臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第461號
原 告 佳瑪百貨股份有限公司
法定代理人 劉佳明
訴訟代理人 吳俊昇律師
被 告 張江靖莉
張萬福
劉秀緞
共 同
訴訟代理人 孫銘豫律師
複 代理人 陳家彥律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國106 年11月9 日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本 件原告起訴時，關於遷讓房屋部分訴之聲明原為：一、先位 聲明：被告張江靖莉應將坐落桃園市○○區○○段000 地號 上，如起訴狀附圖所示編號B4、B8之房屋（面積及範圍以實 測為準）騰空返還原告；被告張萬福、劉秀緞應將起訴狀附 圖所示編號B2房屋（面積、位置均以實測為準）騰空返還原 告；被告張江靖莉、張萬福、劉秀緞應共同將如起訴狀附圖 所示編號B3房屋（面積、位置均以實測為準）騰空返還原告 。二、備位聲明：被告張江靖莉應將起訴狀附圖所示編號B2 、B3、B4、B8之房屋（面積及範圍以實測為準）騰空返還原 告。嗣經本院委請地政機關人員到現場實際勘驗測量後，原 告具狀將其前開聲明變更其聲明為如後述（見本院卷第18 8 頁正反面），經核原告前開所為訴之聲明變更，係依據土地 複丈成果圖而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，先予 敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張 ：
㈠原告自民國95年9 月1 日起，向訴外人祭祀公業李金興公承 租坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（以 下各筆土地僅以地號稱之），租期至115 年12月31日，其後 追加承租350 地號土地（以下合稱系爭土地）。另原告於96 年10月24日與訴外人陳水樹、吳文進簽訂房屋租賃契約（下
稱系爭陳水樹租約），約定將350 地號土地上建物出租予其 2 人作為營業使用，原告依約興建小型商場後（下稱系爭小 型商場）即交付陳水樹、吳文進2 人使用，惟渠等取得承租 權後，並未依系爭陳水樹租約經營商場，卻將系爭小型商場 隔成編號B0至B9共10間店面（下稱B0店面至B9店面），並將 B0店面之1/ 2、B7、B9店面之使用權出賣予訴外人魏素霞、 B0店面之1/ 2、B5、B6店面之使用權出賣予訴外人張步源（ 更名為張寶元，下稱張寶元）、B1店面之使用權出賣予訴外 人杜連生、B2、B3、B4、B8店面之使用權出賣予被告張江靖 莉。嗣被告張萬福、劉秀緞則向被告張江靖莉取得B2店面之 1/2 、B3店面之1/2 之使用權。
㈡原告先前固曾訴請陳水樹、吳文進等人返還租賃物，惟係基 於原告與陳水樹、吳文進間之租賃物返還請求權，訴請其他 占有人返還占有物，則係基於所有物返還請求權。陳水樹、 吳文進為間接占有人，被告等人為直接占有人。只要渠等沒 有占有權源，均負有返還占有物或租賃物之義務，並無所謂 違反一事不再理的問題，先予敘明。
