臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第321號
原 告 李明中
被 告 李文守
訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段0 號11樓之 4 房屋（為未辦理保存登記建物，面積123.46平方公尺，下 稱系爭房屋）原為訴外人李文良所有，前經本院以104 年度 司執字第117923號清償借款強制執行事件（下稱系爭強制執 行事件）為拍賣（下稱系爭拍賣），由原告得標，繳足價金 後於民國105 年11月16日領得不動產權利移轉證書，而成為 系爭房屋之所有權人。因被告無正當權源占用系爭房屋，並 獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條、第184 條 規定，求為命被告自系爭房屋遷出返還原告，並依民法第17 9 條規定，請求自上開取得不動產權利移轉證書之日起至返 還系爭房屋之日止，按月以新臺幣（下同）3 萬元計算相當 於租金之不當得利等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷 讓返還予原告。㈡、被告應自105 年11月16日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元。㈢、願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋所在之歐美大樓（下稱系爭大樓）興建完成時於頂 樓即蓋有屋頂突出物（下稱系爭頂樓建物），又系爭頂樓建 物原設計為供管理員駐紮使用，而為系爭大樓全體區分所有 權人所共有。嗣訴外人即被告之父李尚祿與全體區分所有權 人協議而取得系爭頂樓建物之使用權，另分得門牌號碼臺北 市○○區○○○路000 號3 樓（下稱系爭3 樓房屋）、4 樓 （下稱系爭4 樓房屋）之房屋，李尚祿即將系爭3 樓房屋、 系爭4 樓房屋分由被告使用，而將系爭頂樓建物交李文良使 用。後李文良及被告於70年間，因被告之居住需求，乃協議 其二人以系爭3 樓房屋及系爭頂樓建物交換（下稱系爭協議 ），被告於78年1 月30日將系爭3 樓房屋及坐落土地移轉登 記予訴外人即李文良當時之配偶吳春梅，被告一家則於70年 間起即搬入系爭頂樓建物，並將之擴建為系爭房屋之現狀。
因系爭房屋之擴建部分與系爭頂樓建物連通，且須整體使用 ，又由同一出入口進出，而無構造上及使用上之獨立性，是 擴建部分應屬系爭頂樓建物之附屬建物，無獨立所有權。而 因系爭頂樓建物為全體區分所有權人所共有，是增建而成之 系爭房屋亦為全體區分所有權人所共有，李文良於系爭拍賣 時既非系爭大樓之區分所有權人，自非系爭房屋之共有人， 則系爭拍賣所拍賣之標的既為第三人之物，自屬無效。且依 民法第799 條第5 項規定，專有部分不得與其所屬之共有部 分及基地權利分離移轉，系爭拍賣以不能之給付為契約標的 ，亦屬無效。
㈡、再者，縱認系爭房屋並非系爭大樓全體區分所有權人所共有 ，因李文守與被告前已為系爭協議，系爭房屋之事實上處分 權人即為被告，而與所有權人有相同之權能，則系爭拍賣之 標的既為第三人即被告之物，拍賣亦屬無效，縱認系爭拍賣 有效，因系爭房屋為未辦理保存登記之建物，原告亦無從因 系爭拍賣取得系爭房屋之所有權，是原告以所有權人身分， 請求被告遷讓房屋並給付不當得利，為無理由。㈢、此外，因系爭房屋為未辦理保存登記之老舊違章建築，且未 申請獨立水電，而均由鄰屋所申請，房屋功能尚非完備，原 告所請求相當租金之不當得利，顯屬過高等語，茲為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於106 年3 月9 日協同兩造整理本件之不爭執事項如 下（見本院卷第30頁）：
㈠、訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）前持本 院103 年度司執庚字第68906 號債權憑證，向李文良聲請強 制執行，經本院於105 年2 月23日查封系爭房屋。嗣本院執 行處委由台灣金融資產服務股份有限公司公開拍賣系爭房屋 ，原告並於105 年10月12日得標買受，復於105 年11月16日 取得權利移轉證書，業經本院調閱系爭強制執行事件案卷查 核無訛。
㈡、永豐商銀前向李文良聲請強制執行，經本院以103 年度執字 第68906 號執行事件受理在案，並查封系爭房屋，被告為此 提出第三人異議之訴，本院以103 年度訴字第4919號判決原 告（即本件被告）之訴（下稱系爭第三人異議之訴）駁回確 定，有系爭第三人異議之訴判決1 份在卷可參（見本院卷第 231至232頁），且經本院調閱上開案卷核閱無誤。㈢、系爭房屋之納稅義務人於95至103 年為李文良，104 年為被 告，此有臺北市稅捐稽徵處松山分處105 年11月22日北市稽 松山乙字第10548794900 號函暨附件可證（見系爭強制執行
事件案卷）。
四、原告主張其為系爭房屋之所有權人，自得請求被告遷讓房屋 並給付相當於租金之不當得利，然為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠、系爭房屋是否非李文 良所有？㈡、系爭拍賣是否無效？㈢、原告請求被告遷讓房 屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？
