回復原狀等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,1793號
PCDV,106,訴,1793,20171201,4

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臺灣新北地方法院民事判決       106年度訴字第1793號
原   告 周育鼎
被   告 森築開發有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
      林樹旺律師
上列當事人間請求回復原狀等事件,經本院於民國106年11月10
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠原告於民國102年7月14日欲向被告購買「上河園」建案(下 稱系爭建案),土地坐落於新北市○○區○○段00000○000 地號基地,房屋坐落為前基地內第B2棟第19樓及地下4層編 號第104號之平面式停車位等不動產(下稱系爭不動產)。 原告將「房屋土地買賣契約書」攜回審閱後,兩造乃於102 年9月5日簽立系爭不動產之「房屋土地買賣契約書」(下稱 系爭買賣契約書),系爭不動產之買賣遂因此成立。 ㈡系爭買賣契約書中載明建造號碼為100股建字00677號,原告 於簽約前前往建管課網頁查詢,確認該建造執照號碼與系爭 買賣契約書第47頁之影本相同,原告才向被告購買系爭不動 產。然系爭建案於105年底幾近完工,而建造期間之期款原 告亦如期給付。惟系爭建案完工之際,原告發現系爭建案棟 距與當時簽約之廣告、文宣等明顯不同,空間明顯壓縮,棟 距變小。經原告查證,發現原告簽約時之建造戶數為335戶 ,完工後卻變成539戶,多出接近兩倍之戶數,由於基地並 未變大,但戶數增多,原告再上網查證,發現原告於將系爭 買賣契約攜回審閱期間,被告又於102年8月30日以原建號10 0股建字第00677號再申請一個新的建號100股建字第00677-0 1號,此100股建字第00000-00號建照之戶數即為539戶,就 是完工後的戶數。但原告與被告在102年9月5簽約時,被告 並未告知,契約仍是以建照100股建字第00677號即原告所認 定之335戶為主。
㈢原告當初購買系爭不動產,即係因為被告所提供之文宣、建 築模型等,考量系爭建案之棟距夠大、採光良好且戶數為原 告可接受之範圍內,審閱近60天才與被告簽約,惟被告卻於 簽約時未告知又再申請新建照,且完工戶數將為539戶,使 原告陷於錯誤而與被告簽約,嚴重損害原告權益。



㈣經查,預售屋未售出部分逕自變更設計增加戶數,銷售建築 開發業者倘未知會原買受人,並給予表示同意、解除契約、 減少價金或其他和解措施之選擇,即逕自變更廣告上所載之 設計,使原買受人無從選擇,將有違公平交易法第24條規定 之虞。被告不但於簽約時沒有告知原告完工之戶數將增加, 且未於新建照取得之後(102年9月12日)通知原告是否繼續 購買抑或是要解約,僅有依時間要原告給付款項,從未告知 變更戶數。依系爭買賣契約觀之,原告與被告成立之買賣標 的物為建照100股建字第00677號,戶數為335戶之不動產, 惟被告其後完工之不動產,卻係依建照100股建字第00677-0 1號所建造,且完工戶數為539戶,明顯與原告當初欲購買之 標的不同,導致原告權益受損。依民法第354條第1項規定, 被告於出賣系爭預售之不動產時,本應擔保無滅失或減少契 約預定效用之瑕疵。然被告事後變更戶數,由335戶變成539 戶,因基地面積並無增加,但戶數增加近1倍,被告顯然挪 用公設面積或其他面積來增建,否則戶數怎會增加近一倍, 被告挪用公設面積等地方,明顯損害原告權益,且系爭不動 產之採光、通風等權益必定受到影響,故系爭不動產即有瑕 疵,原告主張依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約, 並依民法第259條規定請求回復原狀,請求被告返還原告所 繳價金新臺幣(下同)211萬元加計利息。
㈤原告向被告購買系爭不動產之過程詳述如下: ⒈被告公司尚未正式公開銷售之前,即業界所稱潛銷期時,就 已將系爭不動產開放與部分代銷人員對外銷售,通常本時期 之金額會低於市價很多。當時被告委託甲山林代銷機構代銷 ,原告透過友人金勳姐介紹購得系爭不動產,亦取得業界之 預售屋買賣權利預約單(俗稱:紅單)。
