臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1309號
上 訴 人 林雪娥
王維麗
黃小娟
上 一 人
訴訟代理人 黃雅玲
被 上訴人 蘇正宇
訴訟代理人 董俞伯 律師
上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國106年6月30
日臺灣士林地方法院105年度訴字第1284號第一審判決提起上訴
，本院於106年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於分別判命上訴人給付逾附表所示金額之本息及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人各負擔十分一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
坐落於臺北市○○區○○段○○段○000號土地（下稱系爭 土地）經被上訴人於民國101年12月20日拍賣取得所有權。 系爭土地上有上訴人等人所有之未辦保存登記建物，分別為 上訴人林雪娥所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00 號面積26.44平方公尺建物（下稱系爭14號建物）、黃小娟 所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號面積23.94平 方公尺建物（下稱系爭18號建物）、王維麗所有門牌號碼臺 北市○○區○○路0段00巷00弄0號20.4平方公尺建物（下稱 系爭1號建物，與系爭14號、18號建物合稱系爭建物）占用 系爭土地。因系爭建物占用系爭土地，前經原土地所有人即 訴外人李道光訴請上訴人等拆屋還地結果，經另案本院99年 度重上更㈠字第27號確定判決（下稱系爭確定判決）認有類 推適用民法第425條之1規定，而有租賃關係存在，並經最高 法院以100年度台上字第1877號裁定駁回訴外人李道光上訴 確定在案，是上訴人自有依租賃關係給付租金之義務。而按 與系爭建物相同地段之房地即門牌號碼臺北市○○區○○路 0段00號房地實際出租價格為計算基礎，每坪新臺幣（下同 ）666元（計算式：60,000元/月÷90坪＝666元/坪）即每平 方公尺201元依此按系爭建物占用面積計算結果，上訴人等 分別應按月給付5,314元（林雪娥，計算式201x26.44=5314
）、4,812元（黃小娟，計算式201x23.94=4812）、4,100元 （王維麗，計算式201x20.4=4100），又上訴人等自被上訴 人取得系爭土地起至105年7月19日止業已占用系爭土地達43 個月，亦應分別計給付租金228,521元（林雪娥，計算201x2 6.44x43=228521）、206,913元（黃小娟，計算式201x23.94 x43=206913）、176,317元（王維麗，計算式201x20.4x43=1 76317）。為此，依租賃關係請求上訴人應分別給付228,521 元（林雪娥）、206,913元（黃小娟）、176,317元（王維麗 ），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，暨各自上訴人收受起訴狀繕本送達翌日起至 返還系爭土地為止〔按上訴人黃小娟係於105年7月22日收受 起訴狀之送達；至其餘上訴人部分，均於105年7月26日寄存 送達於各該住所，依民事訴訟法第138條第2項規定，於經10 日後於105年8月5日生送達效力，見原審105年度士簡調字第 502號（下稱士簡調字第502號）案卷第83、87、88頁〕，應 分別按月給付5,314元（林雪娥）、4,812元（黃小娟）、4, 100元（王維麗），原審判命被上訴人全部勝訴，並無違誤 等語，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
系爭土地經劃設為保護區，不得做為商業上使用，並無任何 商業上之特殊利益，且系爭土地係屬旱地，亦僅能作為農業 用途，幾無經濟開發價值，而系爭建物皆為一般矮房民宅， 系爭土地與系爭建物間，經本院99年度重上更㈠字第27號確 定判決認定應類推適用民法第425條之1規定，認有租賃關係 存在，而依最高法院93年度台上字第1328號判決、48年度台 上字第1457號判例、89年度台上字第284號判決意旨，應有 土地法第105條準用第97條規定之適用。縱認被上訴人得向 上訴人請求給付租金，依土地法第97條、105條規定，租用 基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價年息 百分之10為限。本件系爭土地申報地價為每平方公尺3,210 元，考量系爭土地位置、工商繁榮程度，並比照同鄰段第51 6號土地，自應以按申報地價總額年息5%計算始為公允，被 上訴人主張上訴人應按每平方公尺201元之價格計算給付租 金，除與上開土地法規定相悖，亦顯屬過高。另關於租金給 付義務，應自本件判決確定之日起算等語資為抗辯。並上訴 聲明：1.原判決廢棄；2.被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第135頁至136頁）：（一）系爭土地原為訴外人李道光所有。嗣被上訴人於101年12 月20日經拍賣取得系爭土地所有權（見士簡調字第502號
案卷第19頁至21頁）。
