臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度訴字第三二五號
原 告 華豐建設開發股份有限公司
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 黃秀蘭律師
複 代理人 陳超凡律師
被 告 乙○○ 住台北縣新店市○○路七三號三樓
被 告 丙○○ 住台北縣新店市○○街五五號三樓
被 告 丁○○
被 告 甲○○ 住台北縣新店市○○路七三號四樓
被 告 戊○○ 住台北縣新店市○○街六四號三樓
兼右一 人
訴訟代理人 己○○
右 二 人
訴訟代理人 乙○○ 住台北縣新店市○○路七三號三樓
右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應給付原告新台幣壹拾參萬陸仟陸佰玖拾元，及自民國八十七年三月十四
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣伍萬捌仟元，及自民國八十七年三月十七日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣壹拾參萬陸仟陸佰玖拾壹元及自民國十七年三月十五日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣壹拾貳萬柒仟零伍拾元及自民國八十七年三月十四日至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告丙○○、丁○○、甲○○、己○○各負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告分別各以附表一所示之金額為被告丙○○、丁○○、甲
○○、己○○供擔保後，得假執行，但被告丙○○、丁○○、甲○○、己○○分別以
附表二所示之金額為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應各依附件一所示金額給付原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告華豐建設開發股份有限公司於民國（下同）八十一年間發現坐落台北縣
新店市○○○段廿張小段四四○─二、四四○─三、四四○─四、四四三─一
四四四─四、四四四─十二、四四四─十三、四四四─十四、四四四─十五等
九筆土地上之永安公寓地段良好，惟該公寓已十分老舊破落，適合改建成店舖
住宅大樓，不僅可使原住戶享有更舒適之生活品質及居住環境，更可配合政府
達成都市更新之目的，乃積極與該公寓之三十二位地主洽談協議，並於八十二
年四、五月間分別與被告乙○○等簽立合建契約書，約定由被告等分別將所有
坐落前揭地段之土地提供予原告作為合作興建鋼筋混凝土造地上十二層、地下
二層之店舖住宅大樓基地之使用，原告並均依約給付保證金，俟全部地主均簽
約合建，即可動工興建，建造完成後，雙方再依一定比例分配土地及房屋，可
謂互蒙其利，但有部分地主因堅持個人利益，一再要求修改設計圖，否則不願
參與合建，原告雖按地主要求修改設計圖達二十多次，並不斷協調溝通，仍未
能說服全部地主簽約參與合建，為此原告乃於八十四年六月五日邀集包括被告
等在內之「永安公寓」合建案簽約地主於鴻福樓餐廳開會，詳細說明合建推展
所遭遇之難題，會中地主們除對原告全力推行合建之努力表示慰勉與肯定外，
亦期望原告能再接再勵針對圖面做最後修正，並委婉的向店面地主說明與溝通
，同時委託被告己○○與一樓地主再行溝通，以期有所轉機。又斯時媒體報導
一再有全國將在近期實施容積管制的消息傳出，且當年（八十四年）五月份中
國時報更刊載中央責令台北縣政府務必在當年六月底實施容積管制，一旦實施
容積管制後，系爭土地可建樓地板面積將大幅縮水，地主原預期合建後可取得
較現有房屋面積更大、更舒適的生活空間勢必落空，兩造乃於會中決議至八十
四年七月五日前合建案若未能有所突破，則合意解除合建契約，並無息退還保
證金，原告更於八十四年六月二十三日及八十四年七月十八日分別寄發公開信
將八十四年六月五日會議決議通知被告等相關地主，被告等迄今均無異議，亦
有證人王學昌、張棟樑證實上開會議決議暨公開信確為真實，被告等自不得以
未參加會議或未同意此會議決議為藉口，希冀避卸責任，嗣本合建案終因少數
地主囿於一己之私，無法達成，依該會議決議兩造間合建契約，業於八十四年
七月五日合意解除，被告等自應依約返還保證金。
二、退一步言，縱認該會議決議係兩造誤認八十四年六月底台北縣即將實施容積管
制，方以八十四年七月五日作為解除契約之基準日，惟兩造就此合建契約顯然
附有若實施容積管制則雙方合意解除契約之解除條件，則系爭土地業經台北縣
政府自八十六年八月十五日起發佈實施容積管制，足見解除條件成就，按「民
