇木
訴訟代理人 林志豪律師
複代理人 劉北芳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年
12月14日臺灣新北地方法院105年度訴字第2061號第一審判決提
起上訴，本院於106年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人給付超過「自民國一０四年十二月起至遷讓返還門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○號四樓房屋之日止，於每月五日前給付新臺幣柒仟柒佰伍拾柒元，暨其中新臺幣肆萬陸仟伍佰肆拾貳元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，暨該部分假執行之宣告，並除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。原判決主文第三項關於命上訴人給付超過「自民國一百年十二月起至遷讓返還門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○號五樓房屋之日止，於每月五日前給付新臺幣捌仟陸佰玖拾伍元，暨其中新臺幣肆拾陸萬玖仟伍佰參拾元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，暨該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法；但對於在第一審已提 出之攻擊或防禦方法為補充者，則不在此限，民事訴訟法第 447條第1項第3款定有明文。本件上訴人雖於本院始主張： 兩造間就系爭房屋成立使用借貸契約云云。惟上訴人於原審 既已辯稱兩造間就系爭房屋成立買賣契約云云，則其嗣後辯 稱係基於使用借貸關係為有權占有，與原主張為有權占有之 原因基礎事實同一，應認係對於在第一審已提出之攻擊方法 為補充，應予准許，先予敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷00 號4樓及5樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。上訴人於民 國（下同）75年9月10日以被上訴人曾向上訴人寄發廣告單
推銷房屋為由，自行遷入系爭房屋居住迄今，並未經被上訴 人同意，從未向被上訴人給付租金，亦未繳納房屋稅，顯為 無權占有，且受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767 條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被 上訴人。另依民法第179條規定，請求上訴人自被上訴人取 得系爭房屋4樓之日即104年12月1日起至遷讓返還該屋之日 止，於每月5日前按月給付新臺幣（下同）2萬4,550元；自 被上訴人取得系爭房屋5樓之日即100年12月1日起至遷讓返 還該屋之日止，於每月5日前按月給付2萬4,550元等語（原 審判決如附表一所示，上訴人就其敗訴部分提起上訴。被上 訴人就其敗訴部分未提起上訴，已確定）。並答辯聲明：上 訴駁回。
三、上訴人則以：上訴人江進木、江進德於74年間先後向被上訴 人購買系爭房屋5樓、4樓，約定總價分別為150萬元，江進 木、江進德並已分別給付50萬元予被上訴人，另尾款100萬 元則約定於辦理房地所有權移轉登記後，由江進木、江進德 向銀行設定抵押權後貸款支付。嗣被上訴人因家族財產涉訟 ，無法辦理系爭房屋所有權移轉登記，然當時房屋結構已完 成，被上訴人遂於75年間先將上開房屋交付江進木、江進德 使用，並同時交付系爭房屋之使用執照，由上訴人自行施作 室內裝修及申請裝設水、電、瓦斯，而上訴人林秀麗為江進 木之妻，故上訴人係本於買賣關係而為有權占有。被上訴人 與其兄弟即訴外人陳肇崇、陳肇成於72、73年間設立肇富建 設股份有限公司（下稱肇富公司），於系爭房屋所坐落土地 推出「大三重城中城」建案，因上開建案廣告單上載有被上 訴人之姓名，上訴人遂相信被上訴人有權出售系爭房屋。且 上訴人於75年9月10日即設籍並居住於系爭房屋，但系爭房 屋之前手即被上訴人之胞姊陳淑霞及前配偶胡以婷於20年間 均未曾請求上訴人遷讓系爭房屋。另依本院103年度上易字 第194號判決所示，兩造間就系爭房屋4樓及5樓已成立使用 借貸契約。被上訴人須繼受上訴人與被上訴人前手間之法律 關係，故兩造間有使用借貸或租賃關係。況系爭房屋為海砂 屋，被上訴人請求返還之不當得利，亦屬過高。又江進木出 資施作系爭房屋之隔間牆等設備共60萬0,094元，江進木、 江進德分別支出瓦斯管線安裝費1萬1,600元、1萬910元，該 等設備已因附合成為系爭房屋之一部分，則依民法第816條 準用民法第179條規定，江進木、江進德得向被上訴人請求 返還上開費用。另江進木代為繳納101年、102年之房屋稅 3,166元、3,123元，亦得請求被上訴人返還不當得利。則江 進木、江進德得請求被上訴人返還上開不當得利，並與被上
