臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第5015號
原 告 林淑慧
訴訟代理人 蘇家宏律師
林正椈律師
被 告 吳德玠
訴訟代理人 王維立律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106 年12月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬陸仟參佰零捌元，及自民國一百零五年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬陸仟參佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限； 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視 為同意變更或追加，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第2 款 、第3 款及第2 項自明。原告原以民法第354 條、第359 條 、第179 條為請求權基礎，主張被告未告知其購買標的物之 頂樓增建部分竟將遭拆除，此乃物之瑕疵，並聲明：㈠被告 應給付原告新臺幣（下同）285 萬1,518 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔 保，請准宣告假執行（見本院卷一第4 頁、第228 頁背面） 。嗣變更請求權基礎為民法第349 條、第353 條、第227 條 第1 項、第226 條第1 項，主張改為被告未曾取得頂樓增建 之事實上處分權，未能使原告取得該事實上處分權，乃權利 瑕疵及不完全給付，聲明改為：㈠被告應給付原告180 萬6, 308 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第 243 頁；本院卷二第98頁、第112 頁至第117 頁），核屬訴 之變更、減縮應受判決事項之聲明，請求權基礎均植基於原 告向被告購買不動產中之頂樓增建物是否具瑕疵而無法供原 告使用之事實，其請求之社會事實為同一，主要爭點、證據 資料均具共通性，且為被告所不爭並為言詞辯論（見本院卷 一第243 頁反面；本院卷二第132 頁），依首開規定，自應
准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於民國105 年4 月14日，經訴外人即仲介顏振文居間介 紹，與被告簽立買賣契約（下稱系爭契約），向被告以1,00 0 萬元購買坐落在臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地 （應有部分83/10000）及其上同小段3814建號即門牌號碼臺 北市○○區○○○路0 段000 巷0 號6 樓之3 建物（應有部 分全部，與前開土地下合稱系爭6 樓不動產）以及如附件所 示同號7 樓之3 頂樓增建物（下稱系爭增建物，與前開土地 及建物合稱系爭買賣不動產），並於同年5 月11日以同年4 月18日買賣為登記原因，取得系爭6 樓不動產所有權，被告 復於同年5 月26日點交系爭買賣不動產予原告。系爭買賣不 動產於簽約前，顏振文即告稱系爭增建物屬系爭6 樓不動產 所有人有權使用之範圍，並提出房屋稅課稅明細表、空照圖 與鑰匙取信於原告，原告始以高於行情之價格為購買。 ㈡詎原告於105 年6 月3 日前往系爭增建物裝修時，竟遭系爭 買賣不動產所在之受告知訴訟人紅寶石大樓管理委員會（下 各稱系爭大樓、管委會）制止，管委會並於翌（4 ）日張貼 系爭增建物已於103 年交由管委會處理之公告，更提出數份 區分所有權人會議（下稱區權會）紀錄，表示系爭增建物原 為訴外人鄭張素卿所蓋，鄭張素卿已於101 年2 月10日移轉 管委會使用，區權會更決議將頂樓增建拆除，甚於近日要求 原告給付使用系爭增建物1 年40萬元之不當得利，足認被告 從未取得系爭增建物事實上處分權，原告亦未因被告而取得 事實上處分權。然被告於102 年2 月25日取得系爭6 樓不動 產所有權、於103 年12月20日區權會經選任為監察委員，必 明瞭伊並無系爭增建物事實上處分權，且系爭增建物已被決 議拆除而不得使用，竟於出售系爭買賣不動產時仍提供上開 資料並稱可使用無拆除疑慮，致原告誤信購買，顯可歸責於 被告，被告應同負權利瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償 責任。