臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第228號
上 訴 人 陳俊唐
訴訟代理人 黃勝文律師
複代理人 張堯晸律師
被上訴人 韋昇企業有限公司
法定代理人 陳清和
訴訟代理人 謝岳龍律師
劉博中律師
宋盈萱律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國106年3月
3日本院新店簡易庭105年度店簡字第1102號第一審判決提起上訴
，本院於106年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為：「上訴人應給付被上訴人新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟捌佰捌拾肆元，及其中新臺幣壹佰貳拾萬元自民國一百零五年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨其中新臺幣伍萬陸仟捌佰捌拾肆元自民國一百零五年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」 事實及理由
一、被上訴人主張：
被上訴人將所有門牌號碼為新北市○○區○○路00○0號4樓 （建號第1909號）、同路段52之3號4樓（建號第1925號）， 均坐落於中和區捷運段0008-0000地號之建物，及其附屬機 械式停車位編號17號、18號（下稱系爭建物），出租予上訴 人使用，兩造成立租賃契約。後因上訴人未繳付第一期租金 ，被上訴人為維護自身權益，故於民國101年12月29日簽立 房租賃契約書各1份（以下合稱系爭租約），約定租賃期間 均自101年12月1日起至103年12月31日，租金均為每月新臺 幣（下同）2萬5,000元。。詎上訴人於租期內均未支付任何 租金，積欠租金共計120萬元（計算式：租金25,000元24 個月2建物＝1,200,000元），迭經催討仍置之不理，迄今 尚積欠1,200,000元未清償。再者，上訴人於租賃期間尚積 欠自103年7月1日至同年11月30日之管理費32,315元【計算 式：（35,475元＋35,618元）×5/11＝32,315元】、電信費 23,492元及電費346元（計算式：84元＋89元＋84元＋89元 ＝346元）。另因上訴人積欠電費導致52-3號4樓遭電力公司 暫停供電，被上訴人為申請復電而支付接電費、設備維持費 共計731元（計算式：400元＋331元＝731元）。前開費用總
計56,884元（計算式：32,315元＋23,492元＋346元＋731元 ＝56,884元）。爰依租賃契約關係提起本件訴訟。並聲明： 上訴人應給付被上訴人1,256,884元，及其中1,200,000元自 支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息；暨其中56,884元自民事準備暨追加訴之聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、上訴人則以：
㈠系爭建物為陳清和約定出租予上訴人使用，而被上訴人與被 上訴人法定代理人陳清和非同屬一人，因此兩造間並無租賃 關係，自無給付租金之必要。但陳清和為被上訴人稅捐考量 ，要求上訴人配合與被上訴人簽訂系爭租約，係兩造間通謀 虛偽意思表示而無效，故上訴人實際上毋庸給付被上訴人租 金。況且系爭租賃契約書並未署押簽約日期，因此契約應未 成立。陳清和對外自稱係被上訴人的所有人，卻以陳清和名 義與上訴人成立租賃關係，而故意將系爭房屋及其他財產登 記在被上訴人名下，造成不知情且依誠實信用之他造，對陳 清和法律訴追之困難。
㈡陳清和與上訴人均係訴外人祭祀公業法人新北市陳南記（下 稱陳南記公業）之派下員，於101年11月8日陳清和與上訴人 簽定買賣契約書，約定上訴人將其自陳南記公業依房份所得 分配坐落新北市新店區陽光段1122、1123、1124、1126、11 27、1127-1、1128及1129地號土地持分出賣予陳清和，而陳 清和同意將被上訴人所有系爭建物之所有權與上訴人上開土 地互易。惟上訴人未取得自陳南記公業分配之土地，且陳清 和要求上訴人於3個月內搬離新店區溪洲路192號房屋，並依 陳清和指示住進系爭建物（僅短暫使用後搬離，另租他處） ，同意上訴人無償使用系爭建物，是倘若上訴人需支付租金 則與上開互易契約之本旨有違。嗣上訴人因陳南記公業解散 後財產分配事宜發生糾紛而遷出系爭建物，搬離後被上訴人 亦未對上訴人要求給付租金。另陳清和則占用上訴人所有新 店區土地8筆、公廳二分之一與溪洲路192號房屋。倘若兩造 間確實有租賃關係，被上訴人對於上訴人4年期間均未給付 租金竟無異議，故被上訴人之主張顯無理由等語置辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並 聲明：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上 訴駁回。
四、得心證之理由：
本件主要爭點在於系爭租約是否因為上訴人主張的通謀虛偽 意思表示而無效，兩造間有無互易契約而同意上訴人無償使
用系爭建物，上訴人的請求有無理由？以下析述之： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條本文定有明文。再按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求；原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證 明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回 原告之請求（最高法院17年上字第917號、20年上字第246 6號判例參照）。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三 人。民法第87條第1項定有明文。復按民法第87條之通謀 虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而 言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表 意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高 法院51年台上字第215號判例參照），且應由主張通謀虛 偽意思表示之一方當事人負舉證責任（最高法院27年上字 第2622號判例意旨參照）。
