臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2330號
原 告 丁履堃
訴訟代理人 丁原宏
被 告 祝嘉俊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０六年十二月
十一日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地上、建號同段第一八二二號、門牌號碼新北市○○區○○路○○號五樓房屋遷出，將房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟伍佰元，及自民國一０五年八月六日起至遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原 告依民法第七百六十七條規定請求被告自其所有、坐落新北 市○○區○○段○○○○地號土地上、建號同段第一八二二 號、門牌號碼新北市○○區○○路○○號五樓房屋（下稱本 件房屋）遷出，將本件房屋騰空遷讓返還予原告，而本件房 屋坐落新北市新店區，在本院管轄區域內，依首揭規定，專 屬本院管轄。
二、按被告經合法通知，均無正當理由未到庭，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造 辯論為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１被告應自本件房屋（即門牌號碼新北市○○區○○路○○ 號五樓房屋）遷出，將本件房屋騰空遷讓返還予原告。 ２被告應給付原告新臺幣（下同）十五萬五千五百元，及自 民國一０五年八月起至返還本件房屋予原告之日止，按月 給付原告六萬元。
（二）原告起訴主張：
兩造於九十九年三月十日訂立房屋租賃契約，約定由被告 向原告承租本件房屋，租賃期間自同年四月一日起至一０ ０年三月三十一日止，租金每月一萬二千元，應於每月一
日前繳納，被告並應於訂約時交付原告押租保證金二萬四 千元，租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應即 日將本件房屋按照原狀遷空交還予原告，如不即時交還房 屋，原告每月得向被告請求按租金五倍之違約金至遷讓完 了之日止。兩造於租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由被 告繼續承租使用，嗣因被告陸續積欠租金，計至一０五年 七月止已積欠十五萬五千五百元，原告乃於一０五年八月 六日委由長子丁原宏口頭為終止兩造間房屋租賃契約之意 思表示，並請求被告於是月底前清償積欠之租金並遷出交 還本件房屋，詎被告迄未返還本件房屋，亦未清償積欠之 租金，爰依民法第七百六十七條、租賃物返還請求權請求 被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空遷讓返還予原告， 並依兩造間房屋租賃契約請求被告給付積欠之租金十五萬 五千五百元，以及依兩造間房屋租賃契約第六條後段之約 定，請求被告自一０六年八月間起至遷讓返還本件房屋予 原告之日止，按月給付原告以租金五倍計算之違約金六萬 元。
二、被告部分
被告經合法傳喚未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任 何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、建物登記謄本 為證（見店簡卷第二九至三一頁、訴字卷第十五頁），關於 本件房屋自六十七年五月間起即為原告所有一節，並經本院 職權查證無訛，有土地、建物登記公務用謄本、房屋稅籍證 明書可佐（見店簡卷第十一至十八頁），被告經合法通知， 無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民 事訴訟法第二百八十條第三項前段，視同自認，原告之主張 應堪信為真實。
四、茲分述如下：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七 條第一項前段、中段定有明文。又稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約； 承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房 屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租賃定有期限 者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當
事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知 ；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非因 左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除 擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第四百二十一條第 一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、 第四百五十條第一項、第二項前段、第三項、第四百五十 一條、第四百五十五條前段，土地法第一百條第三款亦有 明定。
１本件房屋為原告所有，兩造於九十九年三月十日訂立房屋 租賃契約，約定由被告向原告承租本件房屋，租賃期間自 同年四月一日起至一００年三月三十一日止，租金每月一 萬二千元，應於每月一日前繳納，被告並應於訂約時交付 原告押租保證金二萬四千元，兩造於租期屆滿後並未另訂 書面契約，仍由被告繼續承租使用，嗣因被告陸續積欠租 金，計至一０五年七月止已積欠十五萬五千五百元，前已 述及，則兩造間原就本件房屋訂有房屋租賃契約，被告自 九十九年四月一日起非無占有使用本件房屋之權源，而兩 造於一００年三月三十一日租期屆滿後，雖未另訂新約， 仍由被告繼續承租使用、原告未表示反對，依民法第四百 五十一條規定，視為以不定期限繼續租約，被告自一００ 年四月一日起仍非無占有使用本件房屋之權源，惟被告計 至一０五年七月三十一日止積欠租金十五萬五千五百元， 已逾每月租金額（一萬二千元）之十二倍，縱以押租保證 金二萬四千元抵償，被告積欠之租金額仍逾十個月，則原 告於一０五年八月間委由長子代理以口頭對被告為自是月 起終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，於法自無不合， 兩造間房屋租賃契約已於一０五年八月六日經原告終止， 堪以認定。兩造間房屋租賃契約既經原告於一０五年八月 六日終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權 源，被告復始終未能陳明並舉證其尚有何占有使用本件房 屋之權源，原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條 前段規定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰空遷讓 返還予原告，自屬有據。
２兩造間房屋租賃契約有租金及給付期之約定，被告計至一 ０五年七月三十一日止積欠租金額達十五萬五千五百元，
迭已述及，原告依兩造間房屋租賃契約第三條之約定請求 被告如數給付，亦無不合。
（二）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五 十二條規定甚明。約定之違約金過高者，法院得減至相當 之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務 人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量 之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意 思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請 求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最 高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十 九號、七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照。 １兩造間房屋租賃契約第六條約定：「乙方（即被告）於租 期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或 主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向 乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止‧‧‧ 」（見店簡卷第三十頁）。
２兩造間房屋租賃契約已經原告於一０五年八月六日終止， 被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋之權源，被告迄 未自本件房屋遷出、將本件房屋返還予原告，致原告除無 法占有、使用、收益本件房屋，已如前述，原告所受損害 除相當於租金收益之損害外，尚包括需為被告墊付、繳清 是段期間被告使用本件房屋自來水、電力所生費用，俾於 取回本件房屋後仍能繼續使用自來水、電力等設施，而本 件房屋租金收益每月為一萬二千元，其餘部分費用不明， 以本件房屋面積七六‧一一平方公尺、折合約二十三坪， 而臺灣地區近年每戶每月平均用電約三百度、每人每日平 均用水量約三百公升估算，每月之水、電費用約一千五百 元，遠低於每月租金額一萬二千元，縱加計原告為請求被 告遷出、交還本件房屋及給付租金所需額外付出之訴訟勞 力、時間、費用，本院認被告遲延交還本件房屋之違約金 應予酌減為每月二萬元，較為適當。則原告依兩造間房屋 租賃契約第六條約定請求被告自一０五年八月六日起至遷 讓返還本件房屋予原告之日止，按月給付原告違約金二萬 元，亦屬有據，超過部分之請求，則無理由。
五、綜上所述，被告計至一０五年七月三十一日止積欠租金額達 十五萬五千五百元，兩造間房屋租賃契約已於一０五年八月 六日經原告終止，被告自是日起已無繼續占有使用本件房屋 之權源，被告遲延交還本件房屋之違約金應酌減為每月二萬 元，較為適當，從而，原告依民法第七百六十七條、第四百 五十五條前段規定請求被告自本件房屋遷出、將本件房屋騰 空遷讓返還予原告，及依兩造間房屋租賃契約（第三條約定 ）請求被告給付積欠之租金十五萬五千五百元，以及依兩造 間房屋租賃契約第六條之約定請求被告自一０五年八月六日 起至返還本件房屋予原告之日止，按月給付原告違約金二萬 元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰 予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 顏子薇