回復原狀等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,3120號
PCDV,106,訴,3120,20171218,1

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臺灣新北地方法院民事判決       106年度訴字第3120號
原   告 楊子芳 
被   告 森築開發有限公司
法定代理人 魏夢麟 
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求回復原狀等事件,本院於民國106 年11月27日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠、原告向訴外人林鈺雲讓渡購買被告之上河園建案之新北市○ ○區○○段00000 ○000 地號土地及其上A2棟19樓房屋(含 地下3 層編號第262 號汽車停車位,以下合稱系爭不動產) 。被告與林鈺雲就系爭不動產所簽訂之房屋土地預定買賣契 約書(以下簡稱預售契約)明載建造執照字號為100 股建字 第00677 號(以下簡稱677 號建照),建造戶數為335 戶。 原告向林鈺雲讓渡購買前,亦曾先上網查詢確認上河園建案 之建造執照字號、內容均與預售契約「附件六」所檢附之建 造執照相同,方簽訂讓渡書。上河園建案嗣於民國105 年底 幾近完工,原告建造期間已如期給付共計178 萬元,惟於完 工之際方知上河園建案之棟距變小,顯與簽約時之廣告文宣 不同,空間明顯壓縮。原告查證後發現完工後之建造戶數竟 變更為539 戶,足足較原告簽約時之建造戶數多出近2 倍。 原告上網查詢後,方知被告於102 年8 月30日未經承購人同 意,即以原677 號建照再申請1 個新的建造執照即100 股建 字第00000-0 號(以下簡稱677-1 號建照),建造戶數即為 完工之539 戶。然預售契約之標的係677 號建照、建造戶數 335 戶之不動產,被告完工之上河園建案卻係依照677-1 號 建照建造,建造戶數增加為539 戶,明顯與原告原欲購買之 標的不同。原告當初會向林鈺雲讓渡購買系爭不動產,係依 被告所提供之文宣、建築模型等,考量上河園建案之棟距夠 大、採光良好且戶數在原告可接受之範圍內。詎被告逕為上 開變更卻未告知原告,亦未在預售契約中註明,有違公平交 易法第24條規定,且影響居住品質及售價甚鉅。況上河園建 案之基地面積並未變大之情況下,完工戶數竟增加為539 戶 ,顯係挪用公設面積或其他面積來增建,嚴重損及原告權益 。原告自得依民法第359 條規定解除預售契約,並依民法第 259 條第1 款規定請求被告將原告已繳之所有價金加計利息



返還之。
㈡、被告雖辯稱預售契約所附之建物平面圖與銷售廣告圖皆係以 變更設計後之建案為配置及說明云云。然買賣房屋當以契約 內容為主,銷售廣告圖僅為要約之引誘。被告既於預售契約 中載明為677 號建照,未以被告所辯稱之內容為記載,原告 亦係經查證後方簽立讓渡書,被告上開所辯自難認有據。況 如原告確有同意變更設計後之677-1 號建照內容,兩造卻仍 依變更設計前之677 號建照內容簽約,亦有違常理。被告空 言辯稱預售契約中建造戶數為335 戶之記載內容無效及林鈺 雲對於增加戶數銷售一節知情云云,依民事訴訟法第277 條 規定,自應由其負舉證責任。被告另辯稱其與代銷業者即訴 外人愛山林建設開發股份有限公司(以下簡稱愛山林公司) 所簽訂之行銷企劃合約書即是載明銷售539 戶云云,然此為 渠等內部溝通協調問題,對於造成買賣上之糾紛,當自行負 責。至被告辯稱原告解除買賣契約係出於房屋價值下降而無 利可圖云云,應係被告臆測之詞,亦無從證實。㈢、為此,爰依民法第259 條第1 款規定提起本訴,請求被告如 數返還等情。並聲明:
⒈被告應給付原告178 萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、上河園建案原本設計為地上19層、地下3 層、3 幢、7 棟、 335 戶、汽車停車位451 個(含335 個法定停車位、116 個 自設停車位)。被告於100 年12月間取得677 號建照後,因 考量房市不景氣,大坪數房屋銷售不易,遂著手變更設計, 而於102 年3 月15日正式提出變更申請,將上河園建案變更 為地上19層、地下4 層、1 幢、5 棟、539 戶、汽車停車位 597 個,已於102 年8 月30日獲主管機關核准變更,被告亦 依此變更設計興建完成且取得使用執照。被告自始即以上開 變更設計後建造戶數539 戶、地下4 層、汽車停車位597 個 之上河園建案委託愛山林公司對外銷售,此觀被告與共同開 發建商即訴外人一福開發股份有限公司(以下簡稱為一福公 司)分別於102 年7 月15日與愛山林公司所簽立之行銷企劃 合約書即明。而被告於委託愛山林公司對外銷售時,委託銷 售總戶數為539 戶,並未提及335 戶,是以愛山林公司對外 銷售時,自不可能告知消費者上河園建案之總戶數僅335 戶 ,蓋因銷售戶數之多寡,事關銷售公司銷售服務費之計算及 銷售戶之銷售底價認定,故原告主張當初廣告宣稱上河園建 案之總戶數為335 戶,被告予以否認,原告應舉證證明之。



