臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第450號
上 訴 人
即被上訴人 游周桂珠（即游耀堂之繼承人）
游鴻濤（即游耀堂之繼承人）
游鴻榮(即游耀堂之繼承人)
游鴻毅（即游耀堂之繼承人）
游鴻昶（即游耀堂之繼承人）
共 同
訴訟代理人 林家祺律師
複 代理人 林琮達律師
被 上訴人
即 上訴人 陳丁印
訴訟代理人 黃仕翰律師
游弘誠律師
呂紹宏律師
黃青鋒律師
被 上訴人 張瑞堂
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人游周桂珠、游鴻濤、
游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶及上訴人陳丁印對於中華民國105年6月
20日本院臺北簡易庭第一審宣示判決筆錄（104 年度北簡字第00
000號），各自提起上訴，本院於民國106年11月29日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決（除確定部分外）關於命陳丁印將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號地下一樓建物騰空返還予游周桂珠、游鴻濤、游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶之被繼承人游耀堂，及自民國一百零四年一月一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付游耀堂新臺幣壹萬貳仟伍佰元部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，游周桂珠、游鴻濤、游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶於第一審之訴駁回。
游周桂珠、游鴻濤、游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶上訴駁回。第二審訴訟費用關於游周桂珠、游鴻濤、游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶上訴部分，及第一審訴訟費用（除確定部分外）、第二審訴訟費用關於陳丁印上訴部分，均由游周桂珠、游鴻濤、游鴻榮、游鴻毅、游鴻昶連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條
至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1 項分別定 有明文。本件原上訴人即被上訴人游耀堂於本院二審審理中 之民國106年2月22日死亡，上訴人即被上訴人游周桂珠、游 鴻濤、游鴻昶、游鴻毅、游鴻榮（下合稱上訴人）為其法定 繼承人，且均未拋棄繼承等情，有死亡證明書、繼承系統表 、本院民事紀錄科查詢表、索引卡查詢證明及上訴人之身分 證影本在卷可稽（見本院卷第182至184、186至187、191 頁 ），是上訴人依民事訴訟法第175條第1 項規定，分別於106 年5月4日、106年6月28日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第18 0至181、190 頁），核無不合，合先敘明。二、本件被上訴人張瑞堂未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：游耀堂於93年8月9日與被上訴人即上訴人陳丁 印（下稱被上訴人陳丁印）、張瑞堂簽立租賃契約（下稱系 爭租約），約定由被上訴人2 人向游耀堂承租坐落臺北市○ ○區○○路0段000號地下一樓建物（下稱系爭建物），約定 租期自94年1月1日起至103年12月31日止。嗣系爭租約於103 年12月31日屆滿後未再續約，惟經游耀堂先後於103年12月1 8日、104年5月5日、104年11月10日屢次發函請求被上訴人2 人將系爭建物清空返還游耀堂，並依約按月給付相當於每月 租金5 倍之懲罰性違約金新臺幣（下同）20萬元（即每月租 金4萬元×5＝20萬元）予游耀堂，被上訴人2 人均置之不理 ，為此依民法第450條第1項、第455條之規定及系爭租約第6 條之約定，求為判命：㈠被上訴人2 人應將系爭建物騰空返 還予上訴人；㈡被上訴人2人應自104年1月1日起至返還系爭 建物之日止，按月給付上訴人20萬元（因此部分給付係屬可 分且未約定分擔比例，應認係主張被上訴人2 人就此各應給 付上訴人10萬元之意）之判決。
