臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第17號
上 訴 人 中聯開發地產有限公司
法定代理人 林昊辰
訴訟代理人 何彥勳律師
被上訴人 陳若蓁
訴訟代理人 呂宗達律師
複代理人 曾煜騰律師
上列當事人間請求給付修繕費事件，上訴人對於民國105 年11月
8 日本院桃園簡易庭103 年度桃簡字第1425號第一審民事簡易判
決提起上訴，本院於民國106 年12月12日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被上訴人於原審起訴時，係列上訴人及倪劍華為共同被 告，訴請二人不真正連帶給付被上訴人所購房屋漏水之修繕 費用，嗣經原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決後， 僅上訴人聲明不服，因上訴人與原審共同被告倪劍華間僅係 本於同一之事實上及法律上原因，而為共同訴訟人（參照民 事訴訟法第53條第2 款規定），無合一確定之必要，核屬通 常之共同訴訟，故上訴人上訴效力並不及於原審共同訴訟人 倪劍華，被上訴人對原審共同被告倪劍華請求部分，即因倪 劍華未上訴而告確定，不在本件之審理範圍內。本院原雖以 倪劍華為視同上訴人進行訴訟程序，但上訴人上訴之效力既 不及於倪劍華，自無庸併列為倪劍華為上訴人，合先敘明。貳、實體部分：
一、被上訴人陳若蓁起訴主張：
被上訴人乾哥即訴外人陳生峰前任職於上訴人公司，擔任仲 介業務，因陳生峰得以員工身份以較低價格訂購上訴人仲介 之不動產，被上訴人遂委請陳生峰於民國102 年9 月6 日與 上訴人簽訂房地正式訂購單（下稱系爭訂購單），約定以新 臺幣（下同）441 萬元之價格訂購倪劍華委託上訴人銷售之 門牌號碼桃園市○鎮區○○路○段00巷00弄00○00號5 樓房 屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（即桃園市○鎮區○○段 000 地號土地，下合稱系爭不動產），後由被上訴人出面與 倪劍華之代理人鄧志強依上開條件簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約）。詎系爭不動產於102 年11月7 日辦理 所有權移轉登記後，被上訴人發現系爭不動產存在嚴重漏水 瑕疵，經本院送桃園土木計師公會鑑定，鑑定結果亦認修復
費用需291,499 元。上訴人以不動產買賣居間為業，於系爭 不動產交易過程中，卻未盡善良管理人之注意義務，據實告 知系爭不動產存在漏水瑕疵，致被上訴人買受系爭房屋而受 有損害，爰依系爭訂購單第7 條「保固漏水」之約定，以及 不動產經紀業管理條例第26條規定，擇一求為命上訴人、倪 劍華各賠償被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；如任一人為給 付，其餘即免給付義務；並願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人答辯及上訴意旨則以：陳生峰於訂約前即已知悉系爭 房屋漏水，是於系爭訂購單第7 條要求上訴人填寫「保固漏 水」，被上訴人與陳生峰為乾兄妹關係，授權陳生峰代理處 理買賣系爭不動產事宜，就陳生峰所知悉系爭房屋漏水一事 ，應視為被上訴人知悉，原審逕以陳生峰未將漏水訊息告知 被上訴人，而判決上訴人應負損害賠償責任，顯有違誤。另 系爭訂購單當事人為陳生峰，與原告無涉，被上訴人基此主 張上訴人應負漏水保固責任，要屬無據等語置辯。三、原審就被上訴人為一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命上訴 人應給付被上訴人291,499 元，以及自103 年9 月24日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息；上訴人與倪劍華任 一履行上開給付，他人則免該部分之給付義務；並就被上訴 人上開勝訴部分為附條件為假執行及免為假執行之宣告，另 並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服原判 決提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄； ㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。至原審判決被上訴 人及倪劍華敗訴部分，未據渠等聲明不服，不在本院審理範 圍，併予敘明。
