臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1516號
原 告 林妍伶
原 告 王惠申
共 同
訴訟代理人 呂郁斌律師
被 告 聯上實業股份有限公司
法定代理人 蘇永義
訴訟代理人 柯尊仁律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國105年9月1日由
臺灣高雄地方法院移撥本院，經兩造同意由本院續行審理，於
106年12月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬貳仟伍佰元，及自民國105年6月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹拾萬柒仟伍佰元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103年10月11日簽立土地房屋預售買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以總價新台幣（下 同）645萬元，向被告購買高雄市○○區○○段00地號土地 ，及坐落其上編號A5棟11樓房屋（下稱系爭房屋）（下合稱 系爭房地），原告並已依約陸續支付分期款合計129萬元， 尾款則於即將進入完工交屋階段再以銀行貸款方式給付。詎 近期兩造進行交屋驗收時，原告發現系爭房屋之供電系統產 生超標之電磁波，足以危害人體健康。佐以鈞院106年7月3 日赴系爭房屋就電磁波之數值測試，證實系爭房屋在室內電 源開關箱未送電前即存在0.5毫高斯之電磁波，送電後更高 達1.3毫高斯，即使距離電源開關箱1公尺之距離再為測量， 仍有0.3毫高斯之數據，足證被告所蓋房屋所使用之電路系 統確實有產生電磁波之瑕疵，則系爭房屋為原告做為長期居 住之用，當會要求被告須改善室內殘存電磁波之瑕疵。故系 爭房屋於未送電之情況下，存有部分毫高斯的顯現，併有微 量漏電之情形，惟經原告促請被告修繕未果，系爭房地顯存 有重大瑕疵，依系爭買賣契約第24條約定及民法第359條之 規定，原告自得解除系爭買賣契約。原告業向被告解除系爭 買賣契約，爰再以起訴狀繕本之送達重申解除契約之意，並
依系爭買賣契約第24條規定，請求被告返還原告已繳價金 1,290,000元，及按契約總價15％計算之違約金967,500元， 合計2,257,500元。倘鈞院認定原告之解約不合法，而被告 之解約有理由，依據系爭買賣契約第24條之約定，被告在原 告違約之情況下，解約後只能沒收依房地總價百分之十五計 算之違約金，易言之，被告最多只能沒收967,500元之違約 金，則解約後被告仍應依民法第259條規定，返還原告322,5 00元（1,290,000－967,500＝322,500)。另因被告所賣之房 屋確實存有漏電瑕疵，被告並非毫無可歸責之處，故系爭買 賣契約違約金之約定過高，併請求依民法第252條予以大幅 酌減，以保護善意之消費者。為此，提起本訴等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告2,257,500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡請准供擔保宣 告假執行。
二、被告則以：兩造確就系爭房地訂有系爭買賣契約，買賣價金 645萬元，且原告已支付分期款129萬元，然系爭房屋供電系 統之電磁波經台灣電力股份有限公司高雄營業處之人員隨鈞 院於106年7月3日至現場測試，其測試結果為：①在系爭房 屋客廳內測試，測試值為0.2毫高斯②系爭房屋室內電源開 關箱未送電前為0.5毫高斯，送電後為1.3毫高斯，再退後一 公尺為0.3毫高斯（以電壓220測試）。查依行政院環保署90 年1月12日發佈之「非游離輻射環境建議值」，電力頻率60 赫其磁場暴露建議值為833.3毫高斯，本件系爭房屋其電磁 波最高僅為1.3毫高斯，遠低於環保署建議值833.3毫高斯， 要無超標之情形；況磁場無所不在，且隨距離迅速衰減，無 影響人體健康之慮，是原告主張系爭房屋之供電系統有超標 之電磁波足以危害人體健康，致系爭房屋有重大瑕疵存在云 云，要屬無據。是系爭房屋之供電系統並無產生超標之電磁 波，無重大瑕疵存在，原告之解除契約自不合法，而不生解 除系爭買賣契約之效力，原告之請求為無理由。另內政部所 定之定型化契約，其違約金亦為15%，並無過高之情形等語 置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年10月11日簽立土地房屋預售買賣契約（即系爭 買賣契約），由原告以總價645萬元，向被告購買高雄市○ ○區○○段00地號土地及坐落其上編號A5棟11樓建物（即系 爭房地）。
㈡原告就上述買賣已支付價金129萬元。
㈢原告就銀行貸款及尾款，共計516 萬元未依系爭買賣契約約
定辦理，亦未給付予被告。
