臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第686號
原 告 吳少翊
訴訟代理人 葉銘進律師
被 告 林泱彣
方步言
林建良
共 同
訴訟代理人 柳聰賢律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告林泱 彣、方步言自門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○巷00號房屋 （包含主建物、庭院及停車場，下稱系爭房屋）遷出，並清 空個人物品，將系爭房屋返還予原告，暨將戶籍自該址遷出 。㈡被告自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、方步言第8 日 起至被告林泱彣、方步言自前項所示房屋遷出之日止，按日 連帶給付原告新台幣（下同）21,920元。㈢被告林泱彣、方 步言自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、方步言第8 日起至 被告林泱彣、方步言自第1 項所示房屋遷出之日止，按月給 付原告133,333 元。嗣於訴狀送達後，關於訴之聲明第2 、 3 項給付違約金及相當於租金之不當得利部分，原告改為請 求：㈡被告自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、方步言第8 日起至民國106 年4 月30日止，按日連帶給付原告21,920元 ，暨自106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方步言自系爭房屋 遷出之日止，按日連帶給付原告24,660元。㈢被告林泱彣、 方步言自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、方步言第8 日起 至106 年4 月30日止，按月連帶給付原告133,333 元，暨自 106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方步言自系爭房屋遷出之 日止，按月連帶給付原告15萬元。原告所為訴之變更，核屬 擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。二、原告主張：被告林泱彣邀同被告林建良為連帶保證人，於10 3 年4 月23日向伊承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），約定系爭房屋限於供經營橋庭民宿之用，且 非經伊書面同意，不得轉租，租賃期間自103 年5 月1 日起
至113 年4 月30日止，租金如附件一所示，倘中途終止租約 時，承租人如未即時交還系爭房屋，則承租人及連帶保證人 應按日計付租金5 倍之違約金至交還系爭房屋之日止，系爭 租約復經本院公證處公證。嗣被告林泱彣、方步言因經營橋 庭民宿所需，與伊於103 年7 月4 日簽訂附錄合約（下稱系 爭附錄合約），約定系爭房屋承租人變更為被告林泱彣、方 步言，且其等得將戶籍設於系爭房屋。詎料，被告林泱彣、 方步言於租賃期間，將系爭房屋之停車場一部分轉租與毛弟 租車業者張家源及其他墾丁大街之攤販業者，伊已以起訴狀 向被告林泱彣、方步言終止系爭租約，則伊自得請求被告林 泱彣、方步言遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍。又系爭租約既 經終止，被告林泱彣、方步言未即時交還系爭房屋，伊得請 求被告自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、方步言第8 日起 至106 年4 月30日止，按日連帶給付伊違約金21,920元，暨 自106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方步言自系爭房屋遷出 之日止，按日連帶給付伊違約金24,660元。又被告林泱彣、 方步言自租期屆滿後，仍占用系爭房屋，屬無法律上原因而 受利益，致伊受有相當於租金之損害，伊亦得依不當得利之 法律關係，請求被告林泱彣、方步言自起訴狀繕本最後送達 被告林泱彣、方步言第8 日起至106 年4 月30日止，按月給 付伊133,333 元，暨自106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方 步言自系爭房屋遷出之日止，按月給付伊15萬元等情，並聲 明：㈠被告林泱彣、方步言應自系爭房屋遷出，將系爭房屋 返還予原告，暨將戶籍自該址遷出。