又預售契約及附件所檢附之平面圖、銷售廣告圖,均係以變 更設計後建造戶數539 戶為配置及說明。此由預售契約「附 件二之一」至「附件二之四」所檢附之1 至5 樓平面圖、「 附件四之一」至「附件四之四」所檢附之地下1 至4 層平面 圖及預售契約第9 條第1 項、第3 項約定暨「附件一」所檢 附之付款明細表就第5 期款於「地下室四層底板完成時交付 」等約定,均可明顯看出被告實際銷售之內容為地下室4 層 、建物1 幢、5 棟、汽車停車位597 個、建造戶數539 戶之 建案,與預售契約「附件六」所檢附之建造執照所載內容不 同。故消費者對於被告並非依預售契約「附件六」所檢附之 建造執照內容對外銷售,應甚為清楚,當不至於僅因上開建 造執照載有建造戶數335 戶一節,即誤認上河園建案總戶數 為335 戶之可能。被告亦於簽約前口頭向簽約戶說明,此由 102 年8 月30日經主管機關核准變更,而被告與林鈺雲簽立 預售契約之日為102 年9 月5 日即可證。
㈡、再者,原告係於103 年4 月29日始受讓自林鈺雲而取得系爭 不動產,故原告係於建造執照經主管機關核准變更設計後才 受讓取得系爭不動產,卻依變更設計前之建造執照內容對被 告主張權利,要屬無稽。況原告係於林鈺雲與被告簽訂預售 契約事隔半年後才受讓林鈺雲之買賣權利,可知原告並非經 由被告之銷售、介紹或廣告而直接購買系爭不動產,林鈺雲 亦非被告之銷售人員,則原告主張上河園建案之棟距或戶數 與被告當初之銷售廣告文宣或預售契約附件不同,或被告未 告知其建造執照已變更設計,致影響其買受權利,均屬無稽 。又上河園建案興建完成後之內容,不論是建物棟數、棟距 、戶數、樓層數,皆與預售契約附件所檢附之平面圖及銷售 廣告內容並無二致,故原告主張棟距變小,違反公平交易法 第24條規定,影響其權益云云,自非有據。另被告將交付之 房屋內容與原告當初所受讓之房屋內容,無論係樓層戶數或 房屋面積,均無任何變動或更改,對原告之居住安寧及品質 ,毫無影響,並無給付瑕疵或不完全給付等問題存在。至原 告所稱被告挪用公設面積或其他面積來增建,更毫無根據, 顯非可採。是以原告主張依民法第359 條第1 項規定解除買 賣契約,並請求返還已繳付之買賣價金,於法均非有據。實 則,原告係因受讓系爭不動產後,適逢房地產不景氣,房價 有所跌損而不堪損失方藉詞興訟。被告原體諒原告購屋不易 ,遭受跌價損失,自是心有未甘,故提出折價之優惠方案予 原告,多少弭補原告之損失,豈料原告拒不答應,堅持提起 本件訴訟,實有不該等語,資為抗辯。
㈢、並聲明:




⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決,被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項:
㈠、林鈺雲於102 年9 月5 日向被告購買上河園建案預售之系爭 不動產,並簽訂預售契約,嗣林鈺雲將上開預售買賣權利讓 渡予原告,並簽訂讓渡書,原告迄今已繳付178 萬元與被告 【見本院卷第106 頁,並有本院卷第21頁、第148 至251 頁 所附之讓渡書、預售契約各1 份為證】。
㈡、上河園建案原由被告申請核發677 號建照(3 幢、7 棟、地 上19層、地下3 層、共335 戶),嗣經申請變更為677-1 號 建照(1 幢、5 棟、地上19層、地下4 層、共539 戶),並 依677-1 號建照興建上河園建案【見本院卷第15頁、第56頁 ,並有本院卷第23頁、第63頁、第146 至147 頁所附之新北 市政府工務局使用執照存根1 份、建照存根查詢資料2 份為 證】。
四、本院得心證之理由:
㈠、按「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方 支付價金之契約。」、「(第1 項)物之出賣人對於買受人 ,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失 或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵 。(第2 項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所 保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5 條( 按:即第354 條至第358 條)之規定,應負擔保之責者,買 受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約 顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」,民法第345 條 第1 項、第354 條、第359 條分別定有明文。次按所謂物之 瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當 事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 ,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73 年台上字第1173號判例意旨參照)。
㈡、本件原告主張上河園建案未依預售契約「附件六」677 號建 照,而是依變更後之677-1 號建照之內容設計、興建,造成 戶數變多、棟距變小、壓縮空間,應係挪用公設面積或其他 面積來增建,影響採光、售價及居住品質,亦違反公平交易 法第24條規定,而有物之瑕疵存在等情,為被告所否認,並 以前揭情詞置辯。經查:
⒈預售契約之買賣標的物為上河園建案之系爭不動產,內容包 含土地、房屋、停車位及共用部分(含大廳、防災中心、機 電空間、梯廳、樓梯間、茶水間、交誼廳等)等節,此觀預



售契約第2 條、第4 條約定甚明(見本院卷第150 、151 、 153 頁)。足見買賣契約有無物之瑕疵,仍應依通常交易常 情及契約內容判斷預售契約之買賣標的物即系爭不動產有無 不符品質、功能、效用而減損價值之缺點存在。然原告始終 未說明系爭不動產本身有無品質、功能、效用不符交易常情 或預售契約而減損價值之物之瑕疵存在,經本院闡明詢問原 告買賣標的物即系爭不動產本身有無存在物之缺點一節,原 告仍未具體指明系爭不動產本身有無不符通常交易常情及預 售契約約定之缺點(見本院卷第137 頁)。原告既未說明買 賣標的物(即系爭不動產,含預售契約第2 條約定之土地、 房屋、停車位及預售契約第4 條約定之共用部分)本身有何 缺點,遑論亦未舉證證明之,已難遽認有何民法第354 條規 定所指之物之瑕疵,故原告依民法第359 條規定解除買賣契 約,即非有據。
⒉原告雖主張上河園建案係按677-1 號建照內容興建而有與預 售契約所附之677 號建照內容不同之物之瑕疵存在云云。然 預售契約之買賣標的物為系爭不動產,業如前述,故677 號 建照對於上河園建案所描述「3 幢、7 棟、地上19層、地下 3 層、共335 戶」之規劃自非屬買賣標的物,原告執此認為 係物之瑕疵,已難認有據。又觀之預售契約「附件一」付款 明細表之第5 期款係於「地下室四層底板完成時交付」(見 本院卷第183 頁),「附件二之一」至「附件二之四」所示 之平面圖均顯示上河園建案有5 棟建物即編號A 、B 、C 、 D 、E (見本院卷第184 至190 頁),「附件四之四」之標 題則係載為「地下肆層平面及停車位空間尺寸圖」(見本院 卷第202 頁),堪認林鈺雲簽訂預售契約及原告受讓預售買 賣權利時,至少已可藉由詳閱上開附件內容知悉預售契約所 預售之上河園建案係規劃為「5 棟」及「地下4 層」,核與 677 號建照內容顯然不同,自不能僅執677 號建照中與預售 契約附件付款明細表、設計圖相乖違之隻字片語執以作為拘 束預售契約內容之依據。故被告抗辯其非依677 號建照而係 依677-1 號建照規劃、設計、興建,並委請愛山林公司銷售 ,而未對外宣稱僅335 戶等節,應非子虛。
⒊再按公寓大廈管理條例第58條第1 項規定:「公寓大廈起造 人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」,公 平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第3 條第 1 款亦規定:「不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售 屋時,未以書面提供下列重要交易資訊予購屋人審閱,構成 顯失公平行為:(一)建造執照影本。…」,復參以677-1 號建照係於102 年9 月12日發照(見本院卷第147 頁),已



