臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2740號
原 告 祭祀公業周子懷
法定代理人 周聰鑄
訴訟代理人 吳雨學律師
被 告 張兩勝
王郁文
上 一 人
訴訟代理人 王伶伶
被 告 王伶伶
訴訟代理人 王郁文
被 告 朱惠美
陳范秀霞
陳光瑩
楊琇文
上 一 人
訴訟代理人 楊宗穆
楊銀傳
被 告 劉樹鑾
上列當事人間請求給付地租事件，本院於民國106年12月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告如附表一編號一至八主文欄所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用依附表一編號九所示負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按祭祀公業條例於民國96年12月12日制定公布，97年7月1日 施行，祭祀公業依該條例第21條、第22條規定，向主管機關 登記為祭祀公業法人者，有當事人能力；未登記為法人者， 仍不失為非法人團體，亦有當事人能力，不生當事人能力欠 缺之問題。祭祀公業尚未登記為法人者，應按非法人團體之 例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最 高法院97年度第2次民事庭會議決議參照）。本件原告祭祀 公業周子懷尚未登記為法人，有臺北市大安區公所106年1月 11日北市安文字第10630061000號函文可佐（本院卷㈠第201 頁），且為被告所不爭執，依前揭說明，仍屬非法人團體， 有當事人能力，並應列其管理人為法定代理人，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查，原告 原依租賃關係起訴請求被告應各給付如附表一原告請求之聲 明欄所示之租金，其中被告朱惠美及陳光瑩部分之原聲明請 求金額為：朱惠美應給付原告新臺幣（下同）216,690元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息；陳光瑩應給付原告155,512元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷 ㈠第3頁背面）。嗣於訴狀送達被告後，於106年1月6日準備 程序，原告追加地上權法律關係為請求權基礎。復減縮對朱 惠美及陳光瑩之請求金額各為149,502元、117,462元（見本 院卷㈠第162頁），原告請求金額之減縮，核屬減縮應受判 決事項之聲明；另追加地上權法律關係，均係同一請求之基 礎事實。綜上，原告前開所為，揆諸前開法律規定，並無不 合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段○○段000地號土地 （權利範圍全部，下稱系爭土地）之所有權人，被告各向原 告就系爭土地為承租或設定地上權登記以建築仁愛雅筑社區 即門牌號碼為臺北市○○○路0段000巷0號及3號1至5樓房屋 （下稱系爭房屋），而簽定仁愛雅筑土地租賃契約書（下稱 系爭租約），約定按照政府規定公告地價年息8％計算租金 ，且應以半年為一期，每戶繳納地租之計算公式為：「一期 地租＝﹝設定權利範圍（單位：平方公尺）207﹞當年 政府公告地價租率8％2」，或約定地上權之地租為年息 8％（按照政府規定之公告地價），被告分別為如附表二所 示系爭房屋之各樓層所有權人，應繳納102年至104年間之租 金，惟被告繳納不足，欠缺如附表三欠繳金額欄所示之租金 ，原告自有向被告請求給付地租或其差額之必要。爰依民法 第421條、第439條規定、地上權法律關係等規定提起本件訴 訟請求被告應各給付未給付之租金，並聲明：被告應各給付 原告如附表一原告請求之聲明欄所示之金額及利息。二、被告則均以：系爭租約第3條約定期限為20年，系爭房屋自 82年建築完成後至今已超過20年，原簽訂之租賃契約已失效 ，目前地上權住戶與原告之系爭租約可視為不定期契約。依 國有非公用土地設定地上權作業要點，地租分為申報地價調 整及不隨申報地價調整部分，亦即固定租金及浮動租金兩種 計算方式。83年7月公告地價為51,100元，原告自83年土地 登記日起，均以83年公告地價固定計算租金金額。該金額對 比105年公告地價125,000元，年息增加為3.27％（計算式： 4088.8125,500元＝3.27％）。復依前開要點地租設定為
土地申報地價年息1％至5％計算，故以往所繳納之租金實屬 合理，是被告認本件地租應以公告地價3％，隨公告地價調 整而調整，即地租公式應更正為125,0003％。亦或租金年 息為3.5％，地價稅固定1％，其中2.5％固稅率，另1％隨公 告地價調整等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、查，原告為系爭土地之所有權人，被告張兩勝、陳光瑩、劉 樹鑾向原告租用系爭土地建築房屋，並設定地上權，存續期 間均自80年2月27日起至114年2月26日止。被告王郁文、王 玲玲、陳范秀霞未與原告簽訂租賃契約，係設定地上權，存 續期間自80年2月27日起至114年2月26日止。訴外人朱月嬌 為被告朱惠美之母，朱月嬌業已將附表二編號4之房屋所有 權贈與朱惠美，朱月嬌前就該房屋與原告所有系爭土地設定 地上權，存續期間自80年2月27日起至114年2月26日止。訴 外人劉金蘭為被告楊琇文之母親，劉金蘭死亡後，附表二編 號7之不動產由楊琇文繼承。