訴人關於相當於租金之不當得利請求相抵銷；且若抵銷後尚 有餘額，則於被上訴人未為給付該等餘額前，江進木、江進 德拒絕返還系爭4樓、5樓房屋予被上訴人等語，資為抗辯。 並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執之事項：
被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷00號房屋之所有權 人，上訴人現占有使用系爭房屋。
五、兩造爭執要點為：㈠上訴人占有使用系爭房屋有無正當權源 ？被上訴人得否請求上訴人自系爭房屋遷出？㈡被上訴人得 否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？茲就兩造爭點及 本院得心證理由分述如下：
㈠上訴人占有使用系爭房屋有無正當權源？被上訴人得否請求 上訴人自系爭房屋遷出？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767條前段定有明文。經查被上訴人為新北市○○區 ○○路0段000巷00號房屋之所有權人，上訴人現占有使用系 爭房屋，已如前述。被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋 等語，惟上訴人否認之，則上訴人即應就其占有系爭房屋具 有正當權源，負舉證之責。
⒉上訴人辯稱其係本於買賣契約而占有系爭房屋云云，固據其 提出廣告單、電費、自來水費、瓦斯費收據、使用執照及房 屋稅繳款書影本為憑（見原審卷第53至58、114至115頁）。 惟查據此僅足以證明上訴人繳納電費、自來水費、瓦斯費、 房屋稅，尚不足以證明兩造間就系爭房屋訂立買賣契約。又 依上開廣告單所示，「城中城」工地地址為臺北縣三重市（ 改制後為新北市三重區）文化北路、三和市場旁，為訴外人 肇富公司投資興建（見原審卷第53頁）。然查系爭房屋為訴 外人肇聯建設股份有限公司（下稱肇聯公司）興建，於75年 2月14日辦理建物總登記為肇聯公司所有，有使用執照、建 築改良物登記簿影本可稽（見原審卷第57、85頁），且依75 年4月之系爭房屋電費收據所示，使用人亦為肇聯公司，顯 與上開廣告單所載房屋為肇富公司投資興建者不同。且所謂 「城中城」社區位於新北市三重區文化北路131巷，有房屋 仲介網頁影本可證（見原審卷第106至110頁），亦與系爭房 屋位於三和路二段168巷者不同。另查系爭房屋於77年間經 原法院（改制前為臺灣臺北地方法院板橋分院）民事執行處 強制執行公開拍賣，由訴外人陳淑霞承受，並由該院於77年 9月14日核發不動產權利移轉證書，有該證書影本可據（見 原審卷第87頁）。則被上訴人於75年間既非系爭房屋所有權
人，衡情即無從出售系爭房屋予上訴人，若上訴人主張：被 上訴人非所有權人仍可能出售系爭房屋，自應舉證證明之。 此外上訴人並未提出買賣契約以實其說，復未舉證證明兩造 間確有買賣契約存在，是上訴人辯稱其依買賣契約為有權占 有云云，並不足採。至於被上訴人於104年11月20日、100年 11月24日始取得系爭房屋4樓、5樓之所有權，有建物登記謄 本影本可按（見原審卷第17至18頁），因此於105年5月25日 始提起本訴，並無不合。故上訴人辯稱：被上訴人於長達20 年間未請求上訴人遷讓系爭房屋，足見上訴人為有權占有云 云，亦不足採。
⒊上訴人又辯稱：兩造間就系爭房屋已成立使用借貸契約云云 ，並以本院103年度上易字第194號判決為憑。經查訴外人陳 淑霞即被上訴人之胞姊於另案主張系爭房屋為其所有，僅借 名登記為訴外人胡以婷即被上訴人之前妻所有，因此主張終 止借名登記契約，並請求胡以婷返還系爭房屋所有權，嗣經 原法院另案以102年度訴字第1652號判決駁回陳淑霞之訴， 陳淑霞聲明不服提起上訴，復經本院以103年度上易字第194 號判決駁回其上訴確定，有上開判決影本可證（見原審卷第 92至105頁）。而本院上開判決雖謂：「倘系爭房屋非陳肇 木（即本件被上訴人）同意江進木（即本件上訴人）入住， 何以其得以入住迄今多年」等語，固有該判決影本可稽（見 本院卷第43頁），惟查本件與前案訴訟之當事人不同，訴訟 標的亦不相同，且前案之主要爭點為：「陳淑霞與胡以婷之 間是否成立借名登記契約」，與本件爭點為：「兩造間是否 成立使用借貸契約」不同，自無爭點效理論之適用。而前案 所謂「同意江進木入住」，係憑以論斷系爭房屋非陳淑霞所 有之依據，尚難憑以為有利於上訴人之認定。此外上訴人並 未舉證證明兩造間就系爭房屋成立使用借貸契約，是上訴人 此部分所辯，並不足採。
⒋上訴人另辯稱：被上訴人須繼受上訴人與被上訴人前手間之 法律關係，兩造間有租賃關係云云。經查系爭房屋於75年2 月14日辦理建物總登記為訴外人肇聯公司所有，於77年9月 14日由訴外人陳淑霞應買承受系爭房屋，已如前述，嗣於89 年10月12日由訴外人胡以婷登記取得所有權，有地政資訊網 路系統影本可證（見原審卷第88、90頁）。惟上訴人並未主 張並證明與何人成立租賃關係、被上訴人如何繼受該項法律 關係，是上訴人此部分所辯，亦不足採。
⒌從而被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，即屬有據。上訴人 雖辯稱：上訴人江進木與林秀麗為夫妻，住在5樓，但已遷 出，現為訴外人江美華即江進木之妹、訴外人江彥儒即上訴