㈢系爭陳水樹租約第6 條第3 項約定陳水樹、吳文進不得將租 賃標的物全部轉租、頂讓，或以其他變相方法交由他人使用 ，但經營商場所招商之行為不在此限，如有違反，原告得逕 行終止租約。但陳水樹、吳文進將承租權出賣給魏素霞等人 ，乃係頂讓、以其他變相方法交由他人使用，且係由魏素霞 、張江靖莉、張寶元、張萬福、杜連生等人協議如何將陳水 樹、吳文進每月該支付給原告的租金按比例支付給原告，陳 水樹、吳文進將整個系爭小型商場交給第三人來管理，自己 不聞不問，並無經營商場之行為，已違反系爭陳水樹租約第 6 條之約定，原告自得終止租約。原告業於105 年1 月14日 以存證信函通知陳水樹、吳文進終止租約。而被告3 人對於 B2、B3、B4、B8店面之使用權係來自陳水樹、吳文進之讓與 或交付，則原告終止與陳水樹、吳文進間之租賃關係，使其 喪失使用權後，被告等人就B2、B3、B4、B8店面之使用權即 因而失所附麗。又原告雖曾向張寶元、魏素霞承租B0、B1店 面，但係因原告法定代理人劉佳明認為張寶元、魏素霞是出 面替陳水樹協商債務之人，是店面的使用者，不是租約的當 事人，且原告從未承認陳水樹出賣系爭店面之事，被告主張 原告對於渠等出賣租賃權的事實沈默8 年之久，而主張原告 終止租約違反誠實信用原則云云，尚無可信。從而，原告自 得按所有物返還請求權訴請被告3 人遷讓房屋以及返還不當 得利。
㈣參諸B0店面為三角窗，可出租新臺幣（下同）4 萬元，B1店
面可出租3 萬元。B2、B3、B4、B8店面每月租金有3 萬元。 被告張江靖莉無權占有原告之B4、B8店面及B2店面1/2 ，則 每月所受之不當得利應為7 萬5,000 元。被告張萬福、劉秀 緞無權占有原告之B2店面及B3店面1/2 ，則每月所受之不當 得利應為4 萬5,000 元。縱認被告張江靖莉未轉讓使用權， 而將管理攤位之收益部分轉交被告張萬福、劉秀緞，則張江 靖莉仍為占有人，被告張萬福、劉秀緞僅享受租金利益，對 於店面並無管領力。被告張江靖莉亦應將所占有B2、B3、B4 、B8店面返還原告，並給付不當得利。
㈤爰依民法第767 條、第179 條之規定提起本訴，先位請求被 告3 人返還店面與給付相當租金之不當得利；備位請求被告 張江靖莉返還店面及給付相當租金之不當得利。並為：（一 ）先位聲明：⒈被告張江靖莉應將350 地號土地上如附圖所 示編號B4a （面積43.52 平方公尺）、B8a 之房屋（面積46 .04 平方公尺）騰空返還原告。⒉被告張萬福、劉秀緞應將 附圖所示編號B2a 之房屋（面積41.55 平方公尺）騰空返還 原告。⒊被告張江靖莉、張萬福、劉秀緞應共同將附圖所示 編號B3a 房屋（面積43.52 平方公尺）騰空返還原告。⒋被 告張江靖莉應自105 年1 月14日起至返還前揭房屋之日止， 按月給付原告7 萬5,000 元。⒌被告張萬福、劉秀緞應自10 5 年1 月14日起至返還前揭房屋之日止，共同按月給付原告 4 萬5,000 元。⒍原告願供擔保，請宣告准予假執行。（二 ）備位聲明：⒈被告張江靖莉應將附圖所示編號B2a （面積 41.55 平方公尺）、B3a （面積43.52 平方公尺）、B4a （ 面積43.52 平方公尺）、B8a （面積46.04 平方公尺）之房 屋騰空返還原告。⒉被告張江靖莉應自105 年1 月14日起至 返還前揭房屋之日止，按月給付原告12萬元。⒊原告願供擔 保，請宣告准予假執行。
二、被告則以：
㈠承租350 地號土地之人原為日之昇有限公司（下稱日之昇公 司），已承租228 、280 、285 地號土地之原告為求發揮土 地利用價值，決定建造經營百貨公司之大型商場（下稱系爭 商場），遂與日之昇公司約定350 地號土地改由原告承租並 建成商場，原告為與日之昇公司共同經營系爭土地，經原告 與日之昇公司協商達成合意後，除改由原告承租350 地號土 地外，原告並須以每坪2 萬元之營造成本興建系爭小型商場 ，再將系爭小型商場交給日之昇公司使用，故系爭小型商場 應為日之昇公司委由原告建造，其約定之用意應係由日之昇 公司承租系爭小型商場坐落之基地部分（即350 地號土地） ，日之昇公司再委由原告建造系爭小型商場；嗣日之昇公司
