臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第921號
原 告 美庄宏房屋有限公司
法定代理人 柯依綺
訴訟代理人 王正宏律師
被 告 施佳縈
上當事人間請求服務報酬事件，經本院於民國106 年12月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬捌仟元，及自民國一０六年五月二日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年9 月21日與伊簽立專任委託銷 售契約（下稱系爭契約），委託伊出售其所有坐落高雄市○ ○區○○段○○段00地號土地（權利範圍1 萬分之966 ）及 其上同段466 建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路0 號，下合稱系爭房地），委託期間為105 年9 月21日起至10 6 年9 月21日止。詎被告於上開委託銷售期間內之106 年4 月20日，另行委託其他仲介業者居間仲介，將系爭房地出售 予陳姓訴外人，並於同年5 月8 日完成移轉登記，被告顯已 違反系爭契約第13條第2 款「委託期間內，委託人自行將本 不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者」約定，依 該條約定，被告除應給付委託總價格之百分之2 之服務費外 ，仍應支付委託總價格之百分之4 作為違約金，其中就上開 百分之2 服務費之性質應屬民法第250 條所定損害賠償總額 預定性質之違約金，至該百分之4 違約金則屬兩造另約定之 懲罰性違約金，茲因系爭契約之委託價格為新臺幣（下同） 1,200 萬元，被告既違反系爭契約第13條第2 款約定，伊自 得依該約定，請求被告給付違約金72萬元【計算式：（1,20 0 萬元×2 ％）＋（1,200 萬元×4 ％）】，詎經伊於106 年4 月21日寄發存證信函，通知被告於函到7 日內給付上開 違約金，該存證信函已於同年月24日送達予被告，然被告仍 置之不理，爰依系爭契約第13條第2 款之約定，請求被告給 付72萬元，並加計上開存證信函催告期間末日之翌日（即10 6 年5 月2 日）起算之法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告 應給付原告72萬元，及自106 年5 月2 日起至清償日止，按
週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：伊係第一次買賣不動產，就「專任約」、「一般 約」之意義並不知悉。兩造簽訂系爭契約時，原告未明確告 知「專任約」之意義及伊應負之責任及義務，且斯時伊已委 任其他房屋仲介代為出售系爭房地及廣告，原告未告知伊必 須停止其他房屋仲介之銷售及不得再刊登廣告，明顯未盡告 知義務，且原告亦未給予3 日之合約審閱期，雙方簽立系爭 契約時，伊全然係依原告所指定之簽名欄位為簽名。又系爭 房地係伊委託原告所購，期間復委託原告辦理出租，就購買 、出租事宜，均已支付服務費予原告，系爭房地既已經其他 仲介出售成交，原告自不得再請求伊給付服務費，況伊因系 爭房地之出售，已給付其他房屋仲介百分之2 之服務費即17 萬元在案等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告曾委託原告出售系爭房地，雙方簽訂原證1 所示系爭契 約，約定委託銷售總價格為1200萬元，底價為980 萬元，委 託銷售期間自105 年9 月21日起至106 年9 月21日止。 ㈡兩造簽立系爭契約前，被告並未將契約攜回審閱，惟被告於 簽約時，選擇於系爭契約第1 頁首欄選項⑴簽名，但被告於 簽契約之後，將契約帶回去，出售系爭房地前，亦無跟原告 解約或爭執契約的內容。
㈢被告於系爭契約所定委託銷售期間內，另行委託其他仲介業 者居間仲介出售系爭房地，並順利以總價855 萬元成交，系 爭房地嗣於106 年5 月間以買賣為原因移轉所有權予第三人 ，被告給付該仲介業者17萬元服務費。
四、本件爭點如下：
㈠原告與被告簽立系爭契約，是否違反消保法第11條之1 第1 項規定？系爭契約第13條第2 款是否不構成契約之內容？ ㈡原告依系爭契約第13條第2 款約定，請求被告給付72萬元是 否有理由？
五、本院之判斷：
㈠原告與被告簽立系爭契約，是否違反消保法第11條之1 第1 項規定？系爭契約第13條第2 款是否不構成契約之內容？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第一項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第3 項固 有明文。惟核該規定之立法目的，係為維護消費者知的權
利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條 款之機會，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張 之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害 ；故僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款， 致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成契 約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱 期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。又法並無明文 禁止消費者不得拋棄前開合理審閱期間之權利，企業經營 者如未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分 了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者 成立契約關係，而基於其他考量選擇放棄審閱期間者，要 僅係消費者自行放棄權利，於私法自治及契約自由原則之 下，並無不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之 規定為由，主張排除契約條款之適用。
