臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一七五號
上 訴 人 福倡建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳美彤律師
連元龍律師 住臺北市○○○路○段十八號七樓七○三
複代理人 林重宏律師 住臺北市○○○路○段十八號七樓七○三
被上訴人 乙○○○
訴訟代理人 彭志傑律師 住臺北市○○路○段一○三號六樓之二
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十二日本
院臺北簡易庭八十八年度北簡字第一四三七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾萬元，及自民國八十八年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人應給付上訴人新臺幣( 下同 )二十萬元及自民國八十八年五月二十三 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
(三) 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
(一)查本件被上訴人確有積欠上訴人買賣價金二十萬元未付之事實，除有上訴人於 原審提出之合作金庫存款憑條、會計蘇碧華證稱被上訴人只交三百七十一萬元 外，並經被上訴人於原審自認「我們確實付了三百七十一萬元，上次庭訊以為 付了全部款，剩二十萬元是修繕完畢才可請求」( 原審八十八年十二月十七日 筆錄參照 )，足見「被上訴人尚有二十萬元價金未付」係為被上訴人自認之事 實，而依民事訴訟法第二百七十九條第一項規定「當事人主張之事實，經他造 於準備書狀內或言詞辯論時或在受命推事、受託推事前自認者，無庸舉證。」 ，上訴人就此事實即已毋須再行舉證，原審判決認定上訴人未舉證被上訴人確 有積欠買賣價金二十萬元未支付之事實乙節，顯屬違誤。 (二)又被上訴人就尚有二十萬元未付乙節既不否認，雖主張係「修繕完畢」始須支 付，惟其所謂「修繕完畢」究何所指？原審判決固認因被上訴人購買之停車位 有一個洞，被上訴人曾要求上訴人把洞補起來，而上訴人同意減收二十萬元補
償被上訴人乙節，然上訴人於原審既已陳稱「絕無折讓之意思」，自應由被上 訴人負舉證責任證明兩造間有此「減少價金」之合意，至原審所訊問之證人蘇 碧華就何以交還被上訴人簽發之面額三百九十一萬元本票兩張業已證稱「我當 時本票如不還，則被告不願將三百七十一萬元交付原告」，可徵當時係於被上 訴人以若不交還本票即不願支付尾款之情況而先行交還本票，並未因此即發生 拋棄其餘二十萬元買賣價金債權之效力，否則被上訴人何以未取得由上訴人出 具表示拋棄系爭二十萬元債權之任何書證，益證上訴人絕無拋棄上開二十萬元 價款之情。
(三)再被上訴人於上訴人提出關於原審判決所稱之「停車位有一個洞」實際上係人 孔之鐵蓋，並未影響被上訴人車輛之停放，此人孔鐵蓋於被上訴人承買時即經 被上訴人同意依現狀購買等抗辯後，隨即改稱「關於上訴人所稱『被上訴人所 購買之車位後方因設有人孔，故其上有鐵蓋，並未影響被上訴人車輛之停放』 云云等情，並不實在，且與本案無關」，並改稱其係因「地下室地坪、坡道的 品質及公共樓梯之清潔」等瑕疵而拒付系爭二十萬元，及其曾於八十五年五月 二十五日發函催告，上訴人於八十五年五月二十七日收受，迄今近四年期間皆 不依約完成「地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔」等瑕疵改善，顯已 同意折讓系爭二十萬元價款等語，上訴人除予否認外，經查： １、被上訴人主張於八十五年五月二十五日就「地下室地坪、坡道品質及公共 樓梯清潔之改善」曾發函件，上訴人實未收到，且被上訴人提出形式上由 大樓管理委員會收件之回執，不惟上訴人否認該回執形式及實質上之真正 ，且證人張裕誠亦到庭證稱「不清楚存證信函回執上是否由管理員代收」 ，而被上訴人迄今亦未進一步舉證證明該回執函之真正，該回執聯既非上 訴人蓋章收受，被上訴人就其主張該函業經上訴人受領乙節應另舉證實之 ，否則其主張係屬空言，應不足採。