因將關於系爭小型商場之權限讓渡給魏素霞，魏素霞復指定 由陳水樹、吳文進直接與原告簽立系爭陳水樹租約，嗣魏素 霞與陳水樹、吳文進解除合作約定，因而由陳水樹、吳文進 完全取得系爭小型商場。從而，依簽訂系爭陳水樹租約之緣 由觀之，系爭陳水樹租約之租金實係承租350 地號土地而非 承租系爭小型商場，係由原告向陳水樹、吳文進代收350 地 號土地之地租再轉交祭祀公業李金興公。是系爭陳水樹租約 之性質實為承租350 地號土地之基地租賃契約與類似借名登 記（陳水樹、吳文進將其系爭小型商場之類似區分所有權借 原告名義登記在系爭商場中）之混合契約。故陳水樹、吳文 進2 人本可自由使用B0至B9共10個店面，且參諸陳水樹將B0 、B1、B5、B6、B7店面係以高價轉讓給魏素霞、張寶元、杜 連生，顯非一般轉租，而係轉讓B0、B1、B5、B6、B7店面之 自由使用權予魏素霞、張寶元、杜連生，益顯陳水樹、吳文 進可自由使用B0至B9共10個店面；況且，自魏素霞、張寶元 、杜連生及被告張江靖莉、張萬福97年11月所簽訂之協議書 （下稱系爭協議書）可知，原告早知悉系爭小型商場已轉由 他人使用，若非原告明知陳水樹、吳文進就系爭小型商場得 自由使用，豈有可能長久以來不對陳水樹、吳文進為違約主 張。
㈡再者，縱認系爭陳水樹租約之性質僅為一般租賃契約，但陳 水樹係因個人債務問題將其中B2、B3、B4、B8店面委託被告 張江靖莉管理，並以管理所得收益抵充管理報酬，嗣被告張 萬福、劉秀緞得悉被告張江靖莉管理上開店面時，即以陳水 樹債權人之地位向被告張江靖莉請求將其中1/2 的B3及B2店 面轉交予渠等管理收益，以抵充陳水樹積欠渠等之債務，被 告張江靖莉因知悉陳水樹確實積欠被告張萬福、劉秀緞夫婦 甚多債務未清即應允，故被告張江靖莉係受陳水樹之委託而 管理系爭房屋中B3店面1/2 、B4、B8店面，並以管理收益抵 充管理報酬；被告張萬福、劉秀緞就B3店面1/2 及B2店面為 管理收益，則係代位陳水樹行使收取租金之權利以抵充陳水 樹積欠伊之債務。且陳水樹、吳文進於100 年2 月23日尚與 張寶元簽訂租賃權利委託經營管理契約書（下稱系爭委託經 營管理契約書），顯見在100 年時陳水樹、吳文進也未全部 轉讓系爭小型商場，始可訂立系爭權利委託經營管理契約書 ，陳水樹、吳文進自無違反系爭陳水樹租約第6 條約定之情 形。
㈢又鈞院若認確實有違反系爭陳水樹租約第6 條約定之情形， 依系爭協議書所示，原告早知悉系爭小型商場已轉由他人使 用，並持續向渠等收取租金；甚至99年間，魏素霞、張寶元
、杜連生受讓B0、B1、B5、B6、B7、B9店面己逾3 年，原告 為將小型商場樓上之部分房屋出租給他人，因承租人向原告 要求必須在1 樓即編號B0、B1店面配置獨立出入口始願承租 ，故於99年9 月16日向魏素霞、張寶元承租B0、B1店面（下 稱系爭魏素霞租約），顯見原告亦早知悉陳水樹、吳文進有 違反系爭陳水樹租約之情形；況且，原告於98年間也曾以陳 水樹、吳文進積欠租金達2 期以上以及擅自改裝系爭小型商 場等理由主張終止租約，該案亦有至現場勘驗確認現占有人 為何人，堪認原告在斯時亦已知悉系爭小型商場之實際占有 人為魏素霞、張寶元、杜連生以及被告3 人，原告實難推諉 其不知陳水樹、吳文進有違約之情形，堪認其已默認陳水樹 、吳文進之行為。從而，原告現主張終止租約，實已違反誠 信原則。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 請准被告提供擔保後，免為假執行宣告。