㈠、系爭房屋為系爭大樓全體區分所有權人共有： ⒈按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物 之共同部分，推定為各所有人之共有。98年1 月23日修正前 民法第799 條前段定有明文。準此，數人區分一建築物，就 其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分 固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共 同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關 係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客 體（最高法院101 年度台上字第643 號判決意旨參照）。 ⒉經查，觀諸本院調閱系爭大樓建造執照案卷及使用執照案卷 ，其內所附建造執照申請書、使用執照申請書、66年使字第 0801號使用執照存根、系爭大樓立面圖及竣工照片所示，系 爭大樓為11層之區分所有建物，頂樓蓋有屋頂突出物即系爭 頂樓建物，面積共78.54 平方公尺（見本院卷第32至34頁） 。而系爭頂樓建物雖有屋頂及四周牆壁而得與屋頂平台區隔 並有獨立空間，然依系爭大樓建築物使用執照卷所附平屋頂 平面圖，系爭頂樓建物用途為「瞭望台」，並無隔間，其內 設有消防設備，又僅能以與下方11層建物連通之樓梯進出， 足徵系爭頂樓建物功能上應屬區分所有權人共同使用部分， 欠缺使用上之獨立性。據此，系爭頂樓建物於建造完成時既 無使用上之獨立性，且其效用與專有部分及其附屬物具有一 體之關係，揆諸上開說明，系爭頂樓建物自不得單獨作為所 有權之標的，而屬全體區分所有權人共有。
⒊又按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人， 取得動產所有權，民法第811 條定有明文。增建之附屬物， 因不符建築物或工作物獨立性之要求，不得為物權之客體， 其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範圍因而擴張（最 高法院105 年度台上字第592 號判決意旨參照）。又主建物 附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主 建物之附屬物而為主建物之一部分（最高法院94年度台抗字 第250 號裁定意旨參照）。經查，系爭房屋為被告自系爭頂 樓建物外擴建而成等情，為原告所不爭執。而因增建部分與 系爭頂樓建物附連而成為一體，系爭頂樓建物現由被告作為 餐廳、客廳、廚房、主臥室使用，擴建部分現為房間、走道
及主臥衛浴部分，且與系爭頂樓建物使用同一樓梯出路口與 下方樓層聯絡，有系爭房屋照片等件可參（見本院卷第163 至169 頁），足認二者在客觀上具有功能關聯及相互依存之 關係，揆諸上開說明，應認擴建部分為系爭頂樓建物之附屬 物，已因附合而為系爭房屋，因此併為系爭頂樓建物所有權 人即全體區分所有權人所共有。
⒋至原告雖主張系爭第三人異議之訴中被告並未提出此抗辯， 可見答辯不實云云。然查，原告並非系爭第三人異議之訴之 當事人，自不受該確定判決既判力或爭點效所及，是尚難以 此為有利於原告之認定。
⒌從而，被告抗辯系爭房屋為系爭大樓共有部分，且李文良於 系爭拍賣時並非系爭房屋之所有權人等情，應可認定。㈡、系爭拍賣為無效：
⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權；不動產物權因係強制執行 而取得者，不以經登記為生效要件，固為強制執行法第98條 第1 項、民法第759 條所明定。惟民法第758 條明定「不動 產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力」，強制執行法之拍賣性質屬私法上之買賣行 為，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣 人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例參照），該拍賣 標的物之所有權移轉仍應受民法第758 條規定之拘束，是法 院拍賣未辦理第一次所有權登記之建物，其原始所有權人不 得處分其所有權，因此未辦理第一次所有權登記之建物縱經 拍賣，其所有權亦無從移轉為拍定人所有，亦即未辦理第一 次所有權登記之建物，不得透過拍賣程序中權利移轉證書之 核發，而對本質上無從移轉所有權之建物另創設一所有權再 移轉予拍定人。職是，強制執行法第98條第1 項、民法第75 9 條所指不以經登記為生效要件之所有權，係指業經合法登 記之所有權，一經執行法院所發給權利移轉證書之日起，不 待辦理「移轉」登記，即已取得所有權之謂，若為未經合法 登記之所有權不得處分，縱經執行法院發給權利移轉證書， 拍定人無所有權可供取得，亦無辦理移轉登記之可能。經查 ，系爭房屋為未辦理保存登記之建物等情，為兩造所不爭執 ，則原告主張其係經拍賣程序買受系爭房屋並領受權利移轉 證書，故當然取得房屋所有權云云，揆諸上開說明，顯有誤 解，先予敘明。
⒉再按司法院20年院字第578 號解釋，關於「強制執行中拍賣 之不動產為第三人所有者，其拍賣無效，所有人於執行終結 後，亦得提起回復所有權之訴請求返還」。此所謂拍賣無效
，係指當然無效，且自始無效而言，即拍賣之不動產，如為 第三人所有者，並不因經法院之強制執行程序之拍賣而發生 拍賣之效果，拍定人並不能取得被拍賣之不動產所有權（最 高法院87年度台上字第2976號判決意旨參照）。查，系爭房 屋為系爭大樓之共用部分，而屬全體區分所有權人所共有等 情，已如前述，則因系爭房屋非執行債務人李文良所有，且 區分所有權人亦不承認系爭拍賣之效力，有拆除違建同意書 1 份在卷可參（見本院卷第181 頁），揆諸上開說明，拍賣 自屬無效。況民法第799 條第5 項規定，專有部分與其所屬 之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔 ，因系爭房屋為系爭大樓共用部分，系爭拍賣單獨出賣系爭 房屋，違反上開強制規定，亦非法之所許，而當然無效。㈢、原告不得向被告請求遷讓房屋並給付不當得利 從而，原告雖已繳足拍賣價金並領得不動產權利移轉證書， 然因系爭拍賣標的為第三人所有而當然無效，原告自不因此 而成為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，亦不得行使 所有權人之權利，據此，其依所有權作用及不當得利法律關 係，聲明請求被告應將系爭房屋遷讓返還並給付相當於租金 之不當得利，均無理由。
五、綜上所述，原告不能證明其為系爭房屋之所有權人，從而， 原告依民法第767 條、第184 條規定請求被告遷讓房屋，並 依民法第179 條請求被告返還不當得利，為無理由，不應准 許。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 林幸怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
書記官 鄧竹君