２、退步言之，縱被上訴人於八十五年間果有發函催告上訴人關於「地下室地 坪、坡道的品質，及公共樓梯之清潔」等「瑕疵」之改善，惟究竟「地下 室地坪、坡道的品質，及公共樓梯之清潔」究有何「瑕疵」、「瑕疵」之 內容為何，上開催告函內毫未敘及，且被上訴人亦未舉證證明「地下室地 坪、坡道的品質」、「公共樓梯之清潔」究竟有何瑕疵，此自被上訴人於 原審毫未提及該等「瑕疵」情形，且上訴人原審訴訟代理人於原審審理時 陳稱「當時是約定按現狀交屋無修繕問題，原告賣給之車道通往水管有一 個洞未處理好，但該洞亦不影響於物之通常效用」後，被上訴人則答以「 顯見原告顯有折讓之意思」，足徵被上訴人於原審係以「因車道有一個洞 未修繕，致被上訴人願折讓二十萬元」作為其不須給付系爭二十萬元款項 之依據，而非其後所稱上開建物因有「地下室地坪、坡道品質及公共樓梯 之清潔」等瑕疵，上訴人始有「折讓意思」，況被上訴人既已明確陳稱該 「車道有一個洞」與本件無關，於本件已不再主張該部分係為瑕疵，則原 審判決認係因「車道有一個洞」為上訴人同意減少價金二十萬元之論據即 失裁判基礎。
３、被上訴人應就所購之建物具「地下室地坪、坡道品質及公共樓梯清潔」之
瑕疵、及上訴人曾同意就被該部分減少價金二十萬元等情，負舉證責任。 而被上訴人陳稱上訴人迄今未改善瑕疵，即表示同意折讓系爭二十萬元乙 節，更屬無稽，蓋因上訴人從未收受被上訴人於八十五年間所寄發之催告 函，縱認上訴人已收受上開催告函，惟該函係被上訴人片面之意思表示， 既未得上訴人承諾，豈得以該被上訴人自說自話之信函即發生拘束上訴人 之效力？另被上訴人稱其以「停車位有一個洞」提出詐欺告訴部分，亦經 臺灣板橋地方法院檢察署八十八年偵字第二二七五八號案件不起訴在案， 益證被上訴人根本無端興訟，其所指「瑕疵」情節均非事實。 ４、又依證人張裕誠所證，其於八十五年二月六日兩造簽立協議書時，並未聽 聞被上訴人反應有任何瑕疵的問題，且被上訴人亦辦妥交屋，直至八十五 年二月十七日上訴人交付權狀時被上訴人始主張房子有瑕疵，惟承辦之蘇 小姐並未告知公司被上訴人未交付二十萬元是要等瑕疵處理完畢才願交付 ，足見被上訴人係於同意系爭建物品質之情況下，完成交屋，至嗣後於二 月十七日上訴人公司之蘇小姐前往收取尾款時，被上訴人始拒付系爭二十 萬元，惟上訴人並不知被上訴人拒付價款之原因，有張裕誠證稱「惟蘇小 姐並不知道對方保留二十萬元的原因」等語可稽，可徵上訴人於八十五年 二月十七日收取房屋價款三百七十一萬元時，並未同意被上訴人折讓或拋 棄系爭二十萬元之債權，而上訴人交還本票僅係為取得三百七十一萬元之 便宜之計，否則上訴人尚須另行向被上訴人請求三百七十一萬元。 (四)況縱如被上訴人所述被上訴人應給付上訴人該二十萬元之前提係上訴人須將所 約定之瑕疵問題( 即地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔 )修繕完畢時 始能向被上訴人請求給付，惟經鈞院訊問證人張裕誠「公共樓梯的清潔及地下 室品質、坡道品質是有經營造廠處理完畢？」，則經證人張裕誠證稱「有」， 則被上訴人所述之上開瑕疵既已處理完畢，實即已成就被上訴人自承之「給付 二十萬元之前提」條件，被上訴人仍拒付系爭二十萬元，殊無理由。 (五)末按，原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法 ，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判 ( 最高法院十八年上字第一六七九號判例參照 )，本件上訴人就被上訴人積欠 二十萬元買賣價金之事實已為相當證明，被上訴人就其抗辯之瑕疵事實並未舉 證證明，揆諸該判例意旨，自無足採，而應為被告不利益之判決。三、證據：與原審判決記載者相同予以引用外，補提地下室停車位測量成果圖影本一 件、照片二張、臺灣板橋地方法院檢察署通知影本一件為證。並聲請傳訊證人張 裕誠。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱： (一)查上訴人與被上訴人於八十五年二月六日協議書上特別約定加註：「85.02.18 前所有權移轉完成後，始交屋，付清不貸款之參佰玖拾壹萬元正，而後交還所 開立之商業本票二份及協議書二張，若甲方( 按即上訴人 )違約時，此本票不 能生效，過戶後，貸款撥款書，簽結本公司」等情，而上訴人公司受僱人即證
人蘇碧華於原審八十八年十二月十七日言詞辯論期日到庭作證稱：「( 法官問 ：協議書加註部分內容是否由妳所寫？ )是的。我本票已還給被告了，但他只 交三百七十一萬，餘款說要等工程收尾好了才要將款給我們。」、「我當時本 票如不還則被告不願將三百七十一萬交付原告」等情。足證上訴人於八十五年 二月十七日收受被上訴人交付買賣價金尾款時因為該大廈工程關於「地下室地 坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔」( 此即證人蘇碧華證稱之工程收尾 )等瑕 疵問題同意由被上訴人扣款二十萬元後收受買賣價金尾款三百七十一萬元，並 將協議書二份、本票二紙正本返還被上訴人。