三、兩造不爭執事項如下（本院卷第143頁正反面）： ㈠原告自95年9 月1 日起向訴外人祭祀公業李金興公承租228 、280 、285 地號土地，租期至115 年12月31日；其後再追 加租賃同段350 地號土地，租期自96年11月1 日起至115 年 12月31日，有土地租賃契約書、租約變更協議書附卷可參（ 見本院卷第11至24頁）。
㈡原告於96年10月24日與訴外人陳水樹、吳文進簽訂系爭陳水 樹租約，將系爭小型商場，出租並交付予陳水樹、吳文進2 人，有系爭陳水樹租約在卷可憑（見本院卷第25至28頁）。 ㈢陳水樹、吳文進2 人取得系爭小型商場後，將之分割成編號 B0至B9計10個店面，並將其中B0店面的1/2 、B7、B9共2 個 半店面、B0店面的1/2 、B5、B6店面計2 個半店面、B1店面 之承租權分別讓售給訴外人魏素霞、張寶元及杜連生。 ㈣被告張江靖莉目前管理使用B3店面的1/2 及B4、B8店面共計 2 個半店面；另被告張萬福、劉秀緞共同管理使用B3店面的 1/2 及B2店面共計1 個半店面。
㈤原告曾於105 年1 月14日寄存證信函通知訴外人陳水樹、吳 文進2 人表示終止系爭陳水樹租約，該存證信函有送達給吳 文進，陳水樹則遭退回，但其中寄給陳水樹部分，所載地址 與系爭陳水樹租約所載地址相同，有存證信函及回執附卷可 參（見本院卷第57至59頁）。
㈥原告曾向訴外人魏素霞、張寶元以每月7 萬元承租編號B0及 B1店面。
㈦對於原告所提出原證1 至原證10等件證據（見本院卷第11至 62頁）之形式真正，均不爭執。
四、被告曾於本院審理中主張原告訴請陳水樹、吳文進返還系爭 小型商場，又分別向本件被告3 人以及其他店面之使用人訴 請返還，認有違反一事不再理之情形云云。惟按當事人就已 起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第25 3 條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言 。所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同 一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受 重訴之禁止（最高法院86年度台上第3088號判決意旨參照） ，查被告主張原告分別提起訴訟之訴請對象分別為陳水樹及 吳文進、被告3 人、其餘占有系爭店面之人，其當事人已有 不同，又原告表示係以租賃物返還請求權向陳水樹、吳文進 提告，復基於所有物返還請求權對魏素霞、張寶元提告（見 本院卷第301 頁反面），故其當事人及法律關係均有不同， 揆諸前開實務見解，自無違反一事不再理原則，先予敘明。五、原告主張已終止系爭陳水樹租約，故向被告請求騰空返還店 面並請求相當於租金之不當得利，惟為被告以前詞否認，是 本件首應審究者應為：（一）原告得否以陳水樹、吳文進2 人違反系爭陳水樹租約第6 條第3 項之約定，而終止租賃契 約？若違反，則其終止系爭陳水樹租約是否有違反誠信原則 ？（二）原告主張於105 年1 月15日已寄送存證信函予陳水 樹、吳文進2 人表示終止系爭陳水樹租約，是否合法生效？ （三）如原告已合法終止租賃契約，應由何人負責騰空遷讓 房屋及按月給付不當得利予原告？
六、陳水樹、吳文進2 人確已違反系爭陳水樹租約租賃契約第6 條第3 項之約定。