原告已通知被告協調減少價金，被告迄未處理，故依 鑑定意見書所載系爭增建物金額180 萬6,308 元請求被告給 付，爰依民法第349 條、第353 條、第227 條第1 項、第22 6 條第1 項，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴 判決等語。並聲明：⒈被告應給付原告180 萬6,308 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約第2 條第2 款已約定僅被告於交屋前接 獲拆除通知而未告知者，始有減少價金之義務，除此之外，
兩造並無其餘權利瑕疵擔保之約定，被告亦未保證系爭增建 物無拆除可能，系爭增建物更非買賣標的物範圍，應由原告 就此為舉證。系爭增建物於105 年5 月間交屋時，並未經主 管機關通知拆除，且該等區權會會議紀錄乃討論其餘增建物 事宜，與系爭增建物無涉，被告亦不認識鄭張素卿，更不清 楚鄭張素卿為何得同意系爭增建物處分事宜，自無欺瞞行為 ，甚且，管委會於101 年間尚不存在，系爭6 樓不動產於斯 時更為訴外人邱彰而非鄭張素卿所有，鄭張素卿自無返還系 爭增建物予管委會之理，原告業於系爭增建物放置些許物品 ，自已取得事實上處分權。況原告於簽約前即知系爭增建物 為違建，隨時有遭拆除之可能，被告自毋庸負擔該部分之減 少價金。縱認被告應負損害賠償之責，然原告並未舉證證明 實際價額，鑑定意見書之鑑定金額亦明顯低於系爭6 樓不動 產設定予訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱中小 企銀）之960 萬元，難認可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠ 原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造就系爭6 樓不動產成立系爭契約，原告並取得 系爭6 樓不動產所有權等節，有系爭契約書、系爭6 樓不動 產登記謄本及異動索引附卷可稽（見本院卷一第73頁至第16 3 頁背面、第172 頁至第184 頁背面），且為被告所不爭， 自堪信為真實。
四、原告另主張系爭契約買賣標的包含系爭增建物，系爭契約有 權利瑕疵致其受有損害，被告應給付180 萬6,308 元及法定 遲延利息等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本 件爭點厥為：㈠系爭增建物與系爭6 樓建物是否可分？系爭 增建物是否為系爭契約買賣標的範圍？㈡被告是否業已移轉 系爭增建物事實上處分權予原告？㈢原告請求被告給付180 萬6,308 元及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下： ㈠系爭增建物與系爭6 樓建物是否可分？系爭增建物是否為系 爭契約買賣標的範圍？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條固定有明文。然解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。 ⒉觀之本院至系爭大樓履勘照片與筆錄內容（見本院卷一第27 3 頁至第278 頁），可見須搭乘電梯至6 樓後，行走逃生梯 至頂樓，始抵達位於系爭大樓頂樓之系爭增建物，並於頂樓 上設有一出入口，看似與系爭6 樓建物間並無相連之情形。
輔以原告陳稱：系爭6 樓建物與系爭增建物間並無內梯（見 本院卷一第273 頁背面），被告亦未曾否認此情，則系爭6 樓建物與系爭增建物間各有獨立出入口，具構造上之獨立性 ；另被告稱系爭增建物於伊擁有之前，係作為倉庫使用，原 告則表示聽聞最早係分租他人等節（見本院卷一第273 頁背 面），可謂系爭增建物得脫離系爭6 樓建物為多種目的使用 ，未必常助系爭6 樓建物之效用，是系爭增建物顯與系爭6 樓建物屬獨立可分之關係，首堪認定。
