臺灣新北地方法院刑事判決 106年度易字第174號
公 訴 人 臺灣新北地方法院檢察署檢察官
被 告 王雲虎
選任辯護人 吳嘉榮律師
被 告 王德利
選任辯護人 陳建宏律師
王俊智律師
許繼中律師
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（104 年度偵字第0000
0 號），本院判決如下：
主 文
王雲虎、王德利均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告王雲虎、王德利父子均明知被告王雲虎 所有坐落於新北市○○區○○○段000 ○00地號土地之新北 市○○區○○街00號房屋有部分範圍佔用他人之土地，亦均 明知上開房屋佔用他人土地情形對告訴人林玉雲是否承購係 屬重要事項，竟基於共同意圖為自己不法所有之犯意聯絡， 於委託三鑫不動產有限公司（下稱三鑫公司）銷售上開房地 時，刻意隱瞞上開重要交易訊息，由被告王德利指示不知情 之賴蒼裕在不動產產權現況確認書上「現況是否有占用他人 之情形」欄勾選「否」，並由被告王雲虎在賣方簽章欄簽名 確認，致告訴人林玉雲陷於錯誤，誤認上開房屋坐落之土地 均屬被告王雲虎所有，而同意以總價新臺幣（下同）6500萬 元購買上開房地，而於民國103 年6 月13日與被告王雲虎簽 訂不動產買賣契約書，嗣即依約支付價金完畢，於同年9 月 5 日完成所有權移轉登記取得上開房地之所有權後，告訴人 林玉雲始發現上開房屋面積與坐落土地面積不符，經告訴人 林玉雲委請新北市樹林地政事務所鑑界，方知上開房屋有佔 用他人土地之情事，告訴人林玉雲至此始知受騙，因認被告 王雲虎、王德利均涉犯修正前刑法第339 條第1 項詐欺取財 罪嫌。
二、公訴意旨認被告王雲虎、王德利涉有前開罪嫌，係以被告王 雲虎、王德利於偵查中之供述、告訴人林玉雲之指訴、證人 葉喜明、蘇雅慧、賴蒼裕、楊幼嘉、江文溪之證述，及不動 產買賣契約書、不動產產權現況確認書、新北市○○區○○ ○段000 ○00地號土地所有權狀、新北市○○區○○○段00 00○號建物所有權狀、臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄、 新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖、台地測量工程有限 公司所繪製之本案土地實測圖等為其主要論據。訊據被告王
雲虎、王德利均堅決否認有何詐欺取財之犯行，被告王雲虎 辯稱：本件是買賣有誤解，伊並沒有騙告訴人，民事判決下 來後，伊已與告訴人和解，賠償告訴人1250萬元等語；被告 王德利辯稱：伊沒有詐騙告訴人，因為土地是伊父親王雲虎 所有，伊並不知道土地的形狀、面積；在簽訂不動產買賣契 約書前之103 年6 月11日簽寫不動產產權現況確認書時，就 第21項「現況是否有占用他人之情形」欄，當時伊與賴蒼裕 討論主建物是沒有佔用到他人土地，至於違建的部分伊不確 定，賴蒼裕說既然主建物沒有佔用到他人土地，所以先勾「 否」，以後鑑界再做處理等語。
三、經查：
㈠新北市○○區○○○段000 ○00地號土地（以下簡稱350 之 19地號土地）原係被告王雲虎所有，面積1025平方公尺（經 換算約為310 坪），而坐落於上開土地上之同段4246建號即 門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋，亦原係被告王雲虎 所有，登記面積208 平方公尺、附屬建物面積13.16 平方公 尺，合計面積221.16平方公尺（經換算約為67坪）等情，除 據被告2 人供陳在卷外，並有土地所有權狀影本、建物所有 權狀影本、土地登記謄本、建物登記謄本各1 份在卷可參（ 見104 年度他字第528 號卷第18至19、226 至228 頁）。