臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第988號
原 告 盧雪禎
訴訟代理人 陳文元律師
複 代理人 陳哲民律師
被 告 莊淑鈐
訴訟代理人 廖經晟律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年12月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為訴外人雅騏有限公司（下稱雅騏公司 ）負責人，於民國98、99年向被告承租門牌號碼臺北市○○ 區○○路000 號8 樓房屋（下稱系爭房屋），做為辦公室使 用。嗣於102 年9 月5 日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約），約定以價金新臺幣（下同）54,000,000元 購買訴外人即被告兒子黃奎瑞、黃奎榮所有信託登記予被告 之系爭房屋及坐落之臺北市○○區○○段○○段000 地號土 地（下合稱系爭房地），原告已依約給付價金並經被告辦理 所有權移轉登記完畢。詎原告於105 年11月中旬欲出售系爭 房地，委由訴外人信義房屋仲介股份有限公司民生店（下稱 信義房屋民生店）銷售，經信義房屋民生店調查系爭房地資 訊，始知悉被告之配偶黃世全，於原告以雅騏公司承租系爭 房地前，發生跳樓自殺之非自然死亡事件（下稱系爭事故） ，始知系爭房地具有物之重大瑕疵。而被告為黃世全之配偶 ，就系爭事故自知之甚稔，竟故意於出售系爭房地時，故意 不告知系爭房地發生非自然死亡事件之重要交易資訊，爰依 民法第359 條規定、不完全給付及侵權行為法律關係，減少 價金15,000,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告15,000 ,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利 率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告雖於94年1 月18日經社區管理員電話告知被 告之夫黃世全墜落中庭，送往台北市長庚醫院（下稱長庚醫 院），並於長庚醫院急救不治死亡，然被告僅知悉黃世全墜 落中庭之事實，是否為自殺，已難認定；況黃世全係從何處 墜落，亦無從知悉，又無證據證明係自系爭房地墜落；而原 告知悉黃世全死亡事實，係經由仲介公司職員告知，證人即 仲介公司職員周澤凱已證稱黃世全在系爭房屋自殺係聽鄰居 轉述，鄰居亦非當場見聞之人，此部分不足證明黃世全是在
系爭房屋自殺；再者，黃世全雖墜落社區中庭，卻非在社區 中庭或系爭房屋中死亡，而係在長庚醫院不治死亡，則非自 然身故事件並非發生在建築物之應有部分內，不構成導致房 屋價值、效用、品質減少之瑕疵，系爭房屋難認構成凶宅； 另縱使系爭房屋為凶宅，然被告僅知黃世全係於長庚醫院過 世，與原告所稱故意不告知瑕疵相去甚遠；甚且，原告向被 告承租系爭房屋長達9 年，並未有任何不適之狀況，更有業 務擴張及員工增加之情事，顯見系爭房地之價值、效用、品 質均無減損，原告並未因系爭房屋受有損害。本件原告以低 於市價每坪678,000 元購入系爭房地，於斯時每坪價格約為 850,000 元，況原告購入系爭房地後更因貸款經訴外人上海 商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商銀）鑑價為93,000 ,000元，且原告已委託房仲出售系爭房地，房價高達74,000 ,000元，益徵原告並未因系爭房地受有損害等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠兩造於102 年9 月5 日簽訂系爭買賣契約，約定以價金54,0 00,000元購買黃奎瑞、黃揆榮所有信託登記予被告之系爭房 地，原告已依約給付價金並經被告辦理所有權移轉登記完畢 。
㈡被告之配偶黃世全於94年1 月18日發生自高處墜落因而致顱 內及胸腔出血，於同日上午6 時10分在長庚醫院死亡。 ㈢原告以被告未告知系爭房地為凶宅涉嫌詐欺罪嫌提出告訴， 經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢）檢察官以106 年度偵字第18328號為不起訴處分確定（下稱系爭刑案）。四、其次，原告主張系爭房屋為凶宅，被告故意不告知前揭瑕疵 ，依民法第359 條規定、不完全給付、侵權行為法律關係擇 一請求被告賠償原告15,000,000元等情，為被告所否認，並 以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張系爭房屋為凶宅， 屬重大瑕疵，依民法第359 條規定請求減少價金15,000,000 元，是否有據？㈡原告主張依不完全給付、侵權行為法律關 係請求被告賠償15,000,000元，是否有據？茲分論述如下： ㈠原告主張系爭房屋為凶宅，屬重大瑕疵，依民法第359條規 定請求減少價金15,000,000元，是否有據？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固亦為同法 第359條所明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備 之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是 否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人 就該項利己事實之存在負舉證之責。