二、被上訴人陳丁印則以：系爭建物實際上係由數人共有其事實 上處分權，觀之系爭租約第1 頁已記載出租人為「代表人游 耀堂主任委員」，而第4 頁之立契約書人欄內亦經簽署為「 代表人主任委員游耀堂」，再徵之被上訴人陳丁印於99年 4 月15日曾與出租系爭建物之「代表人」游耀堂簽訂租金改定 協議書（下稱系爭協議書），將租金由每年48萬元（即每月 4萬元）調降為每年30萬元（即每月2.5萬元），而系爭協議 書亦記載：「立書人陳丁印於民國94年1月1日向承租人（此 應係出租人之誤）游耀堂等承租房屋……」等語，立書人欄
復經游耀堂簽名並加註「代表人」之字樣，可證游耀堂於簽 立系爭租約、系爭協議書時雖未明示本人名義，但已表明其 代理意旨，且為被上訴人陳丁印所明知，游耀堂自僅係代理 系爭建物之全體共有人簽署系爭租約及前開協議書之代理人 而非系爭租約之出租人甚明。然游耀堂已因於101年3月15日 出售其就系爭建物之應有部分而無法繼續代理其他共有人處 理租金收取及相關事宜，故上訴人提起本件訴訟，顯屬當事 人不適格。又系爭建物之全體共有人於103 年12月31日系爭 租約到期後，仍持續收受被上訴人陳丁印所給付之租金並同 意其使用系爭建物，雖游耀堂曾以存證信函向被上訴人陳丁 印為不續租之表示，但其既非系爭租約之出租人，本無法就 系爭租約及民法上租賃之相關規定向被上訴人陳丁印主張權 利，且所為不續租之表示既非屬系爭建物之全體共有人所為 ，仍不生其效力，是依民法第451 條之規定，系爭租約自仍 以不定期租賃之形式有效存續，被上訴人陳丁印當無須遷讓 系爭建物及負擔違約金給付之責；縱認被上訴人陳丁印應給 付違約金，然系爭租約並未記載懲罰性違約金之字樣，且係 坊間制式契約，難認上訴人與被上訴人陳丁印間已就懲罰性 違約金達成意思表示合致，況上訴人並未證明其等損害之存 在，其等請求被上訴人陳丁印給付違約金，亦屬無據等語， 資為抗辯。
三、被上訴人張瑞堂未於本院第二審言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀為何聲明或陳述。
四、原審為游耀堂一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：㈠被上 訴人2 人應將系爭建物騰空遷讓返還予游耀堂；㈡被上訴人 2人應自104年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給 付游耀堂2 萬5千元（即各應按月給付游耀堂1萬2千5百元） ，而駁回游耀堂其餘之訴。上訴人、被上訴人陳丁印分別就 其等敗訴部分提起上訴，上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利 上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人2人應自104年 1月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人17萬5 千 元（即各應按月給付上訴人8 萬7千5百元），被上訴人陳丁 印答辯聲明：上訴駁回。被上訴人陳丁印上訴聲明：㈠原判 決不利於被上訴人陳丁印部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人答辯聲明： 上訴駁回（原審判決被上訴人張瑞堂應將系爭建物遷讓返還 予游耀堂、並應自104年1 月1日起至遷讓返還系爭建物之日 止，按月給付游耀堂1 萬2千5百元部分，因被上訴人張瑞堂 未提起上訴已確定，不在本件審理範圍內）。
五、本院之判斷：
㈠按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。在給付之訴，只須原告主 張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺 （最高法院96年台上字第1780號判決意旨可資參照）。查上 訴人提起本件訴訟，主張游耀堂以自己之名義與被上訴人 2 人簽立系爭租約而為系爭建物之出租人，因系爭租約期滿， 乃依民法第450條第1項、第455條之規定及系爭租約第6條之 約定請求被上訴人2 人遷讓系爭建物並給付違約金，則依其 所主張之原因事實判斷，上訴人起訴請求被上訴人2 人返還 系爭建物及給付違約金之當事人適格即無欠缺。至被上訴人 陳丁印雖一再指摘游耀堂非屬系爭建物之出租人，故上訴人 不具備該等訴訟標的法律關係之訴訟實施權，應屬當事人不 適格云云。惟上訴人既已依其所主張之事實，向其所主張之 系爭建物之承租人即被上訴人2 人請求遷讓返還系爭房屋及 給付違約金，依上說明，即無何當事人不適格之狀況，至游 耀堂實際上是否確具系爭租約出租人之身分，此應為上訴人 請求有無理由之問題，是被上訴人陳丁印一再據此指摘本件 起訴有當事人不適格之情事云云，固屬無據。