劉金蘭就該房屋與原告所有系 爭土地設定地上權，存續期間自80年2月27日起至114年2月 26日止。被告於102年至104年間各自實際繳納租金或地租如 附表三所示等情，有系爭土地謄本、租金收受證明、張兩勝 、陳光瑩及劉樹鑾租賃契約、建物所有權狀、他項權利證明 書、租金收取通知單、系爭土地公告現值等為證（分見本院 卷㈠第10至20頁、第91至111頁、第146至150頁、第156至 158頁、第172至179頁），且為兩造所不爭執，是上情堪認 為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告各積欠租金，並依系爭租約、地上權等法律關 係，請求被告應為給付，被告則以前詞置辯。是本件應審究 之爭點厥為：原告得否請求被告給付主張欠繳之金額？茲分 述如下：
㈠、原告請求張兩勝、陳光瑩及劉樹鑾之部分： ⒈原告與張兩勝於85年7月25日簽訂土地租賃契約書，約定租 賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公告 地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調整 後之公告地價計算，甲方（即張兩勝）應依其所持有之地上 權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之日 期為每年1月、7月27日前，…等情。有該租賃契約書在卷可 證（本院卷㈠第91至95頁）。是原告請求張兩勝給付102年 至104年之租金，仍在上揭租賃期限內，故原告自得依上開 規定請求被告給付。且依上開契約約定並載明如公告地價有 調整時，即應於次期租金依調整後公告地價計算租金，足見 就租金之計算方式並非以固定年度之公告地價計算，洵屬明
確。故被告辯稱原告不得於102年至104年租金為調整云云， 為無理由。又，依前開租賃契約約定須在公告地價調整後之 次期始得調整租金，是系爭土地公告地價於102年1月調整為 89,000元，原告僅得於102年7月該期以後始得調整租金，則 原告請求張兩勝給付102年1月至6月之49,194元，為無理由 ，應予駁回。綜上，原告僅得請求張兩勝給付245,970元（ 計算式：295,164元－49,194元＝245,970元）。 ⒉原告與陳光瑩於89年6月1日原告簽訂土地租賃契約書，約定 租賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公 告地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調 整後之公告地價計算，甲方（即陳光瑩）應依其所持有之地 上權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之 日期為每年1月、7月27日前，…等情。有該租賃契約書在卷 可證（本院卷㈠第126至129頁）。是原告請求陳光瑩給付10 2年至104年之租金，仍在上揭租賃期限內，故原告自得依上 開規定請求被告給付。且依上開租賃契約約定載明如公告地 價有調整時，即應於次期租金依調整後公告地價計算租金， 足見就租金之計算方式並非以固定年度之公告地價計算，洵 屬明確。故被告辯稱原告不得於102年至104年租金為調整云 云，為無理由。又，依前開租賃契約約定須在公告地價調整 後之次期始得調整租金，是系爭土地公告地價係於102年1月 調整為89,000元，原告僅得於102年7月該期以後始得調整租 金，則原告請求陳光瑩給付102年1月至6月之49,194元，為 無理由，應予駁回。綜上，原告僅得請求陳光瑩給付97,885 元（計算式：117,462元－19,577元＝97,885元）。 ⒊原告與劉樹鑾於83年間與原告簽訂土地租賃契約書，約定租 賃期限20年。並約定：本約土地年租金依照政府規定之公告 地價年息8％計算，公告地價如有調整，則次期租金依調整 後之公告地價計算，甲方（即劉樹鑾）應依其所持有之地上 權比例計算以每半年為一期給付乙方（即原告），給付之日 期為每年1月、7月27日前，…。有該租賃契約書在卷可證（ 本院卷㈠第188至192頁）。原告與劉樹鑾間之租賃契約雖於 103年屆滿，然劉樹鑾仍為租賃物之使用收益，且原告亦不 反對，故兩造間就此為不定期限租賃契約，故原告亦得依上 開租約約定請求劉樹鑾給付。並承上所述，原告僅得請求自 102年7月後之調整租金價額，故原告僅得請求劉樹鑾給付 99,341元（計算式：120,053元－20,712元＝99,341元）。㈡、原告請求王郁文、王伶伶及陳范秀霞之部分： 查，王郁文、王伶伶及陳范秀霞就其房屋各與原告設定地上 權，並各約定地上權之地租為年息8％（按照政府規定之公
告地價），此有系爭土地登記謄本可證（見本院卷㈠第146 至147頁）。再依上開登記之於地租欄位之年息利率計算基 準，係載以「按照政府規定之公告地價」，並參酌地上權存 續期間自80年2月27日起至114年2月26日止，足見該地上權 設定期間達34年之久，而公告地價係主管機關依法審核而定 ，因不同年份而有不同，故應認上開地上權約定之地租係依 政府規定之公告地價而一併調整，並非僅以設定地上權之80 年公告地價予以計算上開長達34年期間之地租。被告辯稱應 係以設定時之80年度公告地價為地租之計算標準，實屬無據 。故原告請求王郁文、王伶伶及陳范秀霞給付各欠繳如附表 一主文欄所示之金額，均有理由。
㈢、原告請求朱惠美之部分：