⒉原告於102年7月22日左右經由友人金勳姐介紹系爭建案,原 告與另一友人朱紹恩一同參觀樣品屋,而原告與友人朱紹恩 當時有決定要購買系爭建案,故隔日即由金勳姐處取得預售 屋買賣權利預約單(紅單),原告即於102年7月27日與友人 朱紹恩及金勳姐一同前往甲山林代銷機構簽約,簽約後紅單 即由代銷收走以利日後換取合約書,原告所提附件1-1為原 告向友人取得之紅單樣本,原告亦於102年7月31日以支票方 式交付訂金及簽約金,此部分由被告提出之客戶期款繳交狀 況表中可知,故被告辯稱原告係於被告變更建照(00677-1 )取得後才與原告簽立買賣契約不實。原告約係在102年7月 20到25日之間拿到被證十之紅單,兩造係於102年7月27日簽 立系爭買賣契約,簽約當下就要求原告支付簽約金及簽約訂 金,沒有給原告審核買賣契約,原告於本件起訴狀中會說兩



造是在102年9月5日簽約,是因找不到證據,就先依照系爭 買賣契約書來說明,但事實上是在被告變更建照之前就已經 簽約。原告係於102年7月27日就在系爭買賣契約書用印,銷 售人員薛麗婕說要拿回公司蓋完章再還給原告,原告拿到系 爭買賣契約書是在102年9月初。系爭買賣契約書拿回去之後 為何沒有改成新建照,原告都不知道改成539戶。被告辯稱 自始即以地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶、汽車停車 位597個對外銷售,然銷售廣告圖僅是要約引誘,故系爭買 賣契約應以契約內容為主,始為無誤。原告就系爭買賣契約 係以「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」之建照同意 之,並非以變更設計後核准之「地上19層、地下4層、1幢、 5棟、539戶」之建照簽約,又怎能謂原告對被告核准變更設 計之情事有同意?銷售戶數多寡與價格成反比,程序上雖屬 合法,卻侵害原告之權利,若原告同意更改設計後之建照內 容,而簽約時仍依更改建照前之內容簽約,有違常理。又被 告於簽約時向原告告知欲打掉部分牆壁,亦需原告簽名同意 ,然就系爭建案由3百多戶增加為5百多戶,豈能不用原告同 意?若建商願意將多出來的2百多戶打掉,原告願意繼續承 買。
㈥並聲明:
⒈被告應給付原告211萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則抗辯:
㈠原告購買系爭不動產之經過說明如下:
⒈原告稱其係於102年7月22日左右經由友人金勳姐介紹系爭建 案上河園,原告與另一友人朱紹恩一同參觀樣品屋,而原告 與友人朱紹恩當時有決定要購買系爭建案,故隔日即由金勳 姐處取得預售屋買賣權利預約單,原告即於102年7月27日與 友人朱紹恩及金勳姐一同前往甲山林代銷機構簽約,簽約後 紅單即由代銷收走以利日後換取合約書,原告所提附件1-1 為原告向友人取得之紅單樣本,原告亦於102年7月31日以支 票方式交付訂金及簽約金云云。
⒉然查,原告係於102年7月14日至系爭建案銷售現場參觀,並 簽立房地買賣預約單(被證十),預購系爭不動產,並攜回 契約審閱本(前開經過請參原告起訴狀事實及理由欄第一點 之說明),原告於102年7月27日至甲山林機構洽談買賣事宜 ,並繳交訂金支票及簽約金支票(預約金支票之發票日為10 2年7月31日、簽約金支票發票日為102年8月15日),而紅單 則由甲山林機構收回以利日後正式簽約換取系爭買賣契約書



。查銷售人員於介紹系爭建案產品過程中,即有向原告說明 本建案原來設計為地上19層、地下3層、7棟、合計335戶, 目前在辦理「建築變更設計中」,變更為地上19層、地下4 層、5棟、合計539戶,因系爭建案正在變更設計中,故雙方 正式簽約日會在系爭建案第一戶完成簽後才完成簽約手續, 正式簽約前,若原告反悔不買,會將預約金及簽約金退回原 告,故原告雖於102年7月27日即繳交簽約金支票,但僅是保 留系爭不動產之選購權,兩造尚未完成簽約手續,兩造直於 102年9月5日才完成簽約手續(原告起訴狀亦載稱兩造係於 102年9月5日完成簽約),原告主張其係於系爭建照變更核 准前102年7月27日即完成簽約,與事實有所出入。