臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第258號
原 告 全品冠股份有限公司
法定代理人 黃國珍
訴訟代理人 阮皇運律師
黃彥揚
林誼芳
被 告 福星國際餐飲有限公司
法定代理人 顏福星
被 告 彭祝禮
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經臺灣臺北地方法院移送
前來，本院於民國106 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告福星國際餐飲有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號一樓房屋暨地下四樓編號三十四、三十六、三十九號停車位騰空遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣柒拾肆萬壹仟陸佰零肆元，及其中新臺幣貳拾陸萬元自民國一０五年十二月六日起，其中新臺幣貳拾陸萬元自民國一０六年一月六日起，其中新臺幣玖萬貳仟捌佰伍拾柒元自民國一０六年二月六日起，其中新臺幣陸萬叁仟柒佰肆拾柒元自民國一０六年五月十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０五年十二月六日起至清償民國一０五年十二月租金新臺幣貳拾陸萬元之日止；自民國一０六年一月六日起至清償民國一０六年一月租金新臺幣貳拾陸萬元之日止；暨自民國一０六年二月六日起至清償民國一０六年二月租金新臺幣玖萬貳仟捌佰伍拾柒元之日止，各按日連帶給付原告新臺幣貳仟陸佰元。被告應自民國一０六年二月十一日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按日連帶給付原告新臺幣捌仟陸佰陸拾柒元。被告應自民國一０六年二月十一日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳拾柒萬叁仟壹佰貳拾肆元。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾萬伍仟元為被告福星國際餐飲有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項前、中、後段，於原告各按日以新臺幣捌佰元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告按日以新臺幣叁仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第五項於原告按月以新臺幣玖萬壹仟元為被告供擔保後，
得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明 文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告福星國際餐飲有限公司 （下稱福星公司）應將門牌號碼臺北市○○區○○路000 號 1 樓房屋（下稱系爭房屋）暨地下四樓編號34、36、39號停 車位（與系爭房屋下合稱系爭租賃物）回復原狀並返還予原 告；㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）6 萬3,747 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息；㈢被告應連帶給付原告6 萬5,000 元，及分別自 民國105 年12月6 日、106 年1 月6 日、同年2 月6 日起， 均各至105 年12月、106 年1 月及同年2 月租金清償日止， 按日連帶給付原告2,600 元；㈣被告應自106 年2 月11日起 至返還系爭租賃物之日止，按日連帶給付原告8,667 元；㈤ 被告應自106 年2 月11日起至返還系爭租賃物之日止，按月 連帶給付原告27萬3,124 元；㈥願供擔保，請准宣告假執行 。嗣於訴訟進行中，追加請求被告連帶給付105 年12月、10 6 年1 月、同年2 月之租金共計61萬2,857 元（見本院卷第 33、34頁），復減縮聲明第一項請求被告返還系爭租賃物之 範圍（見本院卷第88頁），最後聲明如後貳、一所示。經核 ，原告所為係基於同一基礎事實而為訴之追加，並減縮應受 判決事項之聲明，揆諸首揭規定，於法自無不合，應予准許 。
貳、實體事項
一、原告主張：被告福星公司於104 年7 月14日邀同被告彭祝禮 為連帶保證人，與原告簽訂房屋租賃契約，承租原告所有之 系爭租賃物，租賃期間自同年月16日起至109 年8 月31日止 ，嗣原告與被告福星公司並約定租金自105 年9 月1 日至10 6 年8 月31日調整為每月26萬元（下稱系爭租約）；被告福 星公司依系爭租約第3 條第3 項約定，應於每月1 日起5 日 內給付當月租金，另依系爭租約第7 條第2 項約定，應支付 系爭租賃物之管理費。詎被告福星公司遲延給付105 年11月 租金，迄同年12月1 日始行補繳，亦未繳納同年12月、106 年1 月共計2 期租金與自105 年11月起每月1 萬3,124 元之 管理費，經原告於106 年1 月20日發函催告被告福星公司於 函到7 日內給付，仍未獲清償。原告業於106 年2 月9 日， 依系爭租約第5 條第2 項第3 款、第7 條第5 項約定與民法