（二）系爭土地其上有系爭14號建物、面積26.44平方公尺、未 經辦理保存登記之建物，為上訴人林雪娥所有，並經其出 租予第三人魏富有使用，每月租金為5,000元（見士簡調 字第502號卷第37頁）。
（三）系爭土地其上有系爭18號建物、面積23.94平方公尺、未 經辦理保存登記之建物，原為訴外人黃芝位所有，嗣將該 建物事實上處分權讓與其女即上訴人黃小娟，現由黃小娟 自行使用（見士簡調字第502號卷第37頁）。（四）系爭土地其上有系爭1號建物、面積20.4平方公尺、未經 辦理保存登記之建物，原為訴外人何亞火所有，嗣訴外人 何亞火將建物事實上處分權移轉訴外人楊雲華，楊雲華復 於84年12月2日移轉該屋事實上處分權予上訴人王維麗， 現經其出租予第三人使用，每月租金10,000元（見士簡調 字第502號卷第38頁）。
（五）李道光前於96年間以上訴人等上開建物無權占有系爭土地 為由，訴請上訴人等拆屋還地結果，經本院以99年度重上 更㈠字第27號判決認定系爭土地原經土地所有權人出賣予 第三人祖國強，惟因當時法令限制，祖國強在未能取得土 地所有權之狀況下陸續興建上開建物後，以買賣或以屋換 屋方式輾轉為上訴人等取得後，祖國強復取得系爭土地所 有權，再輾轉移轉登記為李道光所有，依類推適用民法第 425條之1規定，堪認上開建物與系爭土地間有租賃關係存 在，上開建物就系爭土地之占有非屬無權占有，而駁回李 道光之請求，李道光不服提起上訴，最高法院以100年度 台上字第1877號裁定駁回上訴確定在案（見本院卷第99頁 至130頁）。
四、被上訴人主張上訴人之系爭建物坐落於其所有之系爭土地， 應依基地租賃法律關係給付租金等語，上訴人固不爭執渠等 有給付租金之義務，惟抗辯被上訴人請求之租金數額過高， 違反土地法第105條準用同法第97條規定之限制等語，經查 ：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情 形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」 、「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基 地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第42
5條之1、第426條之1分別定有明文。而考諸上開法文立法 緣由，乃係斟於房屋與土地雖分屬不同之不動產，惟性質 上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，基於社 會經濟，而認房屋與土地各異其所有權人時，推定房屋與 土地之所有權人間有租賃關係存在，準此，房屋所有權人 自應於房屋與土地各異其所有權人之時，即有依租賃關係 給付租金之義務。本件系爭建物原為第三人祖國強原始興 建取得後，將系爭建物之事實上處分權分別讓與上訴人， 而系爭建物與系爭土地間有基地租賃關係存在等情，業為 兩造所不爭執，並經本院以99年度重上更㈠字第27號確定 判決認定在案，今被上訴人於101年12月20日取得系爭土 地，並承繼系爭土地上原有業經前揭確定判決認定在案之 租賃關係，而主張上訴人等應依租賃關係給付租金，並以 兩造關於租金給付數額滋有爭執，依民法第425條之1第2 項規定請求本院酌定其租金給付數額，自屬有據。上訴人 辯稱租金給付義務應自本院判決確定之日起算云云，即無 可取。
（二）第按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第 97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該 條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定 地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土 地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行 區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重 新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價 而言；又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之 基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息10 %為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係 及社會感情等情，以為決定，最高法院75年度台上字第37 8號裁判、68年度台上字第3071號判例可資參照。本件系 爭土地之地目為「旱」，坐落於臺北市士林區，為城市地 方土地，自有上開土地法租金限制規定之適用，而其申報 地價為每平方公尺3,120元（見原審士簡調字第502號卷第 19頁）；又系爭土地所在雖非市區菁華地段，惟距離臺北 市立聯合醫院陽明院區、雨聲醫院、芝山公園、雨聲國小 等不超過800公尺，至大葉高島屋百貨公司、天母運動公 園、天母棒球場亦僅須6、7分鐘車程（見原審卷第115頁 至125頁），生活機能尚稱良好，本院審酌上情及上訴人 等所占用系爭土地之面積與位置，認以土地申報地價8%為