⒉原告雖主張系爭房屋內因曾發生黃世全跳樓身亡非自然死亡 事故，而有「凶宅」之瑕疵云云，惟稽之臺北市松山區戶政 事務所106 年9 月11日北市松戶資字第10630913600 號函所 附臺北地檢相驗屍體證明書，其上記載「姓名：黃世全」、 「死亡年月日時：民國玖拾肆年壹月拾捌日上午陸時拾分」 、「死亡地點及場所：北市長庚醫院」、「死亡方式…（3 ）自殺…」、「死亡原因：1.直接引起死亡原因：甲顱內及 胸腔出血。先行原因（若有引起上述死因之疾病或傷害）乙 （甲之原因）高處墜落」（見本院卷第83頁及背面），由前 揭相驗屍體證明書內容雖可知，黃世全於94年1 月18日上午 6 時10分許，因自殺由高處墜落，致顱內及胸腔出血，在長 庚醫院死亡，是縱使前揭相驗證明書記載「自殺」、「高處 墜落」，然卻無從知悉是由何處高處墜落，且黃世全自高處 墜落後並未死亡，而係送往長庚醫院後始不治身亡，亦即難 認黃世全是由「系爭房屋」內跳樓自殺身亡；再佐之證人即 信義房屋民生店店長周澤凱於本院審理時證稱：伊認識原告 ，原告有房屋委託我們公司出售。我們受委託後有就房屋作 調查，本件調查是先從公司自行建置之系統調查該屋地址或 所在社區有無瑕疵擔保如傾斜、凶宅、輻射等，當時建檔資 料並沒有相關紀錄。之後再去向管理員或鄰居訪查，當時我 們先詢問過管理員，告知沒有發生過任何事件，調查完畢後 製作不動產說明書。因原告還有委託其他同業出售，我們有 聽到同業說系爭房屋有發生過事情。伊就請接案同事帶看房 屋時，向對門或樓上下鄰居詢問，樓上一位住戶說前屋主先 生很久以前從8 樓跳到中庭，並沒有對跳樓原因說明，原告 有向前屋主確認，前屋主說是跳下去並沒有當場死亡等語（ 見本院卷第100 頁背面至第101 頁），證人雖證稱鄰居提及 前屋主先生有從8 樓跳到中庭，但並沒有說清楚跳樓過程及 原因，顯見證人所知悉被告配偶跳樓情形係傳聞之證據，非 親身見聞之事實，尚難遽此認黃世全是由「系爭房屋」屋內 跳樓自殺，無從認定自高處墜落之地點為何。
⒊邇來司法實務上多有房屋所有人主張其所有房屋，因其內發
生死亡事件而成為俗稱之凶宅，導致交易價值貶損而向死亡 者之繼承人求償；或房屋買受人主張出賣者未揭露買賣標的 物內曾有死亡事件應屬凶宅之資訊，認該屋具有瑕疵而據此 向出賣人主張權利等案件。在該等案件中訟爭房屋是否為交 易慣例上所稱之凶宅，而有交易性價值貶損之虞，核屬重要 爭點；且房屋是否為凶宅亦屬會影響買賣成交意願之重要資 訊，而有課予出賣人揭露義務之必要，惟凶宅並非法律專有 名詞，並無精確之定義，此亦為多數案件產生爭訟之所在。 是曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅。至凶 宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或 自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物 理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發 生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而 造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅之買賣 價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身 故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟 性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再 按房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋否發生「兇 殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂「發生兇殺 或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良 物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工 致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣 方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇 殺或自殺致死之情事」。依前述，被告配偶黃世全縱使有從 高處墜落自殺身亡，惟無從確認黃世全係自何處墜落，且黃 世全死亡地點為長庚醫院又非系爭房屋屋內，甚且證人周澤 凱亦證稱受託銷售系爭房地時有調查有無瑕疵如凶宅記載， 查無相關記載等語（見本院卷第100 頁背面），顯見黃世全 並非在系爭房屋屋內身亡，亦無證據證明黃世全在系爭房屋 屋內跳樓自殺，難認系爭房屋為前揭定義之凶宅，而屬有交 易性價值貶損之虞之瑕疵。