⒊被告固以系爭契約買賣標的不及於系爭增建物，或為贈與為 辯，但依105 年4 月14日所簽立之系爭契約書第2 條增建或 占用部分（見本院卷一第175 頁背面）所示，可見雙方已在 「買賣標的現狀另有增建或占用部分」處勾選「頂樓」為增 建範圍；被告復於104 年9 月30日填寫之不動產標的現況說 明書中，就「建物部分包含未登記之改建、增建、加建、違 建部分」勾選「是」，並在說明處填寫「頂樓增建」等語（ 見本院卷一第181 頁），衡之被告亦不否認系爭契約第2 條 第1 款所勾選之頂樓處即指系爭增建物（見本院卷一第243 頁背面），足見被告於委由訴外人21世紀不動產居間出售系 爭6 樓不動產時，已將系爭增建物列為買賣標的範圍。證人 即仲介顏振文雖於本院中證之：其記得被告曾委伊出售系爭 6 樓不動產，上有一頂樓增建物，原告來看屋時曾至頂樓看 系爭增建物，伊曾告知此乃非法存在之建物，無法保證是否 會被拆除，且應繳納房屋稅，原告回去考量後即同意購買而 與被告簽立系爭契約，伊不清楚被告當時有無說明系爭增建 物之存在時間、被告有無說明如何擁有系爭增建物，其他類 似案件係確認「現況」，當時被告曾交付系爭增建物鑰匙予 伊，內有被告推放之物品，故伊認為係被告使用；但系爭增 建物並不在系爭契約買賣範圍內，買賣範圍僅以權狀為主， 兩造磋商時有無就系爭增建物為討論，因時間太久且未全程 參與討論，伊無法確定，勾選部分僅指現況，並非包含於買 賣價金內等語（見本院卷二第18頁至第20頁），固表示系爭 增建物並非系爭契約買賣範圍內，僅係為現況勾選云云，然 已與系爭契約於「買賣標的增建部分」勾選「頂樓」之文義 有所歧異；況證人顏振文一面稱系爭增建物不及於買賣標的 內，卻又稱帶原告看系爭增建物係看現況增建部分，提供系 爭增建物房屋稅單與空照圖係因為需由系爭6 樓不動產買主 繳納，告知此為非法建物乃仲介義務，原告於交屋前一天或 交屋當天曾至現場看系爭6 樓不動產與系爭增建物，交屋當 日交付鑰匙、空照圖與房屋稅單，之所以交付系爭增建物鑰 匙係因仲介留著鑰匙沒有用，當時系爭6 樓不動產與系爭增
建物鑰匙放在同一鑰匙圈，沒有特別拆開等語（見本院卷二 第20頁至第21頁），倘若系爭增建物非買賣標的，即便房屋 稅繳納為求便利而合為申報，如未出售系爭增建物，復得申 請和系爭6 樓不動產分開繳納，是否會遭拆除亦與系爭6 樓 不動產購買者有間，證人顏振文證詞不僅未論及有何贈與情 事，亦對系爭增建物是否同於買賣標的範圍乙節避重就輕， 實無足取。被告既未能提出其餘證據證明系爭增建物並非買 賣標的範圍，準此，兩造簽立系爭契約之買賣標的範圍確有 系爭6 樓不動產與系爭增建物，洵堪認定。
㈡被告是否業已移轉系爭增建物事實上處分權予原告？ ⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務 者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法 第349 條、第353 條分別定有明文。又自我國學說見解可知 ，出賣他人之物不能移轉所有權者，固有究屬民法第348 條 或第349 條情形之爭，然均屬權利瑕疵擔保而適用民法第35 3 條之情事，並應屬法律效果準用，由出賣人負無過失擔保 責任，先予敘明。
⒉原告已對被告不具事實上處分權一事，盡相當舉證： ①原告主張被告不具系爭增建物事實上處分權乙節，業提出管 委會貼於系爭增建物出入口旁之105 年5 月5 日公告、鄭張 素卿於105 年8 月1 日簽署之前棟頂樓違建移交管委會同意 書、切結書暨附件與照片，以及協議書等影本為證（見本院 卷一第28頁至第35頁）。參之前開切結書記載：本人鄭張素 卿所有之系爭大樓前棟頂樓2 幢，面積共約100 平方公尺如 照片所示違章建築（下稱前棟增建物），同意將該事實管理 處分權移轉予管委會，本人日後絕不對該建物為任何權利之 主張及請求等語；協議書則載：本人鄭張素卿願將前棟增建 物交給管委會使用絕無異議，交屋日期已於101 年2 月10日 前完成，自交接日起由管委會全權處理，未來拆除責任亦與 本人無關等語；另切結書所附標示為「前棟第二間違建」照 片（見本院卷一第34頁背面），顯示之建物樣貌核與本院至 現場履勘拍攝所得之系爭增建物照片相同（見本院卷一第27 6 頁、第278 頁背面），足徵協議書所稱交還予管委會之違 章建築，其中1 幢即為系爭增建物無訛。
②被告雖爭執上開證物之形式上真正（見本院卷一第228 頁背 面），但該切結書暨所附照片、協議書均蓋有鄭張素卿之印 文，並有訴外人即管委會現任主委林作彰簽名於上。衡之證 人林作彰於本院中證稱：其自82年左右起居住於系爭大樓， 其曾任系爭大樓2 屆委員，自104 年起任主委，但管委會係