試問,倘 兩造於102年7月27日即完成簽約手續,則原告為何不於當日 取回系爭買賣契約書,而要等到102年9月6日才索取系爭買 賣契約書?原告之書狀又豈會載稱「…紅單即由代銷收走以 利日後換取合約書」?查原告稱其係於102年9月3日取得系 爭買賣契約書,質疑系爭買賣契約書上載簽約日為102年9月 5日乃為被告隨意填寫云云,然查,原告係於102年9月6日才 取得系爭買賣契約書原本,此有原告與其友人朱紹恩之通訊 對內容可稽(參原告民事準備理由證據二),通話日期102 年9月6日,朱紹恩問原告:「拿到了嗎?」,原告回答:「 Yes」、「剛到手」,足見原告係於102年9月6日才拿到系爭 買賣契約書,原告稱其於102年9月3日即拿到系爭買賣契約 書,質疑系爭買賣契約書上載簽約日為102年9月5日乃為被 告隨意填寫云云,並非事實。上開所述為兩造簽約之經過。 ㈡系爭建案原本設計之「層棟戶數」為「地上19層、地下3層 、3幢、7棟、335戶」、汽車停車位計451個(含:335個法 定停車位、116個自設停車位)(參被證五)。查取得建照 後,因鑒於房屋市場不景氣,大坪數房屋銷售不易,被告乃 著手作建照變更設計,將建照之「層棟戶數」變更為「地上 19層、地下4層、1幢、5棟、539戶」、汽車停車位變更為59 7個,於102年3月15日正式提出變更設計申請,於102年8月 30日獲主管機關核准變更,並依此變更設計興建完成而取得 使用執照(參被證六)。被告公司並以變更設計後之建案內 容對外銷售,此參被告公司與訴外人一福開發股份有限公司 (下稱一福公司)於102年7月15日分別與愛山林建設開發股 份有限公司(下稱愛山林公司)所簽立「行銷企劃合約書」 ,被告公司與愛山林公司間之「行銷企劃合約書」第一條約 定:「…委託銷售房屋戶數共計380戶;平面車位422個…」 ;一福公司與愛山林公司間之「行銷企劃合約書」第一條約 定:「…委託銷售房屋戶數共計159戶;平面車位175個…」



(159戶+380戶共計539戶;175個車位+422個車位=597個 車位)(參被證七,系爭建案之開發建商原本僅有被告公司 一家,後來一福公司加入共同開發,故開發建商變成被告公 司及一福公司兩家),即可知被告公司自始即以變更設計後 總戶數為539戶、地下4層、停車位計597個之建案委託代售 公司對外銷售,被告公司從無以總戶數為335戶之建案內容 對外銷售之意思甚明。
㈢如前所述,系爭建案之建造執照於102年3月15日申請變更設 計,於102年8月30日經新北市政府工務局核准變更,而原告 係於102年9月5日始與被告公司簽訂系爭買賣契約書,故原 告乃於系爭建照變更設計後才與被告公司簽立買賣契約,原 告今依據變更設計前之建照內容對被告公司主張權利(況被 告從未以變更設計前之建案內容對外銷售),要屬無稽。 ㈣查被告自始即以建物為1幢、棟數5棟、總銷售戶數為539戶 、地下共4層、汽車停車位計597個(含法定車位及自設車位 )之建案對外銷售,此除有上開「行銷企劃合約書」之約定 可稽外,另有系爭買賣契約書之相關記載(系爭買賣契約書 第九條第一項、第三項載:「本契約房屋地下室共四層…」 、「本社區地下一、二、三、四層所屬之防空避難室兼停車 位…」)、系爭買賣契約書附件之平面圖說(參被證一、被 證二)、銷售廣告(參被證八,即原告庭期庭呈之廣告圖說 )等可證。系爭買賣契約書附件六所檢附之建造執照,雖載 「地上19層地下3層3幢7棟335戶」(變更設計後核准「地上 19層地下4層1幢5棟539戶」),但如前所述,系爭建案原設 計地下層僅有3層,但變更設計後地下層有4層,地下增加1 層;建物棟數原設計為7棟,變更設計後為5棟;總戶數由33 5戶變更為539戶;停車位數量原設計為451個,變更設計後 為597個。被告對外銷售之建案內容,不論是建案之大樓外 觀、建物之幢數、棟數、總銷售戶數、地下層層數、及汽車 停車位之數量,皆明顯與系爭買賣契約書附件六之建照內容 不同。且查原告所購買之停車位乃為系爭建案地下4層編號 104號之停車位,而系爭買賣契約書附件一「付款明細表: 房地買賣價款」,第五期款更明白約定於「地下室四層底板 完成時交付」,倘被告乃係依系爭買賣契約書附件六之建照 內容對外銷售,則原告豈可能購得地下4層之停車位?又查 ,原告亦自承於購買系爭不動產前曾攜回系爭買賣契約書之 審閱本,審閱近60天後才決定購買系爭不動產並與被告簽約 ,於簽約前親至銷售現場參觀模型屋及銷售廣告,則原告對 於系爭買賣契約書內容、契約書附件圖面內容及銷售廣告內 容,自已詳細審閱研讀過,則原告對於被告實際對外銷售之