法第二百五十八條第一項係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形
所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於
當事人解除權之行使。」最高法院六十年台上字第四○○一號判例著有明文，
是本合建契約業已解除，依民法第二百五十九條之規定，被告等自負有回復原
狀之義務，應將系爭保證金返還予原告。
三、另查被告等辯稱本件係個別簽約，其他地主之作為與渠等無關，渠等並未違約
且契約中未明定容積率實施即同意解約，全係原告延宕興建，違約責任在原告
云云，惟查：
㈠依兩造契約書第九條「乙方（即原告）應於『全部』合建契約簽訂後一二○
日內提出申請興建地上十二層、地下二層之建築執照。」，足見本合建案原
告雖與地主個別簽約，但地主們均明知須全部地主皆參與合建才能達成合建
目的，原告亦於全部合建契約簽訂後才能申請建照，動工興建房舍，且原告
於全部合建契約簽訂後才須負擔所謂之逾期完工責任，顯然地主雖個別簽約
，但相關地主之作為均足以影響契約之履行與否，此為簽約之雙方所明知，
乃被告竟以此置辯，洵屬無稽。
㈡原告因部分地主堅持個人利益，配合地主要求修改設計圖達二十多次，並不
斷協調溝通，仍無法定案，亦經證人王學昌證述在卷可核，依兩造契約第九
條但書所定，地主要求變更設計致延誤工作時，原告不須負擔遲延責任，足
見本件原告並無任何違約責任，被告等辯稱原告拖延興建，應負全部責任云
云，洵屬無據。
㈢按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」
民法第一百五十三條第一項定有明文，查兩造契約中雖未明文規定若實施容
積管制則雙方合意解除契約之解除條件，但地主參與合建之目的在於取得較
現有房舍更寬敞、更舒適之居住空間及品質，不可能願意取得較現有房舍小
將近一半以上之房屋居住，而實施容積管制後，雖仍能照原約定興建地上十
二層，地下二層之大樓，但樓地板面積將大幅縮水近半，不僅有蔡智勸建築
師之函文可按，更有證人蔡智勸之證詞可稽，是兩造於八十二年間簽約時雖
尚無明確實施容積管制之訊息，但因部分地主囿於一己之私，不斷要求原告
修改設計圖，致整個合建案延宕遲遲未能定案，嗣八十三、四、五年間即不
斷有實施容積管制之消息發布，兩造乃於原契約之外，另行合意若實施容積
管制則雙方同意解除契約，在原契約附加解除條件，揆諸前揭法條文義，自
不以書面明文為必要，則被告等率謂無契約明文云云，洵無足取。
㈣再查被告己○○於八十三年十一月十九日即以公開信聲明「政府之容積率實
施後，本戶退出合建，任憑永安公寓破漏也決不改建」，此公開信復經證人
王學昌證實確有其事，則被告己○○尚得侈言其未同意以實施容積管制為契
約之解除條件乎。而被告甲○○、丙○○、己○○均親自參與八十四年六月
五日鴻福樓餐廳之會議決議，亦有渠等之親自簽名可核，不容渠等再以不知
情置辯，且由渠等事後從未就決議事項提出任何異議，更不容渠等以不同意
決議內容為藉口，規避兩造已合意解約之事實而不論。又被告丁○○若未同
意解約，何以承諾保證金逐期攤還，且今僅餘五萬餘元尚未返還；而被告乙
○○身為住戶改建委員會主任委員，王學昌八十三年十一月二十二日之公開
信尚經委員會通過後才發送，被告乙○○焉能諉為不知。
㈤綜上所陳，原告與合建地主間確有實施容積管制即解除合建、退還保證金之共
識及合意，否則為何參與合建之地主除被告外，皆依約返還保證金。
㮀四、再查本件原告起訴時誤認合建契約雖未解除，但實施容積管制後，已無法履行
原合建契約，係不可歸責於雙方當事人，乃依不當得利之規定，請求被告返還
保證金，惟該請求與解除契約回復原狀之基礎事實同一，又觀諸被告等於本件
庭訊暨渠等提呈答辯狀之內容，可知被告等係以原告能否解除合建契約為防禦
方法，則本件訴訟標的變更為解除契約回復原狀，必不甚礙被告之防禦及訴訟
之終結，揆諸民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款之規定，本件自無
不得為訴之變更之理。
參、證據：提出㈠合建契約書影本六份、㈡保證金收據影本六份、㈢原告函件影本二
份、㈣蔡智勤建築師所製作實施容積率管制前後樓地板面積比較表一份、㈤己○
○公開信影本一份、㈥八十四年六月五日鴻福樓廳會議紀錄一份為證，並聲請訊
問證人蔡智勤、張棟樑、王學昌及囑託向台北縣政府查詢系爭合建土地於實施容
積率後有何影響。
乙、被告方面：
壹、被告乙○○部分：
被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，但於前言詞辯論期日曾到場聲明及陳述
如次：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決願供擔，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠合建契約並未解除，原告違約，被告當然可沒收保證金。
