臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第294號
原 告 璟都建設股份有限公司
法定代理人 吳明亮
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複 代理 人 李庚道律師
洪崇遠律師
陳孟彥律師
被 告 揚智廣告有限公司
法定代理人 楊智維
訴訟代理人 魏雯祈律師
吳勁昌律師
陳永來律師
上 一 人
複 代理 人 蔡孟遑律師
上列當事人間請求返還佣金事件，於民國106 年12月14日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告係從事房屋興建等建築事務，而被告則係從事建案銷售 、廣告服務等業務，於民國（下同）103 年間，原告因於桃 園市○○區○○段000 ○0 ○地號土地上興建樓高15層之大 樓（建案名稱為：HOME 1），乃於103 年3 月16日先與被告 就該建案訂立銷售承攬備忘錄，惟未詳載佣金之計算方式。 嗣委由被告代為銷售後，雙方即約定佣金計算方式，係比照 原證七即原告與訴外人太璞不動產經紀有限公司（下稱太璞 公司）簽立之委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）第四條 第壹項第二款之約定，被告得於收款達銷售金額（或底價） 6%時，先請領3.5%，待客戶交屋後，得請款2%佣金，合計為 5.5%。於103 年8 月8 日，HOME 1建案銷售期間，被告售出 2 戶店面及10車位予買受人即訴外人蔡萬福，且於同年10月 1 日向原告請領新台幣（下同）3,663,880 元之佣金（下稱 系爭佣金）。惟蔡萬福嗣因故未能續繳買賣價金，原告乃於 105 年4 月26日與蔡萬福合意解除買賣契約，並向蔡萬福請 求賠償164 萬元違約金。茲原告與蔡萬福間之買賣契約既已 解除，依系爭銷售契約第四條第壹項第二款之約定自得向被 告請求返還系爭佣金，詎被告拒不返還，爰依系爭銷售契約 之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還系爭佣金等語。
㈡聲明：被告應給付原告3,663,880 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，且願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠原告固曾於103 年3 月間，委託被告銷售HOME 1建案，並於 103 年3 月15日簽訂銷售承攬備忘錄，惟關於佣金之計算方 式，雙方並未約定比照系爭銷售契約第四條第壹項第二款之 約定。嗣於同年9 月間，因原告逕行終止委託被告銷售上開 建案，兩造即結算被告於103 年8 月8 日所代售HOME 1建案 之2 戶店面及10車位之系爭佣金，並由被告請領完畢，雙方 之權利義務關係均已了結。至原告於105 年間與蔡萬福解除 買賣契約，乃係原告與蔡萬福間之法律關係，核與被告無關 。又縱認原告委託被告銷售HOME 1建案之佣金計算方式，係 比照系爭銷售契約第四條第壹項第二款之約定，然依該條款 但書載有：「但若有處分客戶違約金，則不在此限。」之約 定。茲原告既向蔡萬福請求賠償違約金164 萬元，且已獲償 ，則依上開但書約定，原告亦不得再向被告請求返還系爭佣 金等語置辯。
㈡聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第126 頁）
㈠兩造係於103 年3 月間訂立HOME 1銷售契約，並於103 年9 月30日合意終止該契約。
㈡被告於103 年8 月8 日，將HOME 1建案售出2 戶店面及10車 位予蔡萬福，並於同年9 月29日向原告請領3,663,880 元佣 金。
㈢原告係於105 年4 月26日與蔡萬福合意解除買賣契約，並獲 賠償164 萬元違約金。
四、兩造爭執事項：（本院卷第125頁）
㈠兩造間有否如原證7 契約（即系爭銷售契約）第四條第壹項 關於佣金之約定？