計算租金之標準，方屬適當。準此計算結果，被上訴人請 求上訴人等應自起訴狀送達之翌日起，至渠等就占有系爭 土地部分分別返還予被上訴人前，應分別按月給付被上訴 人566元（林雪娥，計算式3210x26.44x 8%÷12≒566，小 數點以下四捨五入，下同）、512元（黃小娟，計算式321 0x23.94x8%÷12≒512），437元（王維麗，計算式3210x2 0.4x8%÷12≒437），應屬有據。另被上訴人係101年12月 20日取得系爭土地所有權，其請求上訴人應分別給付自上 開期日起至105年7月19日止共計43期之租金24,338元（林 雪娥，計算式566x43=24338）、22,016元（黃小娟，計算 式512x43=22016）、18,791元（王維麗，計算式437x43=1 8791）即無不合。至被上訴人逾上開範圍之請求，則無從 准許。
（三）被上訴人雖主張上訴人林雪娥、王維麗均將系爭建物出租 他人營利使用，應無土地法第105條準用第97條租金限額規 定之適用，惟上訴人林雪娥、王維麗雖分別將其系爭第14 號、第1號建物出租他人，而未自住使用，然按土地法第9 7條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有 權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租 金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租 人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於 居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利 國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境 ，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其 能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是該條規 定，於城巿地方供住宅使用之房屋，均有適用（最高法院 92年度台簡上字第20號裁判意旨參照）。本件系爭土地地 目為「旱」，並非坐落於商業區，且其上之系爭建物均為 供住宅使用之房屋（見原審卷第92、93頁），上訴人林雪 娥、王維麗雖各將其所有之系爭建物出租他人，但此仍與 營業獲取利潤有間，揆諸上開說明，被上訴人關於系爭土 地之租金收取，自應受土地法第105條準用第97條規定之 限制，是以被上訴人此部分主張，尚屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人3人分別 給付如附表所示之金額及法定遲延利息，為有理由，應予准 許。至其餘逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。原審 不察，誤認被上訴人本件請求無土地法關於租金限額規定之 適用，且本件租賃標的僅為系爭土地，竟將內政部不動產租 賃實價登錄系統關於包括土地及建物在內之每平方公尺租賃 單價之資訊援為參酌依據，就超過上開應准許部分，為上訴
人敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此 部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 予以廢棄改判如主文第一、二項所示。至於上開應准許部分 （即命上訴人分別為附表所示之給付），原審判命上訴人給 付之理由雖與本院未盡相同，惟其結論並無二致，上訴意旨 猶執陳詞指摘原審此部分判斷不當，求為廢棄改判，為無理 由，應予駁回，應駁回上訴人其餘上訴。又本件事證已明確 ，兩造其餘主張於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭
法 官 石有為
附表
┌──┬─────┬────────────────────┐
│編號│ 義務人 │ 義務內容 │
├──┼─────┼────────────────────┤
│ 一 │ 林雪娥 │ 1.應給付被上訴人24,338元，及自105年8月 │
│ │ │ 6日起至清償日止，按週年利率5%計算之 │
│ │ │ 利息。 │
│ │ │ 2.應自105年8月6日起至返還系爭土地之日止│
│ │ │ ，按月給付被上訴人566元 │
├──┼─────┼────────────────────┤
│ 二 │ 黃小娟 │ 1.應給付被上訴人22,016元，及自105年7月 │
│ │ │ 23日起至清償日止，按週年利率5%計算之 │
│ │ │ 利息。 │
│ │ │ 2.應自105年7月23日起至返還系爭土地之日 │
│ │ │ 止，按月給付被上訴人512元。 │
├──┼─────┼────────────────────┤
│ 三 │ 王維麗 │ 1.應給付被上訴人18,791元，及自105年8月 │
│ │ │ 6日起至清償日止，按週年利率5%計算之 │
│ │ │ 利息。 │
│ │ │ 2.應自105年8月6日起至返還系爭土地之日止│
│ │ │ ，按月給付被上訴人437元。 │
└──┴─────┴────────────────────┘
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
書記官 蔡宜蓁
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。