系爭建案內容與系爭買賣契約書附件六之建照所示內容,明 顯已有不同,應甚為清楚,當不至於僅因系爭買賣契約書附 件六之建照影本載有335戶一節,而誤認系爭建案總戶數為 335戶之可能,原告稱依系爭買賣契約書附件六之建造執照 影本,可知被告向原告約明系爭建案屬總戶數335戶之建案 云云,尚非可採信。
㈤兩造乃係依系爭買賣契約書所載內容完成簽約手續,今興建 完成後之房屋與系爭買賣契約書所約定內容並無任何不同, 另興建完竣後之建物棟數、棟距、戶數、樓層數,皆與系爭 買賣契約書附件圖面、及銷售廣告內容一樣,並無二致,則 原告稱棟距變小,影響其權益云云,其得主張解除買賣契約 云云,自非有據。至於原告稱被告挪用公設面積或其他面積 來增建,完全毫無根據,更非可採。再者,原告所購買之房 屋乃為系爭建案第B2棟第19樓之房屋(參被證四),系爭房 屋完工現狀,與原告當初所購買之當棟(即B2棟)樓層戶數 及房屋面積並無任何變動,對原告之居住安寧及居住品質, 毫無影響,原告主張解除買賣契約請求被告返還其已繳之價 金,於法尚非有據,並無理由。
㈥原告稱其原來不想購買停車位,經銷售人兜售後,其才購買 車位,但僅要求車位越便宜越好,章是銷售人員拿去蓋,其 事先根本不知所買車位位置之所在,更未留意所買之車位位 在地下幾層,事先亦無去瞭解系爭建案地下有幾層,認為被 告主張原告所購買之車位乃位於地下4層,事先已知系爭建 案有地下4層,事先已知系爭建案之銷售內容與系爭買賣契 約書附件六建照所示不一樣,不足採信云云。惟查,如前所 述,系爭買賣契約書內文多處提及系爭建案為地下4層、地 上19層之建案,且原告所購買之車位乃位於地下4層(原告 總共購買3個車位,且皆在地下4層,怎會說原來不打算買停 車位?且停車位之所在,事關停放使用方便與否,怎可能事 先不去瞭解所購買之停車位之位置?),而買賣期款更有地 下4層底版完成時繳付之約定。而被告也曾寄發繳款單給原 告,請求原告繳交「地下四層底板完成」期款5萬元,原告 亦已繳付(參被證九),綜上,反足證原告於購買系爭不動 產之前已知系爭建案為地下4層之建案,與系爭買賣契約書 附件六之建照所示不一樣。
㈦原告購買系爭不動產後,因適逢房地產不景氣,房價有跌損 ,原告不堪損失,方藉詞興訟,並非系爭不動產果真有任何 瑕疵存在。試問,原告(與訴外人一福公司)與銷售公司所 簽訂之銷售契約明白約定委託銷售之總戶數為539戶,而系 爭建案所有廣告內容及買賣契約書之附件平面圖皆以總戶數



為539戶為設計配置,被告或銷售公司有何理由要告知原告 系爭建案之總戶數為335戶,而非539戶?倘如此銷售豈非自 陷於不義?原告稱被告於銷售時告知系爭建案之總戶數為33 5戶云云,衡諸情理,應無可能,原告所述,並非可信。查 房屋跌價乃景氣循環所造成,自不能怪罪被告公司(正如若 有漲價,被告公司不能要求購屋者補繳價金之道理一樣), 被告公司原本體諒原告購屋不易、受有跌價損失,私下乃多 次向原告表示願意折價出售給原告,以補貼原告,豈料原告 不願意,執意要求解約,甚至對被告公司之負責人魏夢麟先 生提出刑事詐欺告訴,想藉此以壓迫被告公司,以達其解約 之目的,作法讓人無法苟同,被告甚感無奈,特此說明。 ㈧答辯聲明:
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決願供擔保,請准宣告免為假執行。三、原告主張其與被告簽立系爭買賣契約書,向被告購買被告委 託甲山林代銷機構代銷預售之系爭建案中之系爭不動產,原 告已付價金共計211萬元。系爭買賣契約書之附件六所附建 照執照影本為「100股建字第00677號」,上載層棟戶數為: 「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」。而系爭建案實 際係依102年8月30日經核准變更設計之「100股建字第00677 -01號」建照執照建築完成為「地上19層、地下4層、1幢、5 棟、539戶」之建築物之事實,為被告所不爭執,並有系爭 買賣契約書、100股建字第000677號建照執照、使用執照、 執照存根查詢資料、客戶期款繳款狀況表等件影本附卷可稽 (見本院卷第51至151頁、第319至320頁、第321頁、第45、 47頁、第36至39頁),堪信為真。
