臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第525號
原 告 蘇麗娟
訴訟代理人 張啟祥律師
被 告 杜基旺
周佳珊
訴訟代理人 王秀卿
莊國禧律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國106
年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落於台南市○○區○○段0000號地號，土地面積3438.8平方公尺之土地，按本院105年度司執字第80065號執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬元由被告負擔，其餘由原告負擔。 事實及理由
一、 被告杜基旺（下稱杜基旺）經合法通知，無正當理由，未 於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告起訴主張：
（一）台南市○○區○○段0000號地號，面積3438.8平方公尺之 土地（下稱系爭土地）因原所有權人即被告杜基旺與訴外 人台灣土地銀行股份有限公司間給付借款事項遭強制執行 ，並經本院以105年度司執字第80065號案件進行拍賣，由 被告周佳珊（下稱周佳珊）以175萬元拍定在案。然自99 年10月31日起，原告即與杜基旺就系爭土地成立租賃契約 （下稱系爭租約），於系爭土地及訴外人杜明文所有同段 1943地號土地上養殖漁塭，後更擴展兼經營生態民宿。因 系爭土地及同段1943地號土地上建物及未保存登記建物均 為杜明文所有，而系爭土地上未保存登記建物係屬違章建 物，年久失修，故杜明文口頭同意無償讓原告使用作為魚 塭倉庫，由原告自行以每年約新台幣（下同）1萬元代價 承租杜基旺所有系爭土地，故原告確實為系爭土地之承租 人無疑。
（二）系爭土地屬一般漁業區之養殖用地，屬於土地法所稱之耕 地，故依土地法第107條準用第104條第1項之規定，原告 對於系爭土地有具物權效力之優先承買權，據此，原告爰 依上開規定提起本件訴訟。
（三）訴之聲明：
1、確認原告就系爭土地，按本院105年度司執字第80065號執
行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在。 2、被告應將系爭土地於106年1月24日以拍賣為原因所為之所 有權移轉登記（權利範圍全部），予以塗銷。
三、被告抗辯：
（一）系爭土地於99年間即土地重測前之地號為台南市○○區○ ○○段000000000地號，原告於99年10月31日訂約時即以 未來之新地號為標的，足見該份租賃契約為偽造。且原告 於鈞院105年度司執字第80065號強制執行事件提出之土地 租賃契約係載明系爭土地、簽約日為99年10月31日、租金 每期（月）12,000元等內容與原告於本件提出之契約比較 ，兩者明顯不同且矛盾，益證原告所言不實。再原告之租 賃契約標的為同段1943地號土地，而其請求為系爭土地有 優先承買權，益見原告之請求無理由。
（二）又原告之養殖營業登記證係於106年3月3日申請發給，即 為本件系爭土地經鈞院予以查封後，才以遺失之名義向主 管機關申請，其目的顯係為取信鈞院其有優先承買權，否 則其民宿自101年9月3日取得民宿登記，而本件系爭土地 之養殖漁業登記證係於105年2月3日由杜明文取得時，原 告為何不直接以其名義申請，而係待本件系爭土地經鈞院 予以查封後，才以遺失之名義向主管機關申請，足見原告 係為使鈞院誤以為其有優先承買權而為之，目的不言可喻 。
（三）另原告所提之租金匯款記錄及飼料購買單據等，原告租金 之匯款日期，明顯與原告所提出之租金給付日期不同，顯 係張冠李戴，不足採信。而原告所另提出之飼料購買單據 ，其單價均無變動，與近幾年原物料飛漲之情相悖，其單 據顯不符常情。
（四）訴之聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地所有權人為杜基旺。
（二）同段1943號土地及其上建物所有權人為杜明文。（三）系爭土地於106年1月24日由周佳珊以175萬元拍定。（四）系爭土地上未保存登記之建物，係以杜明文之名義申請電 費。
（五）杜樂山為原告與杜基旺之子（見卷2第104頁）五、兩造爭執事項：
原告蘇麗娟對於系爭土地是否有租賃之優先承買權存在？六、得心證之理由：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權；以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧；又 出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買 或承典之權，土地法第104條第1項、第106條、第107條分 別定有明文。其立法理由在於承租人依上開規定行使優先 承受權時，可使耕地之所有與耕地之利用關係合一，裨盡 經濟上之效用，並杜絕日後紛爭，有助於物盡其用。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 此民事訴訟法第277條定有明文。又按土地法第104條第1 項及第107條，關於基地或耕地承租人之優先承買權，係 以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故 提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係 存在甚明。