上 開房屋嗣經增建，增建後之範圍，經臺灣新北地方法院檢察 署檢察官於105 年7 月14日至現場勘驗，請被告及告訴人指 出原廠房所在位置（按：檢察官於105 年7 月14日至現場時 ，原廠房業已拆除），由新北市樹林地政事務所測量結果， 增建後之建物範圍位在被告王雲虎所有之350 之19地號土地 上者面積為788 平方公尺（經換算約為238 坪），位在同段 350 之1 、350 之4 、350 之6 、372 之1 等地號之他人土 地上者合計面積為218 平方公尺（經換算約為66坪）等情， 有臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄、新北市樹林地政事務 所105 年8 月24日新北樹地測字第1053841101號函附之土地 複丈成果圖各1 件附卷可按（見104 年度偵字第30597 號卷 第56至58、60頁），因此，上開房屋經增建後之總面積為10 06平方公尺（經換算約為304 坪），可分為3 部分：⒈有辦 理建物登記者為221.16平方公尺（經換算約為67坪），⒉未 辦理建物登記而坐落在被告王雲虎所有之350 之19地號土地 上者為566.84平方公尺（經換算約為171 坪），⒊未辦理建 物登記、坐落在他人土地上者為218 平方公尺（經換算約為 66坪）。另，「未辦理建物登記、坐落在他人土地上」之範 圍面積，前另經本院民事庭法官於104 年7 、8 月間囑請新 北市樹林地政事務所測量結果，位在同段350 之1 、350 之
4 、350 之6 、372 之1 等地號他人土地之合計面積則為19 9 平方公尺（經換算約為60坪），有本院104 年度重訴字第 306 號民事判決1 份在卷可佐（見本院易字卷第41至65頁） ，以上事實均先予敘明。
㈡查告訴人林玉雲於103 年6 月13日與被告王雲虎簽訂不動產 買賣契約書，約定總價6500萬元，契約書第2 條記載告訴人 向被告王雲虎購買不動產之標示為：建物標示「新北市○○ 區○○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街00號房 屋（應有部分全部）、主建物與附屬建物合計面積221.16平 方公尺」，土地標示「新北市○○區○○○段000 ○00地號 土地（應有部分全部）、面積1025平方公尺」，契約書第2 條第2 項並記載「本買賣標的有未依法申請之增建（大約15 0 坪）之建物，賣方應誠實明示或告知，對於房屋現況有增 建部分亦包含在買賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況確 認之）」等語；雙方簽約後，350 之19地號土地以及同段42 46建號建物業於103 年9 月5 日移轉登記予告訴人林玉雲等 情，有不動產買賣契約書影本（見104 年度他字第528 號卷 第43至55頁）及前述土地所有權狀影本、建物所有權狀影本 、土地登記謄本、建物登記謄本各1 份附卷可稽。又本件買 賣雙方議定之總價額為6500萬元，此價額於買方，是由告訴 人之配偶葉喜明與三鑫公司經紀人員蘇雅慧商談，是以土地 的坪數310 坪為計價基礎計算而得，此據證人蘇雅慧、葉喜 明證述明確（見本院易字卷第144 、209 頁），又告訴人林 玉雲購買本件房地，並不是要使用土地上之該廠房，告訴人 將會拆掉該廠房，再在土地上重蓋房屋乙情，亦據告訴人即 證人林玉雲於本院理時證述在卷（見本院易字卷第202 頁） ，從而，本件買賣交易，對於告訴人而言，交易重點應是在 土地面積，而雙方簽約後，被告王雲虎既已依約將350 之19 地號土地面積1025平方公尺（經換算約為310 坪）於103 年 9 月5 日移轉登記予告訴人，依此，已難遽認被告王雲虎、 王德利有何向告訴人詐欺取財之情事。再就土地上之房屋而 言，在103 年6 月13日簽約當時，房屋之總面積嗣經測量雖 達1006平方公尺（經換算約為304 坪）（按：以下所述係依 檢察官於105 年7 月14日至現場勘驗、指界後測量所得之面 積），但觀諸不動產買賣契約書上所記載建物之範圍乃係包 含有登記部分及未登記部分，就有辦理建物登記部分其面積 合計為221.16平方公尺（經換算約為67坪），被告王雲虎已 依約於103 年9 月5 日將之移轉登記予告訴人，另就未辦理 建物登記即增建部分，契約書上乃是記載面積大約150 坪， 而依前述，未登記而坐落在被告王雲虎所有之350 之19地號