㈡原告與被告個別簽訂合約，解約亦應個別完成，並非由會議即可自行解除，被
告從未參加八十四年六月五日之會議，更何論同意解除合建契約。
㈢系爭合建契約中並無因容積率之變動而自動解約之規定，反而合約第十九條中
曾規定「..... 因主管建築機關修改或變更法令規章..... 而致本建築面積有
所增減，雙方仍依本合約房屋土地原有分配比例分配增減，各無異議。」，足
徵原告稱合建契約附有實施容積率管制則雙方同意解除契約為不可採。
貳、被告丙○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決願供擔，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠實施容積率與合建並無關係，合建契約並未解除，原告已經違約，被告可沒收
保證金。
告請求返還亳無根據。
㈡八十四年六月五日在鴻福樓餐廳之會議，其雖在會議紀錄上簽名，但只是簽到
㈢原告與被告個別簽訂合約，解約亦應個別完成，並非由會議即可自行解除，被
告從未參加八十四年六月五日之會議，更何論同意解除合建契約。
㈣系爭合建契約中並無因容積率之變動而自動解約之規定，反而合約第十九條中
曾規定「..... 因主管建築機關修改或變更法令規章..... 而致本建築面積有
所增減，雙方仍依本合約房屋土地原有分配比例分配增減，各無異議。」，足
徵原告稱合建契約附有實施容積率管制則雙方同意解除契約為不可採。
參、被告丁○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決願供擔，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠合建契約並未解除，其亦不知八十四年六月五日在鴻福餐廳開會之事，其雖曾
承諾保證金逐期攤還，但並未解約。
㈡原告與被告個別簽訂合約，解約亦應個別完成，並非由會議即可自行解除，被
告從未參加八十四年六月五日之會議，更何論同意解除合建契約。
㈢系爭合建契約中並無因容積率之變動而自動解約之規定，反而合約第十九條中
曾規定「..... 因主管建築機關修改或變更法令規章..... 而致本建築面積有
所增減，雙方仍依本合約房屋土地原有分配比例分配增減，各無異議。」，足
徵原告稱合建契約附有實施容積率管制則雙方同意解除契約為不可採。
肆、被告甲○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決願供擔，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠任可合建案均有風險，建商之風險為地主中之一戶或數戶不同意合建，地主之
風險為建商違約停建或拆除後而停建，原告與被告個別完成簽約，顯示其對地
主中之一戶或數戶不同意合建所致之風險，具有克服及自行承擔一切損失之能
力及因應措施。
㈡合建契約中對於解約之規範，計有第十八條及第二十二條，第十八條中之解約
規定為「..... 政府施行禁建或改公共預定地，致乙方無法進行合建工程時，
甲方應將本約所收之保證金，於上述情事發生之日一個月內，以現金一次無息
全部退還乙方..... 」，而第二十二條中之解約規定為「本契約若乙方中途無
故連續停工兩個月以上，甲方得收回自建..... 並沒收乙方已付之保證金及已
建部份作為賠償..... 」；原告所持「仍未說服全部地主簽約參與合建」及「
政府建築法修改實施容積率」二理由，均不足以構成解約還款之理由，蓋前者
為原告之責任，後者未列入合建契約中約之條件。
㈢反而原告與被告於八十二年四、五月完成簽約，迄今已達七年，仍處於停工狀
態，按合約第二十二條規定建商所付之保證金，應由被告等沒收作為補償，原
告請求返還亳無根據。
㈣八十四年六月五日在鴻福樓餐廳之會議，其雖在會議紀錄上簽名，但只是簽到
，並未同意解約。原告與被告個別簽訂合約，解約亦應個別完成，並非由會議
即可自行解除，被告從未參加八十四年六月五日之會議，更何論同意解除合建
契約。
㈤系爭合建契約中並無因容積率之變動而自動解約之規定，反而合約第十九條中
曾規定「..... 因主管建築機關修改或變更法令規章..... 而致本建築面積有
所增減，雙方仍依本合約房屋土地原有分配比例分配增減，各無異議。」，足
徵原告稱合建契約附有實施容積率管制則雙方同意解除契約為不可採。
伍、被告戊○○、己○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利判決願供擔，請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告同意合建，契約成立後，原告應實現，契約並未解除，原告違約，
被告當然可沒收保證金。
理 由