㈡惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條已有明定。又按探求契約當事人之真意 ，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模 稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必 須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別 事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度 台上字第3873號判決要旨可資參照）。本件上訴人與被上訴 人陳丁印就游耀堂究係以自己名義抑或代理系爭建物全體共 有人之意思而與被上訴人陳丁印簽立系爭契約乙情有所爭議 ，經查：
⒈觀之系爭租約出租人欄位記載為「代表人游耀堂主任委員」 、立契約人簽名欄則經游耀堂簽署「代表人主任委員游耀堂 」字樣乙情，有系爭租約1 份附卷可參（見原審卷第5至6頁 ）；又徵以游耀堂與被上訴人陳丁印於99年4 月15日所簽訂 之系爭協議書亦記載：「立書人陳丁印於民國94年1月1日向 承租人（此應係出租人之誤）游耀堂『等』承租房屋……」 等語，立書人欄復經游耀堂簽名並加註「代表人」字樣之事 實，亦有系爭協議書1份在卷可憑（見原審卷第115頁），可 認游耀堂實已表明其係基於「代表人」、「主任委員」之身
分代理他人而為系爭租約簽立之意旨。雖系爭租約未明確記 載游耀堂所代理之本人為何人，然參以系爭建物實際上係由 數人共有其權利之事實，已為上訴人與被上訴人陳丁印所是 認，而證人郭碧東於原審復證述：系爭建物是伊蓋的，伊是 起造人之一，伊可以代表全部共有人，伊是跟農會簽約的唯 一一個人，所以大家都給伊代表，當時颱風灌水灌得很厲害 ，沒有人要管，所以伊提出跟舉重協會理事長張先生（張瑞 堂是他的小孩子還是什麼人伊不清楚）講說地下室你也是做 運動的，是不是伊給你便宜的租金在這裡做訓練場，因為游 耀堂是老師很老實，伊就說由游耀堂你去打契約，共有人都 沒有要伊等怎麼做，就是游耀堂決定後再去跟共有人講等語 （見原審卷第90頁背面至第92頁），即可見游耀堂應係基於 自信得代表系爭建物全體共有人之證人郭碧東之指示，為替 全體共有人處理系爭建物之出租事宜而出面與被上訴人陳丁 印簽訂系爭租約。再參以系爭建物全體共有人於104年5月27 日所召開之共有人會議中，已明確承認游耀堂為系爭建物使 用、管理等相關事務之代表人，有開會通知書1 份附卷可稽 （見原審卷第38頁），而上訴人復自陳：101年3月15日游耀 堂移轉系爭建物應有部分前，游耀堂於收受被上訴人陳丁印 給付之租金後，係按照共有人應有部分比例分配給共有人， 101年3月15日游耀堂之應有部分先轉給被上訴人陳丁印，再 由被上訴人陳丁印轉給張慧淳（即張瑞堂之姊）後，租金就 直接給付予系爭建物之各共有人等語（見本院卷第167至168 頁），益徵游耀堂確係為替系爭建物全體共有人出租系爭建 物而訂立系爭租約，始會於收取租金後再按應有部分比例分 配予各共有人，並於其退出共有關係後，改由各共有人直接 收取租金。又系爭租約既已明載游耀堂為「代表人」、「主 任委員」，而被上訴人陳丁印復陳稱：簽約時伊知道共有人 很多，伊也知道證人郭碧東是系爭建物之起造人，但既然已 經寫了代表人，伊就跟代表人簽，因為是張朝國（即張瑞堂 之父）介紹的等語明確（見本院卷第67頁），且參諸其於10 1年3月15日游耀堂移轉其系爭建物應有部分權利後，即直接 將租金支付予系爭建物全體共有人而無何異議或要求另締新 約乙情，足認被上訴人陳丁印於簽約時主觀上亦應係以系爭 建物之全體共有人為締約對象，僅因當時係經由張朝國之介 紹，且信賴證人郭碧東身為系爭建物起造人而有權代表全體 共有人，故在證人郭碧東所指定之游耀堂已出面表明其為系 爭建物全體共有人之「代表人」、「主任委員」並明載於系 爭租約之情況下，未再就游耀堂所代表者即為系爭建物全體 共有人乙情於系爭租約上詳為記載。是雖系爭租約僅記載出
租人為「代表人游耀堂主任委員」而未明載其所代表者為何 人，然依締約當時之狀況，應可認游耀堂所代理者即為系爭 建物之全體共有人，且此情為當時實際從事締約活動之游耀 堂、被上訴人陳丁印所明知，尚難謂有何因此無法特定游耀 堂係何人之代表人而與交易常情明顯違背之處。則依系爭租 約之記載，游耀堂係代理系爭建物之全體共有人而為系爭租 約之簽訂，應甚明確。