㈡如認兩造間有前述之約定，則原告主張如訴之聲明所示，是 否有理由？
爰分別述之如下：
㈠兩造間有否如原證7 契約（即系爭銷售契約）第四條第壹項 關於佣金之約定？
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存 在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據
此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經 證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因 果關係存在者，始克當之（最高法院91年度台上第1613號判 決意旨參照）。
⒉經查：
⑴原告主張兩造約定系爭佣金之計算方式，係比照原證七即系 爭銷售契約第四條第壹項之約定，被告得於收款達銷售金額 （或底價）6%時，先請領3.5%，待客戶交屋後，得請款2%佣 金，合計為5.5%，且被告亦係依據上開約定請領系爭佣金等 情，業據其提出璟都大時代第1 次請佣核對表、發票、銷售 會議紀錄及太璞公司「帝一莊」第1 、2 次請佣核對表（本 院卷第56至62頁、第91至92頁）為憑。惟為被告所否認，並 以上開情詞置辯，則依上開舉證責任分配原則之說明，自應 由原告就兩造間確有如系爭銷售契約第四條第壹項關於佣金 約定存在之事實負舉證之責。
⑵據證人即曾在太璞公司服務負責原告「帝一莊」、「帝一琚 」建案之銷售經理李濟良於本院結證稱：「（提示原證八、 原證九即璟都大時代第1 次請佣核對表及銷售會議紀錄）這 是你自己簽的名嗎？是我簽的，兩個都是。」、「（問：原 證八的佣金366 萬元的那份表單，為什麼你會簽名？）我在 太璞公司服務，當時有接璟都兩個案子，一個是帝一莊、帝 一琚，由我負責做，揚智公司那時候有接一個璟都的案子是 大時代，不是我負責的，那時候有賣了兩間店面，佣金是兩 間店面的，客戶有簽約，也有開支票，刷卡60萬元的訂金， 帝一莊、帝一琚跟璟都配合的模式是只要簽約就可以請款， 因為票面已經足額，當時璟都說可以請款，公司就跟我說可 以請款，所以請了這筆錢，當時負責的經理已經沒做了，因 為我跟璟都比較熟，所以公司叫我去請款。」、「（問：璟 都大時代是不是就是HOME 1？）是，後來改成這個名稱。」 、「問：HOME 1建案，揚智公司與璟都公司的佣金計算方式 就是用原證八這份表格記載的方式來計算？）就是跟帝一莊 、帝一琚的方式一樣請款。」、「（問：揚智公司的大小章 是你蓋的嗎？誰交給你的？）章是送回公司蓋的。」等語（ 本院卷第119 至120 頁、第122 頁）。此外，復經核原告所 提之璟都大時代第1 次請佣核對表上蓋有被告公司之大小章 （本院卷第56頁），且與太璞公司「帝一莊」第1 、2 次請 佣核對表（本院卷第91至92頁）之格式，均無不同。足認有 關HOME 1建案之佣金計算方式，兩造間係採前開帝一莊建案 之佣金計算方式無訛，而帝一莊建案之佣金計算方式，即係 系爭銷售契約第四條第壹項所載之計算方式。準此，揆諸上
開⒈之說明，依一般之經驗法則，足認兩造間就系爭佣金之 計算，應有比照如系爭銷售契約第四條第壹項所載之約定， 應堪予認定。
㈡如認兩造間有前述之約定，則原告主張如訴之聲明所示，是 否有理由？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義（最高法院96年度台上第286 號判決意旨參照）。 次按「取得使用執照前售出戶房屋、土地持分經乙方（即太 璞公司）仲介簽約完成手續後（簽約金並獲兌現）乙方得於 收款達銷售金額（或底價）6%時，先請領3.5%，待客戶交屋 後，乙方始得請款2%之佣金，合計為5.5%。如客戶未繳入自 備期款且經雙方確認該違約斷頭時（以甲方發存證信函解除 契約為準），該戶不得請領佣金，但若有處分客戶違約金則 不在此限。」系爭銷售契約第四條第壹項第二款亦詳有明文 。
⒉經查：