土地上之建物面積為566.84平方公尺（經換算約為171 坪） ，顯已逾不動產買賣契約書上所記載之「大約150 坪」，據 此亦難謂被告王雲虎、王德利有何向告訴人施以詐騙之情形 。至於簽約當時之房屋現況，其中有218 平方公尺（經換算 約為66坪）係坐落在他人土地上，但上開不動產買賣契約書 第8 條第2 項已約明「本買賣標的如需鑑界點交，應於產權 移轉前完成鑑界程序。鑑界結果若與買賣約定或權利登記內 容不符者，或有被人佔用或佔用別人土地時，雙方同意以本 契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補或另行協 商解決」，是應循契約之約定處理，而非逕對賣方之被告科 以詐欺取財罪責。
㈢又公訴意旨雖指被告王德利指示不知情之三鑫公司經紀人員 賴蒼裕在不動產產權現況確認書上「現況是否有占用他人之 情形」欄勾選「否」，而證人賴蒼裕於偵查及本院審理時到 庭，亦證稱其是於103 年6 月10日或11日時，依被告王德利 對其詢問之回答而勾選「否」等語，但查，被告王德利就此 於本院辯稱：當時伊與賴蒼裕討論主建物是沒有佔用到他人 土地，至於違建的部分伊不確定，賴蒼裕說既然主建物沒有 佔用到他人土地，所以先勾「否」，以後鑑界再做處理等語 ，業如前述，又三鑫公司所屬松安不動產樹林店店長楊幼嘉 與告訴人之配偶葉喜明、被告王雲虎曾於103 年10月17日在 松安不動產樹林店會商協調，過程中，楊幼嘉曾向葉喜明表 示「他侵占的事實，一開始就知道了呀，一開始就說... 」 、「一開始就已經跟你講，後面這邊有一些是別人的地了， 就像王先生講的一樣，他現在地是，他一開始不是講得不是 這麼大」等語，有對話譯文在卷可稽（見104 年度他字第52 8 號卷第210 頁），本案偵查中，檢察事務官就上開對話內 容詢問證人楊幼嘉時，證人楊幼嘉證稱：我印象中我在簽約 前有跟賴蒼裕去王雲虎家找王雲虎簽立斡旋，王雲虎有說以 前因為落石落到他的土地，所以他用山貓清理落石，並做了 擋土牆，因為擋土牆斜的，可能有佔到他人土地，這件事我 印象中我跟蘇雅慧去買方公司時有跟買方提及等語（見104 年度偵字第30597 號卷第25至26頁），從而，仲介本件雙方 買賣之三鑫公司人員，是否確實從未曾自被告王雲虎或王德 利處知悉系爭房屋有部分佔用到他人土地之情形？實非無疑 ，三鑫公司人員有無於成交前力圖促成買賣之動機？證人賴 蒼裕前揭證詞是否真實可信？仍有可堪置疑之處，自難僅憑 不動產產權現況確認書上「現況是否有占用他人之情形」欄 有勾選「否」之事實，而為不利於被告王雲虎、王德利之認 定。
㈣本件告訴人林玉雲就本件不動產買賣另對被告王雲虎、王德 利、三鑫公司提起民事訴訟，經本院民事庭以被告王雲虎應 負瑕疵擔保責任，於105 年12月9 日判決被告王雲虎應給付 原告林玉雲1261萬9511元及法定遲延利息，原告林玉雲其餘 之訴駁回，有本院104 年度重訴字第306 號民事判決1 份在 卷可按（見本院易字卷第41至65頁），嗣告訴人林玉雲與被 告2 人於106 年1 月19日成立和解，由被告王雲虎給付告訴 人1250萬元，亦有和解契約書影本1 件、支票影本2 件附卷 足參（見本院審易字卷第53至57頁），亦足以佐見本件乃屬 民事債務履行與否、瑕疵擔保責任問題，與刑法上之詐欺取 財罪責尚屬有間。
四、綜上所述，被告王雲虎、王德利前揭並無詐欺犯意之辯解， 應堪採信，此外，復查無其他積極證據足資證明被告2 人有 公訴人所指之詐欺取財犯行，既不能證明被告2 人犯罪，爰 均依法諭知無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。本案經檢察官李安蕣偵查起訴，由檢察官彭聖斐到庭執行公訴。中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
刑事第八庭 審判長法 官 戴嘉清
法 官 蔡慧雯
法 官 魏俊明
以上正本證明與原本無異
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 廖庭瑜
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
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