晚於預售契約簽約日期102 年9 月5 日(見本院卷第182 頁 ),堪認被告抗辯主管機關要求取得建照才能銷售方於預售 契約檢附舊的建照等語,尚非完全不可採信,益徵預售契約 將677 號建照作為附件,僅係為符合上開法令規定關於建商 預售房屋之要求而於變更後之677-1 號建照經核准但未取得 之際所為之權宜措施,應非以677 號建照作為契約約定內容 或保證品質之意思無訛。故原告主張677 號建照亦為預售契 約之內容,未按677 號建照興建即屬物之瑕疵云云,均難認 可採。
⒋原告雖主張其係依被告提供之文宣、建築模型顯示棟距夠大 、採光良好、戶數可接受才決定購買云云。然原告係向林鈺 雲受讓取得買賣權利,並非直接向被告購買,衡情應無被告 向原告提供文宣、建築模型之情事可言,遑論原告未提出文 宣、建築模型以舉證說明銷售情形與實際完工現場有何差異 存在。況被告辦理建造執照變更後,677 號建照之「3 幢、 7 棟」變更為677-1 號建照之「1 幢、5 棟」(參兩造不爭 執之事項㈡),足見幢數與棟數經變更後均已減少,何以會 有原告所指棟距變小、壓縮空間之問題,未據原告舉證以實 其說。至於建照變更後如何影響採光、售價及居住品質,原 告亦未詳予說明,遑論舉證證明之,仍非可採。原告另主張 被告係挪用公設面積或其他面積來增建云云,為被告所否認 ,原告亦未提出任何證據以資佐證,顯係臆測之詞,殊非可 信。原告再主張被告違反公平交易法第24條規定云云。然公 平交易法第24條規定係規範禁止「事業」之間互相競爭而陳 述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事,而兩造之間既 非具有互相競爭關係之「事業」,自無此規定適用之餘地, 原告此部分主張顯有誤會,不能採信。
⒌準此,677 號建照並非預售契約關於買賣標的物之約定內容 ,縱經變更亦未據原告舉證證明構成品質、功能、效用不符 交易常情或預售契約約定而減損價值,要難遽認有何民法第 354 條規定之物之瑕疵存在。故原告依民法第359 條規定解 除買賣契約,即非有據。
㈢、原告雖曾於書狀援引民法第227 條規定,並陳稱:被告逕自 變更設計,增加戶數銷售未知會買受人,未依債之本旨提供 買賣標的物,如被告願將多餘戶數打除,原告願意繼續承買 等語(見本院卷111 頁),然未表明此為解約或請求給付之 依據(原告所表明之解約依據為民法第359 條規定,訴訟標 的為民法第259 條第1 款規定,見本院卷第17頁、第105 頁 )。遑論677 號建照並非預售契約之內容,建照變更不構成 物之瑕疵等節,均經本院析述如前,自亦無預售契約之不完



全給付可言,經核要與民法第227 條規定不符,而無依此解 約或賠償之餘地,均併此敘明之。
五、綜上所述,原告未舉證證明有何民法第354 條規定之物之瑕 疵存在,其依民法第359 條規定解除預售契約於法無據,自 不能請求被告回復原狀返還已付款項。從而,原告依民法第 259 條第1 款規定,請求被告給付178 萬元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之利息 ,為無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之 聲請即失所附麗,應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確,兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證,經本 院審酌後,認與判決結論均無影響,爰不一一論列,附此敘 明。
七、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條, 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
書記官 楊丹儀

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參考資料
愛山林建設開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
山林建設開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
一福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
森築開發有限公司 , 台灣公司情報網