四、得心證之理由：
㈠被上訴人主張陳生峰因任職上訴人公司享有價購優惠，是由 陳生峰於民國102 年9 月6 日先與上訴人簽訂系爭訂購單， 約定以441 萬元價格訂購倪劍華委託上訴人銷售之系爭不動 產，被上訴人於數日後出面與倪劍華之代理人鄧志強簽訂系 爭買賣契約，並於102 年11月7 日辦理所有權移轉登記完竣 等節，業據被上訴人提出系爭訂購單、系爭買賣契約及系爭 不動產所有權狀為證（見桃簡字卷一第7 頁至第13頁），復 為上訴人所不爭執，自堪信實。又系爭不動產因屋頂防水層 失效而有漏水情事，修復費用估算為291,499 元乙節，經原 審囑託桃園市土木技師公會鑑定無訛，有該公會105 年1 月 5 日桃土技字第10500005號函附鑑定報告之鑑定意見可參（ 見桃簡字卷二第21頁、桃簡字卷〈鑑定報告〉第17頁），而
上訴人就該漏水於交屋予被上訴人前即已存在，亦不爭執， 是系爭房屋存在漏水瑕疵，所需修復費用計為291,499 元一 情，自堪認定。
㈡被上訴人主張上訴人依系爭訂購單第7 條「保固漏水」之約 定，或不動產經紀業管理條例第26條之規定，應賠償修復漏 水之損害291,499 元乙節，為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
⒈按債務承認契約乃承認一定債務存在之無因契約，我民法雖 未明認上述契約，但依契約自由原則，於不背於法律強行規 定及公序良俗之範圍內，當事人間自可有效成立（最高法院 102 年度台上字第428 號判決意旨參照）。法律行為以得否 與其原因相分離，可分為要因行為（有因行為）及不要因行 為（無因行為）。前者如買賣、消費借貸等債權契約是；後 者如處分行為、債務拘束、債務承認、指示證券及票據行為 等屬之。民法上之典型契約固均屬有因契約，惟基於契約自 由原則，當事人於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍內 ，亦得訂定無因契約，此種由一方負擔不標明原因之契約， 自屬無因行為。而當事人訂立債務拘束契約之目的，在於不 受原因行為之影響，及避免原因行為之抗辯。
⒉被上訴人所提出之系爭訂購單第7 條具體載明「本戶現況交 屋，公司保固漏水」（見桃簡字卷一第7 頁），而該約定記 載之緣由，係因陳生峰發現系爭房屋存在漏水情事，要求上 訴人公司提供漏水保固，據證人陳生峰於原審審理時證稱： 寫訂購單後交屋前去看，同事有看到壁癌，叫我小心可能有 漏水，我擔心有漏水，請被上訴人跟店長確認，店長說有漏 水他會負責，因擔心店長後來不在上訴人公司任職，所以才 寫了第7 條等語明確（見桃簡字卷二第60頁至第60頁背面） ，核與證人即上訴人公司店長李蔓曦於原審審理時證稱：我 們在簽署系爭訂購單時會特別強調保固漏水，是因為系爭房 屋有漏水之情事；交屋前陳生峰跟我說漏水的問題，我有跟 陳生峰說公司配合工班會去整理漏水，會把房屋整理好再交 給他等語相符（見桃簡字卷二第71頁背面、第72頁背面）， 是被上訴人主張上訴人於簽署系爭訂購單時，曾承諾保固修 繕系爭房屋漏水瑕疵，應屬事實。又上訴人代倪劍華出售系 爭不動產，非出售系爭不動產之出賣人，與陳生峰、被上訴 人間無任何買賣、借貸或其他原因關係存在，亦無其他內部 求償及內部債務分擔比例之問題，是系爭訂購單第7 條所載 「公司（即上訴人）保固漏水」，性質應屬債務拘束之無因 契約，該等約定既未違反法律強行規定或背於善良風俗，自 屬有效成立，系爭訂購單第7 條之約定，當拘束上訴人。
⒊上訴人雖辯稱系爭訂購單係以陳生峰名義簽訂，第7 條所約 定之保固責任僅對陳生峰提供，被上訴人無權依系爭訂購單 第7 條之約定，請求上訴人提供漏水保固云云。然查： ⑴按代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但 有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者 ，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院91年度台上字 第2461號裁判意旨參照）。準此，所謂隱名代理即係指於兩 造締約時，未以本人之名義為之，而以有權代理人自己之名 義為之，而此情形為相對人所明知或可得而知者，其簽約效 果直接歸於本人者。