⒈按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或工作物為目的 而使用其土地之權。地上權之社會作用，係在調和土地與地 上物間之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地 而存在，兩者必須相互結合，方能發揮其經濟作用。故地上 權與其建築物或其他工作物之讓與或設定其他權利，應同時 為之，以免地上物失其存在之權源，有違地上權設置之目的 ，此為99年2月3日增訂（同年8月3日施行）。民法第838條 第3項關於地上權與其建築物不得分離而為讓與之所由設， 乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房 屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因 房屋物權之嗣後變動而受影響。又同法第426條之1亦於88年 4月21日（翌年5月5日施行）參酌最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第227號、52年台上字第2047號判例之意旨 ，增列「租用基地建築房屋，其租賃契約對於房屋受讓人仍 繼續存在」之規定。故在他人土地上有建築物而設定地上權 時，如無相反之約定，地上權人本得將其地上權隨同建築物 而讓與他人，該地上權人縱於上開民法增訂前僅將建築物及 地上權為讓與，而未辦理地上權移轉登記，惟參照上開規定 及判例意旨，亦仍應解為受讓人經原地上權人授予行使地上 權，而得對土地所有權人主張其所受讓建築物對於占用基地 之合法使用權源，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社 會正義之要求（最高法院103年度台上字第1117號判決意旨 參照）。
⒉朱月嬌就附表二編號4所示之房屋與原告設定地上權並登記 ，期間自80年2月27日起至114年2月26日止，載明年息8％（ 按照政府規定之公告地價）後，朱月嬌於84年1月24日即將 房屋所有權贈與朱惠美，且地上權亦由朱惠美所承受，亦為 兩造所不爭執（本院卷㈠第154頁背面），且有存證信函可
參（本院卷㈠第184至185頁）。由是可見，朱月嬌將房屋與 地上權均讓與朱惠美，朱惠美即得依上開地上權約定之內容 行使地上權，從而，原告依該房屋所設定之地上權約定內容 請求朱惠美給付地上權約定之地租即如附表一主文欄所示之 金額，亦屬有據。
㈣、原告請求楊琇文之部分：
按地上權為財產權，自得為繼承之標的物，地上權人死亡時 ，被繼承人之地上權即當然由繼承人取得。查，劉金蘭就附 表二編號7所示之房屋與原告設定地上權並登記，期間自80 年2月27日起至114年2月26日止，載明年息8％（按照政府規 定之公告地價）後，楊琇文於101年2月17日因繼承其母親劉 金蘭而取得系爭土地之地上權及房屋所有權，有臺北市大安 地政事務所101年6月1日函文及檢附遺產分割協議書、建物 所有權狀可證（本院卷㈠第197至199頁）。故劉金蘭與原告 間約定之地上權內容，即應由楊琇文繼承。故原告請求楊琇 文給付地租即如附表一主文欄所示之金額，亦屬有據。㈤、被告固辯稱：原告依調整後公告地價請求，則以當時所繳租 金比對現在，應如同國有非公有土地設定地上權要點第5條 第3點，地租之設定為土地申報地價年息1％至5％，故以往 租金實屬合理，本件原告亦應調整以公告地價年息3％請求 。或以地租年息為3.5％，則地價稅固定為1％，其中2.5％ 是固稅率，另外1％是隨公告地價調整；且原告先前就102年 至104年間之租金均非以調整後之公告地價請求被告給付等 語。然則，原告與被告間係因前揭租賃契約或地上權設定登 記而為租金、地租之約定，已如前述，故前開約定內容核屬 兩造之契約約定內容，如就契約內容欲為變更，即應由兩造 以合意方式為之。從而，兩造就租金之計算標準與方式既為 未合意變更，則原告就被告繳納後所出具之收據，自不得據 以為就該期租金或金額已為合意變更。再者，系爭土地並非 國有非公有土地，被告據此請求原告應依該要點所示予以調 整租金，亦屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告請求被告給付如附表一主文欄所示之租 金及請求被告各應自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息 （分見本院卷㈠第26、27、28、29、30、31、34、35頁）， 核屬有據，為有理由。原告逾此部分之請求，為無理由，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 羅敬惟
附表一：
┌──┬────────────────┬────────────────┐
│編號│主文欄 │原告請求之聲明欄 │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│1 │被告張兩勝應給付原告新臺幣貳拾肆│被告張兩勝應給付原告295,164元， │
│ │萬伍仟玖佰柒拾元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │年二月二十日起至清償日止，按年息│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │百分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│2 │被告王郁文應給付原告新臺幣壹拾伍│被告王郁文應給付原告150,444元， │