四、惟原告主張:系爭買賣契約書雖記載簽約日期為102年9月5 日,然實際上係於系爭建案變更設計核准前之102年7月27日 所簽立,被告於系爭買賣契約成立後,才將系爭建案由原設 計之「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」,變更設計 為「地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶」,然並未告知 原告,亦未經原告同意,顯與原告當初購買之標的不同,故 系爭不動產有瑕疵,原告得依民法第359條第1項規定解除系 爭買賣契約,請求被告返還原告已付之價金211萬元等情, 則為被告所否認,並以前揭情詞為辯。經查:
㈠關於系爭買賣契約係於何時成立之爭點:
⒈按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣 契約即為成立。民法第354條定有明文。是買賣不動產之債 權契約為諾成契約,於買賣雙方就其移轉之不動產及價金業



已互相同意,其買賣契約始為成立。
⒉本件原告所提出兩造就系爭不動產所簽立之系爭買賣契約書 ,上載簽約日期為102年9月5日(見本院卷第85頁),而原 告於105年5月10日所提本件民事起訴狀,亦稱兩造係於102 年9月5日簽立系爭買賣契約書(見本院卷第13頁)。嗣原告 於106年8月18日提出民事準備理由狀,改稱:「原告於102 年7月22日左右經由友人金勳姐介紹系爭建案,原告與另一 友人朱紹恩一同參觀樣品屋,而原告與友人朱紹恩當時有決 定要購買系爭建案,故隔日即由金勳姐處取得預售屋買賣權 利預約單(俗稱:紅單),原告即於102年7月27日與友人朱 紹恩及金勳姐一同前往甲山林代銷機構簽約,簽約後紅單即 由代銷收走以利日後換取合約書…」等語(見本院字卷第27 1頁),並提出其與朱紹恩間之LINE對話紀錄截圖等件為證 ,而經核上開LINE對話紀錄中,朱紹恩於102年7月26日問原 告:「你明天要過去嗎」、「我約他十點半到」、「然後你 那戶要買嗎」;原告回稱:「是可以要」,朱紹恩稱:「那 就買吧」,原告回稱:「好」,朱紹恩則回:「簽約需要準 備!身份証印章支票代簽授權書紅單(在上河園這裡)」「 我明天0930到可以嗎」。原告則於102年7月27日LINE問朱紹 恩:「到了嗎?」(見本院卷第287頁);102年9月6日上午 ,原告LINE朱紹恩以:「晚點想找你拿合約」,同日下午朱 紹恩LINE原告以:「拿到了嗎?」,原告回以:「Yes」「 剛到手」(見本院卷第291至293頁),是足證原告雖於102 年7月27日簽署系爭買賣契約書,惟係於102年9月6日始至系 爭建案處取得系爭買賣契約書。
⒊次查,原告就系爭不動產所取得之「房地買賣預約單」(即 紅單),即為被告所提被證十之「房地買賣預約單」影本( 見本院卷第369頁),此為原告所是認(見本院卷第383頁) 。經核該「房地買賣預約單」記載訂金35萬元,並記載訂金 支票之付款銀行、帳號、票號、票期102年7月31日等;另於 附帶約定欄記載:「本人攜合約審閱本NO:P886151」並經原 告簽章、於備註欄載明:「本戶為員工戶價格須經建設公司 同意使得出售」。足證原告取得該「房地買賣預約單」同時 交付票期為102年7月31日之訂金支票,代銷人員則同時交付 買賣契約審閱本供原告攜回審閱,且雙方已約明「房地買賣 預約單」上之價格須經被告公司同意始出售。故是時原告雖 取得紅單及交付訂金支票,然兩造尚未就系爭不動產之買賣 價金達成意思合致,買賣契約尚未成立甚明。
⒋再查,證人薛麗婕到庭結證稱:我於102年間在代銷公司上 班,在甲山林公司。兩造間系爭不動產銷售是我辦理的,那