㈠被告3 人以系爭陳水樹租約締定之始末，先係主張系爭陳水 樹租約之性質類似設定20年存續期限地上權之物權化特殊租 賃權，後主張系爭陳水樹租約所約定之租金係支付系爭小型 商場坐落基地之土地租金等語。惟查，依被告3 人所述，須 追溯自祭祀公業李金興公將350 地號土地出租予日之昇公司 ，又依被告所述，日之昇公司尚將權限讓予魏素霞，輾轉由 陳水樹、吳文進出面與原告締定系爭陳水樹租約，其過程曲 折，且轉手多次，縱然一開始原告確實係與日之昇公司有所 協議而改由原告向祭祀公業李金興公承租350 地號土地，但 轉經多手，最後簽訂系爭陳水樹租約之兩造是否仍抱持初衷 ，本非無疑；況且系爭陳水樹租約確實係由陳水樹、吳文進 與原告所簽訂，此為兩造所不爭執，並有系爭陳水樹租約影 本附卷可參（見本院卷第23至28頁），而原告與陳水樹、吳 文進締約後並將系爭陳水樹租約加以公證，足證原告與陳水 樹、吳文進均認同系爭陳水樹租約之內容，並同意以此規範
原告與陳水樹、吳文進2 人間之權利義務，亦進行公證以求 慎重，顯見系爭陳水樹租約之內容應係原告與陳水樹、吳文 進最終之締約真意無訛，既然原告與陳水樹、吳文進已同意 以租賃契約之方式約定系爭小型商場之權益歸屬，自無再探 究原告與日之昇公司原本之協議緣由為何，故被告主張系爭 陳水樹租約之性質實為基地租賃契約與類似借名登記（陳水 樹、吳文進將其系爭小型商場之類似區分所有權借原告名義 登記在系爭商場中）之混合契約，進而主張陳水樹、吳文進 就系爭小型商場有自由使用之權利等節，尚非可採，先予敘 明。
㈡陳水樹、吳文進2 人確實有違反系爭陳水樹租約第6 條第3 項之行為。
⒈按乙方（陳水樹、吳文進）不得將租賃標的物之全部轉租、 頂讓，或以其他變相方法交由他人使用，但乙方經營商場所 招商之行為不在此限。如有違反，乙方應賠償懲罰性違約金 新台幣壹拾伍萬元整及甲方之一切損害。甲方亦得逕行終止 租約，如經甲方終止租約，乙方應立即交還房屋，若第三人 不配合者，均由乙方負責處理，絕無異議。系爭陳水樹租約 第6 條第3 項約定有明文。是陳水樹、吳文進除了為經營商 場招商以外，僅能將系爭小型商場之部分轉租、頂讓或交由 他人使用，如將系爭小型商場全部交由他人使用，即屬違反 系爭陳水樹租約。
⒉陳水樹、吳文進2 人取得系爭小型商場後，將之分割成編號 B0至B9計10個店面，並將其中B0店面的1/2 、B7、B9共2 個 半店面、B0店面的1/2 、B5、B6店面計2 個半店面、B1店面 之承租權分別讓售給訴外人魏素霞、張寶元及杜連生。而被 告張江靖莉目前管理使用B3店面的1/2 及B4、B8店面共計2 個半店面；另被告張萬福、劉秀緞共同管理使用B3店面的1/ 2 及B2店面共計1 個半店面等節，為兩造所不爭執，故B0至 B9共10個店面現均非陳水樹、吳文進2 人所使用，先予敘明 。
⒊而被告張江靖莉於另案刑事案件中證稱：系爭小型商場原本 承租人是陳水樹、吳文進、魏素霞，陳水樹有跟伊借錢要修 繕，並要伊一起做賣場，因為陳水樹說已經沒有錢交賣場租 金跟裝潢，陳水樹有帶伊去看攤位，而伊本身需要菜市場的 位置，就答應陳水樹給他支援，當時陳水樹寫給伊有4 個位 置，但沒有講清楚是什麼條件，但伊需要預開1 年的票給陳 水樹，不過1 、2 個月後陳水樹就跑路，那時陳水樹有寫1 張紙條給伊，內容大概是要委託伊來管理這10個攤位，陳水 樹有說他跟杜連生、張寶元、魏素霞交易買賣，但覺得他們
要管理可能會有困難，覺得伊比較有可能幫他管理，因為陳 水樹說已經有把攤位賣給其他人，這4 個攤位是幫陳水樹代 為管理等語（本院卷第37至51頁）；被告張萬福於另案刑事 案件審理中證稱：張寶元說陳水樹沒錢繳租金跑路了，要伊 幫忙交租金，因為伊是做菜市場生意需要市場攤位，所以就 參加了，但是很多事情都是由太太劉秀緞去交涉的，伊並不 清楚等語（見本院卷第52至55頁）。依被告張江靖莉、張萬 福前開所述，堪認陳水樹早因無法負擔系爭小型商場之租金 而跑路，本足認其並無經營商場或招商之行為。 ⒋又依被告張江靖莉所述，陳水樹甚至曾寫字條承諾要將系爭 小型商場共10個店面交予被告張江靖莉管理，則陳水樹有將 系爭小型商場全部交由他人使用之行為；雖被告張江靖莉亦 表示當時寫的字條已經丟掉了（見本院卷第49頁），故被告 張江靖莉此部分所述雖有待商榷。惟參以：
