臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1490號
原 告 魯依華
訴訟代理人 黃敬唐律師
劉昌樺律師
複代理人 劉尹惠律師
被 告 蕭孟玫
訴訟代理人 林志哲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於106 年10月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬貳仟貳佰捌拾壹元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣伍拾萬貳仟貳佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告經21世紀不動產汐止中興加盟店（下稱 21世紀房屋）居間仲介，於102 年7 月15日向被告買受門牌 號碼為新北市○○區○○○路000 巷00號11樓房屋及其土地 持份（下稱系爭房屋），雙方並簽訂買賣契約，總價為新臺 幣（下同）1,010 萬元，嗣於102 年8 月8 日辦理產權移轉 登記，並於102 年8 月18日完成房屋點交。嗣於104 年11月 間，原告始發現屋內天花板上方之樓頂板，竟有大片水泥塊 掉落及多處鋼筋鏽蝕暴露之瑕疵情形，原告隨即於104 年11 月29日通知被告（即出賣人）。然被告不願賠償原告所受損 失，故原告於通知後6 個月內，於104 年12月28日發函向被 告行使價金減少請求權。而系爭房屋天花板內有多處鋼筋保 護層隆起、剝離及鋼筋鏽蝕外露等現象。為此，依民法第35 4 條前段、第359 條之法律規定請求減少價金等語。並聲明 ：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：本建案於83年2 月4 日取得使用執照，代表當時 混擬土抗壓是符合法令規定的，否則無法取得執照，可見混 擬土抗壓不足及品質劣化一定是後天環境所造成的。106 年 6 月17日建築師公會會勘時才知道，客廳旁的廁所無通風管 道，所有濕氣都排不掉集中在天花板。舊大樓使用久了混擬 土難免有裂縫，此時如果濕氣過重，會導致混擬土吸附過多 水氣，讓鋼筋生銹，鋼筋一生銹就會膨脹，一膨脹就會導致 水泥崩落。因此被告主張，此次天花板水泥塊崩落是原告管
理不當（未善加除濕）所致，原告應負擔相當責任等語為辯 。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決 ，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠原告經21世紀房屋之居間仲介，於102 年7 月15日向被告 買受系爭房屋，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約，本院卷第16-30 頁），買賣總價金為1,010 萬 元，嗣於102 年8 月8 日辦理產權移轉登記（本院卷第31 頁），並於102 年8 月18日完成房屋點交。 ㈡兩造及21世紀房屋仲介於102 年8 月18日房屋點交當天， 均已就房屋現況完成確認，在「不動產標的現況說明書」 亦未特別記載天化板狀況。
㈢原告於104 年11月間僱請友人前來幫忙查看（利用燈罩位 置向內查看），發現在玄關位置附近的天花板上方之「樓 頂板」有大片水泥塊剝落及樑柱鋼筋呈現明顯鏽蝕暴露之 情形發生（本院卷第32頁），遂透過21世紀房屋仲介於10 4 年11月29日將系爭房屋存有上述鋼筋鏽蝕暴露及水泥塊 剝落之瑕疵情事通知被告。被告立即於104 年12月初，寄 發存證信函予被告之前屋主，請其提供可協助釐清事實之 參考資料。
㈣系爭房屋係於104 年11月間，發生樓頂板水泥塊掉落之情 事，離系爭房屋之移轉交付期間已逾2 年，而發生樓頂板 水泥塊掉落之事係房屋交付後，被告居住之期間內始發生 。
㈤被告於104 年12月2 日回函予原告略以：「本人蕭孟玫前 於於民國100 年2 月22日向前屋主購買門牌號碼新北市○ ○區○○○路000 巷00號11樓之房屋，並於102 年7 月15 日委託21世紀不動產出售該房屋予台端。台端日前於民國 104 年11月29日透過21世紀不動產仲介通知本人該房屋天 花枝有大量崩塌情形，本人已將上開情形先行通知前屋主 ，並詢問前屋主有無可協助釐清事實之參考資料、文件或 資訊得予提供，如蒙回覆，將儘速提供給台端參考。」等 語（本院卷第33-34 頁）。
㈥104 年12月28日原告再以汐止社后郵局第700 號存證信函 向被告主張履行瑕疵擔保責任，並請求減少買賣價金18萬 元（本院卷第35-39 頁）。
㈦基於協助原告立場，在21世紀房屋仲介召集下，兩造於10 4 年12月27日下午3 時及105 年8 月13日下午2 時假房仲 辦公室召開兩次協商會議，惟均因原告請求金額過鉅，非
被告能力所能負擔，故協商未果。
㈧104 年7 月20日原告委請佳興工程行之工程人員到場就屋 內全室之天花板全面進行檢測，經工程人員初步目測判斷 全室所需施作樓頂板水泥龜裂處重新打除、鋼筋腐蝕重新 除鏽處理等相關各項水泥及木作工程所需支付之工程費用 共計532,350 元（本院卷第40-42 頁）。 ㈨原告向新北市汐止區調解委員聲請調解（105 年汐民調字 第325 號房屋買賣糾紛事件），但因雙方歧異甚大，調解 未成立。
㈩本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自105 年11月4 日起算。
乙、兩造所爭執之事項：
㈠原告得否依民法第365 條第1 項之規定請求減少價金? ㈡原告得請求減少價金之數額為何?