於104 年2 月間始正式經臺北市政府報備核准；前棟增建物 應為鄭張素卿於83年以前所建，鄭張素卿並未居住於系爭大 樓，但具有不少系爭大樓房屋所有權，前棟增建物非直接由 6 樓對應之人使用，而係由鄭張素卿一開始將頂樓增建物出 租予他人；訴外人即前主任委員徐孝炎曾向鄭張素卿追討， 獲口頭同意返還後，系爭增建物與同前棟7 之1 號違建於10 1 年左右交回管委會管理，當時係由其中一位委員即被告前 手邱彰負責處理；其於101 年間點交時雖非管委會委員而不 在場，但曾與鄭張素卿見過2 次面，和鄭張素卿確認確有10 1 年點交返還前棟增建物之行為，但因於101 年間點交並無 任何書面，至本件訴訟發生後，管委會遂與鄭張素卿聯絡， 請伊補簽文件，待鄭張素卿歸國時即簽立本院卷一第33頁至 第35頁背面之書面；鄭張素卿點交時，曾交付鑰匙予管委會 ，管委會曾討論是否使用前棟增建物，但礙於經費及觀感， 決定閒置待後棟增建物一併處理，事後管委會於執行消防工 程重建時，本欲將加壓設備設於系爭增建物內，卻接獲顏姓 仲介自稱代表被告表示具使用權等，不讓管委會進入施工， 管委會曾多次與顏姓仲介說明，未料顏姓仲介於此段期間即 將房屋出售予原告，系爭增建物鑰匙亦遭更改，不確定是否 為顏姓仲介更換等語（見本院卷二第34頁至第37頁），堪認 確為鄭張素卿所簽，符合民事訴訟法第358 條第1 項規定推 定為真正，自得作為本件證據使用。被告雖以證人林作彰證 詞矛盾，無從認定管委會已於101 年收回系爭增建物為辯（ 見本院卷二第86頁至第87頁），然證人林作彰所稱管委會正 式成立日期，係依臺北市政府公寓大廈管理組織報備證明函 所載同意備查日期為佐（見本院卷二第42頁），系爭大樓更 於103 年、102 年間即有會議紀錄等節，有103 年系爭大樓 區權會第一次會議紀錄與區分所有權人名冊影本存卷可證， 且為證人林作彰確認屬系爭大樓區權會紀錄（見本院卷二第 66頁至第74頁、第34頁），是如於101 年間點交予尚未向臺 北市政府報備之管委會，亦非無可能；另就邱彰行為之證述 ，自被告所稱矛盾處前後證述脈絡觀之，所謂向被告告知系 爭增建物已由管委會收回之「前手」，應係原告任管委會委 員之前手，而非邱彰，被告此部分所陳，似有誤會。徵之林 作彰身為現任主委，住於系爭大樓多年，就系爭增建物之使 用均對兩造有所主張，尚無偏頗何人之理，是證人林作彰之 證述，應屬可採，自得佐證上揭切結書暨照片、協議書之真 正，而得作為證據使用。
③稽之系爭大樓所在土地異動索引所示（見本院卷一第77頁至 第152 頁），可見系爭土地於36年4 月5 日即登記為訴外人
鄭芳勝所有，並於92年10月27日以繼承為登記原因，刪除鄭 芳勝而改列以鄭張素卿為首之繼承人（其中部分繼承人更於 71年間即已買賣為登記原因取得部分土地所有權），鄭張素 卿復於101 年3 月7 日再以買賣為登記原因取得部分土地所 有權，堪謂鄭張素卿確屬具系爭大樓坐落土地家族成員之一 ，則鄭張素卿於早年在系爭大樓頂樓興建前棟增建物，尚不 違常理。審酌現卷內資料所示，系爭大樓至少於102 年5 月 間即有正式區權會會議紀錄（見本院卷一第29頁至同頁背面 ），該會議紀錄並載：「……會議主題：⒈101 年委員任 期屆滿重新選舉……」等語，益徵管委會於101 年應已成立 ，則鄭張素卿於101 年間將前棟增建物返還管委會，由管委 會經鄭張素卿點交系爭增建物而取得系爭增建物鑰匙乙節， 應可採信。
⒊被告固以邱彰乃系爭6 樓不動產前手，故具系爭增建物事實 上處分權，其自邱彰處取得系爭增建物事實上處分權為辯（ 見本院卷二第133 頁至第134 頁），然其應就邱彰具系爭增 建物事實上處分權為舉證。系爭6 樓建物與系爭增建物間具 構造上及使用上獨立性，承如前述，職是，如非系爭6 樓不 動產原所有人所興建，亦不致附合而成為系爭6 樓建物之附 屬物，亦不因系爭6 樓建物移轉所有權而隨同移轉。雖自臺 北市稅捐稽徵處房屋稅105 年課稅明細表內容、臺北市稅捐 稽徵處中南分處105 年12月9 日北市稽中南乙字第10542892 200 號函文所示（見本院卷一第25頁、第169 頁），臺北市 稅捐稽徵處中南分處稅籍資料中並無以系爭增建物門牌號碼 課稅資料，而或有與系爭6 樓建物以同一稅籍編號繳納房屋 稅之情事，惟房屋稅之繳納僅係行政程序，要無從將系爭增 建物事實上處分權逕歸屬於系爭6 樓不動產所有人取得，至 於原告是否於系爭增建物內放置物品之事實，亦僅屬原告有 無占用系爭增建物之認定，以此遽認被告具系爭增建物事實 上處分權，並轉讓予原告，自屬速斷。被告既未提出其餘證 據證明邱彰為系爭增建物事實上處分權人，其亦因此自邱彰 處取得事實上處分權之事實，難謂被告已將系爭增建物事實 上處分權轉讓予原告，而符合系爭契約所應履行之義務。 ㈢原告請求被告給付180 萬6,308 元及法定遲延利息，有無理 由？