㈡被告應自起訴狀繕本 最後送達被告林泱彣、方步言第8 日起至106 年4 月30日止 ，按日連帶給付原告21,920元，暨自106 年5 月1 日起至被 告林泱彣、方步言自系爭房屋遷出之日止，按日連帶給付原 告24,660元。㈢被告林泱彣、方步言應自起訴狀繕本最後送 達被告林泱彣、方步言第8 日起至106 年4 月30日止，按月 連帶給付原告133,333 元，暨自106 年5 月1 日起至被告林 泱彣、方步言自系爭房屋遷出之日止，按月連帶給付原告15 萬元。㈣前三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。㈤ 訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：對於被告林泱彣於103 年4 月23日邀同被告林建 良為連帶保證人，與原告簽訂系爭租約，嗣後被告林泱彣、 方步言於103 年7 月4 日，與原告簽訂系爭附錄合約，均不 爭執。惟被告林泱彣、方步言並無轉租或出借系爭房屋停車 場之一部分予毛弟租車張家源或他人，原告自不得以被告林 泱彣、方步言違法轉租，而終止系爭租約。其次，縱認被告 林泱彣、方步言有違法轉租或出借之情形，惟被告林泱彣、
方步言向原告承租之土地面積為539.27平方公尺、房屋占地 面積128.8 平方公尺，其出租或出借之部分甚小，足見被告 林泱彣、方步言之行為侵害原告利益甚微，倘原告以此一事 由終止系爭租約，將造成其等極大之損失，顯有權利濫用之 情形。再者，被告林泱彣、方步言與原告所簽訂之系爭附錄 合約已取代系爭租約，被告林建良既未擔任系爭附錄合約之 連帶保證人，其自不負保證之責。另違約金之約定亦屬過高 ，應予酌減。又原告請求相當於租金之不當得利部分，倘有 理由，應扣除被告林泱彣、方步言已繳納之租金等語，資為 抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟 費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，被告願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、經查：被告林泱彣邀同被告林建良為連帶保證人，於103 年 4 月23日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定系爭 房屋限於供經營橋庭民宿之用，且非經原告書面同意，不得 轉租，租賃期間自103 年5 月1 日起至113 年4 月30日止， 租金如附件一所示，倘中途終止租約時，承租人如未即時交 還系爭房屋，則承租人及連帶保證人應按日計付租金5 倍之 違約金至交還系爭房屋之日止，系爭租約並經本院公證處公 證。嗣後被告林泱彣、方步言因經營橋庭民宿所需，與原告 於103 年7 月4 日簽訂系爭附錄合約，約定系爭房屋承租人 變更為被告林泱彣、方步言各事實，為兩造所不爭執，並有 本院103 年度屏院公字第000000000 號公證書、房屋租賃契 約及附錄合約在卷可憑（見本院卷第29至35頁），堪信為真 實。
五、本件爭點為：㈠被告林泱彣、方步言是否有違法轉租之行為 ？㈡原告以被告林泱彣、方步言違法轉租為由，終止系爭租 約，有無理由？㈢原告請求被告林泱彣、方步言將系爭房屋 返還於原告、將戶籍自該址遷出及給付相當於租金之不當得 利，並請求被告給付違約金，是否有理由？茲分別論述如下 ：
㈠、被告林泱彣、方步言是否有違法轉租之行為？ ⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人，民法第443 條第1 項定有明文。系爭租約第6 條 特別約定事項第3 款：乙方（即被告林泱彣）非經甲方（即 原告）書面同意，不得將租賃物（即系爭房屋）之全部或一 部轉租、或借與他人使用或與他人共用。
⒉經查，觀之原告所提出之現場照片，可見停車場之門口，有 招牌記載：橋庭民宿私人停車場等字，停車場內僅有鄰近出
口之停車格有停放機車，日夜所停放之機車數量雖有不同， 惟停放之機車車牌上，均載有毛弟租車之標誌及編號，並無 其他非毛弟租車出借之車輛停放，有現場照片附卷可參（見 本院卷一第41、321 至323 、377 至379 頁），衡諸常情， 橋庭民宿停車場門口業已明確記載為私人停車場，倘非有該 該民宿業者之同意，自無可能將已載有毛弟租車字樣車牌之 機車停放於該停車場。復參以原告之配偶黃子庭與毛弟租車 業者張家源之LINE通訊紀錄，有張家源數次上傳上開停車格 照片予黃子庭之情形，並屢次稱此一停車格為其向民宿業者 所承租之停車場（見本院卷一第131 、137 頁、卷二第6 頁 ）。且105 年9 月6 日黃子庭與張家源錄影對話內容略以： 如附表二對話內容所示。互核上開錄影對話內容譯文與上開 通訊紀錄之內容，就張家源以每月1,000 元之租金向橋庭民 宿承租停車場特定部分之停車格一事，張家源之陳述均屬一 致，則原告主張：被告林泱彣、方步言有違法轉租橋庭民宿 停車場予毛弟租車業者張家源使用等語，應非子虛。