⑵查系爭訂購單所記載訂購人雖為陳生峰，而非填載被上訴人 之姓名，然證人陳生峰於原審審理時明確證稱：店長李蔓曦 認系爭不動產投資報酬率高，推薦我購買，而我因資金不足 ，向店長說明被上訴人可購買，於被上訴人允為購買後，店 長有同意可以我的名義先行訂購；因為我是上訴人公司員工 ，用我的名義訂購較便宜，所以才會用我的名義訂購等語（ 見桃簡字卷二第60頁）；證人李蔓曦於原審審理時亦證述： 我印象中因為陳生峰的條件不好，所以是借用被上訴人的名 義訂購；陳生峰有撥打電話給被上訴人說要購買系爭不動產 之事；系爭訂購單與系爭買賣契約之當事人不同，是因為訂 購單是訂購，但實際還是要以簽約的人為主等語（見桃簡字 卷二72頁背面、第73頁背面、第74頁），足見陳生峰自始即 向上訴人表明其無資力可購買系爭不動產，系爭不動產買賣 係以被上訴人為買賣當事人，上訴人就陳生峰當初係居於代 理之地位為被上訴人簽訂系爭訂購單，知之甚詳。系爭訂購 單簽訂時，被上訴人雖未親自參與，而由陳生峰出面，然其 簽訂之目的，係為使被上訴人得用陳生峰員工價優惠購買系 爭不動產，併審酌上訴人嗣與被上訴人簽訂系爭買賣契約時 ，陳生峰有陪同在場（此經證人李蔓曦於原審審理時證述明 確，見桃簡字卷二第73頁背面至第第74頁），且系爭買賣契 約所載買賣價款441 萬元，亦與系爭訂購單第5 條「本案員 工自購441 萬元」之約定相互合致等節，堪認本件係屬「隱 名代理」。揆諸上開最高法院見解，陳生峰縱然未以被上訴 人名義或「被上訴人代理人」之名義簽名於系爭訂購單，仍 不妨礙其代理被上訴人簽訂系爭訂購單之法律效果，換言之 ，系爭訂購單簽訂之法律效果可直接歸於被上訴人無誤。上 訴人抗辯被上訴人無權主張系爭訂購單第7 條之法律效果云 云，尚非可採。
⒋綜上，陳生峰雖係以其名義簽訂系爭訂購單，然其係受被上 訴人委託而為，上訴人就此亦知之甚詳，依上揭隱名代理之
法律關係，系爭訂購單之法律關係存在於上訴人與被上訴人 間，被上訴人自得本於系爭訂購單第7 條之約定，請求上訴 人就系爭不動產之漏水瑕疵，負起修繕、保固之責任。系爭 訂購單就保固義務之履行方式，雖未有具體內容之記載，然 既稱「保固」，衡諸社會通念，自願將房屋修繕至不漏水， 且本院審酌上訴人係為促使系爭不動產買賣契約成立俾獲取 仲介報酬，方允諾提供漏水保情，堪認上訴人所承諾提供保 固義務之內容，實與買賣契約之瑕疵擔保義務相類。系爭不 動產之漏水瑕疵，上訴人經被上訴人通知修補後，既未依約 修補完畢，則被上訴人依系爭訂購單第7 條之約定，請求上 訴人給付瑕疵修復費用291,499 元，自屬有據。五、綜上所述，原告系爭訂購單第7 條之法律關係，請求被告給 付291,499 元及自起訴狀繕本翌日即103 年9 月24日（見桃 簡字卷一第60頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，為有理由，應予准許，原審就該部分，為上訴人敗 訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上 訴人併依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求上訴人 負損害賠償責任，因該請求權基礎與系爭訂購單第7 條之無 因債務拘束約定，屬請求本院為擇一有利判決之選擇合併關 係，而本院依前述已為被上訴人勝訴之判決，是被上訴人其 餘請求權主張，自無庸再予審究，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 郭俊德
法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 黃敏維
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