⒈按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人 得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致 給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第353 條、第22
7 條第1 項及第226 條分別定有明文。
⒉本件被告不具系爭增建物事實上處分權，業經本院認定如前 ，被告未於移轉系爭增建物予原告時取得事實上處分權，無 從移轉事實上處分權予原告，屬自始主觀不能，此與系爭增 建物係於移轉前後遭通知將拆除一事無涉。被告雖抗辯其對 103 年系爭大樓區權會第一次會議紀錄討論頂樓增建物議案 並不知情，然被告應負有使原告取得系爭增建物事實上處分 權義務之權利擔保責任，此乃無過失擔保責任，不以被告是 否知其不具系爭增建物事實上處分權為要件，被告既未能令 原告取得系爭增建物事實上處分權，揆諸上揭規定及說明， 被告自應賠償原告關於系爭增建物價金之損害。 ⒊經本院送揚捷不動產估價師事務所就系爭增建物於兩造簽立 系爭契約時之合理市價，由鑑定機關以政策、經濟與不動產 市場概況、區域及系爭不動產現況等因素，採用比較法、收 益法直接資本化法綜合評斷後，認系爭增建物於斯時之合理 市價為180 萬6,308 元等節，有卷外所附估價報告書在卷足 憑。被告雖抗辯該估價報告書鑑定所得價格與銀行估價及市 價不符，並不可採（見本院卷二第98頁背面），然此不動產 估價師事務所原為兩造合意選定（見本院卷一第271 頁、第 279 頁），且原告為購買系爭買賣不動產而向中小企銀貸款 之金額雖為800 萬元，並經設定擔保債權總金額為960 萬元 乙節，有系爭契約書與系爭6 樓不動產登記謄本存卷可稽（ 見本院卷一第73頁至第74頁、第176 頁），但亦僅為銀行估 價之一，況鑑定機關亦將系爭6 樓不動產登記謄本納入估價 報告書中以為判斷，是被告此部分抗辯，尚非可採，原告請 求被告給付180 萬6,308 元，應屬合理。 ⒋末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求 給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任 。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令 ，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第20 3 條、第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民 法第233 條第1 項亦有明文。被告應給付原告上揭金額，已 如前述，原告以起訴狀繕本送達翌日作為利息起算點，而起 訴狀繕本係於105 年10月26日寄存送達等情，有送達回證附 卷可證（見本院卷一第54頁），揆諸前揭規定，被告應自10 5 年11月6 日起負遲延責任，則原告就180 萬6,308 元請求 被告自105 年11月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，亦屬有理。
五、綜上所述，系爭增建物屬系爭契約買賣標的範圍之一，被告 並無系爭增建物事實上處分權卻與原告簽立系爭契約，亦未 能使原告取得系爭增建物事實上處分權，被告應負權利瑕疵 擔保責任，從而，原告依民法第353 條、第227 條第1 項、 第226 條第1 項，請求被告給付180 萬6,308 元，及自105 年11月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，原告雖聲請函詢中山二派出所有無管委 會與原告間之備案紀錄（見本院卷二第100 頁背面），然系 爭增建物有無權利瑕疵與原告和管委會間有無備案紀錄無關 ，尚無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一 論列，併此敘明。
八、訴訟費用（除減縮部分外）負擔之依據：民事訴訟法第78條 。
中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 蕭涵勻
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
書記官 鄭仁榮
附件（系爭增建物範圍）