⒋另所謂「曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之『凶宅 』具交易上重大瑕疵」導因於社會大眾對於此等房屋在心理 層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出現 接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落，與房屋 樑柱牆壁地面破損、漏水、傾斜、混凝土氯離子超過標準、 鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵迥異，並非房屋內一發生兇殺 或自殺致死等非自然死亡事件，即當然發生價值或效用減損 、降低之瑕疵，必「該房屋曾發生兇殺或自殺致死等非自然 死亡事件」之資訊有相當人數知悉或經通常管道可以得知，
始產生影響市場價格之結果，而得在法律上評價為瑕疵，亦 即曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之房屋究否可認 為具瑕疵，繫諸社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意 願，而社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願不受市 場上不存在且通常管道無法查知之資訊影響。是系爭房地於 本院向臺北市政府警察局松山分局查詢系爭房地於84年間是 否發生非自然身故案，既經該分局函覆查本分局無留存旨揭 相關文件資料等語，亦有該分局106 年9 月12日北市警松分 刑字第10633386700 號函在卷可稽（見本院卷第86頁），且 僅有證人周澤凱證稱該社區管理員並不知悉有發生跳樓事件 ，僅鄰居知悉，以及周澤凱任職之信義房屋公司存檔資料亦 查無系爭房屋為凶宅之瑕疵擔保事件等語，顯見前揭墜樓事 件乏人知曉，系爭房地即不致出現「社會大眾對此房屋在心 理層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出 現接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落」情事 ，易言之，系爭房地於原告為委託銷售，並藉本件公開訴訟 程序查證、確認以前，在交易市場中並無價格低落情事，自 無減少交易價值之瑕疵存在；況系爭房地於102 年11月6 日 辦理最高限額抵押權設定抵押權人為上海商銀時，擔保總金 額為74,400,000元，有土地登記謄本可按（見本院卷第64頁 ），高於原告購買系爭房地價格，益徵系爭房地並無因黃世 全跳樓事件而受有價值貶損。故黃世全縱有自高處墜落自殺 身亡事實，然無從確認自何處墜落，亦非在系爭房屋屋內死 亡，難認有非自然身故情事發生在系爭房地專有部分，亦無 從確認該事件對系爭房地價格之影響，自非屬買賣之瑕疵， 據此，原告依民法第359 條規定請求減少價金解除系爭契約 ，難認有據。
⒌至原告主張被告故意不告知瑕疵云云，參諸系爭買賣契約第 4 條第3 款約定乙方保證本標的非凶宅（非自然死亡事故） 、非海砂屋，無輻射鋼筋並願依民法有關規定負物之瑕疵擔 保責任（見本院卷第12頁），依被告於系爭刑案中供稱94年 1 月18日管理員突然打電話告知伊先生墜樓在中庭，我們趕 緊下去，當時還有呼吸，就將伊先生送醫急救，1 個多小時 後才往生，應該是在我們陽台跳樓，當時我們沒有目擊等語 （見臺北地檢106 年度他字第3932號卷第59頁背面），是被 告應係認知黃世全死亡地點為醫院，而非系爭房地，因此在 系爭買賣契約中始保證系爭房地非凶宅，難認為故意不告知 有發生跳樓事件。
⒍綜上，系爭房地既難以認定曾發生非自然身故事件，且縱使 發生黃世全非自然身故事件，亦非於系爭房地專有部分，被
告自無庸負物之瑕疵擔保責任，原告即不得依民法第359 條 規定請求減少價金。
㈡原告主張依不完全給付、侵權行為法律關係請求被告賠償15 ,000,000元，是否有據？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項訂有明文，準此，依前述，原告舉證證人周澤凱證 詞既無從認定系爭房地為凶宅，自不構成不完全給付情事， 原告前揭主張，即屬無據。
⒉承上，原告舉證尚不足以證明系爭房屋曾有人在屋內自然死 亡，且原告並不能證明被告對其有積極之詐欺行為或對系爭 房屋曾發生自然死亡情事有故意隱瞞之情事，已如前述，是 原告依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償，自屬無據 ，不能准許。
五、綜上，原告主張系爭房地為凶宅屬重大瑕疵，依民法第359 條規定減少價金15,000,000元及法定遲延利息，或依不完全 給付、侵權行為法律關係請求被告給付15,000,000元及法定 遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 鄭雅雲
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