時候102年7、8月間很多人來看,很暢銷,很多客人會想要 卡位付訂選購房子,我們會在模型區跟客戶銷售,我們都是 一樣的程序,會先在一樓介紹模型區,再去二樓看樣品屋, 選戶別,或是帶價格回去,對原告的過程也是一樣。原告有 付錢,付訂金,原告有預購,是原告本來人來,是在102年7 、8月間,我們建案還在變照中,如果變照完成會給客戶簽 約,因為我們在模型區有五百多戶的模型,是變照後的模型 ,因為我們是有建照的案子,我們是19層地下4層,模型也 是這樣,有跟每一位客戶說建造還在變照中,變造後才簽買 賣契約。原告也是來卡位,那時候也是付訂了,付訂的時候 有給客戶看買賣合約的審閱本,審閱本都有編號,寫完訂單 後客戶就會拿契約回去審閱,隔了一段時間來簽約,但是有 跟客戶說不知道什麼時候會變更的建照才會下來,變更的建 照下來才能拿到合約。(問:原告說102年7月27日去簽買賣 契約,原告有繳簽約金跟訂金,為何買賣契約的簽約日期是 寫102年9月5日?)因為我們在7、8月很暢銷,所以有些客 人會為了避免麻煩就多付一點,但是我們有統一跟客戶說等 變照下來就可以用印,給客戶合約書,契約才生效等語(見 本院字卷第379至382頁)。而就薛麗婕上開證詞,原告亦表 示:證人說到簽約問題,我在102年7月27日就在買賣契約用 印,證人說要拿回公司蓋完章再還給我,我拿到的時候是在 102年9月初等語(見本院卷第382至383頁),及原告前以書 狀陳稱:其於102年7月27日與友人一同前往甲山林代銷機構 簽約,簽約後紅單即由代銷收走以利日後換取合約書等語( 見本院字卷第271頁),足證薛麗婕上開所證非虛。 ⒌職是,綜上事證可知,原告雖於102年7月27日即先於系爭買 賣契約書上簽章,然是時被告公司尚未於系爭買賣契約書用 印。且原告於系爭買賣契約書簽章後,系爭買賣契約書即經 代銷公司銷售人員收走,並已向原告表示需待系爭建案變更 設計執照核准,被告公司才會簽署系爭買賣契約,並交付系 爭買賣契約書與原告,因此,原告簽署系爭買賣契約時,被 告尚未有與原告成立系爭買賣契約之意思合致,則系爭買賣 契約自不因原告一方已於系爭買賣契約上簽章即因此成立。 又其後原告於102年9月6日從代銷公司處拿取被告公司已用 印,且上載日期為102年9月5日之系爭買賣契約書,是時被 告已於系爭買賣契約上用印,則可認兩造間系爭買賣契約於 是時始因兩造達成意思合致而成立。是原告徒以其於102年7 月27日已於系爭買賣契約書上簽章,即謂兩造間系爭買賣契 約書於102年7月27日即已成立云云,自無可採。 ㈡關於原告買受之系爭不動產有無物之瑕疵之爭點:



⒈按民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔 保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失 或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵 。」;第355條第1項規定:「買受人於契約成立時,知其物 有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」。是 所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀 念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者,為物有瑕疵。又買受人於締結買賣契約時,若 已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵,則是拋棄 本於瑕疵而請求擔保之權利,不必使出賣人負其責任(民法 第355條立法理由參照)。
⒉本件兩造間所訂立之系爭買賣契約書,雖記載建照號碼為「 100股建字第00677號」,於附件六所附建照影本亦為「100 股建字第00677號」執照影本(見本院卷第53、109頁),然 該執照上載核准日期為100年12月2日、規定開工期限為領照 後6個月內開工、規定竣工期限為開工之日起53個月內完工 、層棟戶數為:「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」 、法定停車輛數為335輛、自設停車輛數為116輛、合計停車 輛數451輛、機車輛數為343輛。