⑴被告張江靖莉既係直接向陳水樹取得B2、B3、B4、B8店面之 管理使用權限，兩造對於張寶元、魏素霞、杜連生也係向陳 水樹購買B0、B1、B5、B6、B7、B9店面之承租權等節亦不爭 執，已足認陳水樹確實有將B0至B9共10個店面分別交由他人 使用之行為。
⑵又參諸陳水樹係將B2、B3、B4、B8店面直接交由被告張江靖 莉經營管理，而非為經營商場；而張寶元於另案刑事案件審 理中證稱：伊當初有跟陳水樹購買承租店面，當初是用2000 萬元買2 間半的店面，1 個月需要繳交15萬元，伊都是匯款 給原告，陳水樹當時是說如果買下店面可以轉租收租金，還 有拿跟原告之租賃契約給伊看，顯示有轉賣權，所以伊就開 支票給陳水樹等語（見本院卷第222 頁反面），於另案刑事 案件偵查中亦陳稱：伊管理的租金全部都轉交原告，多餘的 就轉而攤還給承租人魏素霞、張江靖莉、張萬福、杜連生等 語（見本院卷第242 頁反面），亦可知陳水樹與張寶元之間 並非轉租之情形，嗣後張寶元也代其收受系爭小型商場之全 部租金，且無須透過陳水樹繳交租金給原告，多餘之租金分 配也不會交還陳水樹，故陳水樹將承租權賣予張寶元亦非以 轉租或招商之方式交由張寶元使用；另魏素霞於另案刑事案 件審理中證稱：伊交出讓渡金1000萬元後，發現陳水樹竟將 其中2 店面轉售給張寶元，伊就決定不作，希望陳水樹將10 00萬歸還給伊，但陳水樹無法歸還，所以伊再與陳水樹協商 給伊2 間半店面使用等語（見本院卷第243 頁），故魏素霞 向陳水樹取得2 間半店面之使用權，也非因陳水樹有何轉租 或招商行為；尤有甚者，陳水樹於另案刑事案件偵查中亦陳 稱：因為伊違約，沒有興建屋頂隔間及水電工程，魏素霞也
不承接店面，但伊也交不出租金每月15萬元給原告，所以伊 就將店面交給張寶元管理等語（見本院卷第242 頁反面）； 在在均顯示陳水樹將B0至B9店面交予他人使用確實非為經營 商場所為之招商行為，而係因無力繳交租金才將系爭小型商 場之全部交由他人管理使用。堪認陳水樹確實已違反系爭陳 水樹租約第6 條第3 項之情形。
⒌復參以被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生於 97年11月17日協議由渠等分攤每月應給付原告之租金15萬元 ，有系爭協議書影本在卷可憑（見本院卷第32至35頁），顯 示自斯時起，原告所收受之租金均由被告張江靖莉、張萬福 與張寶元、魏素霞、杜連生等人所給付，足見在此時陳水樹 已將系爭小型商場之店面全數交由被告張江靖莉等人管理使 用，被告張江靖莉等人才願意攤付應由陳水樹、吳文進繳付 之租金，堪認至遲在97年11月17日已有違反系爭陳水樹租約 之情事。
⒍至被告3 人以陳水樹、吳文進於100 年2 月23日尚與張寶元 簽訂系爭委託經營管理契約書，顯示陳水樹、吳文進於當時 對於系爭小型商場尚有經營管理之權限才會簽訂上開文件， 有系爭委託經營管理契約書影本附卷可證（見本院卷第245 頁）；惟查，依上開委託經營管理契約書內容所示，陳水樹 、吳文進係將系爭陳水樹租約所規範渠等經營系爭小型商場 之權利義務全數交予張寶元，租金收益、租期屆滿之押金也 全歸張寶元，足證陳水樹、吳文進在100 年2 月23日更將系 爭小型商場之租賃使用權限交由他人乙節予以明文化，更證 陳水樹、吳文進確實已有違反系爭陳水樹租約第6 條第3 項 之事由無訛。
七、原告雖已對陳水樹、吳文進終止租約，惟其行為屬違反誠信 原則，而不得為之。