㈡查，被上訴人主張兩造間就系爭建物之租賃事宜曾於101 年12月29日簽訂系爭租約，除封面頁簽名是陳清和親簽， 被上訴人大小章是陳清和親蓋以外，其餘包括被上訴人、 陳清和名稱在內的內容都是陳慶榮寫的等情，有系爭租約 在卷可參（見原審卷第110至121頁），並經陳清和證述在 卷（見本院卷第181至185頁），互核相符，上訴人對於兩 造形式上有簽訂系爭租約及書寫內容的事實並無爭執，上 訴人也確實搬入系爭建物居住。堪信被上訴人主張兩造間 成立系爭租約等情為真實。
㈢上訴人雖辯稱系爭租約是成立於上訴人與陳清和之間等語 ，惟查，系爭租約的立契約書人欄既已明定出租人為被上 訴人，承租人為上訴人，且係由陳慶榮親自書寫，已如前 述，則上訴人顯然已甚為了解並接受系爭租約是成立於兩 造之間，並非成立於上訴人與陳清和之間，更無通謀虛偽 意思表示可言。上訴人雖稱是陳清和為了節稅目的始以被 上訴人名義簽訂系爭租約，然此部分為被上訴人所否認， 上訴人就此也未能再舉出充足證據以實其說，因此，上訴 人上開所辯尚難採信。
㈣上訴人又辯稱101年11月6日、8日的買賣契約書（下稱系 爭買賣契約）是互易契約，要上訴人於3個月內搬離上訴 人溪洲路房地，讓上訴人可以無償使用系爭建物等語，然 查，系爭買賣契約之當事人為上訴人與陳清和（見原審卷
第98至100、133至136頁），並非上訴人與被上訴人，基 於債之效力相對性，因此，系爭買賣契約對於被上訴人並 無拘束力。又查，系爭買賣契約均未見有何可以讓上訴人 無償使用系爭建物的約定，其中101年11月8日的買賣契約 第5條第7點是約定上訴人與陳清和同意上訴人於訂約後3 個月內搬離新店區溪洲路192號房屋，也未見上訴人主張 可以無償使用系爭建物的約定。因此，上訴人上開所辯亦 無可採。
㈤又上訴人對於應自行負擔使用系爭建物期間內所生水電費 、瓦斯費並無爭執（見本院卷第45頁），但認為不應負擔 接電費、設備維持費及103年6月以後的水電費、管理費等 費用（見本院卷第45、72頁）。查，系爭租約第7條已約 定租賃期間的公共基金、管理費由承租人即上訴人負擔， 上訴人雖提早於租期屆滿之前即搬離系爭建物，但系爭租 約並未經兩造依約提前終止，是租賃期間仍至103年11月 30日屆滿，不因上訴人提前搬走而有影響，且接電費與設 備維持費均為供應系爭建物電力所需支出的費用，自應屬 電費的一部分，是上訴人仍應負擔租期內之相關費用與支 出。而系爭建物有積欠管理費32,315元、電信費23,492元 及電費346元、731元部分等情，有被上訴人提出南方之星 社區管理委員會管理費沖帳單（住戶聯）、臺灣新北地方 法院支付命令、臺灣電力公司收據12紙等件為證（見原審 卷第102頁至第109頁、本院卷第36至37頁），且已由被上 訴人先行繳納之事實，上訴人對於上開金額及由被上訴人 繳納之事實並無爭執，是被上訴人請求上開費用共計56,8 84元（計算式：32,315元＋23,492元＋346元＋731元＝56 ,884元），洵屬有據。上訴人上開所辯則無可採。 ㈥再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第23 3條第1項前段亦分別定有明文，故被上訴人請求其中1,20 0,000元自支付命令狀繕本送達翌日即105年7月21日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨其中56,884元 自民事準備暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日即105年12月1 4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據 。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約約定，請求上訴人給付1,25 6,884元，及其中1,200,000元自105年7月21日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息；暨其中56,884元自105年12月14日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准
許。原審判命上訴人給付，並依職權為假執行及依聲請免為 假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決 不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又原判決主文 第一項原記載：「上訴人應給付被上訴人新臺幣壹佰貳拾伍 萬陸仟捌佰捌拾肆元，及其中壹佰貳拾萬自民國一百零五年 七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息； 暨其中伍萬陸仟捌佰捌拾肆元自一百零五年十二月十三日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，惟判決理由 三、㈣記載「暨其中56,884元自民事準備暨追加訴之聲明狀 繕本送達翌日即105年12月14日起...」，在56,884元的利息 起算日因有誤寫之顯然錯誤，爰由本院依民事訴訟法第232 條第1項規定，依職權更正原判決主文第1項如本判決主文第 3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 陳琪媛
法 官 郭銘禮
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
書記官 吳華瑋
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