惟證人薛麗婕到庭結證稱: 102年7、8月間很多人來看系爭建案,很暢銷,很多客人會 想要卡位付訂選購房子,我們會在模型區跟客戶銷售,我們 都是一樣的程序,會先在一樓介紹模型區,再去二樓看樣品 屋,選戶別,或是帶價格回去,對原告的過程也是一樣,原 告有付錢,付訂金,原告有預購,是原告本來人來,是在10 2年7、8月間,我們建案還在變照中,如果變照完成會給客 戶簽約,因為我們在模型區有五百多戶的模型,是變照後的 模型,因為我們是有建照的案子,我們是19層地下4層,模 型也是這樣,有跟每一位客戶說建造還在變照中,變造後才 簽買賣契約。原告也是來卡位,那時候也是付訂了,付訂的 時候有給客戶看買賣合約的審閱本,審閱本都有編號,寫完 訂單後客戶就會拿契約回去審閱,隔了一段時間來簽約,但 是有跟客戶說不知道什麼時候會變更的建照才會下來,變更 的建照下來才能拿到合約。(問:為何合約書附的建照影本 是變更設計前的建照?)因為我們是告訴客人說這個建案是 有建照的,因為現在在變照中,等變照完成才能夠簽約。一 開始銷售的總戶數為五百多戶。所有資料都是五百多戶,也 是這樣跟客戶說。(問:所指的資料是什麼?)就是壹張平 面圖。(提示卷附的廣告平面圖)就是只有這壹張,頂多另 外有傢俱配置。(問:原告說102年7月27日去簽買賣契約,



原告有繳簽約金跟訂金,為何買賣契約的簽約日期是寫102 年9月5日?)因為我們在7、8月很暢銷,所以有些客人會為 了避免麻煩就多付一點,但是我們有統一跟客戶說等變照下 來就可以用印,給客戶合約書,契約才生效。當初銷售時我 們都是跟客戶講五百多戶,如果沒有跟客戶講到時候怎麼履 約等語(見本院卷第379至382頁)。且兩造於本件所各自提 出之系爭建案廣告平面圖(DM)一張(附於本院卷末之證件 存置袋),經核為相同之廣告平面圖,該廣告平面圖其中一 面為「一樓全區配置圖」,另一面為「標準層配置圖」,兩 面均可明顯看出系爭建案為1幢、5棟之設計,且該DM之正反 面,並均有明確標示系爭建案之A至E共五棟之位置為何。加 以原告於系爭買賣契約簽立之前,向證人薛麗婕所取得被證 十之「房地買賣預約單」,上載原告訂購之標的為第B2棟19 樓房屋及地下B4層104號停車位1位(見本院卷第369頁)。 足證系爭建案銷售之初,雖變更設計之建照尚未經主管機關 核准,然被告自始即係以變更設計之「地上19層、地下4層 、1幢、5棟、539戶、539位法定停車位」為銷售,其銷售中 心之系爭建案建築物模型、廣告文宣,亦均依變更設計後之 樓層、幢棟數、戶數等,並無以「100股建字第00677號」執 照上所載之「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」之設 計為銷售之情事,足證被告並無以「地上19層、地下3層、3 幢、7棟、335戶」之設計與客戶締結買賣契約之意思表示。 且原告亦自承其於102年7月22日與友人一同至系爭建案參觀 樣品屋,其當初購買系爭建案係因為被告所提供之文宣、建 築模型等(見本院卷第271、15頁),可認原告所欲購買之 標的即系爭不動產,亦係以「地上19層、地下4層、1幢、5 棟、539戶、539位法定停車位」設計建築之B2棟第19樓房屋 及地下4樓編號104號之汽車停車位一位,而非「地上19層、 地下3層、3幢、7棟、335戶」設計之建築甚明。是原告謂其 欲購買之標的為「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」 設計之建築云云,自無可採。
⒊再者,系爭買賣契約書第二條載明原告買受之房地為系爭建 案第B2棟第19樓房屋及地下第4層編號第0104號之平面式法 定停車位1位(見本院卷第53至54頁);第九條第一、三、 九項載明:「本契約房屋地下室共四層,…」、「本社 區地下一、二、三、四層所屬之防空避難室兼停車空間之買 方…」、「本社區地下一層共規劃539位機車位及136位自 行停車車位,供全體住戶共同使用,…」(見本院卷第62頁 );第十一條載明:「開工及取得使用執照期限:本約房 屋興建工程預計102年12月31日前開工,民國105年12月31日