第440 條規定，發函終止系爭租約，該函於同年月10日送達 被告，則系爭租約已於是日終止，被告福星公司自應騰空遷 讓返還系爭租賃物，且被告依系爭租約約定及民法第179 條 、第739 條規定，應連帶給付如附表各編號所示積欠之租金 共計61萬2,857 元；管理費共計4 萬3,747 元；原告因本件 請求返還租賃物等事件而支出之律師費2 萬元；遲付105 年 11月租金之逾期罰款6 萬5,000 元，及分別自105 年12月6 日、106 年1 月6 日、同年2 月6 日起，各至105 年12月、 106 年1 月、同年2 月租金清償日止，按當月應付租金總額 1 ％即每日2,600 元之逾期罰款；自系爭租約終止之翌日即 106 年2 月11日起至返還系爭租賃物之日止，每日8,667 元 之懲罰性違約金，與相當於租金與管理費之不當得利每月27 萬3,124 元；暨如附表編號1 至3 號所示租金、管理費與律 師費之遲延利息。為此，依民法第455 條前段、第767 條、 第179 條、第739 條規定，及系爭租約第3 條第1 項第3 款 、第3 項、第7 條第2 項、第3 項、第12條第1 項、第2 項 約定，請求被告福星公司返還系爭租賃物，及被告連帶給付 如附表各編號所示金額等語，並聲明：㈠被告福星公司應將 系爭租賃物騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付原告67 萬6,604 元，及其中26萬元自105 年12月6 日起，其中26萬 元自106 年1 月6 日起，其中9 萬2,857 元自106 年2 月6 日起，其餘6 萬3,747 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應連帶給付原 告6 萬5,000 元，及分別自105 年12月6 日、106 年1 月6 日、同年2 月6 日起，各至105 年12月、106 年1 月及同年 2 月租金清償日止，均按日連帶給付原告2,600 元；㈣被告 應自106 年2 月11日起至返還系爭租賃物之日止，按日連帶 給付原告8,667 元；㈤被告應自106 年2 月11日起至返還系 爭租賃物之日止，按月連帶給付原告27萬3,124 元；㈥願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則陳以：對原告請求無意見，但伊等沒有錢償還或遷讓 租賃物等語。
三、查原告主張上開事實，業據提出建物所有權狀、租賃契約公 證書及房屋租賃契約書、調降租金協議書、支票影本與退票 理由單、內湖舊宗郵局第47號存證信函與回執、內湖舊宗郵 局第108 號存證信函與回執、內湖西湖郵局第127 號存證信 函、長虹NASDAK科技大樓管理委員會公共管理費用分攤收繳 單、彰化商業銀行股份有限公司交易明細查詢資料、收據附 卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前 段、第767 條第1 項前段各有明文。查系爭租約第7 條第2 項約定：「…乙方（即被告福星公司）同意…支付管理費用 …」；第7 條第5 項約定：「乙方如積欠本條應繳納之管理 費，累積已達2 期（含）以上者，甲方（即原告）得催告乙 方限期7 日內補繳，逾期不補繳者，甲方得終止本租約…」 ，有上開房屋租賃契約書可憑（見北院卷第12頁背面至13頁 ），則被告福星公司依約自應按期繳納管理費，倘積欠管理 費累積達2 期，經原告依約限期催繳而不繳者，原告即得終 止系爭租約。又原告主張被告福星公司積欠105 年11月、同 年12月及106 年1 月等3 期管理費共計3 萬9,372 元，經原 告於106 年1 月20日發函催告限期7 日內給付，仍未清償等 語，既為被告所不爭執，則原告依系爭租約第7 條第5 項約 定，於同年2 月9 日發函終止系爭租約，自屬合法，系爭租 約並於上開終止之意思表示到達被告福星公司即同年月10日 時已告終止，被告福星公司即應返還原告所有之系爭租賃物 。是原告依前揭規定，請求被告福星公司騰空遷讓返還系爭 租賃物，當屬有據。
㈡被告福星公司應給付如附表各編號所示之金額予原告： ⒈就附表編號1 、4 號部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩 種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約 金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約 金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的 ，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約 金外，並得請求本來之給付。而當事人所定違約金究屬何性 質，應依當事人之意思定之（最高法院99年度台上字第201 號判決意旨參照）。
⑵查系爭租約第3 條第3 項約定：「乙方應於每期開始日即每 月1 日起5 日內，將當期租金繳付甲方。如乙方逾期未繳付 或支票未兌現時，每逾1 日應加付當月應付租金總額百分之 一之逾期罰款…」，有前載房屋租賃契約書可證（見北院卷 第11頁背面），堪認被告福星公司依約應於每月5 日前，繳 付當月租金，倘逾期未付，每逾1 日應加付當月應付租金總
額百分之一之逾期罰款；而苟被告福星公司未能依約給付租 金，原告即得依約予以罰款，被告福星公司仍應履行原定給 付租金之義務，則系爭租約第3 條第3 項後段約定之逾期罰 款，性質上核屬懲罰性違約金。又原告主張自105 年9 月1 日至106 年8 月31日之每月租金為26萬元，被告福星公司遲 延給付105 年11月租金，迄同年12月1 日始行補繳，共計遲 延給付25日，且亦未繳納同年12月、106 年1 月及同年2 月 1 日至系爭租約終止日即同年月10日止之租金等語，既為被 告所不爭執，則原告依系爭租約第3 條第3 項前段約定，請 求被告福星公司給付105 年12月租金26萬元、106 年1 月租 金26萬元、及同年2 月1 日至同年月10日之租金9 萬2,857 元，另依系爭租約第3 條第3 項後段約定，請求105 年11月 租金之逾期罰款6 萬5,000 元，及就105 年12月租金自同年 月6 日起；就106 年1 月租金自同年月6 日起；就106 年2 月租金自同年月6 日起，均分別至各該期租金清償日止，按 當月應付租金總額1 ％即每日2,600 元之逾期罰款（計算式 均詳附表），皆屬有據。