四、得心證之理由：
（一）原告得否依民法第365 條第1 項之規定請求減少價金? １、查，兩造於本院105 年12月20日言詞辯論時，均同意就系 爭房屋是否存有瑕疵？若有，則得減少之價金為何一事， 合意以新北市建築師公會為鑑定機關(本院卷第69頁)。則 系爭房屋是否存有瑕疵？若有，得減少多少價金？自以上 揭鑑定單位所為之鑑定內容作為本案判斷依據，何先敘明 。
２、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第 365 條第1 項定有明文。又民法第365 條第1 項規定之請 求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要 ，與同條項規定之解除契約之性質，同為形成權，屬無時 效性之法定期間（最高法院73年度台上4354號判決意旨參 照）。經查，兩造訂立系爭房屋買賣契約，其買賣價金為 1,010 萬元；嗣於102 年8 月8 日辦理移轉登記，並於同 年8 月18日完成房屋點交，點交當天在「不動產標的現況 說明書」並未特別記載天花板狀況，原告於104 年11月間 始知上揭瑕疵，並於同年11月29日透過21世紀房屋通知被 告系爭房屋存在瑕疵一事未獲被告為任何積極處置，遂原 告又於同年12月28日以存證信函請求被告負瑕疵擔保責任 及減少系爭房屋買賣價金等情，均詳上揭兩造所不爭執事 項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤、㈥所載（本院卷第67-68 頁）。 是依上情可知，原告自發現系爭房屋有上開瑕疵，已於上 述合理期間內對被告為通知，並於次月28日行使請求權，
並未逾6個月法定除斥期間，則揆諸上開法條規定與實務 見解意旨之說明，可知減少價金請求權係屬形成權，僅需 原告有為請求權之意思表示即足，不以出賣人即被告承諾 為必要，則被告辯稱原告減少價金之權利已然消滅云云， 自不足採。
３、另按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項，第 359 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高 法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。查，被告固 辯稱在買賣契約附件「不動產標的現況說明書」並未記載 樓頂板有瑕疵狀況，當天亦經原告查看確認並未予爭執， 可證被告交付系爭房屋時為無瑕疵之物，系爭房屋有水泥 剝落、鋼筋鏽蝕等情，係原告未盡妥適管理云云。然依鑑 定報告書所載：「…取樣3 個混凝土鑽心試體中，有2 個 試體抗壓強度低於fc' 之75％…平均強度亦低於規定強度 fc' 之85％…混凝土鑽心試體抗壓強度評定結果：不符合 規範要求之合格標準，顯示系爭房屋混凝土品質已有劣化 現象。」、「…④因於系爭房屋天花板上方之封閉空間內 並未發現有滲漏水現況，混凝土中性化深度亦均小於規範 建議，室內版保護層厚度為2 cm之規定，然而確實有多處 鋼筋保護層隆起、剝離及鋼筋鏽蝕外露等現象；研判應是 系爭房屋混凝土抗壓強度不足、品質劣化所致，而非後天 環境變化所生；已構成物之瑕疵應屬合理。」等語，有鑑 定報告書在卷可按（詳鑑定報告第6 頁）。是由上揭鑑定 報告書內容可知，系爭房屋存在瑕疵，為混凝土抗壓強度 不足，並非後天環境影響；且系爭房屋有抗壓強度不足之 瑕疵，縱有客觀上依通常程序從速檢查，亦無從查悉其瑕 疵；且非經一段時間其內部發生變化而暴露於外，否則難 以發現其瑕疵存在，為不能即知之瑕疵。本件系爭房屋於 買賣契約簽訂時，雖原告未爭執瑕疵存在，此乃因短時期 內，樓頂板尚未發生化學變化，當然從外部表面上，無法 從速檢查發現其瑕疵，必經相當時期，嗣其內部發生變化 ，導致其水泥發生剝落，且嗣經專業機構鑑定後，原告始
能發現其瑕疵。故被告辯稱原告於訂約時，已依通常程序 從速檢查未發現瑕疵，不可將上開瑕疵歸責於被告云云， 即不足採。
４、綜上，系爭房屋樓頂板之水泥塊剝落、樑柱鋼筋裸露鏽蝕 一節，已達減損經濟價值而構成物之瑕疵，應可認顯有影 響建築物之結構及居住安全之目的，而有減少一般建築物 所應具有之通常效用及價值甚鉅，原告依民法第365 條第 1 項之規定，請求減少價金，自屬有據。
（二）原告得請求減少價金之數額為何?
１、被告雖辯稱，系爭房屋係於82年5 月20日完竣，而於102 年8 月18日出賣原告時，屋齡已逾20年，在估算修繕費用 鑑估金額時，應充分考量屋齡期間之折舊等語。 ２、然查，系爭房屋瑕疵修繕之費用，業經新北市建築師公會 鑑定結果，認定為502,281 元乙節，有鑑定報告書附卷可 查（鑑定報告書第6 頁）。又鑑定報告書所載鑑定結果， 已如前揭㈠項第4 點之說明；且依鑑定結果顯示，系爭房 屋目前屋齡23年，而其混凝土抗壓強度品質耐用年度應有 50年，方符合合格標準（本院卷第127 頁）。顯見系爭房 屋，係因混凝土抗壓強度不足而產生瑕疵，與地理氣候、 所處環境無涉，更非如被告所辯稱房屋年久老舊。再者， 系爭房屋因欠缺通常效用及品質而具有瑕疵，原告所請求 之減少價金，係依鑑定公會認列，為使系爭房屋回復通常 品質狀態之費用，自無謂以新代舊應予折舊之問題。是原 告以鑑定報告所認定之修繕費用，作為請求被告減少價金 之依據，核與系爭房屋減少所應具有之通常效用及價值相 當，堪認為適當。被告抗辯瑕疵修繕費用鑑估金額不合理 ，並非可採。
五、從而，原告本於前揭原因事實之法律關係，請求如主文第1 項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩 造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合 於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊、防禦方法暨訴 訟資料，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與 本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 5 日
民事第三庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 5 日
書記官 胡文蕙