按無故 以錄音竊錄他人非公開之言論或談話者，刑法第315 條之1 第2 款固設有處罰規定，惟本件黃子庭所錄錄影光碟，乃關 於其與證人張家源間之談話，難謂係竊錄「他人」之言論或 談話，且黃子庭錄下其與被告間之影像及談話內容，可取得 證據資料，俾原告於訴訟上舉證，以維護原告在實體法上受 保護之權利，亦難謂係「無故」。民事程序於追求真實發現 時，固仍應就憲法所保障之權利、誠信原則及正當法律程序 等價值為綜合權衡，不許為發現真實之必要，而以重大侵害 隱私權之手段取得證據方法，但本件黃子庭係錄下其與張家 源間談話內容，張家源明知其談話內容可為黃子庭所瞭解並 記憶，甚至對外引述，而猶對黃子庭發表，則黃子庭趁機錄 下其談話內容，尚無侵害被告之隱私權可言，何況當時張家 源係在大庭廣眾得共見共聞之街道上與黃子庭對話。是本件 原告提出之錄影光碟，尚難謂係非法取得之證據而無證據能 力，被告辯稱該錄影光碟為非法取得之證據云云，自無足取 。
⒊證人張家源雖先證稱：其會在對話時，跟黃子庭說向其承租 之機車可以停橋庭民宿，是想要黃子庭跟其租車；其有傳LI NE，貼橋庭民宿停車場的照片，告訴黃子庭可以停橋庭民宿 ，是希望黃子庭來租車；照片上的電動車是住宿之人租的， 其並無向被告林泱彣承租橋庭民宿之停車場等語（見本院卷 一第210 頁反面）；惟經本院提示證人譯文、LINE通訊紀錄 及當庭播放錄影光碟後，證人張家源又證稱：其不認識黃子 庭，沒印象是否見過；其沒有印象其有帶黃子庭過去；LINE
對話記錄上橋庭民宿停車場照片是其傳的，其不知道跟誰對 話…等語（見本院卷一第210 頁反面、215 頁）。稽諸證人 張家源表示不認識黃子庭，經本院提示上開證物後，亦表示 對黃子庭沒有印象，此與證人張家源先前所證稱其向黃子庭 表示承租其機車可以停放橋庭民宿，是想要黃子庭跟其租車 云云，說詞前後矛盾，且倘張家源僅係附和黃子庭，而稱有 向橋庭民宿承租停車場，豈會於不同時間及在其不知係黃子 庭詢問之下，均稱以每月1,000 元之租金向橋庭民宿承租停 車位，並上傳相同位置停車格之照片。又原告所提供之錄影 光碟內容，係在張家源不知悉之情況下拍攝其對話內容，則 其斯時所為之陳述，自較堪信為真實，再參以證人張家源與 橋庭民宿業者在本件訴訟具有共同利害關係，其於本院審理 中到場所為之證詞，有偏袒被告之虞。則證人張家源到場證 稱：其未以每月1,000 元之租金向橋庭民宿承租停車場特定 部分之停車格云云，自難採為有利於被告之認定。 ⒋依上所述，堪認被告林泱彣、方步言確有將上開停車場之一 部分出租於證人張家源，則原告主張被告林泱彣、方步言有 違法轉租一節，堪信為真實。
㈡、原告以被告林泱彣、方步言違法轉租為由，終止系爭租約， 有無理由？
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148 條第1 項定有明文。又按權利之行使，是否 以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之 利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡 量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國 家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71 年台上字第737 號判例參照）。
⒉本件被告林泱彣、方步言有違法轉租之行為，已如上述，原 告固得依系爭租約及民法第443 條第2 項之規定，行使其終 止系爭租約之權利。惟本件被告林泱彣邀同被告林建良為連 帶保證人，向原告承租系爭房屋，租賃期間為10年，租金如 附件一所示分3 階段，由160 萬元遞升至190 萬元，有如上 述，足見兩造所約定之租金，已考量申報地價及物價上漲之 調整，始有遞增租金之約定。且被告林泱彣、方步言迄今均 未有未給付租金之情形，有第一商業銀行取款憑條存根聯可 憑（見本院卷一第229 頁），又原告自陳現居於異地，系爭 房屋返還後，先作整修，再評估市場，另做民宿方面租賃之 經營等語（見本院卷一第265 頁；卷二第3 至4 頁），足見 原告收回系爭房屋後，並無改變原使用方式之計畫，而仍出