一、本件被告乙○○，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條
各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告原起訴以兩造八十二年四、五月間所簽之合建契約，因政府建築法令修
改容積率，無法達成合建契約所約建築地上十二層、地下二層之店舖住宅大樓，
構成不可歸責於雙方當事人事由之給付不能，因而依民法第二百六十六條之規定
，依不當得利之法律關係請求被告返還所領取之保證金；嗣於起訴狀繕本送達變
更為兩造已合意解除合建契約，因而依回復原狀之法律關係，請求被告返還保證
金，查依被告所提之答辯，均係以原告能否解除合建契約為防禦方法，則本件訴
訟標的變更為解除契約回復原狀，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴
訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，為法之所許，合先敘明。
三、原告主張兩造於八十二年四月、五月間，分別就被告所有坐落台北縣新店市○○
○段二十張小段四四○─二、四四四─十五等地號之土地，簽訂合建契約書，原
告並依約支付被告保證金，惟因政府建築法令修改實施容積率，致不能達成原合
建契約約定建築之大樓，兩造乃於八十四年六月五日合意解除合建契約，為此提
起本件訴訟，請求被告返還所受領保證金及遲延利息。
被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○則以其未參加八十四年六月五日之會議，
何論同意解除合建契約，且系爭合建契約中並無因容積率變動自動解約之規定，
原告主張合建契約附有實施容積率管制則雙方同意解除契約並不可採等語置辯。
被告戊○○、己○○則以其均同意合建，契約成立後，原告應實現，契約並未解
除，原告違約，被告當然可沒收保證金。
四、兩造對於原告於八十二年四、五月間，分別與被告就其所有坐落台北縣新店市○
○○段二十張小段四四○─二、四四四─十五等地號之土地，簽訂合建契約書，
並依約定交付被告乙○○保證金一十六萬六千六百九十一元，被告丙○○保證金
一十三萬六千六百九十元，被告丁○○保證金一十三萬二千一百五十三元，被告
甲○○一十三萬六千六百九十一元，被告戊○○二十一萬二千三百五十五元，被
告魏克恉保證金一十二萬七千零五十元之事實，均不爭執，並有合建契約書影本
六份、收據影本六份在卷可按，自堪信為真實。
五、原告主張其在八十四年六月五日在鴻福樓餐廳邀集包含被告在內之「永安公寓」
合建案簽約地主詳細說明合建推展所遭之難題，兩造已於會中決議至八十四年七
月五日前合建若未能有所突破，合意解除合建契約，並無息退還保證金，嗣更將
會議結論於八十四年六月二十三日、八十四年七月十八日分別寄發公開信通知被
告等相關地主，依此會議結論，兩造間之合建契約已於八十四年七月五日合意解
除等語；查原告所提八十四年六月五日在新店市○○路鴻福樓餐廳之會議紀錄，
出席人員有原告之法定代理人庚○○、被告甲○○、丙○○、己○○，及證人張
棟樑、王學昌等人，討論內容為，五月十二日容積率已公告，隨時將全面實施，
因一樓七位地主之問題，故促請被告己○○負責溝通，希望三周內與一樓七位地
主確定設計圖，並作成決議「建方與已簽約地主共同發通知函通知未簽約地主，
若未能完成合建，雙方同意解約，時間訂在七月五日前完成合建」，證人即合建
委員會副主任委員王學昌，及原告副總經理張棟樑亦均證稱確曾舉行該次會議，
自堪信原告與被告甲○○、丙○○、己○○間之合建契約，已合意於八十四年七
月五日解除。雖被告甲○○、丙○○辯稱渠等當日在會議紀錄簽名，僅是簽到之
意，並不必代表同意解除契約等語；然被告甲○○、丙○○如不同意，可當場表
示不同意，並作成紀錄，惟會議紀錄既為出席人員一致決議「同意解約」之記載
，而無其他反對之意見，足證被告甲○○、丙○○均同意此結論，其辯稱簽名僅
為簽到之意，不足採信。
六、再原告主張嗣後曾於八十四年六月二十三日、七月十八日寄發公開信將八十四年
六月五日會議決議通知其他相關地主，且迄今均無異議，故其與被告乙○○、丁
○○、戊○○之合建契約亦已合意解除等語，並提出八十四年六月二十三日、七
月十八日之公開信為證；然縱原告嗣後曾以公開信通知全部地主八十四年六月五
日會議之決議，而按契約可因當事人互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一
致，無論其為明示或默示，均包含在內；細譯原告八十四年六月二十三日之公開
信，係原告將合建案至七月五日如未能有所突破，則解除合建契約，無息退還保
證金之意思通知其他地主；而八十四年七月十八日之公開信則為通知地主自八十
四年七月二十五日起將派員辦理解約相關事件，均僅為對其他地主為解除契約之