四、本件爭點：
㈠系爭房屋之供電系統有無產生超標之電磁波或漏電，足以危 害人體健康致系爭房屋存有重大瑕疵？
㈡原告是否得以上述理由解除系爭買賣契約？
㈢原告得否請求被告給付之金額究為若干？
五、本院判斷：
㈠系爭房屋之供電系統有無產生超標之電磁波或漏電，足以危 害人體健康致系爭房屋存有重大瑕疵？
⒈原告主張兩造進行交屋驗收時，原告發現系爭房屋之供電 系統產生超標之電磁波或漏電，足以危害人體健康之事實 ，業據原告提出8張相片影本為證（見雄院卷第23至25頁 ），惟為被告否認，並以前詞置辯。經查：
⑴系爭8張相片影本，並無日期及地點之註明，是否即為 系爭房屋內之供電箱，尚無從證明；且相片內所載之數 據為何？如何超標？究為電量或電磁波超標？此均未據 原告舉證，難認原告已盡舉證之責。
⑵再者，經本院於106年7月3日上午10時30分會同兩造所 同意之台電公司巡修部人員，進入系爭房屋測試鑑定， 測試結果為：「①在系爭房屋客廳內測試，測試值為0. 2毫高斯。②系爭房屋室內電源開關箱未送電前為0.5毫 高斯，送電後為1,3毫高斯，再退後一公尺為0.3毫高斯 （目前是以電壓220測試）③當場拆開電源箱測試朣源 側A、B項為231.9伏特，A項對地為115.9、B項為116伏 特。關掉後，電壓為0.0伏特。再打開總開關負載側為 231.9伏特，A項對地為115.9伏特，B項為116伏特。⑤ 另廚房專用迴路以規壓為231.8伏特，關掉廚房專用迴 路後為0.1伏特，關掉總開關後再測試廚房專用迴路為 0.0」，此有勘驗筆錄、照片（見雄院卷第117至119頁 、第121頁）附卷可按。以此數據再參酌鑑定人員所提 出台電公司之電磁場量測準則，內載：「一、本準則適 用於民眾要求之磁場量測，量測前務必熟讀電磁場溝通 手冊。二、行政院環保署於90年1月12日發佈『非游離 輻射環境建議值』，電力頻率60赫其磁場暴露建議值為 833.3毫高斯；電場暴露建議值為4166.67伏特/米。三 、電場極易受近物干擾，且無影響人體健康之疑慮，原 則上不予量測，如有民眾要求量測輸電線電場者，請參 照電磁場溝通手冊。」等語（見雄院卷第120頁），足 認原告主張系爭房屋之供電系統產生超標之電磁波或漏 電現象，足以危害人體健康之事實，實屬無據。是原告
主張系爭房屋存有重大瑕疵，即難採信。
⑶又原告提出「電磁波知多少」二篇網路上之文章，聲請 函詢行政院衛生福利部，若產生上開數據之電磁波，長 期下來對人體是否造成影響乙節，因與上開鑑定人員提 供之建議值為833.3毫高斯；電場暴露建議值為4166.67 伏特/米之數據相距太大，所詢問之問題亦是「長期下 來」之影響，期間既不明確，並經被告反對，而有延滯 訴訟之虞，是其聲請爰不予准許。
⒉綜上，原告主張系爭房屋之供電系統有產生超標之電磁波 或漏電，足以危害人體健康致系爭房屋存有重大瑕疵存在 ，顯不足採信。
㈡原告是否得以上述理由解除系爭買賣契約？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、 第359條固定有明文。
⒉查本件並無原告所主張系爭房屋之供電系統有產生超標之 電磁波或漏電，足以危害人體健康致系爭房屋存有重大瑕 疵存在，已如前述，則原告主張依上開規定向被告即賣主 解除系爭買賣契約，即屬無據。
㈢原告得否請求被告給付之金額究為若干？
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關 當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受 該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定 之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約
金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益 歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交 易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號 裁判意旨供參）。