租他人經營民宿業務。則系爭租約之存在，尚非對原告有所 不利益。復考量系爭房屋主建物第1 層面積為128.8 平方公 尺，其坐落基地為539.27平方公尺，有土地登記第二類謄本 、建物登記第二類謄本可參（見本院卷一第59至62頁），扣 除系爭房屋主建物所占面積後，承租之庭院及停車場面積為 410.47平方公尺（計算式：539.27－128.8 ＝410.47），而 被告林泱彣、方步言違法轉租之部分，僅停車場中之1 個停 車格，所占面積甚小，且每月租金亦僅1,000 元，並僅供停 放機車使用，未改變停車場供停車之使用方式。再者，被告 經營民宿本為招攬外地遊客，為提供客人當地便捷交通工具 ，而與鄰近之商家交好，以低價之方式，出租甚小部分之停 車位與經營旅遊之相關業者，亦非出租人難以預見，自難認 已破壞原告與被告間之信任關係。另參酌系爭房屋雖大部分 已由原告先行裝潢完畢，惟被告林泱彣、方步言為經營橋庭 民宿，仍須支出小部分裝潢、設置網站與廣告行銷等費用， 且橋庭民宿承租迄今僅3 年有餘，投入之成本通常尚在回收 或轉虧為盈之階段，且應已有預約投宿之房客，倘經原告終 止而須將系爭房屋返還，不僅造成被告之重大不利益，亦可 能造成預約投宿之民眾受損。依上所述，原告以被告林泱彣 、方步言違法轉租為由，行使其終止權，本院認原告此終止 權之行使，其所得之利益極少，與被告投資之損失及預約投 宿之民眾之損失相較，堪認原告終止系爭租約及附錄合約， 係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。從而，原告主張 其已合法終止系爭租約云云，即無足取。
㈢、原告請求被告林泱彣、方步言將系爭房屋返還於原告、將戶 籍自該址遷出及給付相當於租金之不當得利，並請求被告給 付違約金，是否有理由？
原告既不得終止系爭租約，有如上述，則其主張已合法終止 系爭租約，請求被告林泱彣、方步言將系爭房屋返還於原告 、將戶籍自該址遷出及給付相當於租金之不當得利，並請求 被告給付違約金，於法自屬無據。
六、綜上所述，原告主張其已合法終止系爭租約，請求㈠被告林 泱彣、方步言自系爭房屋遷出，將房屋返還予原告，暨將戶 籍自該址遷出；㈡被告自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣、 方步言第8 日起至106 年4 月30日止，按日連帶給付原告21 ,920元，暨自106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方步言自系 爭房屋遷出之日止，按日連帶給付原告24,660元；㈢被告林 泱彣、方步言自起訴狀繕本最後送達被告林泱彣及方步言第 8 日起至106 年4 月30日止，按月連帶給付原告133,333 元 ，暨自106 年5 月1 日起至被告林泱彣、方步言自系爭房屋
遷出之日止，按月連帶給付原告15萬元，均無理由，應予駁 回。又原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗， 應併駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 程耀樑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 邱淑婷
附表一：
┌────────┬──────────┬────────┐
│ 期 間 │ 租 金（新台幣）│ 備 考 │
├────────┼──────────┼────────┤
│103 年5 月1 日至│每年160萬元 │ │
│106 年4 月30日 │ │ │
├────────┼──────────┼────────┤
│106 年5 月1 日至│每年180萬元 │ │
│109 年4 月30日 │ │ │
├────────┼──────────┼────────┤
│109 年5 月1 日至│每年190萬元 │ │
│113 年4 月30日 │ │ │
└────────┴──────────┴────────┘
附表二：
┌──────────────────────────┐
│ 對話內容（黃子庭，下稱黃；張家源，下稱張） │
├──────────────────────────┤
│黃：你說橋庭民宿是您們租的停車場，啊要往哪邊騎？ │
│張：就這樣直走。… │
│黃：喔！我 看到一個橋庭民宿那裡。 │
│張：你就騎過去那邊，旁邊那有電動車，在橋庭民宿的停車│
│ 上面有電動車那邊就是啦，我們都停那邊。… │
│黃：你說你們租橋庭1 個月要1,000 元這樣划算嗎？ │
│張：會阿！阿不然這沒地方。…黃：啊你有認識橋庭民宿所│
│ 以他租給你。張：對呀有阿有阿。 │
│黃：啊你跟他租多久了？ │
│張：還沒一年。 │
│黃：啊不就是去年開始租的。張：差不多吧對啊。… │
│黃：所以1,000 還可以。 │
│張：汽車車位裡面在租也是一個月1,000 。 │
│黃：你們的店名是什麼？ │
│張：毛弟租車。 │
│黃：橋庭民宿就是你們的停車場。 │
│張：他們的停車場，我租他們的停車場 │
│（見本院卷一第37至40頁）。 │
└──────────────────────────┘