意思表示，如其餘地主亦未有同意解除契約之意思表示，自難僅依原告寄發解約
之通知，而地主單純之未表示異議，即認契約已合意解除；原告主張被告丁○○
曾允諾分期攤還保證金，此亦為被告丁○○所不爭執，但其否認有解除契約；惟
與簽約之地主願與原告合意解除合建契約，其受領合建保證金即無法律上之依據
，須返還予原告；如被告丁○○非願與原告合意解除原合建契約，何庸允諾返還
保證金，堪信原告主張被告丁○○亦同意解除合建契約為可採，被告丁○○否認
解除契約等語，尚不足採；至被告乙○○、戊○○如未有同意解除契約之意思表
示，自難僅依原告寄發解約之通知，而地主單純之未表示異議，即認契約已合意
解除，故原告主張被告乙○○、戊○○亦同意解除契約一節，即不足採。
七、另原告主張兩造就合建契約附有若實施容積率管制，則合意解除契約之解除條件
，而系爭合建之土地已於八十六年八月十五日實施容積管制，故合建契約亦已解
除；然查，系爭合建契約書並無如實施容積管制即合意解除契約之約定，此觀之
該合建契約書甚明；至該八十四年六月五日之決議縱有系爭系爭合建契約為附有
實施容積管制則合意解除契約之解除條件，然被告乙○○、戊○○既未對該決議
內容為同意之表示，自難認原告與被告乙○○、戊○○合建契約因該八十四年六
月五日之決議，而變更為附加解除契約之解除條件；此外，原告復未能舉證證明
其與被告乙○○、戊○○間之合建契約已合意解除，其主張被告乙○○、戊○○
應返還保證金，即不足採。
八、再被告丙○○、丁○○、甲○○、己○○辯稱原告違約，依合建契約第二十二條
之規定，被告當然可沒收保證金等語；按系爭合建契約第二十二條規定「本契約
若乙方（即被告）中途無故連續停工兩個月以上，甲方（另原告）得收回自建或
另覓他人續建，並沒收乙方已付之保證金及已建的部分做為賠償」，然系爭合建
僅原告與個別地主簽訂契約，尚未達開工之階段，此為兩造所不爭執，既尚未開
工，即無無故停工之可言，被告丙○○、丁○○、甲○○、己○○以原告無故停
工而沒收保證金，尚乏依據。
九、綜上所陳，原告與被告丙○○、丁○○、甲○○、己○○間之合建契約，已合意
解除，就原告已給付之保證金，原告得依不當得利之法律關係，請求被告丙○○
、丁○○、甲○○、己○○返還，從而，原告請求被告丙○○給付一十三萬六千
六百九十元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年三月十四日起，被告丁○○
給付五萬八千元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年三月十七日起，被告甲○
○給付一十三萬六千六百九十一元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年三月十
五日起，被告己○○給付一十二萬七千零五十元及自起訴狀繕本送達之翌日即八
十七年三月十四日，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由
，應予准許；至原告與被告乙○○、戊○○間之合建契約，既未能證明已解除，
原告請求渠等返還保證金及遲延利息，即為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無
不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請，即失所附麗，應併予駁回。
十、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第三百八十五條
第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 三十 日 民事第二庭法 官 吳青蓉
附表一：
┌───┬───────┐
│姓 名│金額（新台幣）│
├───┼───────┤
│丙○○│ 肆萬伍仟元│
├───┼───────┤
│丁○○│ 壹萬玖仟元│
├───┼───────┤
│甲○○│ 肆萬伍仟元│
├───┼───────┤
│己○○│ 肆萬貳仟元│
└───┴───────┘
附表二：
┌───┬────────────┐
│姓 名│ 金額（新台幣）│
├───┼────────────┤
│丙○○│ 壹拾參萬陸仟陸佰玖拾元│
├───┼────────────┤
│丁○○│ 伍萬捌仟元│
├───┼────────────┤
│甲○○│壹拾參萬陸仟陸佰玖拾壹元│
├───┼────────────┤
│己○○│ 壹拾貳萬柒仟零伍拾元│
└───┴────────────┘
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 月 二 日 法院書記官 吳芳玉
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