⒉再按，「一、賣方違反第十條《建築主要構造及廠牌、規 格》第一、二項，第十一條逾期取得使用執照達三個月以 上，或第二十三條重大瑕疵已達無法居住目的者，買方得 解除本契約。解約時賣方應退還買方已繳房地價款，如有 遲延利息一併退還，並應同時賠償依房地總價百分之十五 計算之違約金予買方，但前開應賠償之金額超過已繳價款 者，則以已繳價款為限。二、買方違反第七條、第十三條 規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約 金額，但該沒收之違約金額若超過已繳價款者，則以已繳 價款為限，賣方並得解除本契約，買方並同意拋棄返還請 求權。若本契約房地產權已移轉登記予買方時，於解約後 七日內，買方同意將該房地移轉登記予賣方或指定之第三 人或逕由賣方辦理產權移轉歸還賣方後，賣方始得依本約 約定返還款項予買方，買方並應負擔移轉登記所需之全部 稅捐與費用，買方絕無異議，買方如未於解約後七日內， 依上述約定辦理房屋產權移轉登記，每逾一日應按房地總 價款萬分之二單利計算之遲延利息於賣方。四、買方如違 反本契約所定之任一條款，經賣方催告限期履行仍不遵守 時，則以買方違約論處，賣方得逕行依本違約罰則第二項 處理。五、買方如欲中途解約則視同違約，賣方得沒收買 方已繳之所有款項外，買方並放棄向法院提起酌減違約金 之訴訟權。六、買賣雙方當事人除依前一、二項之請求外 ，不得另行請求其他損害賠償。」為兩造所簽立之系爭買 賣契約第24條所約定（見雄院卷第18頁）。衡諸上開約定 ，乃就買賣雙方違約時所約定之罰則，且對買賣雙方均有 相同違約之約定，雖是定型化契約，並無明顯對賣方偏頗 之約定情形；且違約金之額度，係賠償依房地總價百分之 十五計算之，衡量其與總價之比例，難認過高，是依當事 人契約自由、私法自治原則之體現，買賣雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，而本諸自由意識及平等地 位自主決定，尚難認此約定之違約金額過高而有顯失公平 之現象，本院自應加以尊重。
⒊本件原告主張被告違約，其得解除系爭買賣契約，核屬無 據，已如前述，則其請求被告應返還其已給付之價金1,29 0,000元，並依系爭買賣契約第24條第1項規定，按契約總
價15％計算之違約金967,500元，合計2,257,500元，為無 理由，不應准許。
⒋惟因被告業於105年5月27日以原告不給付其銀行貸款及尾 款，共計516萬元，違反系爭買賣契約第13條之約定，而 解除契約在案，為兩造所不爭執，並有被告提出之存證信 函附卷可佐（見雄院卷第159至160頁），是兩造系爭買賣 契約業經被告合法解除，即堪認定。惟依上開24條第2項 之約定，被告因原告之違約，最多僅能收取契約總價15％ 計算之違約金967,500元，而原告已給付價金高達1,290, 000元，復為兩造所不爭執，是被告逾967,500元金額之部 分，即應返還，原告此部分之請求，尚屬有據，逾此部分 之請求，即屬無據。
⒌至原告主張被告依上開契約總價15％計收之違約金967,50 0元為過高，應予核減乙節，惟查，因原告主張被告因系 爭房地有重大瑕疵而主張解除契約，其請求被告應給付之 違約金亦是請求上開契約總價15％計算之967,500元，足 認原告乃認其非屬過高，始為如此請求；且依上開說明， 兩造有關系爭違約金之約定，乃本諸當事人契約自由、私 法自治原則之體現，本院應予尊重，是原告請求本院依民 法第252條予以大幅酌減，不應准許。
⒍另按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方 所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者， 應附加自受領時起之利息償還之。復為民法第259條第1項 第1、2款所明定。本件被告已合法解除系爭買賣契約，其 所受領而應返還者為金錢，揆諸上開規定，自應附加自受 領時起之利息而償還之，惟原告並未證明被告上開受領時 之日期為何，是其僅請求自起訴狀繕本送達之翌日起計算 ，尚屬有據。是原告於被告合法解除系爭買賣契約後，依 上開規定，請求被告返還322,500元（計算方式：1,290, 000－967,500＝322,500），及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬有 據，應予准許。
五、綜上所述，兩造就系爭買賣契約，業經被告合法解除；而原 告解除系爭買賣契約為無理由，自不得請求返還已給付之價 金及違約金。惟原告已給付之價金為1,290,000元，已逾被 告合法解除後所能依約沒收之違約金967,500元，是原告請 求被告返還扣除後剩餘之322,500元部分，核屬有據。從而 ，原告依民法第259條規定，請求被告返還322,500元及自起 訴狀繕本送達之翌日即105年6月16日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據， 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併 此敘明。
八、訴訟費負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第二庭法 官 劉建利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 黃進遠
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