│ │萬零肆佰肆拾肆元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │年二月二十日起至清償日止，按年息│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │百分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│3 │被告王伶伶應給付原告新臺幣壹拾伍│被告王伶伶應給付原告150,444元， │
│ │萬零肆佰肆拾肆元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │年三月五日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│4 │被告朱惠美應給付原告新臺幣壹拾肆│被告朱惠美應給付原告149,502元， │
│ │萬玖仟伍佰零貳元，及自民國一○五│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │年二月二十三日起至清償日止，按年│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │息百分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│5 │被告陳范秀霞應給付原告新臺幣壹拾│被告陳范秀霞應給付原告149,502元 │
│ │肆萬玖仟伍佰零貳元，及自民國一○│，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清│
│ │五年二月二十三日起至清償日止，按│償日止，按年息百分之五計算之利息│
│ │年息百分之五計算之利息。 │。 │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│6 │被告陳光瑩應給付原告新臺幣玖萬柒│被告陳光瑩應給付原告117,462元， │
│ │仟捌佰捌拾伍元，及自民國一○五年│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │二月二十日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│7 │被告楊琇文應給付原告新臺幣壹拾貳│被告楊琇文應給付原告124,272元， │
│ │萬肆仟貳佰柒拾貳元，及自民國一○│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │五年二月二十日起至清償日止，按年│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │息百分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┼────────────────┤
│8 │被告劉樹鑾應給付原告新臺幣玖萬玖│被告劉樹鑾應給付原告120,053元， │
│ │仟參佰肆拾壹元，及自民國一○五年│及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償│
│ │二月二十日起至清償日止，按年息百│日止，按年息百分之五計算之利息。│
│ │分之五計算之利息。 │ │
├──┼────────────────┴────────────────┤
│9 │訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。 │
└──┴─────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬─────┬────────┬─────────┬───────┐
│編號│所有權人 │房 屋 │每期地租計算方式：│每期應繳租金 │
│ │ │ │（設定權利範圍 │ │
│ │ │ │207）㎡當年政府 │ │
│ │ │ │公告地價租率8％ │ │
│ │ │ │（元以下四捨五入）│ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│1 │張兩勝 │臺北市新生南路1 │（0.1965207）㎡ │144,805元 │
│ │ │段133巷5號1樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝144,805元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│2 │王郁文 │臺北市新生南路1 │（0.0799207）㎡ │58,880元 │
│ │ │段133巷3號2樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝58,880元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│3 │王伶伶 │臺北市新生南路1 │（0.0799207）㎡ │58,880元 │
│ │ │段133巷5號2樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝58,880元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│4 │朱惠美 │臺北市新生南路1 │（0.0794207）㎡ │58,511元 │