⒉就附表編號2 號部分：
被告福星公司依系爭租約第7 條第2 項約定，應負擔系爭租 賃物之管理費，惟其積欠105 年11月、同年12月及106 年1 月管理費共計3 萬9,372 元，已如前述。又原告主張被告福 星公司亦未繳納106 年2 月管理費等語，復為被告所不爭執 。是原告依系爭租約第7 條第2 項約定，請求被告福星公司 給付105 年11月至106 年2 月10日止之管理費共計4 萬3,74 7 元（計算式詳附表），亦為有憑。
⒊就附表編號3 號部分：
查系爭租約第12條第1 項約定：「…乙方如違反或不履行本 租約所定義務，經甲方依本租約之約定以書面通知後終止時 ，乙方應賠償甲方因此所受之損失（包括律師費）…」，有 前載房屋租賃契約書可證（見北院卷第13頁背面），則被告 福星公司於其違反系爭租約約定，經原告依約終止租約時， 即應賠償原告因而支付之律師費。又原告主張因與被告福星 公司間本件請求返還租賃物等事件，支出律師費2 萬元等語 ，既為被告所不爭執，且有上開收據可佐，則原告依系爭租 約第12條第1 項約定，請求被告福星公司給付律師費2 萬元 ，自應予准許。
⒋就附表編號5 號部分：
查系爭租約第12條第2 項約定：「乙方於…終止租約時應即 遷出交還租賃標的物，如有遲延，甲方得…自發生逾期之日 起至將租賃標的物遷讓交還甲方之日止，按日加付一倍於每
日約定租金之懲罰性違約金…」，有上開房屋租賃契約書可 佐（見北院卷第13頁背面）。而系爭租約業於106 年2 月10 日終止，亦如前述。是原告請求被告福星公司自系爭租約終 止之翌日即106 年2 月11日起至返還系爭租賃物之日止，按 日加付每日約定租金8,667 元之懲罰性違約金（計算式詳附 表），同為有據。
⒌就附表編號6 號部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得 相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參 照）。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用房屋之 利益，並已致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋 所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還 該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權 占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。原告 與被告福星公司間之系爭租約業經合法終止，已如前述，則 被告福星公司自106 年2 月11日起，即無得對原告主張合法 占有之權源。又原告主張被告福星公司迄未返還系爭租賃物 ，亦未繼續給付管理費等語，為被告所不爭執，則被告福星 公司仍繼續占有系爭租賃物，自屬無法律上之原因而受利益 ，致原告受有損害，揆之上揭說明，原告當得依民法第179 條、第181 條但書之規定，請求被告福星公司給付相當於租 金與管理費之不當得利。
⑵按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀交 易價值定之。至城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項雖有明文 。惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商， 並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位 之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋 兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權 條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高 法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。準此，城市地方 供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益 ，非一般供住宅用之房屋可比，則於酌定無權占有他人土地 以為營利者所受相當於租金之不當得利時，自不受土地法第 97條第1 項所定租金最高額之限制。查原告自105 年9 月1
日至106 年8 月31日止，係以每月26萬元之租金數額出租系 爭租賃物予被告福星公司，且本件尚乏證據證明原告乃因主 觀議價能力優越，致能與被告福星公司協議較市價為高之租 金數額，況被告福星公司就原告主張計算相當於租金之不當 得利數額復無爭執，足見系爭租賃物租金之客觀市價應為每 月26萬元。又被告福星公司係以系爭租賃物作為營業使用， 揆之前揭規定及說明，復無土地法第97條規定之適用。是原 告請求以每月27萬3,124 元計算被告福星公司占用系爭租賃 物相當於租金與管理費之不當得利（計算式詳附表），應為 可採。從而，原告請求被告福星公司自106 年2 月11日起至 返還系爭租賃物之日止，按月給付27萬3,124 元，當屬有憑 。