人江進德之子、訴外人徐啟華即江進木之繼父占有云云。惟 查上訴人就此並未舉證以實其說，即不足採。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。所得請求返還之範圍，應 以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相 當於租金之利益，應屬社會通常觀念。經查上訴人占有系爭 房屋，無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有相當於租 金之損害，是被上訴人請求上訴人返還其利益，應屬有據。 次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，為土地法第97條第1項所明定。 ⒉經查系爭房屋坐落於新北市○○區○○○段0000地號土地， 其地目為建，面積為68.32平方公尺，為城市地方土地，每 平方公尺土地於105年1月之申報地價為2萬3,520元，被上訴 人因繼承該地而為公同共有人（潛在應有部分為2/5），有 土地登記謄本可稽（見原審卷第144頁）。系爭房屋4樓、5 樓於105年間之課稅現值，分別為28萬8,100元、40萬0,600 元，亦有105年房屋稅繳款書影本可稽（見原審卷第22至23 頁），且兩造均同意以此作為認定不當得利之標準，有本院 言詞辯論筆錄可按（見本院卷第112頁反面）。爰審酌上開 一切情狀，認本件應以土地申報地價2/5及房屋課稅現值總 價年息10%，為計算相當於租金之不當得利標準為適當。被 上訴人雖主張：依系爭房屋鄰近不動產之實價登錄出租成交 行情計算不當得利云云，惟查不動產租金之約定，因不動產 所在地、屋況新舊、交通繁榮程度、生活便利性、以及租賃 契約當事人雙方之談判磋商能力而異，不可一概而論。是被 上訴人此部分主張，即不可採。上訴人雖辯稱：系爭房屋為 海砂屋，被上訴人請求返還之不當得利過高云云，固據其提 出照片影本為憑（見本院卷第69至72頁）。惟查上訴人無權 占有系爭房屋，其占有本身即為不當得利，且依該等照片所 示，無從以肉眼判斷系爭房屋為海砂屋，此外上訴人就此並 未另行舉證以實其說，是其所辯，並不足採。
⒊從而被上訴人自104年11月20日取得系爭4樓房屋日之翌月即 104年12月起、至上訴人遷讓返還該屋之日止，請求上訴人 於每月5日前按月給付相當於租金之不當得利7,757元（計算 式：﹝23,520×68.32×2/5＋288,100﹞×10%÷12＝7,757 ，小數點以下四捨五入），及其中自104年12月1日起至105 年5月25日即起訴日止、計4萬6,542元不當得利部分（計算 式：7,757×6＝46,542），自起訴狀繕本送達翌日即105年6 月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據
。被上訴人復自100年11月24日取得系爭5樓房屋日之翌月即 100年12月起、至上訴人遷讓返還該屋之日止，請求上訴人 於每月5日前按月給付相當於租金之不當得利8,695元（計算 式：﹝23,520×68.32×2/5＋400,600﹞×10%÷12＝8,695 ，小數點以下四捨五入），及其中自100年12月1日起至105 年5月25日止計46萬9,530元不當得利部分（計算式：8,695 ×54＝469,530），自105年6月5日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，亦屬有據。
⒋次查上訴人江進木分別於101年、102年繳納系爭房屋4樓之 房屋稅3,166元、3,123元，固據其提出房屋稅繳款書影本為 憑（見原審卷第114至115頁）。惟查被上訴人於104年11月 20日始取得系爭4樓房屋所有權，有建物登記謄本可證（見 原審卷第140頁），則江進木於繳納上開房屋稅時，被上訴 人尚非系爭房屋4樓之所有權人，並未因此而受有利益。故 上訴人辯稱：依民法第179條規定，請求被上訴人返還上開 不當得利費用，並與被上訴人之本件不當得利請求為抵銷抗 辯云云，即屬無據。至於江進木出資施作系爭房屋之隔間牆 、鋪設地磚、衛浴、窗戶等設備共60萬0,094元，江進木、 江進德分別支出瓦斯管線安裝費1萬1,600元、1萬0,910元云 云，固據其提出估價單、對帳單、成品交運單、交貨單、材 料表、平面配置圖影本為憑（見原審卷第116至137頁）。惟 被上訴人否認上開單據所示品項係施作於系爭房屋，上訴人 復未另行舉證以實其說，則不能認為該等設備已因附合成為 系爭房屋之一部分，上訴人自不得依民法第816條準用民法 第179條規定，請求被上訴人返還上開費用，無從與被上訴 人之本件不當得利請求相抵銷。故江進木請求被上訴人返還 不當得利61萬1,694元，江進德請求被上訴人返還不當得利1 萬0,910元，並與被上訴人之本件不當得利請求為抵銷抗辯 云云，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、民法第179條規 定，請求判決如附表二所示，為屬正當，應予准許。逾此所 為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上 訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許。至於上開 應准許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造聲請為准免假 執行宣告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴
訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 5 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 5 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌──┬────────────────────────────────┐
│編號│原判決主文 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 一 │被告江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市三重區三和路二段一│
│ │六八巷十九號四樓及五樓之房屋遷讓返還予原告。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 二 │被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一○四年十二月起至遷讓返還上開│
│ │四樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨│
│ │其中新臺幣玖萬參仟零參拾陸元部分，自民國一○五年六月五日起至清償│
│ │日止，按年利率百分之五計算之利息。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 三 │被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一百年十二月起至遷讓返還上開五│
│ │樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨其│
│ │中新臺幣捌拾參萬柒仟參佰貳拾肆元部分，自民國一○五年六月五日起至│
│ │清償日止，按年利率百分之五計算之利息。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 四 │原告其餘之訴駁回。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 五 │訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 六 │本判決第一項至第三項，於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得│
│ │假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾陸萬壹仟柒佰元為原告預供擔保後，│
│ │得免為假執行。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 七 │原告其餘假執行之聲請駁回。 │
└──┴────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬────────────────────────────────┐
│編號│本院認定被上訴人之請求有理由部分 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 一 │上訴人江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市三重區三和路二段│
│ │168巷19號4樓及5樓之房屋遷讓返還予被上訴人。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 二 │上訴人江進木、林秀麗、江進德應自104年12月起至遷讓返還上開4樓房屋│
│ │之日止，於每月5日前給付被上訴人7,757元，暨其中4萬6,542元部分，自│
│ │105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 │
├──┼────────────────────────────────┤
│ 三 │上訴人江進木、林秀麗、江進德應自100年12月起至遷讓返還上開5樓房屋│
│ │之日止，於每月5日前給付被上訴人8,695元，暨其中46萬9,530元部分， │
│ │自105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 │
└──┴────────────────────────────────┘
, 台灣公司情報網