⒉上訴人雖仍爭執：游耀堂於締約前未曾經系爭建物之全體共 有人選任為共有物代表人或管理人，無法以共有人代表人身 分而為締約，而證人郭碧東亦證稱其係要求游耀堂以自己的 名義簽約，況租賃為債權行為，本不以對標的物有處分權為 其前提，即令出租他人之物，亦屬有效，是足認游耀堂係以 自己名義為系爭租約之簽立云云。然游耀堂確係基於為代理 全體共有人處理系爭建物出租事宜之主觀意思而為系爭租約 簽訂之情，已如前述。雖證人郭碧東證稱：出租前沒有問過 其他共有人之意見，當時根本沒有人要管，大家都怕得要死 等語（見原審卷第92頁），惟縱若游耀堂確係未經系爭建物 全體共有人選任即自命為代表人或主任委員而為系爭租約之 簽訂，亦僅係其於尚未具備代理權限之狀況下所簽立之系爭 租約，其效力是否將及於系爭建物全體共有人之問題（亦即 無權代理行為之效力是否應歸屬於本人之問題），要與游耀 堂主觀上究否係基於代理系爭建物全體共有人處理系爭建物 出租事宜之意而為系爭租約簽立之判斷全然無涉。況實際上 ，游耀堂於締約後將租金按應有部分比例分配予各共有人， 既未見各共有人就此有何異議，各共有人復已於104年5月27 日召開之共有人會議中承認游耀堂為系爭建物使用、管理等 相關事務之代表人，均如前述，堪認其等已就游耀堂無權代 理締結系爭租約之行為承認其效力，依民法第170條第1項之 反面解釋，系爭租約對系爭建物之全體共有人仍屬自始合法 有效，是上訴人猶以游耀堂未於簽約前取得代理權限為由否 定游耀堂代理系爭建物全體共有人簽立系爭租約之事實，應 無可採。又證人郭碧東固再證稱其因有稅賦問題，故係請游 耀堂用他自己的名字出租系爭建物等語（見原審卷第90頁背 面、第92頁），但其既又證述：是簽約簽好後才拿簽好的契 約叫伊在見證人的地方簽名，所以契約上為何會寫游耀堂是 主任委員伊不知道，伊只要收到租金就好了等語（見原審卷 第91頁背面至第92頁），足見其就系爭租約締約之過程並不 了解，則即便證人郭碧東最初要求游耀堂出面締約之動機在 使游耀堂以自己之名義訂約，但其既未實際參與簽約之過程 ，而游耀堂實則已在系爭租約上明載其僅係「代表人」、「
主任委員」之代理意旨，上訴人復不能證明被上訴人陳丁印 係明知游耀堂以自己名義訂約之情，自不能以證人郭碧東之 前開個人動機，資為游耀堂係以自己名義簽立系爭租約之有 效論據，故上訴人此部分之主張，亦非可取。
⒊從而，系爭租約係由游耀堂代理系爭建物之全體共有人而與 被上訴人陳丁印所締結之事實，應堪認定。游耀堂既僅具代 理人之身分，即不得以自己之名義基於系爭租約之法律關係 對被上訴人陳丁印為任何請求。是上訴人請求被上訴人陳丁 印遷讓系爭建物，及自104年1 月1日起至返還系爭建物之日 止，按月給付上訴人10萬元之違約金，自均屬無據。 ㈢上訴人固另依系爭租約第6 條之約定，請求被上訴人張瑞堂 自104年1 月1日起至返還系爭建物之日止，按月再給付上訴 人8萬7千5百元（即扣除原審判命被上訴人張瑞堂應自104年 1 月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人1萬2千5 百元之部分）云云。惟系爭租約第6 條係以承租人於租約期 滿後不即時遷讓交還房屋為出租人得請求承租人給付違約金 之要件（見原審卷第5 頁背面），上訴人既已自陳：張瑞堂 本身並無占用系爭房屋等語明確（見原審卷第68頁背面）， 顯見被上訴人張瑞堂並無於租約期滿仍占用系爭建物不還之 情事，是上訴人此部分之請求，當無理由。
㈣綜上所述，上訴人依民法第450條第1 項、第455條之規定及 系爭租約第6 條之約定，請求被上訴人陳丁印將系爭建物騰 空返還予上訴人，並自104年1 月1日起至返還系爭建物之日 止，按月給付上訴人10萬元（即扣除上訴人主張應由被上訴 人張瑞堂負擔之10萬元部分），為無理由，不應准許。原審 就前開部分判命被上訴人陳丁印應將系爭建物騰空返還予游 耀堂，及自104年1 月1日起至返還系爭建物之日止，按月給 付游耀堂1 萬2千5百元，並為假執行及免為假執行之宣告， 而駁回上訴人其餘之訴，就原審判決上訴人前開勝訴部分， 尚有未合，被上訴人陳丁印上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以 廢棄，改判如主文第2 項所示；至原審判命不應准許部分， 其理由之構成雖與本院不同，但結論並無二致，上訴人此部 分之上訴，仍無理由，應予駁回。另上訴人請求被上訴人張 瑞堂應自104年1 月1日起至返還系爭建物之日止，按月再給 付上訴人8 萬7千5百元部分，原判決為上訴人敗訴之諭知， 並駁回其此部分假執行之聲請，其理由雖與本院不同，惟結 論相同，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，亦無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，與判決結果不生影
響，爰不一一另行論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人陳丁印之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2 項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 林玉蕙
法 官 張宇葭
法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後20日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 詹玗璇