之前完成主建物、附屬建物及…」(見本院卷第63頁);第 十六條第十五、十七項分別載明:「本社區地下一層共規 劃539位機車位及136位自行停車車位,供全體住戶共同使用 ,…」、「…地下一、二、三、四層樓梯間…」(見本院 卷第72、73頁);第二十九條第八項載明:「本社區地下一 層共規劃539位機車位及136位自行停車車位,供全體住戶共 同使用,…。」(見本院卷第83頁);系爭買賣契約書附件 一「付款明細表:房地買賣價款」,第五期款載明:「地下 室四層底板完成時交付50,000元整」(見本院卷第86頁); 附件二之一「全區基地管理範圍示意圖」之「地上1樓『建 照』平面圖」(見本院卷第89頁),核與兩造所提出系爭建 案之廣告平面圖(DM)之「一樓全區配置圖」相符,且該圖 已明顯可見系爭建案為1幢、5棟之設計;系爭買賣契約附件 二之二、二之三、二之四,分別為地上三至五樓之約定專用 管理範圍規劃示意圖(見本院卷第91、93、95頁),亦皆已 分別載明為「地上3樓『建照』平面圖」、「地上4樓『建照 』平面圖」、「地上5樓『建照』平面圖」,且亦均可看出 為1幢、5棟之設計;附件四之一、四之二、四之三、四之四 分別為地下一至四層之平面及停車空間尺寸圖,除載明「地 下室一樓『建照』平面圖」外,並載明法定車位為編號1至 539,自設車位為編號540至597(見本院卷第101至105頁; 第201至),亦即法定車位有539位、自設車位有58位,合計 597位;附件五則為屋突一、二、三層平面圖,上亦載有「B 棟-R3樓『建照』平面圖」(見本院卷第107頁)。以上皆與 「100股建字第00677號」建照上所載「核准日期為100年12 月2日、規定開工期限為領照後6個月內開工、層棟戶數為: 地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶、法定停車輛數為33 5輛、自設停車輛數為116輛、合計停車輛數451輛、機車輛 數為343輛」截然不同。且系爭買賣契約書上開附件之樓層 平面圖已載明為「建照」平面圖,亦即系爭買賣契約書已附 上變更設計後之建照平面圖,足證證人薛麗婕證稱有向每一 位客戶說建造還在變照中,變造後被告才簽買賣契約,客戶 才能拿到買賣契約書,買賣契約書所附建照影本是變更設計 前之建照,只是要讓客戶知道系爭建案是有建照的等情非虛 。是原告徒以系爭買賣契約附件六所附建照執照影本,為變 更設計前之「100股建字第00677號」建照,即謂其購買之標 的,為該建照所載之「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335 戶」設計之標的,並謂被告以「地上19層、地下4層、1幢、 5棟、539戶、539位法定停車位」設計建築之標的,與其簽 約時之廣告、文宣明顯不同,亦與其當初所欲購買之標的不



同云云,顯與事實不符,洵無足採。原告以此為由,主張其 所購買之系爭不動產有瑕疵,被告應對其負物之瑕疵擔保責 任,故其得依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約云云 ,自屬無據。
⒋至於被告於變更設計之建照執照未經核准之前,即以變更設 計後之「地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶、539位法 定停車位」為銷售行為,此為被告之銷售行為是否違反公寓 大廈管理條例第58條第1項之取締規定,而應由主管機關依 同條例第49條第1項裁罰之行政違規問題,並不影響兩造間 系爭買賣契約之私法上效力。本件兩造既均係以「地上19層 、地下4層、1幢、5棟、539戶、539位法定停車位」設計建 築之系爭建案B2棟第19樓房屋及地下4樓編號104號之汽車停 車位1位為買賣標的之意思相互表示一致而成立系爭買賣契 約,且被告其後並已依之合法取得變更設計之建照執照,以 及依之建築完成並合法取得使用執照。則系爭不動產自係合 於兩造間之約定,而無原告所指稱之瑕疵可言。五、從而,原告向被告買受之系爭不動產,並無原告指稱之物之 瑕疵存在,原告無從依民法第359條第1項規定解除系爭買賣 契約,是原告解除系爭買賣契約不合法,不生解除之效力。 因此,原告依民法第259條契約解除後之回復原狀規定,請

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參考資料
一福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
森築開發有限公司 , 台灣公司情報網