㈠原告已對陳水樹、吳文進提出終止系爭陳水樹租約之存證信 函，且吳文進於105 年1 月14日亦已收受此存證信函，雖寄 予陳水樹之存證信函，寄至系爭陳水樹租約所留地址、戶籍 地因招領逾期而退回，惟寄至陳水樹位於新北市○○區○○ 路000 巷0 ○0 號4 樓之居所地業經該址管理委員會收受， 有存證信函影本、回執影本3 紙附卷可證（見本院卷第57至 59、295 至296 頁），堪認原告表示終止系爭陳水樹租約之 存證信函均已送達陳水樹及吳文進。
㈡按在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係， 基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契 約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期 間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義
務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利 人即不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類 ，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權 利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足 以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本 於誠信原則發展而出之法律倫理（權利失效）原則，應認此 際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效 果（最高法院100 年度台上字第1728號判決意旨參照）。經 查：
⒈被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生於97年11 月17日協議由渠等分攤每月應給付原告之租金15萬元，有系 爭協議書影本在卷可憑（見本院卷第32至35頁），顯示自斯 時起，原告所收受之租金均由被告張江靖莉、張萬福與張寶 元、魏素霞、杜連生等人所給付。而參諸原告於98年間即主 張陳水樹、吳文進於97年8 月至98年3 月未繳租金而主張終 止租約，並訴請遷讓房屋，有98年度桃簡字第614 號判決附 卷可參（見本院卷第391 至393 頁反面），而原告法定代理 人劉佳明於另案刑事案件審理中證稱：從交屋給陳水樹以來 ，原告一直跟陳水樹聯繫，他說會付款，可是聽說陳水樹後 來跑路了，所以這件事情就一直擱置，當中可能是他的關係 人，也就是使用這些店面的使用者，有一個叫做張寶元的人 ，他就是目前系爭小型商場的二房東，他有來協商說願意支 付，是陳水樹請張寶元來找伊，伊才知道這個人……伊在取 得使用執照那段時間陳水樹的財務就出問題，但不敢告訴伊 等語（見本院卷第206 頁正反面、208 頁反面）；又參以陳 水樹於另案刑事案件審理中陳稱吳文進是魏素霞的人頭等語 ，吳文進也稱其本件身分是仲介，與原告簽約時，因魏素霞 說不要簽他的名字才改簽伊的名字等語（見本院卷第243 頁 ），吳文進另證稱：96年10月24日簽約之後，剛開始是陳水 樹付原告租金，後來伊有匯幾個月，後來委託張寶元去匯等 語（見本院卷第278 頁反面）；堪認原告明知陳水樹、吳文 進有積欠房租，而陳水樹已經因財務問題而跑路，原告應會 先去找吳文進催討，但吳文進顯然亦無法繳付租金，原告才 會在98年間提起訴訟，原告又明知另有他人前來協商陳水樹 相關債務，則原告事後得以正常取得租金，自應知悉顯非陳 水樹、吳文進所支付，自足認原告確實知悉租金自非陳水樹 、吳文進所繳付，渠等應無經營系爭小型商場之行為。 ⒉遑論，系爭陳水樹租約於96年11月1 日至100 年12月31日間 系爭小型商場全部租金本為13萬7,500 元，惟依被告張江靖 莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生所簽訂之系爭協議書