⑴被告於103 年8 月8 日，將HOME 1建案售出2 戶店面及10車 位予蔡萬福，並於同年9 月29日向原告請領3,663,880 元佣 金。嗣原告於105 年4 月26日與蔡萬福合意解除買賣契約， 並獲賠償164 萬元違約金等情，此為兩造所不爭執。而兩造 間就關於佣金之相關事宜，訂有比照如系爭銷售契約第四條 第壹項之約定，業如上述，是原告得否以其已與蔡萬福合意 解除買賣契約為由，請求被告返還系爭佣金，自應以系爭銷 售契約第四條第壹項之約定為據。
⑵依系爭銷售契約第四條第壹項第二款前段固載有：「…。如 客戶未繳入自備期款且經雙方確認該違約斷頭時（以甲方發 存證信函解除契約為準），該戶不得請領佣金。」等文字， 惟該款但書復記載：「若有處分客戶違約金則不在此限。」 （本院卷第24頁）。可知上開但書約定，乃係排除系爭銷售 契約第四條第壹項第二款前段約定之適用。如上所述，原告 既已於105 年4 月26日與蔡萬福合意解除買賣契約，並獲賠 償164 萬元違約金，則原告得否請求被告返還系爭佣金，自 以本件情形有無該款但書之適用為據，而該款但書規範之意 義，及雙方之真意為何，原告係主張：「當時從契約上大家 的意思是指如果客戶有給付違約金時，究竟該違約金需提撥
多少作為被告報酬之部分需要另行協商，但是本件雙方當時 並無就此進行協商，此條文的意思只是表示如果有客戶賠償 違約金的情況下，雙方須另行協議。」等語（本院卷第68頁 、第139 頁），而被告則係辯以：「解釋契約縱使應探求當 事人真意，但仍不得逾越契約文義之範圍，由被證七契約第 四條第二款的但書，可明確知悉該文義應是指倘若客戶與原 告有違約金之處分，則原告不得向被告請求返還佣金，故被 告有權獲取該筆佣金。」等語（本院卷第68頁）。足知，兩 造間就上開但書所載意思表示之解釋，顯有爭執，茲兩造間 就該但書之意思既有爭執，本院自應探求當事人之真意以為 解釋。
⑶本院爰審酌：①上開但書約定之文義，係以原告有處分違約 金時，即有該例外約定之適用。至有否因原告取得違約金之 多寡而應為限縮與否之解釋，及兩造是否因之須再協商，自 文義觀之，則未再為任何之規範；②兩造於103 年3 月間訂 立之HOME 1銷售契約，係於103 年9 月30日以合意之方式終 止該契約。而原告於105 年4 月26日與蔡萬福解除買賣契約 ，並獲賠償164 萬元違約金，亦係以合意方式為之，則原告 於與蔡萬福合意解除買賣契約時，理應思及其向蔡萬福請求 違約金之多寡，與其業已給付被告系爭佣金之關係，進而決 定是否合意解除上開買賣契約；以及③依一般社會之理性客 觀認知、經驗法則、兩造就前揭但書規範所欲發生之法效果 ，暨如依原告就該但書所為之解釋，原告與蔡萬福合意解除 買賣契約時，原告即應通知被告協商，然斯時原告未通知被 告協商，即與蔡萬福合意解除買賣契約，益見兩造間就上開 條款但書之約定，並無「須再行協商」之真意等一切情事， 認原告既已與蔡萬福合意解除買賣契約，並獲賠償164 萬元 違約金，自不得再向被告請求返還系爭佣金，始符公允。五、綜上所述，兩造間雖有如系爭銷售契約第四條第壹項關於佣 金之約定，惟因原告已與蔡萬福合意解除買賣契約，並獲賠 償164 萬元違約金，依上開四㈡就系爭銷售契約第四條第壹 項第二款但書約定之說明，原告即不得再向被告請求返還系 爭佣金。從而，原告主張依系爭銷售契約第四條第壹項第二 款之約定請求被告給付原告3,663,880 元之系爭佣金，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，自 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請， 即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 陳邦豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
書記官 簡慧瑛
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