（三）本件原告主張其為系爭土地承租人，依上開規定，其對於 系爭土地有優先承買權等語，並提出系爭土地租賃契約書 、租賃同意書、民宿登記證、台南市政府魚塭養殖漁業登 記證、經營漁塭養殖憑據及給付租金紀錄及匯款資料為證 （卷1第11、15-16頁；卷2第36-54、60-61頁）。被告固 抗辯上開證據無法證明原告為系爭土地承租人，惟查： 1、系爭土地及鄰地（即同段943地號土地）所有權人分別為 杜基旺及杜明文。而同段943地號土地上有登記為杜明文 所有之建物，門牌號碼為台南市○○區○○里00000號， 建築日期為99年11月15日；系爭土地上有未保存登記之建 物坐落其上，而該未保存登記建物係以杜明文之名義申請 用電，此有建物所有權狀1紙附卷可查（見卷2第90頁）， 並為被告所不爭執，自堪信為真實。
2、又系爭土地之未保存登記建物目前為民宿餐廳、辦公室、 自住民宅及倉庫，亦據原告提出系爭土地衛星套繪圖及照 片附卷可查（見卷2第97-101頁）。上開民宿名稱為欖人 生態民宿（下稱系爭民宿），經營者為原告，地址為台南 市○○區○○里00000號（下稱系爭民宿），核准登記日 期為99年12月16日，亦有台南市政府所核發之民宿登記證 1紙附卷可查（見卷1第16頁）。由上可知，原告於99年12 月16日即在系爭土地及同段943地號土地上，以杜明文名 下所有建物及未保存登記建物經營民宿，實際有使用系爭 土地及其上建物之情形，已堪認定。
3、再原告主張因經營民宿所需而承租系爭土地自99年起至10 6年止，以原告之子杜樂山之名義，分別於100年匯款1萬 元，102年匯款2萬元、103年匯款1萬元、104年匯款2萬元 、106年匯款14,000元予杜基旺一節，業據原告提出給付
租金紀錄（見卷2第51頁）及南縣區漁會交易明細表4紙（ 見卷2第52-55頁）互核一致。衡諸上開匯款自100年起確 實平均每年匯款1萬元予杜基旺，原告主張因經營民宿而 有承租系爭土地之需求所給付之租金一節，似非毫無所憑 。
（四）又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其 主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反 對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則， 此有最高法院18年上字第2855號判例意旨參照。 1、本院審酌原告所提出上開證據，認原告自99年12月起取得 民宿核准登記在系爭土地及同段943地號土地上經營欖人 生態民宿，並以周遭漁塭景觀為特色招攬旅客，由該民宿 登記及經營時間係於99年12月16日觀之，顯然非臨訟所為 ，應可認原告自99年12月起因有使用系爭土地及其上建物 之需求，而確實有承租系爭土地之動機及理由。再審酌原 告實際上自100年起每年給付杜基旺約1萬元。是以，以原 告對於系爭土地之使用現況、動機及匯款之時點及金額， 確實足以使法院形成原告因經營民宿之需要自99年12月起 ，每年給付杜基旺1萬元作為系爭土地之租金等情為真實 之心證。
2、依上開判例意旨，被告對於系爭租賃抗辯不實，自應提出 反證，然被告除抗辯原告所提系爭土地租賃契約為臨訟製 作且記載地號為「同段943地號」以及「租約簽訂時尚未 重測，不可能記載新地號，顯係偽造」云云外，並未提出 其他積極之反證。然參以租賃契約在法律上並無必須訂立 書面始成立之規定，當事人間以口頭意思表示合致，亦得 成立租賃契約。故原告與杜基旺以口頭成立系爭租約後， 雖事後立據或立據文件誤載地號，均無損系爭租約之成立 及效力。至被告所辯原告臨訟製作一節，依一般社會通念 常情，若果真臨訟製作偽造，斷不可能發生誤載地號落人 口實之明顯錯誤，故被告此部分抗辯似不可採。揆諸上開 說明，原告所提出之證據，已足以使法院信為真實，且符 合土地法第107條所規定使耕地之所有與利用關係合一， 使物盡其用之經濟效用，並杜絕日後紛爭之立法目的。而 被告雖抗辯不實，然並未提出積極之反證，僅空言辯駁原 告所提之證據，自乏所據，依舉證責任之分配法則，自應 認定原告為系爭土地之承租人，對於系爭土地有優先承買 權存在。
七、再按拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權 利移轉證書及其他書據，此強制執行法第97條定有明文。又
拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移 轉證書，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起 ，取得該不動產所有權，此有最高法院77年度台上字第295 號判決意旨可供參照。故依上開規定，拍定人須繳足尾款並 取得執行法院所發權利移轉證書後始取得土地所有權。經查 ，執行法院因原告提起本件確認優先承買權訴訟，故尚未命 周佳珊繳足尾款，亦未發權利移轉證書，此業據本院調取系 爭執行卷查核屬實，自無從塗銷所有權登記。故此，原告主 張因有優先承買權而訴請周佳珊將以拍賣為原因所為之所有 權移轉登記予以塗銷，顯無理由，應駁回之。
八、綜上所述，原告依土地法第107條準用第104條第1項之規定 ，主張對於系爭土地有依拍定金額同一條件，優先承買之權 ，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由， 應駁回之。
九、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用，此民事訴訟法第79條定有明文。本件 訴訟費用額為18,325元（即第一審裁判費)，依上開規定， 應由被告2人共同負擔1萬元，餘由原告負擔，判決訴訟費用 負擔如主文第3項所示。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85 條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 田玉芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書 記 官 謝怡貞