│ │ │段133巷3號3樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝58,511元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│5 │陳范秀霞 │臺北市新生南路1 │（0.0794207）㎡ │58,511元 │
│ │ │段133巷5號3樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝58,511元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│6 │陳光瑩 │臺北市新生南路1 │（0.0782207）㎡ │57,627元 │
│ │ │段133巷3號4樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝57,627元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│7 │楊琇文 │臺北市新生南路1 │（0.0660207）㎡ │48,637元 │
│ │ │段133巷3號5樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝48,637元 │ │
├──┼─────┼────────┼─────────┼───────┤
│8 │劉樹鑾 │臺北市新生南路1 │（0.0660207）㎡ │48,637元 │
│ │ │段133巷5號5樓 │89,000租率8％ │ │
│ │ │ │2＝48,637元 │ │
└──┴─────┴────────┴─────────┴───────┘
附表三：
┌──┬─────┬───────┬───────┬───────────┐
│編號│所有權人 │102年至104年每│102年至104年每│欠繳金額（請求金額） │
│ │ │期應繳納租金 │期實繳租金 │ │
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│1 │張兩勝 │144,805元 │95,611元 │295,164元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（144,805－ │
│ │ │ │ │95,611）6＝295,164﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│2 │王郁文 │58,880元 │33,806元 │150,444元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（58,880－ │
│ │ │ │ │33,806）6＝150,444﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│3 │王伶伶 │58,880元 │33,806元 │150,444元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（58,880－ │
│ │ │ │ │33,806）6＝150,444﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│4 │朱惠美 │58,511元 │33,594元 │149,502元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（58,511－ │
│ │ │ │ │33,594）6＝216,690﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│5 │陳范秀霞 │58,511元 │33,594元 │149,502元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（58,511－ │
│ │ │ │ │33,806）6＝150,444﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│6 │陳光瑩 │57,627元 │38,050元 │117,462元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（57,627－ │
│ │ │ │ │38,050）6＝117,462﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│7 │楊琇文 │48,637元 │27,925元 │124,272元 │
│ │ │ │ │﹝計算式：（48,637－ │
│ │ │ │ │27,925）6＝124,272﹞│
├──┼─────┼───────┼───────┼───────────┤
│8 │劉樹鑾 │48,637元 │27,925元；103 │120,053元 │
│ │ │ │年1至6月繳納金│﹝計算式：（48,627－ │
│ │ │ │額為32,144元 │27,925）6＝124,272﹞│
│ │ │ │ │；32,144－27,925＝ │
│ │ │ │ │4,219；124,272－4,219 │
│ │ │ │ │＝120,053。 │
└──┴─────┴───────┴───────┴───────────┘