(二)又被上訴人於八十五年五月二十五日亦具函催告上訴人「本人和貴公司已完成 交屋事宜，但言明于交屋後，貴公司仍應完成地下室地坪、坡道的品質，及公 共樓梯之清潔；但是已過了三個月，仍未見改善。既然貴公司不肯付出誠意及 責任，本人于此，鄭重聲明，在民國八十五年六月五日前，如未改善聯絡，該 保留款二十萬元將視同同意為交屋折讓款，不再退還，請勿自誤。」等情，嗣 上訴人於八十五年五月二十七日收受上開函件迄今近四年期間皆不依約完成「 地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔」等瑕疵改善，且依證人張裕誠到 鈞院具結證稱：「．．．至於她主張房子有瑕疵是跟蘇小姐反應，並由蘇小 姐將她所交付文件交還，而據蘇小姐轉述被上訴人是主張瑕疵為公共樓梯的清 潔及地下室品質、坡道的品質。」、「( 法官問：蘇小姐回去是否告知被上訴 人未交付二十萬元是等瑕疵處理完畢才願交付？ )沒有，蘇小姐僅說她被扣了 二十萬元．．．」等情，足證上訴人確已同意折讓二十萬元。退一步言，上訴 人於原審八十八年十二月十七日言詞辯論期日主張無修繕問題，亦屬明確拒絕 履行上開瑕疵修繕之義務，則扣款二十萬元已確定折讓予被上訴人。 (三)再退一步言，縱使(假設語 ) 鈞院認定被上訴人所為扣款二十萬元之部分尚 未達折讓予被上訴人之情形時，惟被上訴人應給付上訴人該二十萬元之前提係 上訴人須將所約定之瑕疵問題( 即地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔 )修繕完畢時始能向被上訴人請求給付，上訴人未依約定完成上開瑕疵之修繕 ，則實無理由向被上訴人請求給付該二十萬元款項。又證人張裕誠到 鈞院最 先證稱：「住戶是透過營造廠向我們反應，至於品質哪裡有問題我不清楚，而 工程有無收尾好是由管委會與營造廠做交涉公設的部分．．．」、「我從未聽 過工程的收尾」等情，顯與證人張裕誠最後證稱：「( 法官問：公共樓梯的清 潔及地下室品質、坡道品質是否有經營造廠處理完畢？ )有」等語不符，足見 證人張裕誠最後證詞顯有不實。
(四)關於上訴人所稱「被上訴人所購買之車位後方因設有人孔，故其上有鐵蓋，並 未影響被上訴人車輛之停放」云云等情，並不實在，且與本案無關，惟上開「 停車位有一個洞」之事實，另經被上訴人向臺灣板橋地方法院檢察署提出上訴 人法定代理人涉嫌詐欺罪嫌之告訴，刻由臺灣板橋地方法院檢察署八十八年度 偵字第二二七五八號案件偵查中，特此敘明。
三、證據：與原審判決記載者相同予以引用外，補提協議書影本二紙、本票影本二件 、被上訴人八十五年五月二十五日函文及回執影本一件、建物登記謄本二件為證 。
理 由
一、本件上訴人起訴主張被上訴人於八十四年十二月三十日與上訴人簽訂買賣契約書 ，買受上訴人所興建坐落臺北縣三重市○○路一四六之一號及一四八之一號建物 二戶及停車位一個，上訴人已依約將產權移轉登記在被上訴人名下，詎被上訴人 迄今仍差欠二十萬元尾款拒不給付，為此提起訴訟請求被上訴人給付尾款二十萬 元及自八十八年五月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語；被 上訴人則以其向上訴人所購之上開建物因有「地下室地坪、坡道的品質及公共樓 梯之清潔」等瑕疵，上訴人乃同意由被上訴人扣款二十萬元，且被上訴人復於八 十五年五月二十五日具函催告上訴人應於八十五年六月五日前完成地下室地坪、 坡道的品質，及公共樓梯之清潔，如未於限期改善聯絡，該保留款二十萬元將視 同同意為交屋折讓款，不再退還，惟上訴人於八十五年五月二十七日收受上開函 件迄今近四年期間皆不依約完成「地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔」 等瑕疵改善，猶於原審八十八年十二月十七日言詞辯論期日主張無修繕問題，即 屬明確拒絕履行上開瑕疵修繕之義務，則扣款二十萬元應已確定折讓予被上訴人 ，況被上訴人應給付上訴人系爭二十萬元之前提係上訴人須將前開瑕疵修繕完畢 時始能向被上訴人請求給付，惟上訴人未依約定完成前開瑕疵之修繕，實無向被 上訴人請求給付系爭二十萬元價款之理等語，資為抗辯。二、上訴人主張被上訴人於八十四年十二月三十日與上訴人簽訂買賣契約書，買受上 訴人所興建上開建物，上訴人並已依約將產權移轉登記在被上訴人名下，詎被上 訴人迄今仍未繳付尾款二十萬元之事實，既為兩造所不爭，且經上訴人提出不動 產買賣契約書、合作金庫活期儲蓄活期存款存款憑條各一件為證，自堪信為真實 。