⒍綜上所述，原告請求被告福星公司給付74萬1,604 元（計算 式：612,857 ＋43,747＋20,000＋65,000＝741,604 ），及 分別自105 年12月6 日起至清償105 年12月租金26萬元之日 止、自106 年1 月6 日起至清償106 年1 月租金26萬元之日 止、自106 年2 月6 日起至清償106 年2 月租金9 萬2,857 元之日止，各按日給付逾期罰款2,600 元；自106 年2 月11 日起至返還系爭租賃物之日止，按日給付懲罰性違約金8,66 7 元；暨自106 年2 月11日起至返還系爭租賃物之日止，按 月給付相當於租金與管理費之不當得利27萬3,124 元，為有 理由，應予准許。
㈢被告彭祝禮應與被告福星公司負連帶給付責任： ⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債 務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂 定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於 主債務之負擔，民法第739 條、第740 條各有明文。而就承 租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係 終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（ 最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照）。又保證債 務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債 權人各負全部給付之責任者而言（最高法院45年台上字第14 26號判例意旨參照）。
⒉查原告主張被告彭祝禮為系爭租約之連帶保證人，並於簽約 時在租賃契約與公證書上親自簽名蓋章等語，為被告彭祝禮 所不爭執，足認被告彭祝禮就因系爭租約所生之給付租金、 管理費、律師費、違約金暨利息等金錢給付債務，應與被告 福星公司負連帶清償責任。又原告依民法第179 條規定，請 求被告福星公司給付相當於租金與管理費之不當得利，性質 上核與原告因被告福星公司之無權占有，致無法自由使用、
收益系爭租賃物所受之損害賠償相當，揆諸前開說明，該相 當於租金與管理費之不當得利亦應屬被告彭祝禮保證責任之 範圍。是原告依民法第739 條規定，請求被告彭祝禮就如附 表各編號所示金額，與被告福星公司負連帶給付責任，亦屬 有據。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229 條第1、2 項、第233 條第1 項分別定有明文。又應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同 法第203 條所明定。查原告與被告福星公司約定每月租金應 於每月5 日前給付，已如前述，堪認105 年12月租金、106 年1 月租金、同年2 月租金之給付自有確定期限。被告既迄 未清償，則原告就105 年12月租金26萬元，併請求自給付期 限屆滿翌日即同年月6 日起；就106 年1 月租金26萬元，併 請求自同年月6 日起；就106 年2 月租金9 萬2,857 元，併 請求自同年月6 日起，均至清償日止，按法定利率週年利率 5 ％計算之利息，即屬有據。又原告係於106 年3 月7 日起 訴，起訴狀繕本於同年5 月18日送達被告，有本院送達證書 可證（見本院卷第13至14頁），則原告就前開得請求之管理 費與律師費共計6 萬3,747 元（計算式：43,747＋20,000＝ 63,747），併請求自同年月19日起至清償日止，按法定利率 週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。
六、從而，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、第 179 條、第739 條規定，與系爭租約第3 條第3 項、第7 條 第2 項、第12條第1 項、第2 項約定，請求㈠被告福星公司 應騰空遷讓返還系爭租賃物；㈡被告應連帶給付74萬1,604 元，及其中26萬元自105 年12月6 日起，其中26萬元自106 年1 月6 日起，其中9 萬2,857 元自106 年2 月6 日起，其 中6 萬3,747 元自106 年5 月19日起，均至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息；㈢被告應分別自105 年12月6 日起 至清償105 年12月租金26萬元之日止、自106 年1 月6 日起 至清償106 年1 月租金26萬元之日止、自106 年2 月6 日起 至清償106 年2 月租金9 萬2,857 元之日止，各按日連帶給 付2,600 元；㈣被告應自106 年2 月11日起至返還系爭租賃 物之日止，按日連帶給付8,667 元；㈤被告應自106 年2 月
11日起至返還系爭租賃物之日止，按月連帶給付27萬3,124 元，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合， 爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2 項 、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 馬傲霜
法 官 王沛雷
法 官 李佳芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 劉雅萍
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