，堪認租金已調整為15萬元；惟原告復於99年9 月16日又與 張寶元、魏素霞承租B0、B1店面，有房屋租賃契約影本附卷 可憑（見本院卷第60至62頁，下稱系爭魏素霞租約），依系 爭魏素霞租約內容所示，原告向渠等承租B0、B1店面之租金 即須每月6 萬元，於100 年10月1 日起更調整為每月7 萬元 ；原告應知悉其將系爭小型商場共10個店面出租予陳水樹、 吳文進，僅能收得15萬元租金，其向魏素霞、張寶元承租2 個店面卻需要給付6 、7 萬元租金，豈不會向陳水樹、吳文 進2 人了解魏素霞、張寶元2 人取得B0、B1店面之店租如何 ？亦可直接向陳水樹、吳文進終止B0、B1店面部分之租約， 或向陳水樹、吳文進要求直接改由原告向陳水樹、吳文進承 租B0、B1店面，以免因轉租提高租金；故原告在99年9 月16 日簽訂系爭魏素霞租約時，其前向陳水樹、吳文進提起之98 年度桃簡字第614 號判決早已於99年1 月21日宣判，原告當 可知悉系爭小型商場之使用情形，況且原告明知陳水樹已經 跑路，張寶元就是曾向其表示要協商陳水樹債務之人，更應 知悉陳水樹、吳文進當時確實已非經營管理系爭小型商場之 人，卻仍願向魏素霞、張寶元以高價承租B0、B1店面，足認 原告容任陳水樹、吳文進之違約行為，而不行使其依系爭陳 水樹租約可終止租約之權利。
⒊茲因本件原告主觀上至遲於與魏素霞、張寶元簽訂系爭魏素 霞租約時已得知被告陳水樹、吳文進違反系爭租約第6 條第 3 項本文之約定，其本得依系爭陳水樹租約或民法第443 條 之規定加以行使約定或法定終止權，詎其非但不加以行使上 開終止權，反而仍繼續收取非陳水樹、吳文進所繳付之租金 （實為魏素霞、張寶元、杜連生、被告張萬福、張江靖莉等 人所繳付），並自99年起向張寶元、魏素霞另行承租B0、B1 店面繳納租金迄今，顯見原告於相當期間內均未加以行使約 定或法定終止權，而足以使陳水樹、吳文進正當信賴原告已 不欲其履行義務，陳水樹、吳文進就此之信賴，自應加以保 護，是原告主張行使系爭陳水樹租約第6 條第3 項所約定之 意定終止權，即屬有違誠信原則，應認其權利失效，縱原告 已對陳水樹、吳文進表示欲終止系爭陳水樹租約，仍應認不 生終止系爭陳水樹租約之效力。
八、原告終止系爭陳水樹租約既不生終止租約之效力，則陳水樹 仍為系爭小型賣場之承租人，被告等人亦因而得繼續占有使 用B2、B3、B4、B8店面，原告自無從請求被告3 人遷讓B2、 B3、B4、B8店面，也不得向被告3 人請求按月給付相當於租 金之不當得利。
九、綜上所述，本件原告主張依系爭陳水樹租約第6 條第3 項之
約定終止租約，因違反誠信原則而權利失效，故原告進而依 民法第767 條、民法第179 條之規定，請求被告張江靖莉、 張萬福、劉秀緞遷讓如附圖B2a 、B3a 、B4a 、B8a 所示之 房屋以及請求渠等給付相當於租金之不當得利云云，均為無 理由，本院不能准許，依法應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
書記官 曾百慶
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