⒉查系爭契約除手寫部分外，為原告提出之定型化契約條款 ，為原告所不爭，依消費者保護法第2 條第9 款規定，固 屬定型化契約，而有上開審閱期間規定之適用。惟依系爭 契約關於契約審閱權欄上，被告已勾選「⑴委託人於簽訂 本契約前業已行使契約審閱權利，並充分瞭解本契約之內 容無誤」，並於文句句末之委託人欄內親自簽名確認，此 有系爭契約在卷可稽（見本院106 年度審訴字第689 號卷 【下稱審訴卷】第10、11頁），並為兩造所不爭執；而該 審閱權欄首句即載明：「內政部公告，委託人簽訂本契約 前，有三天以上的契約審閱期間，可要求攜回本契約影本 審閱。」，可見原告已告知被告得攜回審閱之權利，而兩 造亦不爭執被告確實無三天審閱期間，則被告於上開文句 末處簽名時，當可明顯發現契約所載內容與實際情形不符 ，惟其當時未表異議，反於上開文句句末簽名，應認其已 為事前審閱期間之放棄。況系爭契約於105 年9 月21日簽 訂後，被告將契約帶回去，至其出售系爭房地，已逾7 個 月，於此期間，被告持有系爭契約書得隨時查閱，仍可再 行審閱系爭契約之內容、條款是否合理或有無顯失公平之 處，惟被告就系爭契約內容均未表示任何異見，此為被告 所自認，則被告均未於該期間內，主張原告未給予審閱期 間，亦難認被告有未能充分瞭解契約內容，而致不公平之 情事。從而，被告抗辯原告未給予合理之契約審閱期，依 消費者保護法第11條之1 規定，系爭契約第13條第2 款不 構成契約之內容云云，並無可採。
㈡原告依系爭契約第13條第2 款約定，請求被告給付72萬元是 否有理由？
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文 。該所稱賠償總額，不以自始預定其總額為限，得依一定 之計算方式予以確定者，亦屬之。查依系爭契約第13條第 1 項第2 款約定：「違約罰則：有下列情形之一者，均視 為受託人已完成居間仲介之義務，除第一項給付委託總價 格百分之二之服務報酬外，委託人仍仍應支付委託總價格 百分之四作為違約金，並應立即全額一次支付予受託人… ㈡委託期間內，委託人自行將本不動產標的物出售或另行 委託第三人居間仲介者。」所稱給付雖名為服務報酬，惟 其實際並非被告於系爭房地成交時所應給付之服務報酬， 而應屬債務不履行之違約金性質，此觀諸本條明確記載「 違約罰則」自明。再綜合該條款約定觀察，可知兩造係合 意當被告將系爭房地自行出售或另行委託第三人居間仲介 時，即為違約，因此原告得不待舉證證明其損害係因債務 不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付按委託銷 售總價百分之2 及百分之4 共計百分之6 計算之金額，此 係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，以委託總價百 分之6 之固定賠償總額，依民法第250 條第2 項之規定， 應屬損害賠償額預定之違約金。則本約款所約定委託總價 百分之6 之給付既屬違約金性質，則被告於系爭契約所定 委託銷售期間內，另行委託其他仲介業者居間仲介出售系 爭房地，並以總價855 萬元成交，已違反系爭契約第13條 第2 款之約定，原告即得據此約定請求被告給付違約金。 ⒉復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人 若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準， 亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為 標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定 核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最 高法院79年台上字第1612號判例參照），本件被告抗辯原 告請求按委託銷售價格之百分之6 計算之違約金，核屬過 高等語，為原告所否認，本院審酌原告依系爭契約所負有 之義務，含居間、仲介、銷售及過戶系爭房地，系爭房地 委託銷售價格之底價為980 萬元，以原告為仲介買賣系爭 房地，所進行帶看房地、議價，及透過各類型之廣告行銷 行為，並參酌兩造基於系爭契約第6 條第2 項之合意約定
，買賣成交時，原告本得享有實際成交價百分之4 之服務 報酬，及本件因被告違約，原告因此省卻本需處理系爭房 地相關之簽約、過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務 費用，又自兩造簽立系爭契約至被告另行委託其他仲介業 者居間仲介以總價855 萬元成交，時間超過半年，原告所 耗費之人力、物力，暨因被告拒絕履約，衍生本件訴訟， 因而額外支付之訴訟費用及相關人事成本等情，認系爭委 託契約約定之違約金，尚屬過高，應核減為按委託銷售底 價百分之1 計算即9 萬8,000 元（計算式：9,800,000 × 0.01＝98,000）為合理，是原告於此範圍內請求被告給付 違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。
六、綜上所述，原告依系爭契約第13條第2 款之約定，請求被告 給付於9 萬8,000 元，及自上開存證信函催告期間末日之翌 日即106 年5 月2 日起，至清償之日止，按週年利率5%計算 之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許 。
七、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權 宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文， 本件原告勝訴部分，因被告應給付之金額未逾50萬元，揆諸 前開之規定，本院應依職權宣告假執行。而被告陳明願供擔 保請求宣告免為假執行，爰宣告如供主文第四項所定之擔保 金額得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失 所依附，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第二庭法 官 郭佳瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 楊淳如
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