雖被上訴人辯稱：上開建物因有地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔等 瑕疵，上訴人乃同意由被上訴人扣款二十萬元，是上訴人既已同意減少價款二十 萬元，即不應再向被上訴人請求系爭二十萬元價款云云，惟為上訴人否認，且按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第二百 七十七條明文規定，是兩造雖曾於八十五年二月六日就上開房地價款給付事宜達 成協議，約定由被上訴人開立面額各為五百萬元、三百九十一萬元之本票二紙交 予上訴人，作為被上訴人應支付前開房地價款之擔保，且被上訴人須於八十五年 二月十八日前開房地所有權移轉完成後，以現金付清原貸款額度五百萬元，及不 辦貸款部分之三百九十一萬元後，始由上訴人交還被上訴人所開立之商業本票二 紙，嗣被上訴人雖未依約給付尾款二十萬元，上訴人公司職員蘇碧華仍將被上訴 人所開立之本票二紙及兩造所書立之協議書二紙交還被上訴人，惟據證人蘇碧華 於原審審理時到庭證述：其當時本票如不還，則被上訴人不願將三百七十一萬元 交付上訴人等語，核與出賣人於產權移轉過戶後亟思取回房地價款之常情無悖， 且證人蘇碧華既未敘及上訴人確有同意被上訴人扣款二十萬元，即難據上訴人公 司職員蘇碧華於被上訴人未將上開房地價款繳清即返還本票予被上訴人之情，遽 為上訴人有拋棄尾款不再向被上訴人收取之認定。再依被上訴人所提其於八十五 年五月二十五日所發予上訴人之通知，既載明：「本人( 按即被上訴人 )和貴公 司( 按即上訴人 )已完成交屋事宜，但言明于交屋後，貴公司仍應完成地下室地 坪、坡道的品質，及公共樓梯之清潔；但是已過了三個月，仍未見改善。既然貴
公司不肯付出誠意及責任，本人于此，鄭重聲明，在民國八十五年六月五日前， 如未改善聯絡，該保留款二十萬元將視同同意為交屋折讓款，不再退還，請勿自 誤。」等事項，益見上訴人於返還上開本票予被上訴人時，確無表明同意折讓系 爭二十萬元價款，被上訴人始有須再行通知上訴人擬將其未付之價款視同交屋折 讓款，則被上訴人主張上訴人於交還上開本票時確曾同意折讓系爭二十萬元價款 云云，自無足採。又被上訴人所發前開通知，既據上訴人否認曾於回執聯蓋章及 收受，而被上訴人亦不能證明該回執形式及實質上之真正，且前開將保留款視同 為交屋折讓款之通知既為被上訴人單方之意思表示，均難據此作為上訴人同意折 讓價款之認定，此外，被上訴人又始終不能提出上訴人確有同意折讓系爭二十萬 元價款之證明，堪認被上訴人主張上訴人確有同意折讓系爭二十萬元價款云云， 並無足取。況被上訴人雖主張上開建物存有地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯 之清潔等瑕疵，然為上訴人所否認，且經證人張裕誠到庭結證：系爭建物公共樓 梯的清潔及地下室品質、坡道品質業經營造廠處理完畢等語明確，參諸被上訴人 僅空言主張上開建物存有地下室地坪、坡道的品質及公共樓梯之清潔等瑕疵，既 未具體指明上開建物所應具備之價值、效用或品質有何欠缺，且未舉出實際情狀 以實其說，是被上訴人抗辯上開建物存有瑕疵，上訴人自不得向其請求給付本件 價款云云，亦難採信。
三、綜上所述，本件上訴人原係聲請臺灣板橋地方法院對被上訴人核發支付命令，惟 因兩造未約定債務清償日期，且未表明被上訴人就支付命令送達之日以前部分利 息已負遲延責任，乃據該院將上訴人請求超過自支付命令送達之翌日起至清償日 止之利息部分之聲請駁回確定，是上訴人請求被上訴人應給付尾款二十萬元及自 支付命令送達之翌日即八十八年六月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為利息部分之請求，為無理由，應予 駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項 所示。至於上訴人之請求不准許部分，原審判決為上訴人敗訴之判決，經核於法 並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 九 月 八 日 民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 曾部倫
法 官 王佳惠
右正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十三 日 書記官 徐乙可
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